2008-03-27 17:01

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자료출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

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재건축ㆍ재개발 7개 규제 풀리나 사안 별로 완화 폭 다를 듯 이명박 대통령이 재건축·재개발을 강조하면서 규제 완화의 범위와 폭에 주택시장의 관심이 집중되고 있다. 재건축·재개발 활성화는 당초 공약사항에 포함됐지만 취임 후 처음으로 목에 힘을 주고 다시 강조했기 때문이다. 업계는 구체적인 관련 추가 대책이 나올 것으로 본다. 이미 시장에는 인수위에서 ‘가격 안정’에 무게를 두면서 한풀 꺾인 규제완화 기대감이 다시 살아나고 있다. 노무현 정부 때 도입된 대표적인 재건축·재개발 규제들이 앞으로 어떻게 될지 전망해봤다. ①용적률 300% 넘게 오를까 땅에 건물을 지을 수 있는 한도인 용적률(대지면적 대비 지상 건축연면적 비율)은 재건축·재개발의 사업성을 좌우하는 관건이다. 서울시는 2종 주거지역에선 190%, 3종 210~230%의 기준 용적률을 적용하고 있다. 재건축·재개발 조합들은 이런 용적률로는 사업성을 높이기 어렵다는 주장이다. 업계는 용적률이 250%까지 올라가지 않을까 내다본다. 이미 도시재정비촉진지구로 정해진 뉴타운에서는 250%까지 용적률을 올릴 수 있도록 돼있다. 때문에 재건축이나 재정비촉진지구 이외 사업장의 용적률도 이만큼 올릴 수 있다는 것이다. 일부에서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정한 한도인 300%까지 올려줘야 한다는 주장도 있다. 이 경우 사업부지 일부를 도로 등 공공시설로 기부채납해 추가로 받는 인센티브 용적률까지 감안하면 300%를 넘게 된다. 문제는 용적률 상향에 따른 과밀개발. 용적률은 높이되 과밀을 막는 묘안을 찾는 게 정부의 몫이다. 재정비촉진지구처럼 도시계획으로 뒷받침되는 광역개발로 기반시설을 보강하면 된다는 주장도 있다. ②40층 넘는 초고층 단지 나올까 층수는 가구수와 상관 없어 사업성에는 큰 영향을 미치지 않는다. 하지만 녹지공간을 많이 들여 쾌적한 주거공간을 만들고 싶어하는 조합들은 층수 완화를 강하게 요구하고 있다. 현재 서울에서 2종 주거지역은 평균 16층 이하로 제한되고 있다. 3종 지역에선 별다른 제한이 없으나 사실상 35층 이하로 못 박혀 있다. 2005년 정부가 초고층 재건축을 억제하기 위해 35층을 가이드라인으로 제시했기 때문이다. 층수제한 완화는 자치단체·정부에서 대체로 공감하는 것이어서 완화 기대감이 높다. 일률적인 ‘성냥갑 아파트’를 벗어나 멋진 스카이라인과 경관을 위해서는 층수 완화가 필요하기 때문이다. 서울시도 원래 12층이던 2종 지역 층수 제한을 계속 풀어왔다. 때문에 전문가들은 3종 지역에서 층수 제한이 실제로 없어지고 2종에서도 다소 높아질 것으로 내다본다. ③재건축해도 집 안 줄어들까 재건축 단지들은 전체 건립가구수를 전용면적 60㎡ 이하 20% 이상, 60~85㎡ 40% 이상, 85㎡ 초과 40% 미만으로 해야 한다. 조합들이 3.3㎡당 가격이 더 비싸 수입이 많은 큰 집을 많이 짓자 정부가 재건축 억제를 위해 도입한 중소형평형의무비율이다. 이 비율로 가장 큰 타격을 입는 게 중층 단지들. 