2008-03-27 17:03
http://blog.drapt.com/ab9922/2413571206605005127 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
상한제ㆍ가점제 체크포인트
분양가상한제와 청약가점제로 인해 분양시장이 대변혁을 맞고 있다.
분양가상한제와 청약가점제의 요체는 "보다 싼값의 주택을 무주택자에게 공급하자"는 것이라고 볼 수 있다.
이에 맞춰 건설업체들은 새로운 제도에 신상품을 개발하고 청약일정을 조율하기 위해 분주하다.
청약자들도 이 같은 흐름에 발 빠르게 대응해야 내 집을 마련할 수 있다는 게 전문가들의 조언이다.
청약자들이 꼭 챙겨야 할 새 청약·분양제도의 주요 체크 포인트를 짚어본다.
# 무주택자도 점수 높아야 당첨
새로 도입된 청약가점제의 내용은 '부양 가족수'가 많고 '무주택 기간'과 '청약통장 가입기간'이 길수록 당첨 확률이 높아지도록 하는 게 핵심이다.
종전 추첨방식처럼 청약 1순위자를 대상으로 무작위로 뽑는 것이 아니라 점수가 높은 순으로 당첨자를 가리는 방식이다.
따라서 같은 무주택자라도 점수(가점)가 천차만별일 수밖에 없다.
# 가점제 아파트는 17일부터 나온다
이 같은 청약가점제는 9월1일 이후 입주자 모집공고를 하는 아파트부터 적용된다.
정부는 지난 8월 말까지 분양승인을 받은 물량 일부가 이달 초까지 종전 추첨방식으로 분양되고 있어 자칫 가점제와 혼선을 빚을 수 있다는 판단에 따라 가점제 시행시기를 늦췄다.
이에 따라 청약가점제가 본격 적용되는 아파트는 17일부터 등장할 것으로 보인다.
# 추첨제 청약도 가능하다
가점제가 도입되면 그동안 익숙했던 추첨방식이 사라지는 것으로 생각하기 쉬운데 그렇지 않다.
일정 물량은 현행 추첨방식으로 공급되기 때문이다.
민간업체가 분양하는 전용면적 85㎡ 이하 중·소형 주택의 경우 75%는 가점제로,25%는 추첨제 방식으로 청약을 받는다.
이때 가점제로 청약했다가 탈락한 사람은 자동으로 추첨제 대상에 편입되므로 두 번의 당첨 기회를 갖게 된다.
전용 85㎡ 초과 중·대형 민영주택은 채권입찰제를 우선 적용하되,청약자들이 동일한 채권금액을 써 당첨자를 가리기 어려울 경우 50%만 가점제를 적용하고 나머지 50%는 추첨방식으로 청약하게 된다.
# 가점보다 지역우선이 앞선다
청약가점제로 점수가 높아 당첨 확률이 높은 무주택자라도 지역 장벽은 뛰어넘을 수가 없다.
해당 사업장이 위치한 지자체에 거주하고 있는 청약자에게 청약 우선순위를 주는 '지역우선공급제도'가 그대로 유지되고 있어서다.
# 아파트 분양가 최대 20% 낮아진다
분양가상한제는 정부가 정한 기본형건축비(중소형 3.3㎡당 431만8000원·중대형 439만1000원)와 가산비에 땅값을 합쳐 분양가가 정해지는 방식으로 과거에 실시됐던 원가연동제와 비슷한 제도다.
전용면적 85㎡ 초과 아파트는 분양가상한제로 정해진 분양가 외에 주변시세의 최대 80%까지 추가로 채권을 부담하는 채권입찰제가 병행 실시된다.
분양가상한제가 실시되면 전용면적 85㎡ 이하 아파트 분양가는 20% 정도 떨어지고 85㎡ 초과 아파트도 실질분양가(채권부담액 분양가)가 주변 시세 대비 80% 선이어서 청약자의 부담이 줄어들 것으로 정부는 보고 있다.
하지만 분양가 상한제가 적용되는 주택은 최대 10년까지 전매가 금지돼 재산권 행사를 하기 어렵다는 단점이 있다.
# 민간 상한제 아파트는 내년에나…
분양가상한제가 이달부터 시작됐지만 지난 8월31일까지 사업승인 신청을 하고 11월 말까지 분양승인 신청을 하는 아파트는 분양가상한제 대상에서 제외된다.
이에 따라 대부분의 건설업체들이 8월에 사업승인을 신청한 상태.따라서 분양가상한제가 적용되는 민간주택은 내년부터 등장할 가능성이 높다.
# 채권 안 써도 당첨될 수 있다
채권입찰제는 분양가가 주변시세보다 낮을 경우 청약자들이 얻게 될 시세차익을 국가가 일정부분 환수하기 위해 도입됐다.
역으로 분양할 아파트에 비해 주변시세가 낮다면 적용되지 않는다.
이에 따라 분양가보다 주변 집값이 비싼 송파신도시 등 일부 지역을 제외하곤 실제 적용되지 않는 곳도 나타날 것으로 보인다.
# 전매제한 기준 꼼꼼히 따져라
분양가상한제가 민간택지까지 전면 확대 실시되면서 당첨 이후 일정기간 집을 되팔 수 없는 전매제한 기준도 상당히 복잡해졌다.
수도권에서는 △공공택지 중·소형은 계약일로부터 10년,중·대형은 7년 △투기과열지구 민간 중·소형은 7년,중·대형은 5년간 되팔 수 없다.
# 마이너스옵션 믿다 큰 코 다친다
분양가상한제 대상 아파트에는 마이너스옵션제가 의무적으로 적용된다.
하지만 옵션 품목들이 양변기，벽지，세면기 등 반드시 구입해야 하는 마감자재들이어서 입주 때 개별구매하면 되레 더 비싸게 구입하는 부작용도 우려된다.
# 아파트 청약은 인터넷으로
인터넷 청약이 이달부터 전국으로 확대 실시됐다.
단,노인 등 인터넷 활용에 익숙지 못한 청약자들은 은행 방문 청약접수가 가능하다.
부적격 당첨으로 적발되면 해당 청약통장을 다시 사용할 수 없으므로 주의해야 한다.
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