"집값 꼭지라 해도 우린 안 팝니다"

2006-11-30 12:24

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"집값 꼭지라 해도 우린 안 팝니다"

[르포] 집값급등 `빅3` 개포 과천 구리 가보니

한동안 집값 흐름은 그야말로 ‘고삐 풀렸다’는 표현이 적합할 듯싶다 . 한 달 새 10%, 금액으로는 5억원 이상 오른 곳이 나올 정도였다 . 하지만 정부 부동산 대책 완결판이 나오고 한국은행이 은행의 예금지급준비율까지 인상하면서 집값은 다시 안정조짐을 보이고 있다 . 그렇다면 서울, 수도권에서 집값이 급등했던 지역들은 어떨까. 여전히 상승 불씨가 남아 있을까. 부동산 가격 상승지역 ‘빅3’를 찾아가 요즘 분위기를 짚어봤다.

■ 1. 서울 강남 개포동

올해 초 서울 개포 주공 4단지 13평형에 둥지를 튼 결혼 7년차 회사원 K씨(36). 불과 1년 전만 해도 분당의 34평형 아파트에서 네 가족이 오순도순 살았다.

하지만 이사한 후 그는 맞벌이를 하고 있는 부인과 둘이서만 생활하고 있다 . 두 아이는 처가에 맡겼다 . 가족이 뿔뿔이 흩어진 채 좁은 집에서 산다는 것이 불편할 만도 한데 요즘 그의 표정은 마냥 밝다 . 집값이 올 1월 5억4000만원에서 8억2500만원으로 3억여원가량 올랐기 때문이다 . 게다가 이 지역은 꾸준히 재건축을 시도하고 있어 그냥 눌러 앉아도 새로 집을 얻을 수 있으니 아쉬울 것이 없다.

11·15대책에 이어 서울지역 전체가 주택투기 지역으로 선정된 뒤 서울 개포동은 여타 강남지역처럼 거래량이 주춤한 상태다 . 저층 단지를 중심으로 호가가 2000만원 정도 떨어지기도 했다 . 하지만 단지 인근 부동산을 드나드는 발걸음은 꾸준했다 . 잠실에 사는 주부 P씨는 “조만간 거품이 걷힐 것이라지만 상승세가 꺾인 지금이 오히려 적기라고 생각해 가격을 알아보고 있는 중”이라고 말했다 . 자영업자 K씨도 “정부 방침과 반대로 가는 것이 남는다는 것을 지난 4년의 경험을 통해 체득했다”면서 “인근에 구룡산, 양재천 등이 있어 자연조건도 좋기 때문에 아예 눌러 산다는 생각으로 투자에 나섰다”고 말했다.

‘이제 송곳 꽂을 만한 땅도 없다’는 서울 강남지역에서 실수요자들이 실낱같은 희망으로 꼽는 곳이 재건축 추진 단지다 . 그간 대치동 아파트촌을 중심으로 꾸준히 입길에 올랐던 재건축 바람이 잠실, 목동 단지를 거치면서 상승세를 탔으나 지금은 정부의 집중 견제로 한풀 꺾인 상태다 . 상대적으로 소외됐던 개포 주공단지가 뜰 수 있는 여건이 형성됐다고 보는 시각에 힘이 실리는 것도 이 때문이다.

□ 용적률 상향 기대 움직임도

82년 준공하고 84년 입주가 완료된 개포 주공단지는 2종 일반 주거지역으로 재건축을 추진할 경우 용적률(200%)에 제한을 받게 된다 . 같은 강남권이지만 3종 주거지역(용적률 250%)인 잠실에 비해 재건축·재개발 추진이 지지부진했던 이유다 . 하지만 낮은 용적률은 결국더 쾌적한 환경에서 살 수 있음을 뜻하기에 미래가치 측면에서는 투자가치가 높다는 것이 일부 전문가들의 분석이다.

박장훈 OK부동산 공인중개사는 “주택에 대한 미래가치를 봤을 때 환경친화적인 부분이 점점 중요시되고 있다”면서 “개포주공단지는 재건축이 될 경우 교육, 자연, 교통 등 3박자가 갖춰진 매력적인 단지가 될 것”이라고 말했다.

물론 반론도 만만치 않다.

임달호 현도컨설팅 대표는 개포 주공단지는 ‘저평가’가 아니라고 잘라 말한다 . 그는 “재건축이 되면 강남지역 아파트 부족 현상에 숨통을 틔울 수 있겠지만 워낙 단지마다 평수가 적어 대치동, 잠실 등과 비슷한 수준으로 오르긴 힘들 것”이라고 말했다.

단지마다 처한 상황도 다르다 . 저층이냐, 고층이냐에 따라 대지지분이 달라지므로 가격차가 벌어지는 것은 기본이고 같은 단지 내에서도 평형에 따라 매매가가 천차만별이다 . 작은 평수가 큰 평수보다 평당 매매가가 비싼 경우도 있다.

