2006-11-08 03:48
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자료출처 : 닥터아파트 > 상가/상권 리포트
원문출처 : http://www.drapt.com/market/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=11&uid=70544
서울 갈현동에 살고 있는 오모씨(55세)는 현재 서울지하철3호선 연신내역에서 걸어서 3분 거리이면서 이면도로에 인접한 부근에 대지면적 76평의 2층짜리 낡은 단독주택에 살고 있다. 1층은 가족이 살고 2층 2가구는 평당 3백50만원(전세가 1억3천3백만원)으로 전세를 주고 있다. 올 봄 임대기간이 끝나 노후대책을 어떻게 세울지 고심한 끝에 돈을 더 보태 고정적인 수입원도 확보하고 집 문제도 해결할 겸 지하층을 넣어 상가주택을 신축하기로 했다.
오씨가 살고 있는 곳은 지하철3호선 연신내역을 통해 유동인구가 상권으로 유입되는 지점인 연서시장을 중심지로 한양관광호텔을 경계점으로 한 불광동 상권이다.
인구가 유출되는 특성을 가진 동단, 통일로 방향의 대한투자신탁이 경계점인 서단, 갈현동과 구산동 주거지역이 시작되는 지점의 하나은행이 경계점인 남단, 불광3동 주거지역으로 인구가 유출되는 세종예식장을 경계점으로 하는 북단으로 경계가 되어지는 연신내 상권이다.
연신내 상권은 주택가를 배후로 한 재래시장과 유흥업소, 의류상설매장 등 복합적인 성격의 상권으로 30~40대의 중장년층의 비율이 유동인구 전체비율의 50% 이상 되는 곳이다. 또한 3호선 연신내역과 2000년 12월 개통된 지하철6호선이 교차하는 지역으로, 6호선 개통에 따른 상권 재편과 함께 거대상권으로 바뀌고 있어 상가주택으로 개발해 봄직하다.
오씨의 주변 점포 평균임대시세는 10평 기준으로 지하층이 보증금 2천5백만원에 월임대료 40만원, 시설․권리금이 4천만원이며 1층이 보증금 5천만원에 월임대료 80만원, 시설․권리금이 6천만원이고 2층이 보증금 3천만원에 월임대료 60만원, 시설․권리금 5천만원이다.
이 경우 지하층을 넣는 문제는 건축비와 예상수입률 등을 고려하여 결정해야 한다. 지하에 근린생활시설을 넣으면 면적이 늘어남에 따라 공사비가 추가되고, 별도로 주차공간도 확보해야 한다. 주차공간을 늘릴 수 없다면 주택가구수를 줄여야 하는데 이 경우 가구당 면적이 커져 임대에 어려움을 겪을 수 있다.
그리하여 오씨의 경우는 지하층 임대료는 지상층의 절반 정도이므로 건축비 이상의 수익을 기대하기 어렵다. 상권이 안정적이고 주거환경이 좋은 지역이라면 상가주택으로 개발하면 좋지만 임대수입을 올리고자 무턱대고 지하층을 넣는 것은 금물이다.
그리하여 1층은 근린생활시설로 임대하고, 2~4층은 임대용 8가구(8~20평형), 5층은 주인집으로 계획하면 건폐율 50%(건폐율 50%는 대지 76평인 경우 1층 면적이 38평이다), 용적률 230%(용적률 230%는 대지 76평인 경우 총 건축면적이 174.8평이다)는 평당 2백50만~3백만원의 건축비와 세금을 합해 약 4억5천여만원이 든다.
임대사업자로 등록해 월세로 임대하면 상가는 월 2%, 주택은 월 1%의 이자를 적용, 보증금 2억7천만원에 매월 4백15만원을 받을 수 있다. 이 경우 전세로 환산해 총투자 대비 수익률을 본다면 3억4천4백50만원(월세 4백15만원X2% 월세보증금 2억7천만원-현재 전세금 1억3천3백만원)이 돼 매매가 대비 임대료는 77%로 성공한 투자로 볼 수 있다.
◆ 상가주택 건축에 대한 상식
첫째, 상업지역의 상업용 건물과 주거지역의 상가주택은 다르다. 상업지역이 아니면 유흥업소허가가 나지 않는 등 제약도 따른다.
둘째, 상가주택은 일반주거지역, 준주거지역에서 건축할 수 있지만 전용주거지역에서는 불가능하다.
셋째, 단독주택을 상가주택으로 전환하려면 도로에 6m 이상 접하거나 대지의 양면이 4m 이상은 돼야 한다.
※이승주 디자인 franet 이사가 매주 '아파트를 버리고 상가에 투자하라‘를 연재합니다.
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