반값아파트, 어떻게 볼것인가?

龍頭蛇尾될 것…고품질아파트 적재적소에 공급해야

 

최근 느닷없는 반값아파트 논란으로 내집마련을 고민 중인 실수요자들이 어리둥절해하고 있다. 반값아파트에 대한 기대감과 부작용에 대한 우려를 동시에 느끼면서 ‘도대체 내집마련을 언제 해야할것인가’에 대한 혼란이 어느때보다 커지고 있다.

‘반값아파트’란 무엇이며, 그 실현가능성과 부작용, 그리고 하루에도 열두번씩 변경되는 부동산정책에 효과적으로 대응하여 내집마련의 꿈을 이루는데 도움이 되는 처방전에 대한 논의가 필요한 시점이라고 본다.

‘반값아파트’문제는 이미 여,야의 맞대결양상으로 굳어지고 있는 상황이다. 한나라당 홍준표 의원이 52명의 동료의원들과 함께 지난달 21일 '토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 측별조치법'안을 발의, 논의 자체를 국회로 끌어들였고 같은달 29일 한나라당 당론으로 이끌어냈다.

이에 질세라 여당인 열린우리당의 이계안 의원이 “'환매조건부 분양제'가 진정한 반값아파트”라고 주장하면서 여야 공히 반값아파트를 만들겠다는 의지를 내비치고 실제로도 여야의 당론도 반값아파트 만들기에 중지를 모으고 있는 것이 사실이다.

◆반값아파트 논의의 축 '대지임대부 분양제 vs 환매(還買)조건부 분양제'◆

그렇다면 반값아파트란 무엇인가? 먼저 한나라당 홍준표 의원이 주장하는 '대지임대부 분양제'를 살펴보면, 먼저 집값안정과 과도한 양도차액을 방지하는것을 목적으로 하고, 소유권은 토지와 주택을 분리하여 토지는 국가가 소유하고, 주택은 일반분양하여 실수요자가 소유하는 형태다.

40년간 소유권을 인정하고, 10년후 전매가 가능하도록 하는것이 골자이며, 분양형식은 일반 청약방식으로 하고, 분양가격을 주택만 분양하여 현재의 50%, 최고 3분의 1가격에 분양하여 송파신도시에 첫 시범적으로 선보인다는 복안이다.

열린우리당 이계안 의원이 주장하는 '환매조건부 분양제'은 토지와 주택의 소유권은 일단 일반인(당첨자)에게 인정하고 토지와 주택모두를 일반분양하되, 5년이상 거주시 아파트를 공급기관에 환매가능하도록 한다는것이 골자다.

분양대상을 무주택자로만 한정하고 2회이상 분양이 불가능하도록 하고, 분양가격은 현재시세의 50%로 전세금수준으로 한다는 복안이며 시범대상지는 홍준표의원과 같은 송파신도시를 우선 대상으로 한다는것이다.

이러한 양당의 반값아파트 논의와 추진은 과도한 양도차액을 방지해 집값을 안정시키고 저렴한 아파트를 공급해 서민과 중산층의 주거안정을 도모한다는 점에서 '토지임대부 분양제'나 '환매(還買)조건부 분양제' 모두 그 대의명분은 사실상 같다고 볼수 있다.

◆반값아파트, 현실성과 실효성 문제로 ‘용두사미(龍頭蛇尾)’될 가능성 커◆

그렇다면 과연 이러한 반값아파트 추진이 현실성이나 그 실효성이 있을까? 필자의 견해에 의하면 ‘용두사미(龍頭蛇尾)’ 로 끝날 가능성이 크다고 본다.

설사 용두사미로 끝나지 않고 입법화하여 실행에 옮긴다고 하여도 전체 분양시장이나 부동산시장에서의 반향은 ‘찻잔속의 태풍’에 그칠것으로 전망되는것이 사실이다. 오히려 내년 대선을 앞두고 자극적인 선심성 공약으로 확대시켜 정치적 논리로 비화시킬 우려가 더욱 높다.

반값아파트논의가 급물살을 탄것이 최근 수도권을 중심으로 한 아파트가격 급등과 공공택지와 민간택지 할것없이 고분양가로 인해 서민들의 내집마련이 갈수록 어려워지고 있는 상황에서 나온것이라면, 공급확대와 분양가인하를 위한 구체적인 방안을 모색하는것이 더욱 효과적이기 때문이다.

더구나 '토지임대부 분양제'의 경우 정부의 대량의 택지 확보에 막대한 재정 지출이 소요되고 택지 매입시 토지 보상비 과다 지출로 대규모 유동 자금이 또다시 투기로 유입될 가능성이 높을뿐 아니라 10년간 전매를 금지한 후 건물 부분에 대해서만 10년후 매매가 가능하므로 건물 노후화에 따라 투자 가치가 떨어져 중산증이상의 시장의 수요자들에게 외면을 받아 수요없이 공급만 초과해 공동화 현상만 초래할 가능성이 크다.

'환매(還買)조건부 분양제'의 경우역시 실효성은 의문시된다. 공공기관이 환매시 매도가격을 결정하기때문에 투자 목적의 수요가 극히 제한될수밖에 없고 이 경우 순수하게 실수요자만 입주가 가능하므로 비인기 지역에만 공급이 과잉되어 공동화 현상을 초래할 가능성이 크다.

