아파트 열풍이 몰아치는 이 시점에서 갈아타기를 하였습니다. 우여곡절도 많았고, 고생도 많이 했지만, 등기부등본에 제 이름이 올라간 걸 보니 뿌듯합니다. 아기곰 동호회를 통해 부동산 접근에 대한 신중함을 배웠습니다.

 

금년도 3월경 막 부동산 공부를 하기 시작하였고, 어찌어찌하다 아기곰 동호회에 들어와서 고수님이 쓰신 글을 보게 되었습니다. 사실 그 분이 쓰신 내용은 잘 기억나지 않습니다. 단지 그 분이 공부하는 방법을 쓰신 글이었는데, 부동산이라는게 운이 아니구나 또 그만큼 많이 공부해야 하는구나라는 걸 느끼게 해주었죠.

 

당시의 저는 아내한테 대지지분이 머냐고 물어볼 정도의 무지한 상태였습니다. 혹시 과거의 저처럼 초보이신 분들을 위해 제가 경험한 것들이 도움이 되지 않을까 싶어서 (하하 결코 자랑하려는 의도가 아닙니다) 글 올립니다. 제가 얻었던 것들 별로 대단한 것은 아니지만, 그래도 공유하는게 도리라고 생각하기 때문입니다. 아파트 명은 그냥 이니셜로 표기하고. 제가 생각하거나 한번이라도 스치고 지나간 아파트는 모두 적어놓겠습니다.

제가 부동산에 관심을 가지기 시작한 계기는 역시 가족이었습니다. 별로 관심이 없다가 작년도 결혼하였고 (아주 늦은 편이죠) 금년도 5월 아기가 태어남에 따라 앞으로 어떻게 먹고 살아야 하나 고민하던 중, 일단 아내가 같이 벌 때 집부터 큰 평수로 옮겨야 겠다는 생각이 들어 금년 3월부터 부동산에 관심을 가지기 시작했습니다. 애초에 신도시나 값비싼 지역들은 아예 대상에서 제외했고 보유자산에 맞추어 가격 대비 성능 좋은 저평가 지역을 찾자는게 원칙이었습니다.

저의 경우 2003년도 말 노량진에 있는 25평형 복도식 S 아파트를 매입해서 살고 있었습니다. 당시 아파트 선정 기준은 단지 지방에 있는 부모님이 오시기 쉽게 강남 고속터미널과 지하철로 연결가능한 위치의 아파트 였습니다. 3호선과 7호선 라인을 보다가 상도역에서 가까운 그 아파트를 별다른 고민없이 전혀 공부도 안하고 선택하게 되었죠. 그때는 몰랐는데, 노량진역하고도 가깝고 단지 앞에서 역앞까지 가는 마을버스 라인이 있어 시청 인근이 직장인 저한테도 굉장히 교통이 편했습니다.

 

이 아파트를 소개하자면 2000년도 입주한 비교적 새 아파트이고 임대아파트를 빼더라도 1700세대의 대단지이죠. 노량진 뉴타운을 단지 앞으로 끼고 있어서 수혜를 가장 많이 받는 아파트의 하나이고 앞으로 노량진 뉴타운이 제대로 건설될 즈음에는 비교적 전망이 좋은 아파트라고 생각됩니다. 노량진 민자역사가 착공되고 9호선이 개통되면 주거 환경이 더 낳아지지 않을까 싶습니다 궁극적으로 노량진이 여의도와 연결만 된다면 더 전망이 밝겠죠.

 

저희 집을 팔아준 부동산 말로는 노량진 뉴타운이 용산 뉴타운에 이어 뉴타운 중 투자가치로 따지면 서열 2위라는데 그 정도 인지는 모르겠습니다. 단점으로는 2000년대 만들어진 아파트 치고는 다소 구형의 구조라는 점과 입지적으로 언덕 위에 위치하고 있어서 다소 경사가 있고 단지가 길게 늘어져 있다는 점입니다. 교통은 대단히 좋습니다. 강남, 강서, 강북 중심지까지 대중교통으로 30분 미만에 갈 수 있습니다. 따라서 단지 자체 보다는 입지적인 장점 (경사만 빼면)이 많이 좌우하는 아파트가 되겠네요. 개인적으로 노량진 자체의 전망은 굉장히 밝다고 생각하고 있습니다.

