대선정국 속의 내집마련전략

정책변수 예측이 내집마련 성공전략

 

최근 들어 핫이슈가 된 내용은 공시지가 상승과 과표적용률 상향조정으로 인해 보유세 중 종합부동산세의 급증일 것이다.정부가 주택담보대출을 옥죄고 있는 상황에서 보유세 급증이라는 악재가 터지면서 주택시장은 또다시 술렁이고 있다.

또 종합부동산세가 대선정국과 맞물려 대선흐름에 영향을 미칠 무시 못 할 변수로 작용하기 때문에 한나라당과 열린우리당 일각에선 보유세 완화론이 대두되고 있다.

이로 인해 내 집 마련을 꿈꾸고 있던 사람들이 다시 혼란에 빠져 사야할지 말아야 할지 고민에 빠지게 되었다. 하지만 내 집 마련에 있어 가장 중요한 것 중 하나가 정책의 변수이기 때문에 이를 이해하여 예측할 줄 알면 내 집 마련에 성공할 수 있다.

첫째, 참여정부의 세제정책에 문제는 없을까?

정부가 법과 시행령의 근거도 없이 보유세를 과도하게 책정함으로 인해 납세자들의 저항은 물론, 무더기소송 사태마저 우려되고 있고 정작 매도를 하고 싶어도 양도세 부담 때문에 팔수도 없는 혼란에 빠지게 되었다.

또 강남권 고가 아파트의 보유세 부담 증가로 일부 집주인들이 세 부담을 세입자에게 전가하면서 전세금이 오름세를 보이고 있으며 이는 가격상승으로 이어질 가능성이 크다. 이런 부작용을 막기 위해서는 세금부담 상승속도를 현실에 맞게 탄력적으로 조정하여 중장기적인 부동산안정화 대책을 마련할 필요가 있다.

둘째, 종합부동산세 급증으로 인해 시장에서는 매물이 쏟아지고 있는가?

종합부동산세 급증으로 인한 시장의 반응을 파악하기 위해 현장을 방문해 본 결과 1.11부동산대책이 나온 이후인 1월~2월의 시장분위기와 흡사했다. 그때도 마찬가지로 주택담보대출 규제로 인해 재건축 단지위주로 일부의 급매물이 출현했고 관망세를 통해 빠르게 소진되었다. 이번에도 비슷한 양상이다.

 

6월1일 종합부동산세 과세 기준일전까지는 재건축 단지를 위주로 추가 급매물이 나올 것으로 보고 있으며 매수자는 관망세로 돌아섰다. 하지만 대부분의 매도자들은 보유세가 많아도 양도세보다는 적어 집주인들이 전세를 급매로 내놓고 있다.

셋째, 열린우리당과 한나라당의 입장차이는?

열린우리당은 집권 4년 동안 양극화 해소에 집중하다 보니 주택 가격과 싸움을 하게 됐고, 그러다보니 시장원리보다 가격 자체에 굉장히 민감한 여러 가지 대책을 통해 시장에서는 엄청난 부작용이 나타났고 효율성과 부작용을 정밀하게 따져봐야 할 부동산 대책이 밀어 붙이기 정책으로 바뀌면서 정책 효과를 스스로 반감시켰다.

결국 국민들로부터 정책에 대한 신뢰감을 잃고 외면받기에 이르렀다.올해는 대선이 있는 가장 중요한 시기이기에 열린우리당은 조급하다.

부동산에서만큼은 어떤 가시적인 성과가 있어야만 명분도 서고 대선에서도 좋은 결과를 얻을 수 있기 때문이다. 하지만 철저한 자성과 정책의 보완 없이 여론을 쫓는 이슈 중심의 대책은 부작용으로 나타나 또다시 서민들을 울리지 않을까 우려된다.

반면에 한나라당은 여유가 있어 보인다. 연말 대선의 판도를 예측하긴 어렵지만 한나라당이 집권한다는 가정 하에 부동산 정책을 조율할 수 있는 시간적 여유가 충분하다. 또 참여정부의 부동산 정책 중 일부가 실효성을 보일 가능성이 있기 때문에 정책의 미비점을 보완하기에도 참여정부 때보다 부담스럽지 않다.

세금부담 상승속도를 현실에 맞게 탄력적으로 조정할 것을 대선공약사항으로 내놓을 것이지만 민생법안을 정략적으로 이용한다면 한나라당 또한 국민들로부터 외면받기에 예외는 없다.

