2006-10-12 22:27

http://blog.drapt.com/TKDGH/1129331160659658771

자료출처 : 박영숙님의 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/umbby

아파트입주가이드
아파트 입주시 주의사항, 체크리스트 정리

01. 아파트 입주 체크리스트Ⅰ
02. 아파트 입주 체크리스트Ⅱ
03. 소유권이전등기 혼자서하기
04. 소유권이전등기 절차
04. 소유권이전등기신청서 기재 요령
05. 입주 후에 바로 할일
06. 전입신고,자동차 주소변경 등
07. 아파트 하자 발생시 구제 절차
08. 입주아파트 하자 점검 요령
09. 입주예정자를 위한 가이드(1)-소유권이전등기 실제 사례
10. 입주예정자를 위한 가이드(2)-세대별 하자 점검요령
11. 입주예정자를 위한 가이드(3)-동별 하자 점검 요령
12. 입주예정자를 위한 가이드(4)-하자발생시 대응요령
13. 입주예정자를 위한 가이드(5)-사업주체 부도에 따른 대응요령
14. 입주예정자를 위한 가이드(6)- 아파트 입주 초기에 체크할 사항
15. 입주예정자를 위한 가이드(7)- 아파트 입주 절차와 사전점검요령
16. 입주예정자를 위한 가이드(8) - 바람직한 발코니새시 구입요령
17. 입주절차 세부사항
18. 아파트 입주를 위해 미리 준비할 점
19, 기존 아파트 입주에 따른 수선 시 주의점
20. 이사업체 선정요령
21. 입주등록절차
22. 실내공기질 관리지침

아파트 입주 체크리스트Ⅰ


아파트 입주일을 기다리는 일은 겪어 본 사람이 아니면 잘 모르는 기대와 설레임이 있다. 결혼해서 한푼씩 모은 돈으로 분양을 받고 중도금을 갚아나가느라 얼마나 고생을 했는가? 이제 천신만고 끝에 아파트를 입주를 하게 되니 세상을 모두 얻은 것처럼 하루하루가 희열에 가득차게 된다. 그러나 신경써야할 부분이 한두 가지가 아니다. 살고 있는 집을 빼야하고, 입주아파트 잔금처리, 자녀들의 전학, 이사문제, 아파트등기 문제 등. 할 일은 많이 있지만 스스로 체크리스트를 만들어 빠짐없이 체크해 나가는 것이 실수를 줄이는 요령이다.

⊙ 사전점검시 체크사항

일반적으로 입주시작 한달전에 시공사에서 입주자 사전점검일 통지가 온다. 가급적이면 신분증과 도장을 지참하고 참여해 하자를 살펴보고 하자가 발견되면 입주자점검확인서에 기재해두는 것이 좋다.

<사전 점검시 체크할 사항은>

◇ 방수=새로 입주한 아파트인데도 방수처리가 잘 안돼 벽에 물이 스며들고 문틀이 휘어지는 등 하자로 인해 곤욕을 치르는 경우가 자주 있다. 혹시 벽면에 습기가 찬 곳은 없는지 살핀다.
◇ 현관=출입문 작동상태를 살펴보고 신문·우유 투입구 등 부착철물이 견고하게 부착돼 있는지, 현관 바닥타일이 고르게 깔렸는지, 신발장과 장식대가 견본주택과 비교해 하자없이 설치되었는지를 챙긴다. 또 전등 타임스위치가 제대로 작동되는지 시험해본다.

◇ 거실·침실·주방=거실 룸 카펫의 이음부분이 무늬가 맞춰졌는지, 코너부위에 맞춤은 잘 되어 있는지, 홈오토메이션이 정상적으로 작동되는지, 문틀 주위 미장 및 도배공사 마무리가 잘 됐는지 살펴본다.

또 바닥 방수처리가 잘못돼 장판지가 변색되지 않았는지, 벽체결로 현상으로 인해 도배지가 뜨지는 않았는지 살핀다. 주방 타일 붙임상태와 수납장 서랍 개폐는 이상 없는지, 주방가스대 폭은 적정한지와 배기후드 및 팬 작동시 진동이 심하지 않은지, 싱크대 배수구 주위 마감상태는 괜찮은지를 알아본다. 그리고 실내온도 조절기와 조명기구·인터폰이 정상적으로 작동하는지 시험해본다.

◇ 화장실=바닥 기울기는 배수가 잘 되게 돼 있는지 살펴보고, 벽과 천장 몰딩틈새 및 벽과 욕조틈새 실링 처리는 잘 되어 있는지, 양변기가 벽체와 지나치게 떨어져 설치되지는 않았는지, 팬은 정상 작동되는지를 점검한다.

◇ 다용도 및 보일러실=바닥 기울기는 적정한지, 보일러실 온도조절기와 순환펌프 작동은 잘 되는지, 보일러실 집기 및 환기구 설치는 잘 돼 있는지, 보일러실 동파방지 보온상태는 적정한지 살펴본다.

◇ 창호=문틀 수직·수평·휨 상태와 유리고정 코킹 및 틈 상태를 점검하고, 유리는 분양시 견본주택과 비교해 적정한 두께의 유리를 사용했는지 알아본다. 또 문이 잘 여닫히는지 시험해본다.

◇ 전·후면 발코니 및 창고=난간고정, 높이 및 용접 상태와 난간턱(균열·수평·구배) 상태를 확인한다. 벽·천장의 페인트 등 도장상태는 괜찮은지, 바닥타일이 들떠있지는 않은지, 물이 흘러내려갈 수 있도록 배구수배는 적정하게 이뤄졌는지, 천장의 빗물홈통 위치 및 부착상태는 양호한지 알아본다.

◇ 분양 카탈로그에 나온 내부구조와 동일하게 시공됐는지 줄자로 실측해 보고 가구를 어
떻게 배치해야 할지 배치도를 그려보는 것이 좋다. 그밖에 이사당일 청소가 어려우므로 가구가 놓일 자리 등은 사전점검일에 미리 청소를 하는 것도 좋다.

◇ 사전점검일에 해야 할일 중 하나가 섀시확인, 커텐, 버티컬, 방 니스칠 등이다. 32평형을 기준으로 할 때 섀시(3백만원) 커텐(30만∼50만원) 니스칠(12만원) 발코니마루(80만1백만원) 정도가 든다. 영업장소가 분명한 업체에 의뢰하는 것이 좋다.


아파트 입주 체크리스트Ⅱ


⊙입주일체크는 수시로

입주예정일이 3개월정도 남으면 건설회사에 입주일을 체크해야 한다. 입주일이 결정되면 본격적으로 살고 있는 집을 내놓아야 한다. 살고 있는 집의 시세를 파악하고 집을 깨끗하게 정리정돈 해 언제든지 매수자의 방문을 받을 수 있도록 해야 한다. 살던 집이 빠져야 잔금을 치를 수 있는 경우가 대부분이기 때문에 입주시기를 맞추려면 입주 지정일 이후 한달이내에 살던 집의 잔금처리일로 잡는 것이 좋다.

⊙ 내부구조 변경

아파트내부구조를 바꾸려면 일단 관리사무소에 신고해야 하는데 비 내력벽을 허는 경우 구청 또는 동사무소의 허가를 받아야 한다. 내력벽 철거는 절대로 안되고 경량재가 아닌 콘크리트 등 중량재로 베란다 바닥을 높이는 것도 허용되지 않는다. 비 내력벽을 새로 만들거나 위치를 바꾸는 것도 금지대상이다.