 

뉴타운 내부에는 아이파크, GS 자이 등 브랜드 아파트들이 입주 예정이라고 하더군요. (언제가 될지는 모르겠지만). 제가 거래한 부동산이 재개발 전문이라는 타이틀을 달고 있어서 좀 들었는데 노량진 뉴타운 지역 내 주택들도 이미 한차례 손바뀜이 되었나 보더라구요. 뉴타운에 투자하기에는 나이 드신 분들은 괜찮지만 좀 젊은 사람이 투자하기에는 너무도 많은 인내심이 필요하기에 권하지 않겠다는 충고도 하시더군요.

암튼 거기 살면서 30평대는 확확 오르는데 20평대는 지겹도록 안오르더군요. 갈아타기를 생각하게 된 또 다른 중요한 이유입니다. 결론적으로 이 아파트 계약하고 나서 지난 3년간 오른게 매도 계약 후 한달만에 올랐습니다. 옮겨간 아파트가 더 많이 올라서 크게 아쉽지는 않지만 그래도 약간 아까운 건 사실입니다. 대출을 좀더 줄일 수 있었는데 말입니다.

저희 재산은 집 포함해서 3억 3천 정도였기 때문에 갈아타기 대상 아파트로 4억 중반에서 5억까지를 마지노선으로 보았습니다. 차액 전부를 대출할 생각은 아니었고 전세 낀 집을 매입 동시에 아기를 봐주시는 인천 처갓집 근처의 싼 아파트에서 전세를 살아서 일부는 전세금 차이로 충당하고 일부는 대출 받아서 해결할 생각이었습니다. 사실 아기가 없었으면 그런 생각을 못했을 텐데, 아기 때문에 의식의 전환을 할 수 있었죠. 아기가 없었으면 내 집 놔두고 남의 집 가서 전세를 산다는 생각을 못했을 거고 그만큼 자금 운용의 범위도 줄었을 겁니다. 머 요새 젊은 분들이야 다들 그렇게 하시고 계시지만 아니신 분들은 젊었을 때 고생이라는 의식의 전환도 필요합니다.

현재 살고 있는 집이 동작구이기 때문에 아무래도 근처의 아파트들에 눈이 가더군요. 제일 처음 생각한 것이 당연히 같은 단지 내 30평대로 갈아타기 였습니다. 하지만 개인적인 취향상 다른 곳으로 가고 싶었고, 이미 너무 많이 올랐다고 생각했기 때문에 포기했습니다. (실제로 다른 지역하고 보조를 맞추어 예상보다 더 오르더군요) 다음에 본 게 인근의 좀더 오래된 W 아파트 였습니다. 옆 동네가 뉴타운이기는 하지만 존치구역이라서 뉴타운의 직접적인 수혜는 없지만 노량진 역하고 가장 가까워서 9호서 개통과 곧 착공될 민자역사의 수혜를 가장 많이 받는 아파트입니다. S 아파트보다는 7년정도 더 오래 되어서 가격적인 메리트가 있었기 때문에 48평대를 보게 되었죠. 3월 가격이 아마도 5억에서 5억 초반대 였을 겁니다. 3년보유 기한이 금년도 11월 이었기 때문에 좀 두고 보자고 했던 것이 바로 올라 버리더군요. 결과적으로 좋은 데로 갈아탔기 때문에 미련은 전혀 없지만 3년 보유 기간 그거 너무 집착하면 안되겠더라구요. 그것 때문에 타이밍 놓칠 뻔했으니까요. 세금 부담하고 더 싸게 잡는게 훨씬 이득인 경우가 많습니다.

