2006-09-06 12:15

http://blog.drapt.com/a040377/2630851157512554660

자료출처 : 장병우님의 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/ttemoney

나의 성공하는 부동산(특히 아파트) 투자방법 (부제: 주택시장 5단계 사이클)


1단계 : 부동산시장 침체의 시작
정부에서 부동산시장이 과열됐다고 판단한후, 결국 부동산이 폭등한후, 정부는 각종 규제정책을 발표하게 됩니다.
규제정책 발표후 시장은 1~2달, 길게는 6개월정도 추가 상승한후에서야 시장은 침체기에 접어듭니다.
이 시기에는 수요자는 위축되고, 가격은 약보합세 또는 하락하면서 시장은 침체기로 접어듭니다. 매물은 쌓이나 사려는 사람은 없고, 아파트 가격은 영원히 추락할것만같다는 생각에 거래가 두절되는 시기입니다.
이때를 파악할 수 있는 방법으로는 신문에는 보통사람들은 언제 집을 사야하느냐? 또는 언제 집을 팔아야하는냐의 기사가 이어집니다.


2단계 : 부동산시장 침체의 마지막
일반 내집마련을 원하는 사람이나 투자하는 사람들의 부동산에 대한 관심은 여전히 뒷전에 있는 단계입니다. 그러나 전문가들과 부자(나쁘게 말하면 투기꾼), 일부 깨인 내집마련실수요자들은 시장을 유심히 보기 시작합니다. 그리고 매일 아파트가격과 통계를 유의깊게 주시하면서 실제 투자할 돈을 예를 들면 정기예금에서 MMF, CMA등으로 옮기기 시작하면서 투자준비를 하는 단계입니다.
그리고 시장이 반응하기 시작하면 구매력 있는 내집마련 수요자들중 빨바른 일부만이 주택을 구입하게 됩니다.
특히 부자들은 2단계에 진입하자마자 특정 지역에 대한 급매물을 조용히 사고 있습니다. 단 구체적으로 시장에 드러나지는 않는 상황입니다.
이 단계의 마지막에들어서는 일반 내집마련 수요자들도 아파트 현장을 직접방문하고 관심있는 중개업소에 전화하여 가격을 알아보는등 고민을 시작하는 단계입니다.
이때를 파악할 수있는 건 신문기사에 급매물 거래되었다. 가격하락이 멈추었나? 등등의 기사들이 나오게 됩니다.

3단계 : 부동산시장의 회복단계
급매물이 소화되고 비로서 아파트 가격이 올른것이 확인되면 내집마련을 준비하던 일반인들이 시장에 나섭니다. 특히 이사성수기철과 겹치게 되면 이시기의 가격은 서서히 상승하게됩니다. 일단 먼저 자금력이 있는 실수요자가 집을 사게되고, 이제 시장에는 급매물은 사라지고 매수자와 매도자간의 호가차이가 줄어들어 거래가 본격화되는 시기입니다. 이때는 1단계와 상반되게 사람들은 집값이 1년만 지나면 2배가 될거 같은 불안감에 휩싸입니다.
이때를 파악할 수 있는 힌트는 신문에 ... 아파트 주간통계가 상승으로 돌아서고, 어디어디가 분양완료되었다. 어디어디가 상승세로 전환되었다.. 등등의 기사가 나옵니다. 실제적으로 일반인들도 모두 쉽게 알수있는 단계입니다.


4단계 : 부동산시장 활성화단계
이제 가장 보통사람들이 집을 삽니다. 일반인들이 가장 많이 집을 사는 시기이며, 이미 매도자 보다는 매수자 시장으로 전환되는 단계로 우와좌왕시기라고도 하며 적정대출비율 30%정도를 받으며 집을 사는 시기입니다.
이때를 파악할 수 있는 신문기사는 아파트 몇주연속 상승, 재건축,재개발 투자방법등이 나옵니다.


5단계 : 부동산 폭등마지막단계
이시기가 되면 증권으로 말하며 개미들이 시장에 뛰어듭니다. 주택구입을 안하겠다는 사람들도 불안한 마음을 감출수 없게 됩니다. 이거 집 안사면 괜히 손해보는것 같은 불안감에 휩싸이게 됩니다. 상대적인 박탈감에 가수요까지 발생하며 매도자는 앉은자리에서 몇천씩 가격을 올리지만 매수자는 울며 겨자먹기로 집을 삽니다. 또한 대출도 적정대출을 넘어 70%이상까지 대출을 받으며 집을 사는 일이 빈번하고, 서울수도권을 넘어 지방까지 가격상승현상이 확대됩니다. 무조건 사자단계입니다.
물론 이때 구매를 하여도 시간이 많이 필요할뿐, 수익율이 적을뿐 은행이자 이상의 수익율은 납니다. 왜냐면 부동산의 하방경직성과... 부동산의 성격상 그런거랍니다... 맞는 말이죠.
이단계에서는 정부는 서서히 부동산 억제책을 준비하면 결국 1단계로 돌아가게 됩니다.

이 5단계 싸이클은 짧으면1년~ 길면3년으로 순환됩니다.

여러분은 위단계중 어느단계에서 집을 사셨습니까?
앞으로는 어는 단계에서 집을 사겠습니까?

가만히 앉아서 신문기사를 검색해보십시요... 지난 imf부터 현재까지요.. 항상 이싸이클이 반복됩니다. 앞으로도 계속되겁니다.
imf때를 기억하십시요. 지금보다 그때가 훨씬더 부동산시장은 암울해 보였지요. 근데 2년뒤 어떤일이 벌어졌씁니까?
올해는 어떻습니까? 내년에 정권이 시장친화적인 정권으로 바뀌게 되면... 어떤일이 벌어질까요?

건설회사가 우리나라 경제에 30%를 담당합니다. 그런데 보십시요. 여러분들은 집값은 떨어질거라고 하면서 삼성,현대,대우,GS건설등 건설회사 주식은 사는 아이러니를 인지하고 계시나요?

전 죽전이 입주하던 시기에 집을 샀습니다. 한 2년되었죠.. 분당과 죽전을 저울질 하다 죽전의 미래가치가 더 높다고 판단하고 질렀습니다.
그때 신문기사를 스크랩해놓고 지금까지 봅니다. 아파트가격이 폭락한다고 언론은 경고하고, 전세가격도 그렇고... 노무현은 난리치고, 그래서 급매를 잡을 수 있었죠. 그리고 딱 6개월이 지나니까 집값이 20% 오르고 1년이 지나니까 내가 산아파트 가격에 1.5배 준다고 팔라고 합니다. 1년6개월이 지나니까 2배가 되더군요..

지금도 여전히 죽전의 미래가치는 높습니다. 판교분양이 끝나고 광교분양이 시작되면, 죽전 신세계가 오픈하고, 경기지사가 공약한 죽전복합역사와 경부고속도로 톨게이트가 완성되고, 보정-성남 민자도로가 신설되고, 신분당선이 들어오고, 분당-수서도로가 죽전까지 연장되고, 단국대가 이전완료하면 그 폭발력은 엄청날겁니다. 새아파트가 왜 메리트 있는줄 아십니까? 아파트가 새거라서가 아니라 평면이 새거라서입니다. 함 비교해보세요... 특히 그지역 대표아파트 대표동호수를 사면 최고의 선택이 될겁니다. 지금 5천비싸다면 1년뒤에는 1억이 비싼 주택을 소유하고 계신걸 확인하실 수 있습니다.


지금이 몇단계라고 생각하세요? 내집마련 바로 오늘이 기회입니다. ...