⊙ 입주신청서제출 및 잔금납부

아파트입주는 입주지정일로부터 보통 한달정도에 걸쳐 이루어진다. 입주자는 입주예정일을 미리 시공사에 통고해야 입주일에 전기 수도 등을 사용할 수 있다.

잔금은 번잡한 이삿날을 피하려면 미리 입금하는 것이 좋으나 미리 잔금이 마련되지 않았다면 입주일에 잔금을 은행에 입금하고 입금증을 잘 보관한다. 입주일에 관리사무실로 입금증과 종합토지세납부영수증 신분증을 가져가면 입주체크를 하고 관리비선수금을 받은 뒤 입주증과 집열쇠 그리고 입주선물을 준다.

관리비선수금은 관리운영에 필요한 자금을 미리 확보하기위해 시행되는 제도로 관리업무가 정상화될 때 입주자대표회의로 인계된다. 새 아파트는 입주가 한꺼번에 이뤄지기 때문에 혼란스런운 틈을 타 좀도둑이 들어오는 경우가 있으므로 주의해야 한다.

⊙ 열쇠인수 및 입주
열쇠수령시 열쇠가 모두 맞는지 확인해 보고 입주당일 관리사무실에 의뢰해 가스렌지를 설치하고 하자가 발견되는 곳을 메모해 놓았다가 관리사무실에 통보한다. 전기 가스 등을 공사현장 직원이 미리 사용한 경우가 있으므로 관리사무실 직원의 입회하에 각종계량기를 확인해 두는 것이 좋다.


소유권이전등기 혼자서하기

아파트를 분양 받아 입주한 후 법무사만 등기를 할 수 있다는 관행을 없애고자 혼자 등기를 하기 위해 시간을 낸 주부 K씨... 그런데 등기소를 찾아가 설명서를 받으려 했으나 개인이 알아서 하라는 대답과 함께 한가지 서류를 떼기 위해 관공서를 이리저리 돌아다니기만 하고 어떤 공무원도 등기에 관한 한마디 안내를 해주지 않았다. 약간의 설명과 시간이 있으면 개인이 충분히 할 수 있는데도 개인이 등기 할 수 없도록 하는 제도는 개선되어야 한다.

아파트를 포함한 부동산등기를 직접 처리하는 수요자들은 의외로 드물다. 법무사가 대행하는 것이 보편화되어 있는 것이다. 대부분 중개수수료에 버금가는 비용을 부담해가며 법무사에게 일임하고 있다. 아무래도 일이 복잡하고 번잡스럽다는 인식이 퍼져 있는 탓이다.

한꺼번에 입주자가 몰리는 입주아파트는 법무사가 일괄등기를 하지 않으면 입주자별로 건설회사나 등기소에서 일일이 설명해 주어야 하는 번거로움이 있기 때문에 시공사나 등기소에서는 비협조적으로 일관하게 된다.

스스로 이전등기를 하려면 이틀 정도 시간을 낼 생각을 하고 구비서류를 꼼꼼하게 챙겨야 하며 법무사에 의뢰해 일을 처리할 경우에도 소유권이전 등기및 양도세 납부절차 등을 알아두는게 좋다. 참고로 부동산등기는 본인이 하거나 법무사, 변호사가 대행할 수 있지만 본인이 아닌 주변사람(배우자 포함)이 대신할 수는 없다.


소유권 이전등기절차


먼저 등기소를 방문해 비치된 "소유권 등기신청 안내서"를 읽고 관련서류들을 꼼꼼히 챙긴다.

첫번째로 할 일은 매도인(건설회사)으로부터 주민등록초본 1통(법인은 법인등기부등본 1통), 매도용인감증명서 1통, 위임용 인감증명서 1통, 위임장(소유권 이전등기 위임용), 양도신고 확인서(분양받은 경우는 불필요)를 받아 두는 것.

두번째는 분양계약서에 검인을 받는 일이다. 검인신청은 원본과 사본 4통을 작성해 시ㆍ군ㆍ구청 지적과에서 하면 된다. 검인받은 사본을 구청 부과과에 제출하면 취득.등록세 고지서를 받을 수 있다.

세번째는 관련세금 납부. 취득세는 신고가액(분양받은 경우는 분양가)의 2%, 등록세는 3%다. 교육세는 등록세의 20% 즉 0.6%이고 전용면적 25.7평을 초과하는 주택은 농어촌특별세02.%(취득세의 10%)를 납부한다. 전체를 합치면 5.8%.

취득세와 농어촌특별세는 잔금을 완납한 후 구청부과과에서 취득세고지서를 받아 잔금일로부터 30일이내에 시중은행에 납부하면 되고 30일이 지나면 과태료가 부과된다. 등록세는 잔금납부일로부터 60일이내에 내도록 한다.

네번째는 소유권이전등기를 위한 구비서류를 준비한다. 소유권이전등기는 물건소재지 관할 등기소에서 하게된다. 토지대장, 건축물관리대장, 토지가격 확인원, 검인계약서, 매수인이 표시돼 있는 매도인의 인감증명서, 등기필증, 매도인(시행자) 및 매수인(피분양자)의 주민등록등본(또는 법인등기부등본), 부동산양도신고 확인서(양도신고 대상인 경우), 매도인(시행자)의 등기위임장, 등록세 영수필 확인서 및 통지서, 수입인지와 수입증지, 등기신청서 부본, 국민주택 채권 매입필증 등이다. 이 첨부서류는 전체 1부를 복사해서 원본과 함께 제출하면 된다.

매도인의 등기필증과 인감증명서, 주민등록등본(법인등기부등본), 부동산양도신고확인서, 등기위임장은 미리 매도인에게서 받아둔다. 분양받은 경우 건설회사로 부터 등기위임장을 교부받는데 상당한 애를 먹게된다. 잔금을 다 받았기 때문에 건설회사에서 비협조적이기 때문이다.

구비서류 중 토지대장과 건축물관리대장(건물대장 또는 가옥대장) 토지가격확인원, 수입인지는 구청 민원실에서 발급받고 등록세 납부영수필 확인서 및 통지서는 은행에 등록세를 납부하고 받는다. 수입증지(대법원수입증지)는 등기소에서 지정하는 금융기관에서 사게된다.

등기신청서는 등기소에서 교부받아 작성하게되는데 신청서 내용 중 부동산의 표시부분은 등기부 표시란의 부동산 표시와 동일하게 기재하여야 한다. 아파트의 경우에는 등기소에 별도로 비치해 놓은 신청서 기재례를 참조하면 된다.

문제는 국민주택채권을 얼마나 매입해야 하는지 스스로 계산하는 것이 복잡하기 때문에 중도에 법무사에게 맡기는 경우가 많이 있다. 국민주택채권을 얼마나 매입해야 할것인지는 우선 토지와 건물의 과세시가표준액을 산출하고 그 액수에 따라 일정한 비율을 곱하면 된다. 등기신청에 앞서 당해 부동산의 토지ㆍ건물대장과 토지가격확인원을 첨부하여 관할 등기소에 과세시가표준액 및 국민주택 채권매입금액의 계산을 신청하면 그 등기소의 등기민원담당공무원이 해당금액을 계산해 주고 있다.

