2007년 부동산 시장 최대호재는 ‘대선?’  
 작성자 : 이명수 
   
   
 아직 각 정당의 대선후보가 확정되지도 않은 상황에서 시장에는 대선을 호재로 보는 인식이 만연돼 있다. 당장 대선이 치러지는 내년을 기해 민감한 세금 대책들이 줄줄이 시행되는데다가 최근 아파트값 급등기에 야당이 공공연히 내세운 종부세 완화 및 양도세 인하 발언이 빌미가 된 것으로 판단된다.

 

이 같이 정치권의 발언은 시기나 상황에 따라 묻혀지기도 하고 큰 영향을 미치기도 한다. 다만 현 상황이 부동산문제의 해결능력을 내년 대선의 당락을 가늠할 만큼 민감한 역량으로 받아들이고 있다는 점에서 부동산 시장을 분석하는 한 사람으로서 정치권의 신중한 자세를 촉구하고 싶다.

 

먼저 대선시기에 부동산 상승세가 이어질 것이라는 시장에 만연된 심리를 들여다보자.

 

일반적으로 공시된 통계자료를 보면 대선시기에는 부동산 뿐 아니라 자산시장 자체가 시장 기대와는 달리 재미를 보지 못해온 것이 사실이다. 주가지수의 경우도 오히려 하락하는 모습을 보여 왔고 부동산시장의 경우도 상승세를 이어가지는 못했기 때문이다.

 

역대 대선기간동안의 부동산시장 상승은 수치상으로 증명이 안되는데 왜 지금 이 같은 심리가 만연됐을까? 국민들의 의식에 미묘한 기대심리의 구현방식이 자산시장에 영향을 미치고 있는 것으로 파악된다. 즉, ‘누가 당선 될 가능성이 높은가?’ 와 ‘누가 당선 됐는가?’의 차이라는 것이다. 이는 곧 불확실성의 해소와 연결이 된다.

 

즉 각 대선후보의 공약에 대한 기대감이 당선자의 공약으로 집중되면서 공약이 정책으로 가시화되는 집권 1, 2년차에 자산시장의 경우 통상적으로 상승세를 타게 되는 양상을 보이는 것이다.

 

지난 4년 동안 체득된 정부가 나서도 아파트 값이 잡히지 않는다는 불안심리와 조세저항감 그리고 이로 인한 정책에 대한 불신 등이 미묘하게 얽히면서 시장 참여자들을 집단적인 착각에 빠져들게 한 것이다.

 

주지하다시피 현재 정책에 대한 불신은 당분간 돌이 킬 수는 없는 상황이다. 정부로서는 최선을 다한 모습을 보여주고도 시장을 조절하는데 실패함으로써 국민에게 정책의 신용을 잃은 결과이다. 결국 현재로서는 상황을 급반전 시킬만한 파급효과를 가진 방법이 나타나기 어렵게 됐다.

 

대선을 앞두고 대권 가까이에 있는 인사들이 여러 가지 방안을 내놓고 있지만 필자가 보기에 상실감에 빠져 있는 국민들에게 큰 위안을 줄만한 방안은 아직 나오질 않고 있다. 초유의 상승장을 보였던 2006년 내내 주택정책에 대해서는 유난히 새로운 아이디어들이 많이 나왔다는 점에서 앞으로 나올 방안들도 신용을 하기 힘들 것이라는 인식이 시장에 팽배해 있을 것이다.

 

이런 이유에서 신문기사처럼 연일 나오는 정치권의 부동산시장 관련 발언들이 시장 참여자들에게 어떠한 위엄도 갖추지 못하고 있는 것이 현 시점에서 가장 큰 문제다.

 

시장참여자들은 이를 저마다 자신이 원하는 방향으로 해석을 하고 일부 몰지각한 전문가들이 이에 부화뇌동(附和雷同) 하고 있어 그야말로 부동산시장을 아수라장으로 만들고 있는 것이다.

 

정치가들은 국민을 위해 발전적인 정책을 내놓아야 하는 것이고 정책은 자산시장을 구성하는 중요변수로서 시장이 혼란스러울 때 단기적으로 큰 효력을 발휘할 수 있는 위엄을 갖추고 있어야 한다. 그만큼 시장 원리에 무리를 주는 수단이고 따라서 신중히 활용해야 한다. 

 

이런 의미에서 현재와 같이 거시도 미시도 없는 아이디어들의 돌출은 정책이 아닐뿐더러 이미 아수라장이 된 시장을 더욱더 상처 낼 뿐이라는 사실을 인지해야 한다.

 

대선을 1년 남짓 앞둔 지금은 각 당은 정당의 절대 목적인 정권창출에 온 힘을 기울이고 있고 각 정당의 수장들은 전당대회를 앞두고 자신의 청사진을 그려보는 시기로 정치권 전반에 미묘한 생각들이 얽혀 있을 시점이다.