넷째, 대선후보들의 부동산세제에 대한 입장차이는?

대선후보들의 공통점은 종부세 골격은 유지하되 1가구 1주택 장기 보유자의 세금 부담을 덜어주기 위한 보유세(종합부동산세,재산세)의 현실적 제도 개선 방안이 필요하다는 것이고 단지 제도개선 시기상의 차이는 있다.

박근혜 "보유세 인상 속도 늦춰야"
          “보유세를 높이고 거래세를 낮추는 큰 방향은 맞지만 지금처럼
           (보유세가)폭탄 수준으로 올라가는 것은 문제”

이명박 “보유세를 일시에 서너 배씩 인상하는 것은 큰 부작용을 낳을 수 있다”

손학규 “주택가격 안정 때까지 종부세의 큰 골격을 유지하는 게 필요하다”

김근태 “현 부동산 세제를 흔드는 일체의 시도를 반대한다”
          “양도세의 경우도 투기 여부와 관계없이 불로소득의 환수라는 측면에
           서 봐야 한다”

정동영 “부동산세제에선 정책의 일관성이 중요한 만큼 지금 종부세의 변경을
           언급하는 것은 적절치 않은 것 같다” "정책에 일관성 있어야"

대선후보들의 입장으로 예측할 수 있듯이 세 부담을 줄일 경우 다수의 서민보다 소수의 부자 편을 드는 것으로 비칠 수 있기 때문에 부동산 세제를 고치는 것은 쉽지 않다. 하지만 부작용을 막기 위해서는 세금부담 상승속도를 현실에 맞게 탄력적으로 조정하여 1가구1주택 장기 보유자의 세금 부담을 덜어주고 양도세의 현실적 제도 개선으로 부동산을 안정시킬 필요가 있다.

다섯째,2008년 이후 예상해 볼 수 있는 부동산 시나리오는?

열린우리당이 다시 집권하게 된다면 지금까지의 부동산 정책의 골격을 유지한 상태로 보유세의 부담이 커져 6월 이전에 급매물이 출현하고 수요는 증가하나 공급이 지속적으로 부족할 것이다.

 

추가하락 기대감으로 매수자의 관망세와 전세 수요증가로 전세금이 또다시 급등하고 청약가점제 영향으로 선의의 피해자는 계속해서 속출하여 불안정한 부동산 시장 환경을 유지 할 것이다.

한나라당이 집권하게 된다면, 지금까지의 부동산 정책의 골격은 유지하되 세금부담 상승속도를 현실에 맞게 탄력적으로 조정하여 시장의 충격을 경감시키고 개발이익 환수장치를 통한 충분한 강남대체 공급정책과 양도세의 탄력적 운용으로 기존 매물이 나오게 함으로써 시장 친화적인 환경의 기틀을 마련할 것이다.

결국 앞으로의 부동산시장의 향방도 연말 대선에서 정치적, 국민적 판단에 달려 있다. 그리고 12월1일은 종합부동산세가 납세 고지되고 12월15일까지가 자진납세기간이며 12월19일이 대선예정일로 12월이 가장 중요한 시기이므로 주시할 필요가 있다.
하지만 선진화된 부동산 시장 환경이 정착되기까지 그동안의 부동산정책 부작용으로 인한 가격상승은 불가피하다.

여섯째, 그렇다면 내 집 마련전략은 어떻게?

①다주택자들은 미래가치가 있는 곳, 예를 들자면 강남재건축,U턴 프로젝트지
   역(용산,뚝섬 등),16개의 재정비촉진지구(뉴타운),산업단지육성지구 등을
   제외한 고가의 주택을 증여 또는 매도하는 것이 좋다.

②평형을 갈아탈 1주택자는 청약가점제가 실시되기 전인 9월 이전까지 적극적
   으로 청약에 임하되 6월전까지 출현할 급급매물을 놓치지 마라.

③무주택자들 중 청약가점이 높은 사람들은 느긋하게 기다려도 좋다.

④무주택자들 중 청약가점이 낮은 사람들은 사실 청약가점제가 실시되면 가장
   피해를 보게 되므로 철저하게 내 집 마련준비를 해야 한다. 대출한도와 소득
   대비 대출이자를 꼼꼼히 체크한 후 발품을 팔아 개발호재가 많은 지역의
   급급매를 노려라.