국민주택채권은 주택은행에서 사고 매입필증을 다른 첨부서류와 함께 등기소에 제출하면 된다. 국민주택채권은 사는 즉시 주택은행에서 할인받을 수 있다. 할인률이 30%면 본인이 부담할 금액이 30%라는 말이다.


소유권이전등기신청서 기재 요령


▶ 부동산의 표시란 : 원칙적으로 등기부 표시란의 부동산 표시와 동일하게 기재. (토지는 소재·지번, 지목, 면적별로 기재하고, 건물은 소재·지번, 종류, 구조, 면적별로 기재 )

▶ 등기원인과 그 연월일란 : 매매, 증여 등 소유권이전의 원인이 된 사실을 기재.
(예) ○년 ○월 ○일 매매

▶ 등기의 목적란 : 소유권 일부이전이 아닌 경우에는 "소유권(일부)이전" 중 「일부」자를 삭제.

▶ 등기의무자란 : 매도인(시행자)의 성명, 주민등록번호, 주소를 기재하며, 등기부상 소유자 표시와 일치하여야 함. 등기의무자란의 주소는 등기부 등본상의 주소와 달라도 되지만 주민등록등.초본상의 주소와는 일치해야 한다

▶ 등기권리자란 : 매수인의 성명, 주민등록번호, 주소를 기재.

▶ 등록세란 및 교육세란 : 구청 등에서 발급받은 영수필통지서·확인서에 의하여 기재.

▶ 세액 합계란 : 등록세액과 교육세액의 합계를 기재.

▶ 첨부서면란 : 부동문자로 기재된 것 중 당해 등기신청에 첨부할 필요가 없는 것은 줄을 그어 지운 다음 그 곳에 날인을 하여야 하고, 기타란에는 그밖에 첨부한 서면을 기재.

▶ 신청서는 원칙적으로 한글과 아라비아 숫자를 사용하여 작성한다. 그리고 부동산표시란과 신청인란등 해당란에 기재할 여백이 없을 경우에는 별지를 이용하고 별지를 포함하여 신청서가 여러 장인 때에는 간인을 하여야 한다.

마지막으로 등기신청서를 관련서류와 함께 제출하면 등기신청절차는 끝나고 등기소의 심사를 거쳐 대체로 3∼5일 후에는 등기부등본을 발급받아 등기 내용을 확인하면 된다 .



입주후에 바로 할 일


우선 분양대금의 20% 정도인 잔금을 내고 종합토지세를 입주하기 전까지 납부합니다. 잔금 납부가 확인되면 입주증을 수령하는데, 이때는 무통장 입금증 전부와 분양계약서, 계약자의 신분증과 도장이 필요합니다. 관리계약은 해당 아파트의 입주를 위한 것으로, 관리 운영에 필요한 자금을 미리 확보하기 위한 선수관리비를 현금으로 납부해야 합니다.

분양대금과 선수관리비 완납절차를 마친 입주 예정자는 열쇠를 지급받으며, 지정된 입주 일에 입주할 수 있습니다. 만약 입주 지정기간 동안 입주하지 않을 경우는 잔금에 대한 연 체료가 부과됩니다.

이사는 입주 지정기간 끝무렵에 들어가는 게 좋습니다. 입주 초기에 이사하면 엘리베이터 등이 엉망인데다가 이 집 저 집에서 쿵쿵거려 신경이 쓰이기 때문이다. 그리고 모든 시설물 이 어느 정도 가동된 뒤에 이사해 활용하는 것이 효과적입니다.

입주를 완료한 다음에는 학교전학을 비롯해 예비군·민방위 편성 및 자동차 주소 이전을 위한 서류제출에 이상이 없도록 각종 신고를 해야 합니다. 주민등록 전입신고는 전입신고서 등의 서류를 구비하여 해당 동사무소에서조치하고, 전화는 해당지역 전화국에 신규나 이전 설치를 요구합니다. 차량번호판 변경신고는 차량등록사업소에서 실시하고 초등학교 편입학은 해당 초등학교, 중·고등학교 교육청의 안내를 받습니다.

단지 내 공동생활에 필요한 정보는 관리사무소를 중심으로 얻습니다. 도난 방지와 잡상인 과의 거래, 내·외부 구조, 쓰레기 분리수거, 애완동물 사육, 주차장 이용 등에 관한 종합적 인 안내를 받는 게 좋습니다. 관리사무소의 역할과 관리비 구성 및 산정방법도 알아두면 도 움이 됩니다.

취득세 등 아파트 신규취득에 따른 세금 납부와 등기를 준비해야 합니다.


전입신고,자동차 주소변경 등


◈ 주민등록 전입신고 안내

처리기관 : 동사무소
구비서류 : 전입신고서 비치 (동사무소)
자동차등록증
주민등록증(세대구성원 전원)
운전면허증(전부)
신고자,세대주 도장
비고 : 퇴거일로부터 14일 이내 신고 (기간경과시 2만원이하 과태료 부과)
전출시 동사무소 직장민방위(예비군편성)확인서 제출

◈ 자동차 주소변경 신청 안내

◎ 동일거주지에서 전입

처리기관 : 동사무소
구비서류 : 면허증(소지면허전부), 자동차등록증, 주민등록증, 도장
비고 : 전입신고시 전입신고용지 뒷면 해당란에 자동차 번호 기재. 전입신고일로부터
15일 이내 신고(기간경과시 과태료 부과 2만원~30만원)

◎ 타시/도지역에서의 전입
처리기관 : 시청 차량 등록문의
구비서류 : 주민등록 등/초본 1통, 책임보험영수증, 자동차등록증, 지방세 완납 증명서,
자동차세 납부 영수증
비고 : 전입신고 필한후 차량과 함께 이관 신청
전입신고일로부터 15일 이내 신고(기간경과시 과태료 부과 2만원~45만원)

◈ 전화가입 신청안내

처리기관 : 전화국(국번없이 100)
구비서류 : 주민등록증, 인감도장
비고 : 전 거주지 관할전화국에서 이사 예정일 7일전에 이전 신청번호 등을 주소,
성명,주민등록번호 등과 통보, 신청한후 비용은 온라인 송부가능

◈ 취득세 신고안내

처리기관 : 세무과
구비서류 : 분양계약서 사본, 잔금납부영수증 사본, 인장(신고인)
세액 : 취득가액의 2%
비고 : 전입신고시 전입신고용지 뒷면 해당란에 자동차번호 기재.

◈ 학교 편입학 안내

초등학교 : 해당 초등학교 (전입신고후 해당 초등학교에 신청)
중학교 : 교육청 관리계 현재 재학중인 학교에서 배정서를 받아 주민등록등본 2통과
함께 해당 중학교에 제출
고등학교 : 교육청 관리계 전입신고후 주민등록 등본 2통과 해당 고교의 동의서를 지참
하여 현재 재학중인 학교에서 전학서류를 배부받아 해당고교에 제출



아파트 하자 발생시 구제 절차


아파트 하자는 공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 침하, 파손, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량 등 건축물이나 시설물의 기능상·미관상·안정상 지장을 초래할 정도의 부실을 말한다.

완벽한 기능을 발휘하는 아파트가 견실한 아파트임은 두말 할 나위가 없다. 아파트 공사가 완료되면 마지막 점검절차인 사용검사(준공검사)를 받는데, 이때 지방 자치단체의 확인작업과 감리가 형식적으로 이루어져 나중에 민원발생의 요인이 되는 경우가 많다.