3단지의 경우엔 1100가구지만 인근에 학교가 없어 재건축을 추진할 경우 학교를 기부채납해야 하는 상황. 개개인 입장에서는 비용을 추가 부담해야 한다는 게 악재지만, 이런 경우 정부가 인센티브 차원에서 용적률을 상향 조정해줄 가능성이 있다는 소문이 돌고 있다 . 결국 다른 단지의 같은 평형에 비해 비싼 값에 거래되고 있는 실정이다.

■ 2. 경기 과천

지난 11월 20일 오후. 과천 중심지인 정부과천청사역 주변은 인적이 드물었다 . 지난 10월 집값 상승률이 10%를 넘는 등 한동안 집값이 크게 올라서인지 어느 정도 숨고르기를 하는 분위기였다 . 과천주공 2단지는 실제 거래가 거의 없다 . 호가는 크게 높아졌고 지금이라도아파트를 매입하려는 수요자들은 가격이 떨어지기를 기대하기 때문이다 . 2단지 상가 오렌지부동산컨설팅 박강호 본부장은 “한참 가격이 오르다가 일주일 전부터 가격이 주춤하다”며 “하지만 호가는 내려가지 않고 수요자들이 생각하는 가격과 격차까지 벌어져 거래는 거의 없다”고 말한다.

현재 과천 주공아파트 호가는 16평이 9억원, 18평이 11억원에 달한다 . 하지만 수요자들이 원하는 가격과는 꽤 차이가 난다 . 16평은 8억5000만원, 18평은 9억5000만원 수준으로 5000만원에서 1억5000만원까지 차이가 벌어진다.

박강호 본부장은 “갑자기 가격이 오른 데 따른 부담감이 많지만 대책이 나왔음에도 수요자가 끊이지 않는 건 그만큼 투자가치가 있기 때문”이라고 얘기한다.

가격 흐름의 가장 큰 변수는 내년 강남 대체 신도시 지정에 대한 기대감이다 . 사실상 강남 수요 대체나 입지적 여건 등을 따졌을 때 과천~안양권이 유력하다는 게 주민들의 공통적인 분위기다 . 게다가 대선 때문에 가격 상승 불씨가 남아 있어 지금이라도 내집 마련을 하려는 움직임이 여전하다.

박강호 본부장은 “11·15대책이 나왔지만 가격 급등권 중 하나였던 과천에는 별로 영향을 못 미칠 것”이라며 “그만큼 매물이 많지 않고 상승 기대감이 여전하기 때문”이라고 말한다.

게다가 환경 프리미엄 등 안정된 주거여건도 크게 작용했다는 평가다 . 별양동 N부동산 관계자는 “이곳은 대규모 의료단지나 쇼핑센터가 없지만 거주 환경이 좋은 게 장점”이라며 “강남까지 거리가 가깝고 목동처럼 유흥업소도 없어 떠났던 주민들도 다시 돌아오는 분위기”라고 전한다.

□ 내년 신도시 지정 기대 많아

현재 이슈인 과천아파트단지 재건축도 큰 문제없이 진행되는 양상이다 . 1~11단지 모두 건축된 지 20여년이 넘었기 때문에 재건축에 대한 기대감이 높다 . 3, 11단지는 이미 철거가 끝나고 건물이 올라서고 있다 . 3단지는 2008년 6월, 11단지는 2007년 4월 입주를 앞두고 있다 . 다음 타자 격인 2단지는 예비안전진단이 끝나고 정밀안전진단을 눈앞에 둔 상황. 과천시 측에선 한꺼번에 재건축을 하기보다는 2개 단지씩 묶어서 차근차근 진행하는 분위기다.

상권 역시 경쟁력이 여전했다.

별양동 중심상업지역 위주로 거래가 활발한 분위기다 . 그레이스호텔 옆 남성공인 안진화 대표는 “과천에서 단지 내 상가를 제외하면 대형 상권이 이곳밖에 없어 희소가치 덕분에 상가 거래가 활발하다”며 “집값이 크게 오르면서 두 채 이상 소유자들이 한 채를 팔고 상가를 구입해 월세 수입을 얻으려는 문의가 크게 늘었다”고 말한다.

어려운 경기 탓에 3년여 동안 임대료는 많이 떨어졌지만 매매가는 최근 오르는 분위기다.

안진화 대표는 “재건축이 예정대로 진행되면 인프라가 갖춰지면서 덩달아 상권도 경쟁력을 높일 수 있다는 기대감이 많다”고 전했다 . 중심상업지역 쇼핑센터 상가 4.74평은 6200만원, 6.9평은 8900만원 등 평당 1200만원 선에 거래되고 있다.

과천의 미래는 어떨까. 가격 상승세는 잠잠하지만 상승 가능성은 여전히 남아 있다는 분석이다.

이영호 닥터아파트 팀장은 “과천은 지금까지 가격 추이를 살펴봐도 급격한 하락세를 띤 적이 없었다”며 “환경 프리미엄과 교육여건이 뒷받침된 상태에서 충분히 추가적인 가격 상승 가능성이 있는 곳”이라고 말한다 . 다만 변수는 청사 이전이다.