 

개인적으로 W 아파트는 투자가치 있다고 봅니다. 많이 오르기는 했지만 꽤 오래 되었기 때문에 리모델링 연한만 15년으로 단축되면 되던 안되던 움직임이 있을 거고 바로 시세 상승으로 직결될 수 있을 겁니다. 이 아파트도 단지 자체보다는 입지가 좋기 때문에 단지 자체를 개선할 수 있는 움직임만 있다면 충분히 가치 있다고 봅니다. 동네 자체도 호재가 많구요. S 아파트 옆에 있는 K 아파트도 비슷한 이유로 접었습니다. 위에 언급한 아파트들은 모두 900세대 이상의 대단지에다가 초 역세권은 아니지만 노량진역 상도역 모두 도보 이용 가능하고 동네 자체도 괜찮기 때문에 투자 가치는 있다고 보여지는데 암튼 이런 저런 이유로 접었습니다. 지금이야 저한테는 상관없는 데라서 현재 시세는 잘 모르겠는데, 많이 오르지만 않았다면 고려해 볼만 합니다.

당시에는 정말로 새집에서 살아보고 싶었기 때문에, 새 집 위주로 많이 연구를 했죠. 동작구에 있는 제가 본 새집으로는 본동 S사의 L 아파트, H 아파트, 상도동의 현재 건설중인 B아파트, P사의 #(이건 이니셜로 안되네요 ㅜㅜ) 아파트 등이 있습니다. 결국 새 아파트들은 너무 비싸서 포기했습니다. 위 아파트 중 제가 살았던 S 아파트 바로 옆에 새로 짓고 있는 B 아파트의 경우에는 한번 해볼만했는데, 분양권 매수 자격이 안되더군요. 제가 사는 아파트가 25평이라서 (전용면적 18평 미만) 무주택자로 간주 자격은 되었는데 아내 명의로 인천에 아파트가 한채 (12월 매도예정) 있어서 1가구 2주택에 걸려 자격 조건에 걸렸습니다. 5월 가격 대비 많이 올랐을거 같은데 자격 조건이 까다로와서 아마도 크게 오르지는 않았을 듯 합니다. 내년도 입주 예정인데 입주 후 많이 오를 것 같습니다. 단지 20평대와 30평대로 구성 대형평형이 없다는 점이 약점이겠네요. 그래도 도로 건너의 #이 워낙 비싸서 어느 정도 따라가지 않을까 하는게 제 생각입니다. 상도동의 장승백이 역 근처 S사 L아파트 1차 30평대는 친구놈이 구입해놓고 해외 파견을 나간 상태라 관심이 있어 잠깐 들러 보았는데, 나름 괜찮더군요. 4억대 중반에 구입했다던데, 지금은 꽤 올랐네요. 비싸서 포기했습니다. 노량진 뉴타운에 바로 인접해 있어서 투자가치는 있어 보이는 듯... 상대적으로 좀 거리가 떨어져 있는 2차, 3차에 가려 주목은 덜 받지만 뉴타운의 성과가 가시화 되면 2차 3차에 못지않은 주목을 받을 수도 있겠다는 생각이 듭니다.

위의 이유로 해서 동작구는 이제 포기했습니다. 다음에 찾은 지역이 관악구 입니다. 아무래도 가격 대비 성능이 좋은 저평가 지역을 찾다 보니, 관악구가 딱이더군요. 우연찮게 신림동 난곡에 새로 입주 예정인 H 아파트를 인터넷에서 찾았는데, 가격도 그리 안비싸고 새집이고 3000세대의 대단지이고 해서 속된 말로 당시에 이 아파트에 꽂혔습니다. 방문만 5번 정도 해본 것 같은데, 역시나 기존 집의 3년 보유 기간이 걸리더군요. 그래서 좀더 기다려 보자 했는데, 여기도 무지 올랐습니다. 또 아내가 교통이 너무 안 좋고 경사가 너무 심하다고 반대해서 더 추진하지 못했습니다.

 

5번째 가니까 단지 자체 외의 들어가는 도로라던지 그 밖의 입지라던지 전체적인 것들이 보이기 시작하더군요. 마지막으로 부동산 가서 매물있냐고 물어봤을 때 매물도 없고 기존에 생각하던 가격보다 육칠천 더 불러서 깨끗이 포기했습니다. 전체적인 입지도 의구심이 막 생기기 시작했으니까요. 앞으로의 전망에 대해서 이 아파트는 ???입니다. 제 예상외로 현재 너무 많이 올라서 판단이 서지 않네요. 단지 자체로는 서울내 최상급인듯.. 다음으로 본 아파트가 봉천동 D 아파트입니다. 5000세대의 서울에서 두번째 규모의 대단지이죠. 단지내 경사로 따져도 그정도 순위일 듯 싶은데, 그만큼 당시에는 가격이 저평가 되어 있었죠. 이제 저는 간이 배밖으로 나오기 시작했습니다. 30평대는 눈에 잘 안들어오더군요.