예전까지는 아파트를 분양한 주택건설업체가 건축비의 3%에 해당하는 하자보수예치금을 예치해왔다. 하자가 생기면 이 자금으로 보수하는 것이다. 그러나 최근 들어서는 주택사업공제조합에서 하자보수보증금을 떼어 제출하는 경우가 다반사이다. 현금 예치보다는 수수료가 저렴하기 때문이다.

그러나 이 보증은 주택건설촉진법 시행령에 시·군·구청의 사용검사 후 발생한 하자로 명시하여 민원의 대상이 되고 있는 실정이다. 때문에 되도록이면 지명도 있는 업체의 아파트를 분양받는 것이 좋다.

일단 입주 초기에 하자가 발견되면 시공업체에 보수를 요청해야 한다. 하자 보수 의무기간은 보통 시설물이 1~3년, 보·바닥·지붕은 5년, 기둥과 내력벽은 10년이다. 하자 보수에 대해서는 입주자 대표회의를 통해 공동대처하는 것이 효과적이다. 하자 보수를 청구할 때는 내용증명 우편을 보내는 것도 하나의 방법이다. 증거가 남기 때문이다. 업체가 보수요구를 묵살하면 시·군·구청에 하자내용을 통보하는 게 좋다. 현장실사를 통해 분명한 하자로 판명되면 시·군·구청은 시공업체에 '몇월몇일까지 고치라'고 명령한다.

시공업체가 계속 꾸물댈 때는 시공업체가 은행에 예치해놓은 하자보수보증금을 찾아 다른 업체에 하자 보수를 맡길 수도 있다. 주부클럽연합회 등 소비자단체에 개설되어 있는 소비자 고발센터를 이용해도 구제신청을 받을 수 있다.


입주아파트 하자 점검 요령



아파트에 입주를 하기 전에 입주자는 먼저 분양자로부터 아파트 하자 및 관리사항에 대한 합동 점검표를 건네받아 분양자와 함께 현관문에서부터 하나하나 세밀하게 하자점검을 해야 합니다.

현관문 : 내부도장 및 현관문의 개폐상태, 그리고 시건장치에 이상이 없는지 확인합니다.

현관바닥과 베란다, 창고, 다용도실 : 바닥공사가 제대로 되어 있는지 살핍니다. 물이 배 수구쪽으로 잘 빠지는 지 확인해야 하며 바닥이나 난간에 균열이 없는지 꼼꼼이 점검합니 다.

거실, 실내벽, 방바닥, 천장 : 굴곡이나 균열이 없는지 그리고 장판이나 벽지에 흠집 혹은 곰팡이, 습기, 누수된 곳은 없는지 확인합니다.

전기시설 : 현관벽면의 자동차단기, 적산전력계, 콘센트 전압, 현관등 타임스위치, 텔레비 전 공동안테나, 전화 인터폰 연결여부, 모니터 및 감지기 등의 작동여부를 확인합니다. 또한 전산전력계의 사용량을 관리소에 확인시켜야 합니다.

가스설비 : 가스파이프 및 연결부위가 새지 않는지 확인해야 합니다.

주방기구 : 싱크대와 벽찬장의 시공이 깨끗이 마무리 되었는지, 물이 잘 빠지는지, 수도꼭 지가 정상적으로 작동하는 지 확인합니다.

위생기구 : 균열, 배수, 방수처리 여부를 꽁꼼히 점검합니다. 욕실의 환기여부를 확인하며 바닥의 물이 배수구로 잘 빠지는지 확인합니다.

급수설비 : 물이 잘 나오는지 그리고 양수기함의 보온여부나 동파여부를 확인하며, 모든 수도꼭지를 잠그고 나서 수도계량기가 돌아가는지 확인해봅니다. 또한 입주할 때 시공회사 가 부담해야 할 사용량은 관리소에 확인시켜 손해보는 일이 없도록 합니다.

소화설비 : 소화전함에 분말소화기가 설치되어 있는지, 호스와 수도전 등 부수기구들은 제대로 사용할 수 있는지 확인합니다.

열량계와 온도조절기 : 난방온도조절기와 열량계의 눈금이 제대로 작동하는지를 최대수 치와 최소수치별로 시험해 봅니다.

실내 보온, 방음시설 : 벽면에 균열이 없는지 혹은 방음이 제대로 되는지 확인해 봅니다. 또한 창문이 제대로 열리고 닫히는지도 확인해보아야 합니다.

국기꽂이, 유리, 스피커 등 각종 기구와 배관, 배선, 닥트시설 : 각종 기구의 파손여부를 검사합니다.


입주예정자를 위한 가이드(1)-소유권이전등기 실제 사례


아파트에 입주한 후 등기를 직접 처리하는 입주자들은 매우 드물다. 법무사에게 몇십만원 가량의 수수료를 주고 맡기는 것이 보편화되어 있다. 아무래도 일이 복잡하고 잘 모르기 때문이다.

또 입주아파트는 법무사가 일괄로 등기를 대행하는 경우가 많다. 입주자가 개별적으로 등기 를 하게 되면 분양업체나 등기소에서 등기 절차를 일일이 설명해 주어야 하는 번거로움이 있기 때문이다. 본인이 직접 이전등기를 하려면 2일 정도 시간을 낼 생각을 하고 구비서류를 꼼꼼하게 챙겨야 한다. 법무사에 의뢰해 일을 처리할 경우에도 소유권이전등기 절차를 잘 알아두는게 좋다.

부동산등기는 입주자 본인이 하거나 법무사나 변호사가 대행할 순 있지만 주변사람(배우 자 포함)이 대신할 순 없게 돼 있다. 또 스스로 등기를 할 때 순서와 절차를 잘 지키면 하루만 에도 할 수 있지만, 만약 순서를 지키지 않으면 20일 이상 걸리거나 결국 지쳐서 포기하는 경우도 있다. 게다가 1종 국민주택채권 매입액을 잘 못 계산해서 손해볼 수도 있다. 아파트에 입주한 후 60일내에 소유권이전등기를 해야 한다. 시간적인 여유가 넉넉하다면 서류를 꼼꼼하게 챙겨서 스스로 실행에 옮겨 볼 만하다.

▣ 입주아파트 소유권이전등기 실제 사례

첫번째로 할 일은 건설회사 등 분양자로부터 법인등기부등본 1통, 인감증명서(매도용) 1통, 인감증명서(위임용) 1통, 위임장(소유권 이전등기 위임용)을 받아 두는 것이다.

두번째로 관할등기소를 방문해 등기소에 비치된 "소유권 등기신청 안내서"를 읽고 관련서류 를 꼼꼼히 챙겨야 한다. 이때 등기 구비서류를 어떻게 갖추는 것이 좋은지 등기담당자에게 문의하는 것이 좋다.

세번째는 시군구청에서 할 일이다. 먼저 분양계약서원본과 복사본 4부를 준비해 지적과 에서 검인을 받는다. 이 검인계약서를 부과과(세무과)에 제출하면 취득세와 등록세 고지서를 받을 수 있다. 취득세는 분양가의 2%, 등록세는 3%다. 그밖에 등록세의 20%인 교육세와 전용면적 25.7평 이 넘으면 취득세의 10%인 농어촌특별세를 납부한다.