이 팀장은 “내년에 기업도시와 혁신도시가 착공에 들어가기 때문에 이주 수요를 지켜볼 필요가 있다 . 하지만 대체로 가족들은 과천에 있고 직장인들만 옮길 가능성이 높기 때문에 큰 영향은 없을 것”이라고 내다봤다.

과천청사 이전에 따른 부작용을 걱정하는 민심보다는, 하루빨리 이전하기를 바라는 민심이 더 우세한 듯싶었다 . 중개업소에서 만난 한 주민은 “청사 때문에 교통이 혼잡하고 시위만 많아져 불편만 가중시켰다”며 “어서 빨리 청사가 떠나고 대신 확실한 지원책을 마련해줬으면 한다”고 지적했다.

■ 3. 경기 구리

경기 구리시의 집값 오름세가 화제다 . 부동산114에 따르면 구리지역 아파트는 연초 대비 평균 40% 이상 상승했다.

특히 토평지구 내에 있는 토평삼성래미안 아파트 39평형은 연초에 비해 75.3%나 올랐다 . 구리지역 전체를 보면 10월과 11월에 집중적으로 상승했는데 1월에서 9월 사이 평균 상승률인 1% 내외에 비해 무려 5배나 높았다.

11·15대책 이후 가격이 정체상태지만 주변 관계자들은 ‘숨고르기’로 바라보는 시각이 우세하다.

토평지구 인근 제일공인중개사무소 박병춘 대표는 “사무실로 찾아오는 손님들은 많이 줄었지만 호가 자체가 꺾이진 않았다”며 “지금 정체상태는 계절적으로 비수기인데다 단기 급등에 따른 부담감이 어느 정도 작용한 것”이라고 말했다.

김선덕 건설산업전략연구소 소장도 “부동산 시장은 심리적인 요인이 더 크게 작용하기 때문에 내년 봄이 부동산 가격 재상승의 고비가 될 것”이라고 진단했다.

그간 구리지역 집값 상승 원인은 다양하다 . 은평뉴타운 분양가 공개 이후 강북지역 상승세 여파, 판교 낙첨자들의 자금 이동, 실수요자들의 주택 마련, 암사대교 건설 및 지하철 8호선 연장 등이 꼽힌다.

이영호 팀장은 “구리에는 강남 출퇴근자들이 많다”며 “사당이나 용인으로 못 간 사람들이 결국 택할 수 있는 곳이 강남과 다리 하나 사이에 있는 구리”라고 이점을 설명했다.

최근 급등세는 이유가 있다는 분석이다.

□ 취약한 교육환경은 약점

이런 흐름은 언제까지 이어질까. 전문가들은 조정기를 거쳐 향후 2010년까지 상승세가 이어질 것이라고 말한다 . 주변 환경이 좋고 생각보다 도심으로 진입하기도 쉽다는 장점이 서서히 부각될 것으로 보기 때문이다.

이문숙 LMS컨설팅 사장은 “소형평수가 많은 구리는 최근 전세수요가 매매수요로 전환되면서 집값이 오르고 있다”며 “지하철이 들어오면서 서울로 편입된다는 호재 외에도, 철도복선화가 추진되고 있는 인창지역 등 구리지역 내 소외지역의 주거 가치가 상승하면서 앞으로도 강보합세를 유지할 것”이라고 말했다 . 최근 서울시 전체가 주택투기지역으로 지정되자 상대적으로 규제가 덜한 구리로 투자자들이 몰려올 것이라 예상하는 사람들도 많다.

반면 회의적인 시각도 있다.

이강제 도시미래연구원 대표는 “현재 수도권에서 주택투기지역과 아닌 지역 사이에 별 차이가 없지 않느냐”며 “구리지역이 계속 오른다면 정부에서도 주택투기지역 지정에 나설 것”이라고 경고했다 . 아울러 그는 “기반시설이 잘 갖춰진 곳을 중심으로 가격이 어느 정도 오를 것이지만 현재도 이미 거품이 많이 낀 상태라 추격 매수에는 신중해야 한다”고 덧붙였다.

양해근 우리투자증권 부동산팀장도 “구리지역은 그간 정체됐던 가격이 파주, 과천 등 수도권 동반상승의 바람을 타고 같이 오른 경우”라며 “한두 가지 호재가 있긴 하겠지만 더는 올라가기가 힘들 것”이라고 말했다.

주민들의 고민도 적지 않다.

대표적인 문제가 교육이다 . 경기도 교육청에 따르면 구리시내 고교 평균 학급당 학생 수는 43명으로 전국 평균(32.5명)은 물론 경기도 평균(35명)보다도 많다.

교육부 관계자는 “일시적인 현상이며 저출산의 영향으로 점차 교육환경은 개선될 것”이라고 밝혔지만 최근 늘어난 젊은 부부들은 불안감을 감추지 못한다 . 네 살배기 자녀를 둔 주부 안수진씨는 “재작년 구리로 이사온 후 현재까지는 만족스럽다”면서도 “비평준화 지역인데다 학군도 썩 좋지 않아 ‘아이가 어느 정도 크면 옮겨야 하나’에 대해 고민하고 있다”고 말했다.

[매경이코노미 = 김경민 기자 /박수호 기자]

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