 

여러군데를 다니다 보니까 금액에 대한 개념도 사라져 버리고 이왕 하는 거 40평대를 하자 라는 생각이 들었습니다. 당시 41평대 가격이 5억 정도 였고 여기로 하자라고 아내와 마음을 굳히고 부동산에 의뢰를 해놓았습니다. 집구경 가본 결과 6년차 아파트인데도 굉장히 깨끗하게 잘 관리되어 있었고 구조도 튼튼하게 잘 만들어 놓았더군요. 노량진에서 타는 마을 버스 종점이 이 곳(노량진에서 약 10~15분거리) 이라서 교통에 대해 친숙한 것도 마음을 굳히게 된 원인이었습니다. 8월 중반에서 후반 정도 시기였는데, 부동산이 슬슬 달아오르기 시작하던 때죠.

 

매도자들이 매물을 하나둘씩 거둬 들이기 시작하더군요. 우리가 계약하자 하면 매도호가 높여서 다시 내놓고 순식간에 1000만원 2000만원 오르더니 5억에서 5억대 중 후반으로 뛰었습니다. 의뢰한 부동산도 말만 전하는 수준이지 우리를 설득하던지 매도자를 설득하던지 해야 하는데 능력이 좀 딸리더군요. 하도 짜증나서 아내랑 마지막으로 한번 더 가보고 결정하자 하고 밤 늦게 다시 방문했습니다. 우리집이 안될려고 그랬는지 몸이 피곤해서 그랬는지 갑자기 경사도가 더 심하게 보이더군요. 깨끗이 포기했습니다. 지금도 생각이지만 언덕에 자리잡지만 않았으면 서울 톱크래스에 들 단지인데 정말 아까운 단지입니다. 관악구 엄청 오른건 모두 아실 겁니다. 거의 동작구를 따라 잡았으니까요. 개인적으로 동작구가 한번 더 치고 나갈 시기라고 보는데 모르겠습니다. 이제 저희 마음이 급해졌습니다. 부동산 분위기를 몸으로 느끼기 시작했으니까요. 이제는 동작구 인근이 아닌 서울 전역을 찾기 시작했죠. 여기까지가 8월 후반까지였습니다.

강너머 위쪽은 안보다가 강북쪽도 염두에 두기 시작했습니다. 강북에 대해 나쁘게 생각하는 것이 아니라 워낙 아는게 없어서 공부할 엄두를 내지 못했었기 때문입니다. 이제 마음이 급해지니까 온갖 지역들을 찾기 시작했습니다. 그러다가 이문동 쪽이 들어오더군요. 40평대에 대한 미련이 아직 있었는데 비교적 새 아파트인 이문동 D 아파트가 눈에 들어오더군요. 당시 40평 가격대가 4억 초중반이었으니 크게 부담스럽지도 않았고 그래서 가급적 계약하기로 마음 먹던 중에 회사 직원 중 한명이 거기 40평대 살더군요. 구경 갔습니다. 1000세대가 넘는 3년차 새아파트에 평지이고 조경도 깨끗하고 신이문 역에서 5분거리에 있는 흠이 별로 없는 아파트였습니다.

 

근데 관악구의 큰 단지들을 보고 와서인지 왠지 웅장한 느낌이 없어서 선뜻 마음은 가지 않더군요. 역주변도 많이 낙후되어 있고요. 일단 보류해 두었었는데, 타지역을 계약하게 되어 저절로 포기되었습니다. 이 지역도 뉴타운 등으로 여러가지 얘기가 많더군요. 이문동 중랑천 변에 중랑천 조망되는 아파트 들도 많이 저평가 되어 있다가 최근에 많이 올랐습니다.

이제는 맘이 급해져서 유망지역을 뽑아서 직접 방문해 보자는 결정을 했습니다. 이제까지는 그냥 인터넷 부동산 사이트에서 칼럼은 대충 보고 주로 지역별로 찾아다니면서 시세 확인 후 지역에 대해 부동산 뱅크 등 사이트를 뒤져 기본 정보를 확인한 후 방문하는 방법이었지만 이제는 칼럼을 보면서 전문가들이 뽑는 유망지역을 추려 그 다음에 시세 확인하고 방문하는 방법을 택했습니다.