전체를 합치면 분양가의 5.8%가 되지만 무주택자이고 전용면적이 12.1평~18평이면 취등록세를 50% 감면받는다(12.1평 미만 은 100% 감면). 취득세는 잔금일(또는 사용검사일)로부터 30일이내에, 등록세는 60일 이내에 납부하지 않으면 과태료를 물게된다(취득세는 20%, 등록세는 지연기간별로 최고 30%). 시군구청에서 민원실에 들러 등기 구비서류인 토지대장과 건축물관리대장 및 토지가격확인원을 발급받고 민원실에서 수입인지를 사 두는 것이 좋다.

네번째는 다시 등기소로 가서 등기신청서를 교부받아 작성해야 한다. 아파트의 경우에는 등기소에 별도로 비치해 놓은 신청서 기재례를 참조하면 된다. 등기신청에 앞서 토지 건물대장과 토지가격확인원을 첨부하여 관할 등기소에서 과세시가표준액에 따른 1종국민주택 채권매입금액을 계산해야 한다. 이 부분의 계산이 어려워 포기하는 경우가 많다.

개략적으로 설명하면 토지와 건물의 과세시가표준액(등기소에 있는 과세시가표준액 책자 참 조)을 산출하고 그 액수에 따라 채권매입비율을 곱하면 된다. 토지의 경우는 토지면적×개별공시지가×적용비율을 하면 토지과세표준액이 산출되고 여기에 채권매입비율을 곱하면 토지채권 매입금액이 산출된다.

건물의 경우는 분양면적×기준시가(구조별로 다름)×가감산특례비율을 곱하면 건물과세표준액이 산출되고 여기에 채권매입 비율을 곱하면 건물 채권매입금액이 산출된다. 토지와 건물의 채권매입액을 합한 액수만큼 1종국민주택채권을 주택은행에서 매입하면 된다. 국민주택채권은 매입 즉시 주택은행에서 할인받을 수도 있다. 할인률은 금리에 따라 변동되는데 할인률이 30%면 본인이 부담할 금액이 30%라는 말이다. 등기소에서 나오기 전에 대법원 수입증지 판매 은행을 문의한다.

다섯번째는 은행에 가서 취득세와 등록세를 납부하고 영수필확인서와 통지서를 받는다. 주 택은행에서 국민주택채권을 매입한 후 할인을 받을 지 결정한다. 대체로 할인받는 경우가 많다. 또 등기소에서 지정한 은행에서 수입증지를 산다.

여섯 번째는 등기소로 돌아와 현재까지 준비한 모든 서류를 1부 복사한 후 제출하면 일단 등기신청은 끝난다. 등기필증 교부 지정일을 등기공무원으로부터 통보받고 등기필증을 교부 받으면 모든 과정은 끝나게된다. 혼자 힘으로 등기를 마친 것이다. 지금까지의 과정을 단 하루만에 하는 것은 쉽지 않은 일이다.

대체로 효과적으로 이루어진 다고해도 2일가량이 소요되므로 분양받은 본인이 시간적인 여유가 없다면 법무사에게 의뢰 할 수밖에 없다. 다만 내집 마련의 꿈을 이루고 내 손으로 등기까지 마쳤다는 성취감을 얻기 위해 스스로 등기를 해보는 것도 말릴 일은 아니다.



입주예정자를 위한 가이드(2)-세대별 하자 점검요령


(의정부참여연대 '시민광장' "살기좋은 아파트만들기 공동체위원회에서 만든 강의집에서 발췌한 내용)

아파트 하자는 생명과 직결돼 있다. 입주하기 전에 하자 여부 따위를 꼼꼼하게 살피는 것이 중 요하다. 세부적인 하자 점검을 하기 전에 알아둬야 할 점이 몇 가지 있다.

먼저 입주하기 전에 아파트에 이상이 있는지의 여부를 확인하는 제도가 있다. 건설교통부는 아파트 준공검사 전에 입주자가 미리 방문해 확인한 다음 이상이 없을 때 사전점검부에 서명하도록 하는 규정을 두고 있다. 입주자들은 시공회사 직원들의 요구에 이끌지 말고 하자 여부를 세심하게 확인한 다음 서명을 해야 한다.

또 계약시 면적의 증감이나 모델하우스의 제품이 실제 설치된 제품과 다를 경우에도 이의를 제기하지 못한다는 조항이 있는데 이는 불공정 약관이므로 효력이 없다. 실제와 다를 경우 반드시 시공회사에 요구해야 한다. 이때 발코니 등 서비스 면적은 아파트 값 산정에 포함되지 않는다는 점도 기억해야 한다.

입주한 이후 처음 내는 각종 전기요금 수도 요금 등이 터무니없이 많이 나오는 경우가 있다. 입주시까지의 전기요금, 수도료, 가스요금은 시공업체가 부담한다. 따라서 입주하기 전에 계량기를 사전 확인할 필요가 있다. 세부적인 점검은 공동구 하자와 세대별 하자로 나누어 정리하는 것이 좋다. 이때 미리 점검해야 할 도표를 작성해 기록하는 것이 바람직하다.

◈ 세대별 하자 점검 요령

세대별 하자 점검은 크게 12가지로 정리할 수 있다.

현관철문 내부 도장 및 현관문의 개폐 상태, 시건장치에 이상이 있는지의 여부를 확인한다. 한편 현관문의 외부도장 부분은 공용부분이므로 공동구 하자에 속한다.

현관바닥과 베란다, 창고, 다용도실 바닥공사가 제대로 되어 있는 지를 우선적으로 살핀다. 이를 위해서는 물청소를 해 봄으로써 물이 배수구쪽으로 잘 빠지는지를 확인하는 것이 좋다. 그리고 베란다 난간에 균열이 있는지, 난간대에 이상이 없는지를 점검한다. 창고와 다용도실도 문의 개폐 여부따위를 주의 깊게 봐야 한다.

실내벽, 방바닥, 천장 굴곡이나 균열이 없는지를 살핀다. 또 장판이나 벽지에 흠집이나 곰팡이, 습기가 있는지를 확인한다.

가스설비 가스 중간 밸브 손잡이가 수평 또는 직각으로 작동되는 지와 가스 파이프 및 연결부분에 혹시 가스가 새지 않나 비눗물을 칠해서 확인한다. 렌지 후드의 작동여부는 담배연기 따위의 실험을 통해 점검한다.

주방기구 싱크대와 가스렌지 주변 벽면이 타일이나 방열제로 처리됐는지, 또 곰팡이나 화재의 위험은 없는지 확인해 본다. 싱크대와 벽 찬장 시공이 깨끗하게 마무리됐는지, 서랍은 잘 열리고 닫히는지, 싱크대 물은 잘 빠지는 지, 배수통과 호스, 배수관 연결이 제대로 되어 있는지도 확인한다. 물론 싱크대 수도꼭지도 제대로 작동되는지 살펴야 한다.

급수설비 양변기에는 균열이 없는지, 변기에 붙어 있는 배수 핸들은 잘 작동되는지, 배수통에 누수된 부 분은 없는지 확인한다. 세면기에도 균열이 없는지 하부 파이프 트랩이 흔들리지 않는지 따위를 점검한다. 욕조 내부도 균열 여부와 배수가 잘 되는지, 샤워기와 기타 선반등이 제대로 붙어 있는지도 살펴본다.