 

혼란기에 영웅이 필요한 법이지만 사태의 심각성을 인식하고 있는 진지한 모습이 더 필요하다. 포퓰리즘(populism)에 빠져 자신을 이 혼란을 타개할 대안으로 광고하는 데에만 열을 올리기 보다는 ‘강남 아파트 값 잡자’는 식의 편협한 사고를 벗어나 부동산 시장 전체를 장기적으로 안정시키고 시장의 제 기능을 찾아 줄 수 있는 대안을 마련하는데 초당(超黨)적으로 힘을 모아야 한다.

 

‘실패’라는 것은 부정하는 것보다는 자인하고 반성하는데 그 미덕이 있는 것이다. 2006년 부동산시장은 태풍이 지나간 자리가 되었지만 우여곡절 끝에 연말 들어서야 아파트 값이 잠잠해질 기미를 보이는 점은 다행이다. 이제부터라도 ‘반값 아파트’, ‘신도시개발’ 등 자극적인 문구의 일시적 홍보성 처방보다는 거시적인 안목으로 진지한 대안을 마련해 나가야 할 것이다.

 

투자자들의 경우는 정책의 잘잘못을 따지기 보다는 현실을 직시해야 한다. 시장은 자신의 정치적 성향이나 이상(理想)대로 움직이지 않고 투자자체는 현실이 성공여부를 가늠하기 때문이다.

 

그동안 필자가 누차 강조했듯이 자신의 주관적인 정치적 시각을 철저히 배제하고 시장을 봐야한다. 혼란기 시장은 투자의 기회가 되지만 그만큼 위험도 많이 도사리고 있다는 점을 인지해야한다.

 

지금까지의 정부 정책은 그 하나하나가 모두 투자환경 적인 측면에서는 악재(惡材)였지만 현실적으로는 오히려 역효과만 내왔다는 것을 모두 경험해 왔다. 따라서 내년 시장에 대한 예측도 정책적 요인 보다는 자산시장에 자리잡고 있는 강력한 유동성과 아파트 수급불균형이 가장 큰 영향을 미칠 변수로 주목해야한다.

 

자산투자에서 모든 행동은 큰 틀을 잡아놓고 미시적 변수들을 참고해야하는 것이다. 전체 시장에 영향을 미치는 주요인을 인지한 만큼 그 다음으로 2007년 자신에게 맞는 종목을 선정하고 그에 따른 대선후보들의 공약 등 의 실현여부를 조율하는 방법을 병행해야한다.

 

결국 내년 부동산 시장의 대선변수는 실제 투자를 하는데 있어 현재 만연돼 있는 인식만큼 최우선 고려요인은 아니라는 점을 감안해야 한다.

 

앞서 언급했듯이 시중에 유동성이 아직까지는 시장을 굳게 뒷받침 하고 있는 만큼 시장 상황 자체가 내년에도 상승세를 보일 가능성은 여전히 높은 것으로 예측된다.

 

따라서 그다음의 판단 과제로서 재개발이 관심 종목인 경우는 뉴타운 및 주거환경 정비에 관한 공약사항을, 재건축의 경우 강남권 주택공급책을 봐야 하고, 청약의 경우는 신도시 개발안과 관심 지역별 건설사의 분양일정을 관심 있게 보는 식으로 준비를 해야 한다.

 

매도 및 매수 타이밍을 궁금해 하는 독자들 역시 많을 것이지만 이에 대해서는 앞선 칼럼에서도 누차 얘기를 해온 만큼 필자의 이전 칼럼을 참고할 것으로 보고 추천종목 및 타이밍에 대한 얘기는 다음주 칼럼에서 1년을 정리해 보는 의미에서 다시 한번 자세히 다룰 것이니 만큼 이번 글에서는 중요사안이긴 하지만 넘어가겠다.

 

시중에 유통되는 투자격언 가운데 ‘자신만 생각하는 호재(우리 동네 호재)를 믿고 투자하지 말라’라는 말이 있다. 자산가치를 상승시키는 호재란 자신을 포함한 주변인만의 생각이 아닌 객관적으로 만인이 인정하는 것이어야 한다는 말이다. 즉 자기에게 유리한 방법을 찾다보면 세상에 호재가 아닌 것이 없을뿐더러 실현가능성이 없는 것들도 확신으로 갖게 되는 큰 실수를 범할 가능성이 높게 된다.

 

결국 구체적인 수치까지 필요 없이 대선이라는 것은 앞으로 5년 시장을 예측해보고 큰 밑그림을 그리는데 의미가 있는 것이지 단기적인 규제를 타파하기 위한 수단은 아니라는 점을 명심해야 한다.

 

여당과 제1야당의 대선후보도 누가될지 예측이 어려운 마당에 누가 대통령이 될 것이라는 확신을 100% 할 수 있지 않다면 자신의 입장을 대선에 기대는 우(愚)를 범해서는 안될 것이다.

 

스피드뱅크 투자자문센터 팀장 이명수 (www.speedbank.co.kr)