재건축사업과 재개발사업의 무상지분율과 비례율

1. 개요
추진위원회가 조합설립인가 신청 시 주택재개발, 도시환경정비사업과 재건축사업 모두 토지 등 소유자의 동의를 얻어야 한다. 이 때 동의는 구체적으로
1) 건설되는 건축물의 설계개요
2) 건축물의 철거 및 건축물 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액
3) 공사에 필요한 비용의 분담에 관한 사항
4) 사업완료 후 구분소유권의 귀속에 관한 사항
5) 조합정관
이상 5가지를 대상으로 이루어져야 하고 이를 동의의 방법이라 한다.
이 중 사업비용과 조합원의 부담부분은 사업초기단계인 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 추진하기 위한 동의에 있어 가장 중요한 내용을 이루며, 이들을 이해하기 위한 기준으로 추가부담금 또는 비례율이라는 개념이 필요한 것이다.

이러한 개념은 사업의 수익성을 나타내는 용어로도 사용되는데 재건축사업의 경우에는 무상지분율 또는 추가부담금으로, 재개발사업은 비례율이라는 용어를 사용하고 있다.
조합설립 동의시의 추가부담금 등과 비교하여 관리처분계획단계의 추가부담금 등이 현저하게 차이를 보인다면 조합설립결의 무효확인 또는 부존재소송이 제기될 수도 있다.

2. 추가부담금
1) 의의
사업지구 내에 소유하는 기존의 아파트 가격보다 입주를 원하는 신축아파트의 분양가가 더 많을 경우 그 차액을 부담하게 되는데 이를 추가부담금 또는 분담금이라 한다.
이 추가부담금을 분양대금의 일종으로 간주하여 시공자들은 현재 일반분양 비용처럼 중도금 형태로 받고 있는 실정이다.
재건축사업의 방식으로 도급제 또는 지분제방식의 경우 재개발과 같이 권리가액이나 추가부담금이라는 용어를 사용한다.
도시 및 주거환경정비법의 관계법령에 추가부담금의 의의나 납부시기 등을 규정하고 있지 않아 시공자와 조합간의 공사도급계약 내용에 언급되고 있다.

2) 추가부담금 계산 예
예컨대 22평 아파트(대지지분이 27.5평이라면)를 재건축시 조합원에게 배정되는 평형이 50평이고, 무상지분율이 120%라고 한다면
▪ 추가부담금을 내지 않아도 되는 평수(무상지분면적)는 27.5평 x 1.2 = 33평
▪ 위 조합원이 내야 할 추가부담금은 50평-33평 = 17평(추가부담을 하여야 하는 면적)
따라서 평당 분양가가 1000만원이라고 한다면 위 조합원이 부담하여야 할 추가부담금은 17평 x 1000만원 = 1억7천만원이 될 것이다.

3. 무상지분율
1) 의의
무상지분율이란 개발이익을 평당분양가로 나누어 환산된 무상지분면적(또는 개발이익평수)을 다시 총 대지면적으로 나누어 백분율로 표시한 수치를 말하는 것이다.
조합원이 무상으로 입주할 수 있는 평형을 자신이 가지고 있는 대지지분으로 나누게 되면 무상지분율이 계산된다.
이를 추가부담금과 관련하여 표현하면 자신이 가지고 있는 대지지분에 무상지분율을 곱하면 추가부담금 없이 입주할 수 있는 평형이 계산된다.

2) 계산방법
총수입(총분양수입) - 총지출비용(공사비) = 개발이익(순이익)
개발이익 ÷ 분양가 = 개발이익 평수(전체무상지분면적)
(개발이익평수 ÷ 대지면적) x 100 = 무상지분율

3) 무상지분율 계산 예
<예상조건>
▪ 대지면적 : 10,000평
▪ 건축연면적 : 26,000평(지상:20,000평, 지하:6,000평, 500세대)일 경우 평균공급면적은 26,000 ÷ 500 = 52평
▪ 용적률 = (20,000평/10,000평) x 100 = 200%
▪ 평당분양가 1,300만원, 공사비 : 평당 300만원(이주비 이자포함)

<총수입>
10,000평(대지면적) x 200%(용적률) x 1,300(평당분양가) = 2,600억원

<총지출>
▪ 공사비 : 26,000평 x 300만원 = 780억원
▪ 부가가치세 : 12,500평 x 300만원 x 10% = 37억원
※12,500평은 국민주택규모를 초과하는 연면적을 표시하는 것
▪ 제경비 : 780억원 x 15% =117억원
합계 : 780 37 117 = 934억원