급수설비 각종 수도꼭지와 수도배관에 이상이 있는지의 여부를 확인한다. 이를 위해선 모든 수도전을 잠그고 나서 수도계량기가 돌아가는 지를 점검해야 한다. 또 양수기함의 보온시설이 우레탄 폴 등의 재질로 되어 있는지를 함에 보아야 한다.

소화설비 각 세대 계단 옆 또는 현관밖 복도 중간에 설치되어 있는 소화전함 속에 AB.C. 분말 소화기가 비치되어 있는지, 수동 발신기 스위치가 제대로 작동하는지, 호스와 수도전 등 부수 기구들이 제대로 사용할 수 있는지를 확인한다.

열량계와 온도조절기 거실이나 안방에 설치되어 있는 난방온도조절기와 외부 또는 벽면 난방배관 조절기함에 설치되어 있는 열량계의 눈금이 제대로 작동하는지를 최대 수치와 최저 수치별로 시험해 본다.

실내 보온 및 방음시설 벽면의 콘크리트 시공이 제대로 되어 있는지, 균열은 없는지, 또 외부와 직접 접한 벽면에 보온과 방음시설이 제대로 되어 있는지를 두드려 보든가 또는 소음 측정기로 확인해 본다. 그리고 창문이 제대로 열리고 닫히는지도 살펴본다. 화장실 천정의 판은 위로 밀면 간단히 뗄 수 있으므로 화장실 천정 안 벽면의 경우 방음이 잘 되도록 마감시공이 철저히 되어 있는지와 윗층 배수관 조립에 이상이 없는지도 아울러 점검한다

전기시설 ① 적산전력계는 각 층의 계단 또는 현관문밖에 설치되어 있는데 모든 전열기구를 끄고 계량기가 돌아가는지를 확인한다. 입주할 때 시공회사가 부담해야 할 사용량을 관리소에 확인시켜 손해를 보는 일이 없도록 한다. ② 텔레비전은 공동안테나가 부착되어 있다. 안테나와 수상기를 5C2V 전선으로 연결시켜 각 채널별로 화면을 확인해 본다. ③ 전화 인터폰이 경비실과 제대로 연결되는지, 또 홈 오토메이션 시스템이 설치돼 있는 경우 인터폰으로 현관에 있는 도어폰과 경비실과의 통화가 되는지를 점검해 본다. 또 카메라모니터를 통해 방문객의 모습을 확인할 수 있는지도 시험해본다. ④ 현관등 타임 스위치가 끈 후 1-3분만에 자동으로 꺼지는 지를 확인한다. ⑤ 감지기 기능으로 현관철문 윗부분에 방범 스위치가 있는지, 홈 메이트 방범 버튼을 ON으로 놓고 현관문을 열었을 때 방범 스위치가 작동해 경보가 울리는 지도 함께 점검한다. 이와 함께 가스 감지기와 화재감지기가 싱크대 천정과 거실과 방 천정에 설치되어 있는지, 작동이 제대로 되는지도 꼼꼼하게 살펴보아야 한다.

국기꽃이와 각종 장식 기구들 국기꽂이를 배란다 새시공사를 한 후에도 사용할 수 있는지 확인한다. 이밖에 유리, 전등 기구, 스피커, 장식장 등 각종 기구가 불량인지를 점검한다.

입주예정자를 위한 가이드(3)-동별 하자 점검 요령


입주자 한사람 한사람 개인이 동별(공동구) 아파트 하자를 점검하는 것은 무리다. 입주자 대표회의의 주관 아래 준공도면과 시방서에 따라 관리사무소가 시행하는 것이 원칙이다. 그러나 동별 하자는 세대별 하자 점검보다 등안시 하는게 현실이다. 대부분의 입주자들이 자기가 살 집안에 더 큰 관심을 갖는데다가 관리사무소의 전문 인력이 부족하기 때문이다. 이로인해 아파트의 노후화가 가속되고 있다. 동별 하자 점검을 위해서는 입주자들의 적극적인 참여가 중요하다.

승강기

동별 하자 중에서 가장 문제가 되는 사항이다. 승강기의 안전사고는 자칫하다간 생명을 잃는 끔찍한 불행으로 이어진다. 승강기를 점검할 때는 버튼, 디지털, 버튼 램프, 비상호출장 치, 누전차단기, 도어상태, 내부도장 상태, 동체 진동, 레벨 오차정도, 모터와 환풍기, 운행중소음정도, 운행정지의 횟수와 시간등을 살펴보아야 한다. 승강기 유지보수는 어떻게 되어 있는가. 용역계약상의 승강기 무상보수 기간 3-6개월과 하자보수 책임기간 3년은 전혀 다른 것이다. 무상보수기간 3-6개월은 승강기를 설치한 시공 회사가 램프 등 소모성 자재를 무상으로 교체해 주는 기간이다.

그 이후의 보수는 용역계약 서에 첨부된 소모 자재명세에 속하는 자재에 한해서 시공회사가 돈을 받고 지급하도록 되어 있다. 소모자재이외의 승강기 하자보수에 속하는 와이어 로프나 모터 등 자재는 하자보수 사항이므로 부품과 자재대금을 3년간은 승강기를 설치한 시공회사 또는 사업주체가 부담해야 한다. 이에 대한 세심한 확인과 점검이 필요하다. 한편 승강기 고장일지를 승강기 출입구나 경비실에 비치하는 것이 바람직하다. 승강기 고장으로 피해를 입은 주민은 그 내용을 6하원칙에 따라 기록하고 서명하는 것을 생활화한다. 하자보수 요청을 하거나 손해배상 청구소송을 걸 때 중요한 증거자료가 되기 때문이다.

지하 저수조와 옥탑 물탱크

지하 저수조와 옥탑 물탱크는 하자보수 책임기간이 2년으로 되어 있다. 지하 저수조 하자 점검은 모터실 소음, 급 배수관 상태, 오수관과의 거리, 시건장치, 환기통 주변 안전장치 유 무, 저수조 사다리 녹물, 저수조 바닥과 벽면, 천정의 균열 여부와 지하 오수 유입 여부 등을 자세히 점검한다.

옥탑 물탱크 하자 점검은 시건장치, 급 배수관 상태 에폭시 도장 등 위생관련 마무리 공 사를 준공도면과 시방서를 보아가며 확인한다. 이때 수질오염 여부까지도 점검하고 품질과 규격도 꼼꼼하게 살펴본다. 특히 지하 저수조 용량과 옥탑 물탱크 용량을 합해서 건설기준에 나와 있는 규정 대로 세대당 3t 이상이 되는지도 빼놓지 말고 확인한다.

외벽과 옥상 바닥 균열

옥상 바닥의 방수시공이 잘 되어 있는지, 보호몰탈의 두께가 규정에 미치는지 주의깊게 살펴야 한다. 또 옥상바닥과 외벽에 심한 균열은 없는지도 확인한다.

기관실과 변전실

벙커 C유를 사용하는 보일러일 때는 집진기가 제대로 작동하는지를 살펴야 한다. 특히 기관실과 주 변전실의 중앙감시반이 정상적으로 기능하는가를 확인다. 이와 함께 유도장애나 실내 온도조절 기능미비 등으로 인터폰, 승강기, 원격제어장치 등이 제대로 가동되지 않는 경우가 많으므로 반드시 준공도면을 보고 세밀하게 점검한다.