강남권·여의도·용산 등에 몰려 있는 이들 아파트는 이 비율 대로 재건축하면 일부 조합원은 기존 집보다 작은 집에 들어가야 한다. 기존 집들이 대부분 전용 85㎡ 이상이어서다. 주민들간 평형 배정 갈등 등으로 상당수 단지들의 사업이 중단돼 있다. 하지만 중소형평형의무비율이 쉽게 풀릴 것 같지는 않다. 중소형평형의무비율은 주택공급 확대에 도움이 되기 때문이다. 중소형평형의무비율이 완화되면 다시 큰 집 위주로 재건축하게 돼 재건축을 통한 공급 확대에 한계가 있다. 일부에서는 용적률을 높여 이 문제를 해결할 수 있을 것으로 본다. 용적률이 높아져 건립 가구수를 늘어나면 조합원들이 지금보다 큰 집으로 모두 갈 수 있기 때문이다. ④ 재건축 조합원 바꿀 수 있을까 2004년 이후 설립된 재건축조합에서는 조합원 명의변경이 금지된다. 조합원의 집을 살 수는 있으나 조합원 자격이 주어지지 않는다. 새 아파트를 배정받지 못하고 재건축 때 현금보상만 받는 것이다. 이는 재건축을 막기 위해 아예 거래를 하지 못하도록 하는 규제다. 거래를 하지 못하면 재건축 단지들의 집값이 들썩이지 못할 것으로 보는 것이다. 조합원 명의변경은 규제 완화로 사업성이 좋아질 경우 유지될 가능성이 커 보인다. 이번 정부 역시 ‘당근’을 주는 대신 ‘채찍’도 가지려고 할 것이다. 사업성이 좋아지는 데다 거래도 자유로워진다면 집값 급등은 불보듯 뻔하기 때문이다. 물론 이 규제가 풀릴 가능성이 전혀 없는 것은 아니다. 재건축 집값 급등을 막은 다른 강력한 투기억제책이 마련된다면 완화될 수도 있다. ⑤재건축 임대주택 안 지어도 되나 정부는 2005년 재건축 개발이익환수제를 도입했다. 재건축 단지에 의무적으로 임대주택을 짓게 한 것이다. 이 역시 당시 집값을 부채질하던 재건축을 누르기 위해 도입된 제도다. 조합들은 임대주택에 대한 거부감과 임대주택을 지으면 손해를 볼 것이란 이유를 내세워 반대하고 있다. 정부는 국민임대에 적용되는 표준건축비로 임대주택을 사들이기로 했는데 임대주택이 일반 아파트와 수준에서 차이가 없어 건축비가 표준건축비보다 많이 든다는 이유다. 하지만 이 제도 역시 이명박 정부가 쉽게 손대기는 어렵지 않느냐는 관측이 많다. 임대주택을 짓는 만큼 용적률을 더 줘 조합은 사실상 큰 손해를 보는 게 아니다. 원래 지으려는 가구수에 임대주택이 추가되면서 개발이익환수제는 공급 확대 효과도 볼 수 있다. ⑥ ‘재건축 세금’ 없어지나 개발이익환수제도로도 재건축을 규제하기가 버겁자 노무현 정부가 한발 더 나가 내놓은 게 초과이익환수제. 재건축을 하면서 오른 집값의 일부를 현금으로 거둬가겠다는 것이다. 조합들이 ‘재건축 세금’이라고 비아냥거리는 재건축부담금이다. 아직 부과된 적은 없지만 강남권에선 많게는 억대 이상이 될 것으로 예상된다. 실제로 서초구의 한 단독주택 재건축 사업장이 예상한 부담금이 6000여만원이었다. 그동안 집값이 많이 오른 아파트 재건축은 더 많이 나올 것으로 보인다. 이 또한 이번 정부에서 없애기가 쉽지 않을 것으로 예상된다. 이제까지 나온 재건축 개발이익환수장치 중 가장 강력하기 때문이다. 다ㆍㆍ른 규제들과 마찬가지로 새로운 개발이익환수방안이 마련된다면 완화될 수도 있겠지만 말이다. ⑦뉴타운 거래 제한 풀릴까 도시재정비촉진지구로 지정돼 주로 재개발 방식으로 개발되는 뉴타운에도 거래제한 규제가 있다. 토지(지분 포함) 20㎡ 이상을 구입할 때는 자치단체의 허가를 받아야 하는 것이다. 