 

 이에 따라 실리를 추구하는 건설사들의 이윤 감소로 인해 공급량을 줄이게 되어 경기 침체로 이어질 가능성도 병존할뿐 아니라 최종적으로는 시장의 소비자들이 원하는 고품질의 쾌적하고 교통,학군등 인프라가 체계적으로 구축된 지역에서 내집마련을 하고자 하는 시장의 주체(수요자)들로부터 외면을 받을수밖에 없어 반값아파트가 공급되는지역이나 단지는 사회경제적, 문화적으로도 ‘나홀로 섬’이 될수밖에 없다.

특히나 11.15 대책에서 공급확대를 표방하면서 2기신도시의 용적률을 끌어올려 쾌적성을 저해하는 방향으로 신도시 개발계획을 수정한것은 문제가 더욱 크다. 실수요자들은 보다더 쾌적한 환경과 고품질의 아파트를 계속적으로 추구하고 있는데, 정부는 오히려. 이런 시장에서의 흐름을 거스르는 방향으로 정책을 내놓고 있으며, 주거환경의 하향평준화로 가려는듯한 바람직스럽지못한 인상을 주고있다.

◆송파신도시까지 하향평준화될 경우 강남권 희소성에 날개 달아주는격◆

반값아파트역시 따지고 보면 고품질의 쾌적성이 확보된 아파트물량을 인위적으로 줄이는대신 사실상의 임대아파트라고 볼수 있는 물량을 공급해 수요가 각각 다른 상호 이질적인 물량을 생산하는 방향으로 잘못가고 있다는 것이 필자의 견해다.

더구나 강남신도시를 대체하겠다고 판교신도시를 개발하면서 분양가에 대한 두려움에 집착한 나머지 판교신도시를 공영개발로 수정하면서 강남을 대체하기 어려운 물량들로 판교신도시전체를 채우더니 급기야 강남권대체도시의 유일한 보루인 송파신도시마저 시장 수요자들의 높아진 눈높이를 무시한채 내년 대선을 의식한 정치논리로 국민들의 환심만 사면 된다는 식의 실효성이 의문시되는 반값아파트논리를 강행하고 있는것은 안타까운 일이다.

정부가 한쪽에서는 행정수도다, 신도시다, 혁신도시다, 기업도시다 하면서 천문학적인 보상비를 집행하면서 주변 땅값과 집값을 끌어올리면서, 다른 한쪽에서는 높아진 소비자들의 눈 높이에 맞춘 아파트 공급과 고품질의 대체도시를 만드는것을 포기하고 되레 소비자들의 주거의 질 향상을 거스르는 정책을 내놓는것은 모순이다.

지나치게 시장의 흐름을 거스르면 시장의 반격에 직면하게된다는것이 지금까지 우리가 겪은 교훈이다.

정부는 반값아파트의 실효성 여부를 떠나 좀더 진화된 고품질의 아파트와 쾌적한 주거환경을 보장하는 첨단 신도시를 개발하여야 하는 당위성을 망각한 채 주거의 질을 하향평준화하는 이러한 반값아파트 추진보다는 지금 바로 ‘양도세를 조건부 면제’하는 방향으로 시장에 다주택자들의 매물이 자연스레 흘러나오도록 유도해야 한다.

다주택자들의 매물이 10%만 시장에 나와도 신도시 수십개를 만드는 효과가 있다는 연구기관의 자료를 들먹이지 않더라도 지난 4년동안 다주택자들이나 1-2주택 소유자들의 퇴로를 지나치게 막아온 나머지, 종부세등 세금폭탄으로 맹공격을 하여도 매물이 나오지 못하고 나와야 할 매물마저 꽁꽁 묶여 있는 형국으로 만들어가고 있다.

◆2008년도는 '청약가점제'시행, 반값아파트 목메기보단 내년 적극 청약해야◆

반값아파트는 그 취지는 바람직하나, 그 실효성이나 추진 동기에 대해서는 의심이 가는것이 사실이다. 서민들에게는 쾌적한 임대아파트등 서민들에게 맞는 적절한 주택을 꾸준히 공급하면 되고, 좀더 고급의 입맛을 찾는 시장의 고급수요자들에게는 스스로 선택의 권리를 주면 되는 것이다. 이들에게 선택의 폭을 강제적으로 막으려하는 것은 결코 바람직하지 않다.

결국 내집마련을 원하는 실수요자들은 반값아파트라는 달콤한 유혹에, 설사 반값아파트가 법제화되어 실행되더라도 2008년이후에나 선보일 반값아파트만 바라보고 내집마련을 계속 미루기보다는 2008년 청약가점제를 고려하여 당첨가능성이 낮다고 판단되면, 내년 택지지구 분양물량을 중심으로 적극적인 청약으로 내집마련을 앞당기는 것이 바람직하다.

정부도 반값아파트보다는 임대아파트의 공급을 보다 더 늘리면서 임대아파트에 거주할 형편조차 되지 못하는 주거의 사각지대에 있는 빈곤서민층에게 연립,다가구등을 매입해 직접 저가에 임대하는 정책을 더욱 강화하여야 할것이지, 반값아파트를 지어 강남권 수요를 분산하여 집값안정을 도모한다는 생각으로 나아간다면, 오히려 강남권의 입지와 희소성을 더욱 부각시켜 두 마리 토끼를 다 놓칠 공산이 크다.

이 때문에 필자가 반값아파트의 실효성이 용두사미로 끝날 것이라는 생각을 하는 이유이기도 하다. 정부는 정치논리 대신 적재적소에 고품질의 아파트를 어떻게 하면 제때 공급할것인지에 대한 고민을 하기에도 바쁠 때다.