2007-12-20 12:36
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자료출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식
원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall
[민권식칼럼 #71] 재개발 투자 10계명
1. 입지조건 보다 현장데이터에 포커스를 맞춰라.
물론 입지조건도 훌륭하고 현장데이터까지 양호하다면 그야말로 황금의 투자처가 되겠지만
혹시라도 입지조건이 훌륭한 지역과 현장데이터가 양호한 지역 사이에서 고민하는
투자자가 있다면 저는 현장데이터가 양호한 지역의 손을 들어주겠습니다.
재개발은 사업의 주인인 조합원이 되어 그 사업을 진행함으로써 창출되는 이익을 공유하는
시스템으로서 일반분양이 많다면 그만큼 조합원의 이익도 커지기 때문입니다.
'묻지마 입지조건 투자'는 낭패를 볼 수 있지만 '묻지마 현장데이터 투자'는 높은 수익성의
보증수표라 할 수 있습니다.
2. 희소성을 소유한 지역을 접근하라.
타고난 입지조건을 자랑하는 지역의 희소성은 리스크를 줄여주는 효과가 있습니다.
희소성의 위력은 성수뉴타운예정지의 최근 행보만 봐도 쉽게 알 수 있습니다.
한강변 성수동 재개발예정지는 3차뉴타운 탈락과 4차뉴타운 발표 보류라는 심각한 악재가
이어졌습니다.
하지만 시세가 떨어지기는 커녕 오히려 강보합세로 꾸준히 상승하였고 매도자보다 매수희망자가
월등히 많은 매도자 우위시장이 여전히 형성되어 있습니다.
이것이 바로 희소성의 힘입니다.
투자의 쏠림현상이 심화될 것으로 보여지므로 희소성의 가치는 시간이 갈수록 더더욱
높아질 것으로 예측되는 만큼 희소성이 있는 지역! 이것이 바로 미래의 부동산투자의
키워드가 될 것입니다.
3. 인허가절차 진행이 덜 된 기초단계에서 매입하라.
1) 재개발예정지 ~ 조합설립인가 : 투자자 권장
2) 조합설립인가 ~ 입주 : 실소유자 권장
투자의 목적으로 재개발을 접근한다면 아무런 인허가 절차가 거치지 않은 지역이 매력적입니다.
인허가절차에 의해서 상승하는 재개발의 특성 때문입니다.
4. 소액투자자는 무조건 공동주택을 사라.
30평형대 아파트 진입을 노리는 소액투자자라면 대지 10평 미만의 공동주택을
추천하는 바입니다.
재개발은 대지면적은 아무런 영향력을 발휘하지 못하고 토지의 효율성이라는 기준하에
평가가 이루어 지기 때문에 토지의 효율이 상대적으로 높은 공동주택(아파트, 빌라, 다세대)의
감정평가액이 단독주택(다가구, 구옥)에 비해 1.2배 ~ 2배정도 높습니다.
5. 틈새시장인 쪼갠 지분을 사라.
< 쪼갠 지분 관련 법령 개정 핵심 사항 두 가지>
1) 원빌라(쪼갠 지지 않은 지분, 원다세대) 조합원이 먼저 30평형대 아파트를 배정받고
잔여 분이 있을 경우 쪼갠 지분 소유 조합원도 30평형대를 아파트에 배정 할 수 있다.
2) 같은 구역내에 두 개의 전환다세대가 있는 경우 합친 전용면적이 60제곱미터를 초과한다면
원다세대로 인식된다. (쪼갠지분도 합산 취합이 가능하다는 얘기입니다.
개정전에는 불가능했죠.)
이 두가지는 재개발에서는 엄청난 파장효과를 가지고 있습니다.
그동안 쪼갠지분이 많았던 지역은 20평형대와 임대아파트를 많이 건립시켜야 했기 때문에
사업성이 현저히 떨어졌습니다.
이보다 더 큰 문제는 이로인해 사업속도에도 큰 지장을 초래하였다는 사실입니다.
하지만 이번 법개정으로 인해 이들 지역은 가장 큰 수혜를 입게 되었습니다.
<쪼갠 지분을 매입할 때 꼭 체크할 사항>
1) 건립세대와 조합원수
2) 개발방식에 따른 의무평형비율
3) 원빌라의 시세 대비 쪼갠지분의 시세 비율 (50%~70%면 투자메리트가 뛰어납니다.)
4) 2004년 이전에 쪼개진 지분인지의 여부 (2004년 이후라면 분양자격이 주어지지 않습니다.)
6. 건축허가제한 여부를 꼭 확인하라.
조합원수가 현저히 적은 지역이라도 건축허가가 제한되어 있지 않다면 조합원수는
기하급수적으로 늘어날 수 있습니다.
조합원수 - 건립세대 비율은 재개발 현장데이터의 키포인트로서 이것의 안전장치인
건축허가제한여부가 여러분의 소중한 재산권을 지켜주는 역할을 합니다.
7. 주택을 사라.
재개발 조합원 입주권은 전매가 자유로우며 양도세 과세 산정시 주택수에 상관없이 일반과세로
처리된다는 점은 재개발 투자 수익률 창출에 핵심 개념이라 할 수 있습니다.
양도세 중과세가 두려워 근린생활시설이나 상가쪽을 알아보고 있다면 아파트 분양자격을
100% 획득할 수 있는 주택을 매입하라고 권해드리고 싶습니다.
앞에서 말했듯 조합원 입주권 매매는 다른 주택이 있더라도 중과세가 아니기 때문입니다.
8. 평지인 재개발지역을 주목하라.
대부분의 재개발지역은 구릉지를 상당수 포함하고 있습니다만,
100% 평지로 구성된 재개발지역은 도시기반시설의 설치가 양호하고 건립세대를 더욱 증가시킬
수 있는 메리트를 취할 수 있습니다.
또한 구릉지에 비해 평지인 지역의 감정평가액이 상대적으로 높게 나타납니다.
9. 사업부지가 넓은 재개발지역을 선택하라.
사업부지가 넓은 재개발지역은 대단지를 지을 수 있다는 메리트 뿐만아니라 학교, 상가 등의
생활편의시설이 제대로 갖춰질 수 있어서 커뮤니티의 질을 향상 시킬 수 있습니다.
10. 전문가와 계약하라.
재개발은 투자의 목적이든 실수요자의 목적이든 인허가절차가 진행됨에 따라
그때그때 대처할 수 있는 임기응변 능력이 굉장히 중요합니다.
하지만 계약한 중개업소가 재개발에 대한 전문적 지식이 떨어지거나 폐업하고 사라진 상태라면
민감한 시기에 적당한 임기응변 능력을 발휘할 수가 없어 낭패를 볼 수가 있겠죠.
재개발 투자는 3년~5년 정도가 필요한 중장기 투자의 형태로서 이에 따른 조언자 및 의지처의
비중이 굉장히 높습니다.
나의 남편과 아내처럼 모든 것을 믿고 맡길 수 있는 신뢰성 있는 전문가와 친분을 만드십시오.
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