어린이 놀이터

어느 아파트 단지나 어린이 놀이시설을 갖추게끔 되어 있는데 문제는 시설에 대한 안전기준이 없어 사고의 위험이 항시 도사리고 있다는 사실이다. 놀이터 안전 점검에서는 우선 모래판 깊이가 30crn 이상이 되는지를 확인해야 한다 각 놀이시설물별로 어린이의 안전, 정서에 적합한지도 꼼꼼하게 살펴보아야 한다. 이때 문제가 있는 것은 하자보수 또는 철거요청을 내용증명으로 해야 한다.

주요 시설물

대지조성 공사에서는 석축공사, 옹벽공사, 배수공사, 포장공사가 잘 되어 있는지를 확인한다. 가스 및 소화설비공사에서는 전기부식 방지 장치가 되어 있는지와 주지관과 동지관의 연결부분에 가스누출은 없는지 점검한다. 통신 신호 및 방재설비공사에서는 텔레비전 공청 설비공사나 전화 선의 가구당 배선수를 확인한다.


입주예정자를 위한 가이드(4)-하자발생시 대응요령


아파트 하자가 발생하면 시공업체에 보수를 요구해야 한다. 하자에 대한 보수의무는 공동주택관리령에 상세하게 규정돼 있다. 또 시공업체가 보수 요구를 거부하거나 이행하지 않을 경우 민형사상의 처벌을 받도록 현행법으로 정하고 있다. 따라서 입주자들은 아파트 하자에 대한 세심한 점검과 함께 하자 보수에 대한 법적 대응방법을 알아둘 필요가 있다.

(1) 공동주택관리령에 의한 하자보수요구

1) 하자보수기간

하자보수기간이란 시공회사가 공동주택 준공 후 법적으로 일정기간동안 세대별 하자나 공동구 하자에 대해 의무적으로 보수해주는 기간을 말한다. 공동주택관리령에서 규정한 하자보수기간은 사용검사일로부터 주요시설인 경우엔 7년이상, 그 밖의 시설인 경우엔 1년 이상으로 정하고 있다. 그러나 94년초 주택건설촉진법이 개정되면서 공동주택관리령에 규정된 하자보수기간도 바뀌었다. 개정 내용은 공동주택 내력구조부의 하자보수기간을 10년 또는 5년으로 기존보다 연장했다.

2) 하자보수청구절차
① 하자보수의무자 : 사업주체는 건축주와 함께 주택건설촉진법과 공동주택관리령에 의거해 하자보수책임이 있다. 여기서 사업주체라 함은 국가 지방자치단체 대한주택공사 한국토지개발공사 및 주택건설 사업자 또는 대지조성사업자 등을 말한다. 현실적으로 사업주체는 시공능력이 부족해 새로운 시공자에게 시공을 맡기는 것이 일반적인 형태다. 따라서 사업주체에는 시공자도 포함되는 것으로 보아야 한다. 특히 주택조합이 조합원의 주택을 건설할 경우에는 등록업자와 공동으로 사업주체가 된다.

② 하자보수요구 : 하자보수기간 내에 하자가 발생할 때 입주자는 입주자대표회의 및 관리주체에 알리고 사업주체에게 보수를 요구할 수 있다. 이 때 사업주체는 지체없이 보수 요구를 받아들여야 한다. 공동주택관리령 제16조 7항을 보면 사업주체는 3일 이내에 하자를 보수하거나 보수 일정을 입주자, 또는 입주자대표회의에 통보하도록 규정하고 있다. 하자 보수를 요구할 때는 말로하는 것보다 서면을 직접 제출하거나 내용증명으로 하는 것으로 좋다.

③ 사용검사권자의 하자보수 명령

사업주체가 하자보수 요구를 이행하지 않을 때는 입주자대표회의(또는 입주자)가 사용검사권자에게 이같은 사실을 통보한다 이 때에도 문서로 제출하는 것이 바람직하다. 이미 사업주체에게 하자보수를 요구한 내용을 명백하게 기재해 하자보수명령을 할 것을 촉구하는 내용을 통보하는 것이다.

통보를 받은 사용검사권자는 하자가 발생했는지 여부를 조사해 하자가 있는 것으로 확인되면 기간을 정하여 사업주체에게 보수하도록 명령을 내린다. 또한 사용검사권자가 조사한 결과 하자가 아닌 경우로 판명날 경우에는 입주자대표회의에 그 사실을 통보해야 한다. 사용검사권자의 조사결과에 대해 이의가 있는 사업주체 또는 입주자대표회의는 엔지니어링기술진흥법에 의한 엔지니어링활동주체, 기술사법에 의해 기술사사무소 개설 등록을 한 기술사 또는 건축사의 조사의견서를 첨부해 사용검사권자에게 재조사를 요구할 수 있다.

공동주택관리령에서는 하자여부의 판정을 사용검사권자가 행하도록 하고 있다. 하지만 사용검사권자의 하자여부판정이 종국적인 효력을 가진 것은 아니다. 만약 사용검사권자가 하자가 없다고 판정했다고 하더라도 아파트 주민들은 소송으로 하자여부를 판단받아 손해배상을 받을 수 있다.

④하자보수명령 위반의 효과

하자보수보증금 사용권 : 입주자대표회의는 사용검사권자로부터 보수 명령을 받은 사업주체가 정해진 기간 내에 보수 의무를 이행하지 않거나. 사업주체가 스스로 인정한 하자보수계획을 이행하지 않을 때는 하자보수 보증금으로 직접 보수를 하거나 제3자에게 용역을 주어 하자보수를 할 수 있다. 이 경우 입주자대표회의는 하자보수 보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보해야 한다.

사업주체의 등록말소 및 영업정지 : 주택건설촉진법에서는 등록업자가 공사시공상의 하자로 해를 끼치거나 입주자에게 재산상의 손해를 입게 했을 때는 건설교통부장관이 등록을 말소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 영업정지를 명할 수 있다.

⑤ 하자보수의 종료

사업주체는 주요시설의 하자보수기간이 만료된 경우에는 사용검사권 자에게 하자보수의 종료 사 실과 하자보수 기간의 만료사실을 통보해야 한다. 이때 통보를 받은 사용검사권자는 하자의 유무와 하자보수의 완료 여부, 하자보수기간의 만료 사실 따위를 조사해 입주자 대표회의에게 통보해야 한다.

만약 하자보수 종료시점까지 보수가 되지 않았을 경우 입주자 대표회의는 사용 검사권 자에게 조사를 요구하거나, 1개월 이내에 기술용역육성법이나 건축사법에 의한 의견서를 첨부해 사용 검사권 자에게 제출하면 된다. 이 때에도 사용검사권자는 사업주체에게 하자보수 명령을 내려야 한 다. 하자보수 기간 종료 통보를 받은 입주자 대표회의는 이의가 없을 때 하자보수 보증금을 사업주체에게 반환해야 한다. 결국 공동주택관리령에 의한 사업주체의 하자보수책임은 사용검사권자의 조사 또는 재조사 결과 하자보수의 종료사실이 확인된 때에만 종료한다.

3) 하자보수보증금

① 하자보수보증금이란

하자보수보증금이란 공동주택을 건설하는 이가 하자 보수가 발생할 것에 대비해 법적으로 공사비의 일정한 비율을 금융기관에 예치하는 것을 말한다. 액수는 공동주택관리령 제16조3항에서 법정되어 있다.

