[스크랩] ◆ 자본금, 저축액에 딱 맞는 추천 지역

[스크랩] ◆ 자본금, 저축액에 딱 맞는 추천 지역 |부동산노트

2006-07-18 18:31

http://blog.drapt.com/TKDGH/1129331153215072831

자료출처 : 무지개구라 김종갑 떴다.

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

◆ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?

아파트 투자는 자신의 자본금과 월 저축액을 바탕으로 최고의 미래 가치가 예견되는 지역에

투자를 한다고 할 수 있습니다.

유망지역을 골라서 투자 가치가 높은 아파트를 선정하는 일은 자본금과 월 저축액을

기준으로 설정하는데, 그렇다면 자신이 가진 자본금과 월 저축액의 얼마나 활용할 것이며,

이에 따른 대출은 어느 정도 받아야 투자 가치를 극대화 시킬 수 있는 지에 대하여 여러

항목으로 분류한 다음 유망 지역을 선정해 보도록 하겠습니다.

◆ 우선 아파트에 대하여 상식적으로 알아야 할 기준 사항을 선택해 보도록 하겠습니다.

※아파트 선택시 우선 순위 사항

우선 순위	항 목	세부 평가 내용
1	아파트, 주변 지역 미래 가치	특급 호재- 전철역, 뉴타운, 재개발, 기간 시설 등
2	입지	핵심 지역과의 거리, 연계성- 강남권, 목동권 등
3	경제 상황, 정부 정책	경제 성장률, 주식, 환율, 세계 경제, 부동산 정책 등
4	해당 아파트 시세	현재 시세, 과거 6개월, 1년, 2년, 3년 시세, 분양가 등
5	주변 및 동, 구단위 아파트 시세	현재 시세, 과거 6개월, 1년, 2년, 3년 시세, 분양가 등
6	해당 아파트 외적 요인	교통, 환경, 교육, 단지수, 입주년도, 상권, 브랜드 등
7	주변 아파트 외적 요인	교통, 환경, 교육, 단지수, 입주년도, 상권, 브랜드 등
8	해당 아파트 외부 시설	본체고급화, 동간거리, 주차시설, 조경,총층, 층,향 등
9	해당 아파트 내부 시설	내부구조, 내부고급화, 발코니넓이, 거실 활용도 등
10	기타 요소	환금성, 인지도, 교육 및 경제 수준, 수요 공급 여건 등

◆ 위의 표에서 알 수 있듯이 아파트를 매수하기 위해서는구입하고자 하는 아파트에 대하여

최소한의 자가 평가가 이루어져야 합니다.

위의 사항을 토대로 아파트의 매수에 나선다면 최소한의 시행착오와 함께, 매우 안정적이고

기대치가 높은 투자 수익률을 이끌어 낼 수 있습니다.

※ 다음으로 아파트와 관련된 최고의 조건과 최악의 조건은 무엇인지 판단해 보겠습니다.

순서	평가 항목	좋은 여건	나쁜 여건
1	단지수	1000세대 이상 대단지	200세대 미만
2	평 형	40평대 이상	25평 미만
3	주거 형태	아파트	단독주택, 빌라
4	주변 단지	택지개발, 뉴타운, 재개발, 강남권 가까움, 고급대단지	난개발, 독립 단지
5	단지 시세	1-3년 점진적 상승, 순간적 폭등	지속적 정체 및 하락
6	주변 시세	1-3년 점진적 상승, 순간적 폭등	지속적 정체 및 하락
7	핵심 사항	교통, 교육, 환경, 브랜드, 외부시설, 내부시설 모두 갖춤	제대로 갖추지 못함
8	입주 년도	최근 3년이내 새아파트	15년 이상-재개발 제외
9	향후 호재	많음	없음
10	투자형태	침체기 끝자락에 분양, 10% 이상 초급매물 매수	급등시 호가로 매수

◆ 위의 도표를 살펴 보면 아파트를 매수할 경우에 어떤 아파트를 선택할 것인가가 한 눈에

드러납니다.

모든 조건을 충족시킬 수 있는 아파트는 없겠지만, 적어도 최악의 조건을 갖춘 아파트는

기본적으로 배재하는 것이 바람직합니다.

◆ 그렇다면 자기가 보유한 자본금과 저축액으로 투자 수익률을 극대화 할 수 있는 방안은

무엇일까?

사람 혹은 여건이나 상황에 따라서 해답의 형태가 여러가지로 나타날 수 있지만 기본적인

골격은 크게 변하지 않을 것으로 판단이 되며, 이러한 전제하에 보유자금 대비 가장 바람직한

투자 형태를 살펴 보기로 하겠습니다.