<개발이익평수(전체 무상지분면적)>
▪ 개발이익평수 = 개발이익 ÷ 평균분양가 = (2,600억원 - 934억원) ÷ 1,300만원 = 12,815평

<무상지분율>
▪ 무상지분율 = 개발이익평수 ÷ 대지면적 = 12,815평 ÷ 10,000평 = 128.15%

4) 조합원이 추가부담금 없이 입주할 수 있는 평형
위 무상지분율에 각 평형 대지지분을 곱하면 추가부담금 없이 입주할 수 있는 평형이 계산된다.
00시영아파트의 10평(대지지분 11.31)의 경우 무상지분율이 128.15%라면 대지지분 11.31 x 1.2815 = 14.49평을, 15평(대지지분 20.85)은 20.85 x 1.2815 = 26.72평을 추가부담금 없이 입주할 수 있는 평형이다.

4. 비례율
1) 비례율(개발이익율)
개발이익율 이라고도 말하는 비례율은 재개발사업이 끝난 후 조합이 벌어들일 총수입금에서 사업비를 뺀 금액을 구역 내 토지 및 건물감정평가액으로 나눈 금액을 말한다.

비례율에 조합원개인의 지분에 대한 재산평가액을 곱한 금액이 조합원의 최종 권리가액이 되며 보통 80~100% 정도이다.

 → 서울의 경우로 인천은 100 ~ 130% 이내로 판단됨
비례율이 올라가는 경우는 용적률을 높게 허용 받는 경우, 세입자가 적은 경우, 국.공유지의 비율이 낮고 사유지의 비율이 높은 경우, 정비기반시설이나 교통여건 등이 양호한 경우, 일반적으로 조합원이 적어 일반분양이 많은 곳, 사업추진이 빠른 곳, 건축비가 상대적으로 저렴한 평지 등이 재개발단지에서 비례율이 높게 평가된다.

2) 재산평가액
재개발구역 내 조합원개인이 지닌 토지 및 건물에 대한 감정평가액을 말하는 것으로 구역마다 다소 차이가 있지만 대체로 사업시행인가일을 기준으로 2개 이상의 감정기관에서 감정한 결과를 평균한 수치를 기준으로 한다.
따라서 각 조합원은 본인 소유의 토지 및 건물에 대한 감정평가액을 극대화 하려 하나 비례율을 높게 하기 위해서는 재산평가액을 낮게 평가하는 것이 유리하다.
여기에 재개발구역 내 도로.구거 등 조합원이 소유하거나 점유하고 있지 않은 국가나 지자체 소유의 국.공유지 불하대금을 조합원 수로 나누어 가구당 균등하게 배분한 금액인 균등 배분액을 더한 것이 재산평가액(감정평가액)인 것이다.
이 균등배분액은 같은 국.공유지이면서 조합원들이 점유하고 있는 국.공유지 불하대금과는 구별되어야 한다.
즉, 재산평가액(감정평가액) = 대지평가액 건물평가액 균등배분액

3) 권리가액
권리가액은 재건축사업에 있어서 무상지분액과 같은 개념이다.
즉, 권리가액 = 재산평가액(감정평가액) x 비례율
예로서,
A조합원의 평가액이 1억원이며 25평형(분양가액 1억5천만원으로 가정)에 배정되었을 경우 추가부담금은 5천만원으로 생각할 것이다. 이 경우는 비례율이 100%가 되어야 한다.
만일 비례율이 80%라면 평가액에 비례율을 곱하여 실제 권리가액은 8천만원으로 인정되어 추가부담금은 5천만원이 아닌 7천만원이 된다.

4) 추가부담금과 비례율의 관계
비례율이 80%, 지분평가액이 1억5천만원, 조합원 분양가가 2억원, 균등배분액이 1500만원, 국.공유지 불하대금이 2000만원일 경우
감정평가액 = 지분평가액(1억5천만원) 균등배분액(1500만원) = 1억6500만원
권리가액 = 감정평가액(1억6500만원) x 비례율(0.8) = 1억3200만원
추가부담금 = 조합원분양가(2억원) - 권리가액(1억3200만원) = 6800만원
실제분담금 = 추가부담금(6800만원) 불하대금(2000만원) = 8800만원이 된다.