내용을 보면, 대지조성과 함께 공동주택을 건설할 경우에는 사업주체가 사업계획서에 기재된 공동주택 등의 총공사비에서 대지조성전의 토지가격을 뺀 금액의 100의 3을 하자보수 보증금의 액수로 규정하고 있다. 또한 대지조성을 하지 않을 경우 공동 주택등의 총공사비에서 대지가격을 밴 금액의 100분의 3분을 예치하도록 하고 있다.

② 하자보수 보증금 예치방법

하자보수보증금은 현금 또는 은행의 지급 보증서, 보증보험사의 이행 보증보험 증권, 건설공제 조합이 발행하는 보증서로 한다. 이때 공동주택을 건설, 공급하는 자는 사용검사권자가 지정하는 금융기관에 사용검사권자의 명의로 하자보수보증금을 예치한다. 이 예증증서는 사용검사신청서를 낼 때 사용검사권 자에게 제출한다.

또한 사용검사권자는 입주자대표회의가 구성되면 하자보수보증금의 예치명의를 입주자 대표 명의로 변경해야 한다. 공동주택관리령 제17조 2항에서는 '사용검사권자는 입주자대표회의가 구성된 경우에는 지체 없이 하자보수보증금의 예치명의를 입주자대표회의의 명의로 변경하여야 한다'고 규정하고 있다.

사용검사권자의 명의로 된 하자보수보증금을 입주자대표회의의 명의로 변경하고자 할 때는 사용검사권 자에게 입주자대표회의가 구성됐음을 신고하고 동시에 예치명의를 변경할 수 있는 관련 증빙서류를 함께 제출해 명의이관 절차를 밟는다.

입주자 대표회의는 명의변경을 받은 날로부터 건설교통부령으로 정하는 기간 동안 하자보수보증금을 예치해야 한다. 그러나 현실적으로 사용검사권자는 입주자 대표회의가 구성된 경우에도 바로 예치 명의 변경을 하지 않는 경우가 많다. 따라서 입주자 대표회의에서 예치 명의 변경을 요청해야 한다. ③ 하자보수보증금 사용은 어떻게 하나

입주자 대표회의가 사업주체에 하자보수를 요구했으나 사업주체가 이를 이행하지 않을 때 하자 보수보증금을 사용할 수 있다. 입주자 대표회의는 금융기관에 예치된 하자보수 보증금으로 직접 하자보수를 하거나 제3자에게 대행시킬 수 있다. 이 때 입주자 대표회의는 하자보수보증금의 사용 내역을 사업주체에게 통보해야 한다 그러나 대다수의 사업주체는 하자보수보증금을 현금이나 은행의 지급 보증서로 예치하지 않고 이행보증보험 증권 또는 건설공제조합이 발행하는 보증서로 대신하고 있다. 이로 인해 입주자대표회의는 사용 신청 절차를 밟아야 하기 때문에 필요한 때에 즉시 하자보수보증금을 사용할 수 없다.

④사업주체 및 시공업체의 도산시 하자보수보증금은 어떻게 되나

사업주체가 부도나 하자보수를 할 능력이 없는 경우에는 예치된 하자보수보증금으로 직접 보수하거나 제3자에게 대행할 수 있다. 또한 시공업체의 도산으로 건축주가 직접 시공하게 되었을 경우도 하자보수보증금을 예치해야 한다. 즉 시공업체가 도산했다는 사유만으로 하자보수보증금의 예치 의무가 면제되는 것은 아니다.

지방자치단체에서 공급한 공동주택으로 시공업체가 도산할 때에는 시공업체가 예치한 하자보수보증금의 명의를 입주자 대표회의로 바꿀 수 없다. 주택건설촉진법 제38조 15항의 조항을 보면, 국가 지방자치단체 대한주택공사 및 지방공사인 사업주체는 하자보수보증금 예치 의무가 없다라고 규정하고 있다.

이 조항에 따라 시공업체가 도산해 하자보수보증금으로 보수하고자 할 때 국가 또는 지자체가 사업주체인 공동주택은 하자보수보증금의 예치명의를 입주자 대표회의로 변경할 수 없다. 그러나 하자보수의 책임까지 면제되는 것은 아니기 때문에 시공회사의 도산과 상관없이 사업주체인 국가나 지자체는 보수의무를 져야 한다.

(2) 부실공사와 민사상의 손해배상청구

하자보수기간이 지나거나 하자가 지나치게 커서 3%의 하자보수보증금으로 해결할 수 없는 경우는 소송을 해야 손해를 배상 받을 수 있다. 이런 경우에 개인이 소송을 하는 것은 소송절차의 번거로움과 경비등으로 인해서 지레 포기하게 된다. 이러한 경우는 비슷한 피해를 당한 사람들이 공동으로 소송을 하는 방법을 연구해 볼 요가 있다. 이밖에 소비자보호원 등에 피해구제신청을 하거나 공정거래위원회에 불공정 약관 등에 대해 제소, 대응 할 수 있다.

입주예정자를 위한 가이드(5)-사업주체 부도에 따른 대응요령


다음은 아파트생활연구소 상담지원국에서 정리한 ‘사업주체의 부도에 따른 입주예정자대표회의 올바른 운영을 위한 몇 가지 제안’에서 발췌한 글임을 밝힙니다.

1. 입주예정자대표회의 법적 근거

1) 주택건설촉진법 제33조의2 (사용검사등)

④사업주체가 파산 등으로 제1항의 규정에 의한 사용검사를 받을 수 없는 경우에는 당해 주택의 시공을 보증한 자 또는 입주예정자 등이 대통령령이 정하는 바에 의하여 사용검사를 받을 수 있다.[신설 99.12.9, 94.1.7]

2) 주택건설촉진법시행령 제34조의2 (시공보증자 등의 사용검사)

①법 제33조의2제4항의 규정에 의하여 사업주체가 파산등으로 주택건설사업을 계속할 수 없는 경우에는 시공을 보증한 자가 시공을 하여야 한다. 이 경우 시공이 완료된 때에는 그 시공을 보증한 자 또는 입주예정자대표회의가 사용검사를 받을 수 있다. [개정 99·4·30]

②제1항의 경우 시공을 보증한 자가 파산등으로 시공을 할 수 없는 경우에는 입주예정자대표회의가 시공자를 정하여 잔여공사를 시공하고 사용검사를 받아야 한다.[개정 99·4·30]

③제1항 및 제2항의 규정에 의한 입주예정자대표회의의 구성·운영등에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다. [신설 99·4·30] [본조신설 93·2·20]

3) 주택건설촉진법시행규칙 제22조의2 (입주예정자의 사용검사)

① 시장 등은 사업주체가 파산 등으로 인하여 주택을 시공 할 수 없게 된 경우에는 입주예정자로 구성된 대책회의를 소집하여 그 내용을 통보하고, 건축공사현장에 10일 이상 그 사실을 공고하여야 한다.

② 입주예정자는 입주예정자 과 반 수 이상의 동의를 얻어 10인 이내의 입주예정자로 구성된 입주예정자대표회의를 구성하여야 한다.

③ 입주예정자대표회의는 영 제34조의2제1항 또는 제2항의 규정에 의한 사용검사를 신청하는 때에는 당해 공사를 완료한 시공자의 확인을 받아야 한다. [전문개정 99·6·29]

2. 사업주체의 부도에 따른 입주예정자대표회의의 구성 및 역할

1) 입주예정자 대표회의의 구성

시기 : 사업주체가 파산 등으로 인하여 주택을 시공 할 수 없게 된 경

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