 

몇 군데 많이 언급하는 지역들이 있더군요. 주로 성동구, 마포구, 광진구, 동작구, 강동구 였습니다. 동작구는 이미 알고 있고, 강동구는 너무 멀고 마포구는 예전에 살았던 경험이 있어서 뒤로 밀어 놓고 하니까 성동구하고 광진구가 남더군요. 먼저 가장 많이 언급되는 성동구부터 찾아 보았습니다. 한강 조망권 아파트들은 너무 비싸서 제 자산의 범위를 넘어 버렸고, 다른 지역도 많이 비싸더군요. 응봉동 쪽 리모델링 얘기가 있어서 찾아가보았습니다. 리모델링이 가장 활발하게 추진되고 있는 D 아파트는 너무 비싸서 뒤쪽 H 아파트를 가보았죠. 경사가 심하더군요. 응봉역부터 가는 길도 다소 지저분해 보이고 해서 깨끗이 포기했습니다.

 

마지막으로 광진구가 남았습니다. 우연히 자양3동 쪽 글을 보게 되어 방문을 하게 되었죠. 가서 한바퀴 둘러보고 든 느낌은 입지에 비해 가격이 많이 저평가 되어 있구나 라는 것이었습니다. 제가 기본적으로 경사진 지역에 살았고, 경사지면서도 값비싼 아파트들을 많이 보아서 그런지 당시의 느낌은 평지에 있으며 옆에 최고급 주상 복합이 올라가고 있는데도 왜 그렇게 가격이 높지 않은가 무슨 내가 모르는 하자가 있지 않은가 하는 점이었는데, 아니나 다를까 가격이 단기간에 폭등하더군요. 암튼 한강변 쪽에 있는 H 아파트, S 아파트 등은 가격이 너무 비싸서 80년대 후반, 90년대 초반에 지어진 W 아파트를 염두에 두게 되었습니다.

 

그동안 돌아다니면서 나름대로 정립한 원칙은 아주 새집이거나 혹은 아주 헌집을 골라야 한다는 거였죠. 어설프게 5년에서 10년된 아파트들은 메리트가 없다고 보고 과감히 지웠습니다. 리모델링 얘기가 솔솔 나오는 1차와 아파트가 1자로 되어 있고 단지내 땅이 반듯한 2차를 고려했었는데, 역시나 매물이 전혀 없더군요. 타 지역보다 바람이 먼저 온듯한 느낌이었습니다.

 

부동산에 1차 2차 나오면 연락달라고 문의를 하던 중 4차 매물이 하나 있다고 하더군요. 밤에 아내와 함께 가보고 머 별로 보지도 않고 바로 계약 결정했습니다. 과정은 신중히 결정은 신속히라는게 제 두번째 원칙입니다. 다음날 계약하러 갔는데 매도자가 2000만원 올려달라더군요. 오다가 시세 확인을 했는데 그 정도 한다구요. 그냥 800으로 협의하고 800 더 올려 주었습니다. 나중에 부동산에서 하는 말이 제가 가격 폭등 전 마지막으로 막차 탄 사람이라고 하더군요. 9월 13일이었습니다. 계약 하고 나면 마음이 편할 줄 알았는데, 이게 계약하자 마자 바로 급등하기 시작했습니다. 저희는 내부적으로 이 동네에서 평생 터를 잡고 살 작정을 했기 때문에 너무 급하게 오르는 것은 바라지 않았는데, 이건 서울 전체적인 흐름을 타고 아주 급등을 반복하더군요. 중도금 낼 때 까지 굉장히 마음 졸였습니다. 다행히 매도자가 타지역에 거주하시는 분이라서 정확한 상황을 몰랐던 듯 합니다. 고민은 하신 거 같은데 그냥 넘어갔습니다. 저희로서는 굉장히 운이 좋았던 거죠. 당시 하루에도 계약 해지건이 몇 개 씩 쌓이고 있는게 눈에 보였거든요. 지금이야 편하게 이 글 쓰고 있지만 당시에 마음 졸이던 거 생각하면 끔찍합니다.