※ 자본금, 저축액에 따른 대출 가능금액과 해당 유망지역 아파트를 큰 틀에서 보겠습니다

순서	자본금. 저축액. 대출 가능액. 총자본금	해당 유망 지역 아파트
1	자본금 5천, 월 저축액 50만원 이상(최대 6천대출) 합 1억1천	도봉,강북,노원,중랑 화성,수원,광주 30평
2	자본금 5천, 월 저축액 100만원 이상(최대 7천대출) 합 1억2천	도봉,강북,노원,중랑 화성,수원,광주 30평
3	자본금 5천, 월 저축액 200만원이상(최대 7천대출) 합 1억2천	도봉,강북,노원,중랑 화성,수원,광주 30평
4	자본금 1억, 월 저축액 100만원이상(최대 1.2억대출) 합 2억 2천	관악,강서,금천,도봉 화성,수원, 구리 30평
5	자본금 1억, 월 저축액 150만원이상(최대 1.2억대출) 합 2억 2천	관악,강서,금천,도봉 화성,수원,구리 30평
6	자본금 1억, 월 저축액 200만원이상(최대 1.2억대출) 합 2억 2천	관악,강서,금천,도봉 화성,수원,구리 30평
7	자본금 1.5억, 월 저축액 100만원이상(최대 1.2억대출) 합 2억7천	관악,강서,광진,성동 성남,수원,용인 30평
8	자본금 1.5억, 월 저축액 150만원이상(최대 1.8억대출) 합 3억3천	관악,강서,광진,성동 성남,수원,용인 30평
9	자본금 1.5억, 월 저축액 200만원이상(최대 1.8억대출) 합 3억3천	용산,강서,광진,성동 성남,수원,용인 30평
10	자본금 2억, 월 저축액 150만원이상(최대 2.4억대출) 합 4억 4천	용산,양천,광진,강동 용인,수원,성남 30,40평
11	자본금 2억, 월 저축액 200만원이상(최대 2.4억대출) 합 4억 4천	용산,양천,광진,강동 용인,수원,성남 30,40평
12	자본금 2.5억, 월 저축액 150만원이상(최대 3.1억대출) 합 5억 6천	용산,양천,송파,강동 용인,의왕,고양 30,40평
13	자본금 2.5억, 월 저축액 200만원이상(최대 3.1억대출) 합 5억 6천	용산,양천,송파,강동 용인,의왕,고양 30,40평
14	자본금 3억, 월 저축액 150만원이상(최대 3.1억대출) 합 6억 1천	용산,양천,송파,강동 용인,고양,평촌 30,40평
15	자본금 3억, 월 저축액 200만원이상(최대 4.0억대출) 합 7억	용산,양천,송파,강동 용인,분당,평촌 30-50평
16	자본금 3.5억, 월 저축액 200만원이상(최대 4.0억대출) 합 7억 5천	용산,양천,송파,강동 용인,분당,평촌 30-50평
17	자본금 4억, 월 저축액 250만원이상(최대 5.3억대출) 합 9억 3천	강남,양천,송파,강동 용인,평촌,분당 30-50평
18	자본금 5억, 월 저축액 250만원이상(최대 5.3억대출) 합 10.3억	강남,서초,송파,강동 용인,평촌,분당 30-50평
19	자본금 6억, 월 저축액 300만원 이상(최대 6.5억대출) 합 12억 5천	강남,서초,송파,강동 용인,과천,분당 30-50평
20	자본금 7억, 월 저축액 300만원 이상(최대 6.5억대출) 합 13억 5천	강남,서초,송파,강동 과천,분당,평촌 50-70평

◆ 위의 도표는 자본금과 월 저축액 대비 가능한 대출 최대 금액을 산출하여 유망 지역에 대한

평형별 투자를 간략하게 언급한 내용입니다.

유망지역은 절대치가 아니고, 큰 틀의 시세 흐름에서 현재 시세에 대한 투자 가치와 인기가

있다고 여겨지는 지역을 단순화하여 보여준 자료이기 때문에 참조하시면 도움이 될 것으로

판단이 됩니다.

◆ 유망지역에 투자하기 위해서 기본적으로 갖추어져야 할 점은 자본금과 월 저축액입니다.

하지만 자본금이 너무 부족하거나 월 저축액이 100만원을 넘지 못할 경우에는 이자를 갚기

위한대출 액수에 한계가 있기 때문에 두 가지 요건을 충족 시키기 위한 자금 마련에 대한

피끓는 노력이 필요하다고 여겨집니다.

◆ 그렇다손 치더라도 모든 것을 완전히 구비한 상태에서 아파트를 매수하려고 한다면, 집값은

기다려 주지 않고 아주 멀리 달아날 가능성이 높기 때문에 위의 도표를 참조하여, 자본금과

저축 액수에 대한 최대 융자의 합계가 목표로 하는 유망 지역 아파트에 엇비슷하다면

과감성을 발휘하여 매수할 필요가 있습니다.

◆ 물론 무리한 투자일수록 투자 지역에 대한 확신과 투자 가치가 확보 되어야 적은 돈으로 시세

차익을 극대화 할 수 있습니다.

역으로 투자 가치가 떨어지는 아파트를 무리하게 매수한다면 길바닥에 돈을 뿌리는 것이나

다름없는 위험에 봉착할 수도 있기 때문에 철저한 사전 준비 작업과 정보 공유가 필수라고

여겨집니다.

◆ 위의 도표를 제시한 것은 대부분 서민 분들이 안정적인 투자에만 안주하여 부동산으로 인한

시세 차익을 얻지 못하는 겨우가 많다고 판단 되어서이며, 어느 자본금 수준에서 얼마만큼의

저축액수가 있어야 투자 가치가 높은 유망 지역의 30평대 이상의 아파트를 매수할 수 있는지

흐름을 잡아 주기 위하여 만든 것이니 적극적인 활용을 부탁드립니다.

◆ 감사합니다.

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