재개발 지분을 구입하려면 무주택자로 전 세대원이 직접 거주해야하는 조건이다. 재정비촉진지구에는 용적률 상향 등 혜택이 주어져 사업성이 좋아지기 때문에 투기 억제를 명분으로 거래제한 규정이 생겼다. 재개발 지역의 주택은 대부분 낡은 집들이어서 수요자들이 대개 구입만 하고 거주는 하지 않던 터여서 토지거래허가제는 시장을 크게 위축시켰다. 거래시장은 위축돼도 사업성과는 관계가 없는 규제 역시 앞으로 풀리기는 어려워 보인다. 서울시는 최근 재정비촉진지구 내에서도 실제 개발 대상이 아닌 경우는 허가대상에서 제외하도록 정부에 건의했지만 개발지역의 규제는 건드리지 않고 있다. 재건축도 뉴타운처럼 대규모로 개발될 경우 재건축조합원명의변경이 없어지는 대신 재정비촉진지구와 같은 거래제한이 도입될 수 있을 것으로 보는 전문가들도 있다. 도움말=J&K부동산투자연구소 권순형 소장, 나비에셋 곽창석 대표, 예스하우스 전영진 사장, 주거환경연합 김진수 사무총장 재개발·재건축 규제 어떤 게 있나 구분 규제 내용 영향 용적률 억제 -서울 2종 주거지역 190%, 3종 210~230% -기준 용적률로 기부채납 등에 추가 용적률 인센티브 -10~15층 중층 아파트의 경우 기존 용적률이 200% 안팎이어서 재건축으로 주택 키우고 가구수 늘리는 데 한계 -개포주공 등 일부 저층 단지와 중층단지들 재건축 표류 층수 제한 -서울에서 2종 주거지역 평균 16층 -3종 주거지역에선 층수 제한 없으나 사실상 35층 이하 -층수 다양화 등으로 외관 차별화 어려워 -동수가 늘어나 녹지공간 등 쾌적한 주거환경 만드는 데 한계 재건축 중소형평형의무비율 -건립가구수 비율:전용면적 60㎡ 이하 20% 이상, 60~85㎡ 40% 이상, 85㎡ 초과 40% 미만 -집 크기 변화 없는 1대 1 재건축은 제외   -전용 85㎡ 이상이 많은 중층 단지의 경우 일부 가구는 기존 주택보다 작은 집 배정 받아 -조합원간 새 주택 배정 둘러싸고 갈등 재건축 조합원 명의변경 금지 -조합설립 이후 조합원 명의변경 금지 -구입하더라도 새 아파트 배정받지 못하고 현금 청산 -조합 설립 후 거래 제한으로 반대파 많으면 사업 속도 내기 어려워 재건축 임대주택(개발이익환수제) -재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 건립 -임대주택 25%만큼 용적률 추가 -임대주택은 국민임대에 적용되는 표준건축비로 공공에서 매입 -일반아파트와 같은 수준으로 지으면서 건축비는 더 싸게 매겨져 조합원 부담금 다소 늘면서 사업성 떨어져 -임대주택 기피로 집값 많이 오르지 않을 것이란 우려로 주민 반대 많아 사업 진행 더뎌 재건축부담금(초과이익 환수제) -추진위 구성일부터 입주 때까지 오른 집값 중 평균적인 집값 상승분과 개발비용을 제외한 초과이익에 부과 -입주 후 현금으로 개별 조합원에 부과 -강남권의 경우 많게는 억대에 이를 것으로 예상 -조합원 추가부담금 증가에 따라 사업성 악화 -반대 조합원 늘어 사업 진척 더뎌 뉴타운 토지거래허가제 -도시재정비촉진지구로 지정된 뉴타운에서 토지(지분 포함) 20㎡ 이상은 토지거래허가 대상 -실수요로 무주택자이면서 전 세대원이 거주해야 허가 -거래 제한으로 시장 위축 -가격 상승 기대감 떨어져 주민들 사업에 소극적 안장원ㆍ조철현 기자

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