 

자양 3동의 경우 스타시티라는 주상 복합이 거의 다 지어졌고 지하에 대형 할인 마트 및 옆에 백화점 영화관 등이 입주하게 되어서 원스톱이 가능합니다. 10분정도 걸어가면 뚝섬 유원지역이 나옵니다. 옆에는 건국대가 있어서 대형 병원 시설 이용할 수 있고요. 초중고가 나란히 붙어 있어서 학교 문제도 해결됩니다. 단점은 자양 3동의 기존 아파트들이 아주 오래되었다는 점인데, 리모델링 움직임이 있으니 앞으로 그 문제도 해소될 가능성이 있습니다.

 

또 재개발 지역이 있어서 아파도 단독 주택지역이 아파트 지역으로 변모하게 될 가능성이 크죠. 하지만 단기간에 너무 급등을 해서 앞으로 호재는 있지만 과연 투자가치가 있을까 하는 점은 ???입니다. 하지만 실거주하기에는 더할 나위 없어 보입니다. 원래는 3년마다 한번씩 이사해서 실거주와 투자 동시에 할 생각이었지만 자양3동을 계약하고 나서는 전세기간 끝나는 대로 그냥 눌러 살 생각입니다.

지금 현재는 부천 소사에 있는 S 아파트에 전세로 들어갔습니다. 이 동네도 말이 많더군요. 전세의 조건은 아기가 있는 인천하고 가까우면서 여의도(아내 직장)와 시청 쪽 접근성이 좋아야 한다는 것이었습니다. 결국 1호선 라인을 따라서 전세를 찾기 시작했습니다. 역곡역부터 훑었는데, 당시 전세가 씨가 말랐더군요. 소사역까지 죽 걸어가면서 부동산 들려 문의했는데 소사 쪽 전세 매물이 딱 하나 남았더라구요. 잘못하다가 거리에 나앉을 것 같아서 집도 안보고 계약했습니다. 기존 전세입자가 출장중이라서 다른 집 만 보고 계약을 했죠.

 

근데 신속한 결정도 좋지만 전셋집은 반드시 보고 계약해야 한다는 거.. 중요합니다. 들어가 보니까 굉장히 낡고 창문도 아구가 안 맞아서 잠기지도 않더라구요. 우리가 본 다른 집은 비교적 깨끗해서 별로 걱정 안하고 계약했는데 참 많이 험하게 썼습니다. 전셋집이라서 수리도 못하고 그냥 살아야 할 듯 합니다. 소사구로 말하자면 이번에 뉴타운으로 지정되었죠. 거기도 부동산에 대한 관심이 정말 대단합니다. 마을 버스를 타고 가던 중 중고등학생으로 보이는 아이들이 부동산 얘기를 진지하게 하는 걸 보고 속으로 많이 웃었습니다. 그 정도면 이 동네는 이미 투자자들이 한번 훑고 지나갔다고 보아도 무방하겠네요.

 

개인적으로 동네 자체가 다소 구릉에 있어서 입지적인 한계가 있지만 소사 역 주변으로 여러가지 개발할 구석 (농수산물 센터 등)들이 많아서 앞으로 많이 나아지지 않을까 하네요. 아파트로 따지면 지금 전세 사는 S 아파트 옆의 V 아파트가 굉장히 인상적이었습니다. 1000세대 이상의 32평대 단일평형으로 된 2년차 새 아파트인데 참 잘 꾸며 놓았더군요. 개인적으로 돌아다녔던 모든 아파트들 중에서 단지 자체로는 가장 높은 점수를 주고 싶습니다. 또 단지 앞에 작은 공원이 있어서 단지 내 공원인줄 알았는데 시소유 공원이라더군요. 결국 용적률에 포함되지 않는다는 얘기인데 장점이 될 수 있겠죠.

쓰고 보니 굉장히 길군요. 혹시 저처럼 갈아타기를 하시려는 분들이나 집을 처음 구입하시는 분들에게 도움이 될까 해서 올렸습니다. 읽어주셔서 감사합니다.

[자료원: 중앙일보조인스랜드 내집마련이야기]