경제자유구역인 인천 청라지구가 분양가상한제 적용을 받고 청약가점제에 따라 분양될 것으로 보인다.

당초에는 인허가 속도 등에 따라 분양가상한제와 청약가점제 시행 전 분양이 가능할 것으로도 예상됐었다. 이제까지 경제자유구역은 공공택지가 아니어서 분양가상한제 적용지역이 아니었다.

청라지구에 1단계로 공급될 아파트는 2005년 말 택지를 공급받은 10개 단지 6414가구다. 전용면적 25.7평 이하의 중소형은 7개 단지 4816가구.

중소형, 이달 내 사업승인 못 받아 상한제 대상

중소형은 분양가상한제 적용을 받는다. 이달 초 국회를 통과한 주택법 개정안은 경제자유구역을 공공택지에 포함시키고 했다. 공포 후 즉시 시행되는데 이달 안에 공포될 예정이다. 상한제 적용은 시행 후 사업승인분부터다.

중소형 단지들은 아직 사업승인 신청도 하지 못했다. 이달 안에 사업승인을 받는 게 불가능하다. 업체들은 토지사용이 가능한 시기(11월 말) 몇달 전인 6∼7월께 사업승인 신청이 가능할 것으로 보고 있다.

중대형 3개 단지 1598가구는 경제자유구역이 공공택지에 포함되더라도 상한제 적용 대상이 아니다. 감정가격이 아닌 입찰가격으로 택지를 공급받았기 때문이다.
현행 공공택지 분양가상한제 적용기준은 감정가격 이하로 택지를 공급받은 아파트를 대상으로 한다.

이들 단지의 상한제 적용 여부는 9월 모든 택지에, 택지공급 가격에 상관없이 상한제가 확대시행되는 것을 적용받기 때문에 9월 이전 사업승인 신청과 12월 이전 분양승인 신청을 하느냐에 달렸다. 업체들은 사업을 서둘러 상한제를 피한다는 계획이다.

하지만 토지공사에서 토지사용시기 이전 조기 사업에 난색을 표하고 있어 상한제를 피하기 어렵다는 전망도 있다. 상한제 시행이라는 정부 정책에 어긋난다는 지적이 나올 수 있기 때문에 정부 눈치를 본다는 것이다.

9월 이전 조기 분양 어려울 듯

중소형, 중대형 모두 청약가점제로 분양될 것 같다. 토지사용시기 이전 조기 분양이 어려울 것으로 보여 9월 이전에 분양승인 신청을 하기 어려울 것으로 예상되기 때문이다.

중소형 평형의 분양가가 평당 800만원선으로 예상된다. 택지공급 가격이 평당 215만∼245만원이었다. 중대형 분양가는 상한제 적용을 받을 경우 상한제에 따른 채권입찰제 적용 전 상한제에 따른 분양가는 평당 1000만∼1100만원선이다. 여기다 채권입찰제 적용을 받는다.

채권입찰제를 적용할 주변 지역이 어디냐에 따라 가격은 달라진다. 인천서구 일대엔 비싼 아파트가 없어 서구를 기준으로 하면 분양가대로 분양될 것 같다. 송도와 비교하면 9월 이후 주변 시세 반영률이 현재 90%에서 80%로 내려가기 때문에 평당 1100만∼1200만원 정도로 예상된다.

토지사용 시기에 발목 잡혀 있어 업체들은 아직 평형ㆍ가구수ㆍ분양시기 등을 정하지 못하고 있다. 상한제 등의 규제를 피하지 못하더라도 인기지역으로 사업성이 좋기 때문에 사업을 빨리 진행한다는 입장이다.

중대형은 비싸도 평당 1300만원 이하 예상

중대형이 분양가상한제 적용을 받지 않는다면 이보다는 좀더 높게 받을 것으로 보이지만 그렇더라도 평당 1300만원을 넘길 것 같지는 않다. 올 상반기 송도에 분양되는 GS건설의 일반 아파트 가격 이하에 맞출 것으로 보인다.

지난해 말 송도에 분양가상한제 적용을 받지 않고 분양된 인천도시개발공사 중대형 평형이 평당 평균 1137만원이었다.

청약경쟁은 치열할 것 같다. 최근의 치열한 청라지구 공동택지 청약경쟁에서 보여지듯 송도에 이어 청라에 대한 발전 기대감이 크기 때문이다.

청약가점제 적용을 받으면 중소형의 경우 청약가점이 50점 이상은 돼야 할 것으로 예상된다.

민간단지여서 청약부금ㆍ예금가입자를 대상으로 분양된다. 청라지구가 공공택지로 분류되더라도 택지개발지구는 아니어서 모두 인천거주자에 우선 공급된다. 1순위에서 미달돼야 수도권 거주자가 신청해볼 수 있다. 아직 확정되지는 않았지만 거주기간을 6개월∼1년 이상 둘 것 같다.

상한제 적용으로 중소형은 10년간, 중대형은 5년간 전매가 제한된다. 중대형이 상한제를 피하면 입주 후 전매할 수 있다. 전매제한 기간이 달라지기 때문에 중대형 단지 업체들이 상한제를 피하려 하는 것이다.

청라지구에는 이들 단지에 이어 아파트 17개단지 1만1000여가구가 2009년 초 추가로 분양된다. 지난해 말고 올 초 택지가 공급됐다. 주상복합아파트도 3개 단지 2000여가구가 내년 초 분양될 예정이다. 모두 분양가상한제와 청약가점제 적용을 받는다.