개발 호재 지역 근린상가 뜬다

근린상가 선호도 증가했지만 주의사항 많아

 

가을은 분양시장의 절정인가 봅니다. 봇물이 터졌다는 표현이 맞을겁니다. 물론 올해는 추석이 유난히 긴 관계로 추석 전보다는 이후로 각종 분양물량이 쏟아져 나올것으로 보입니다.

상가시장의 경우 상가정보업체에 조사에 따르면 개발호재가 많은 지역을 중심으로 상가투자자 10명중 4명이 근린상가를 선호한다고 합니다.

최근 3년간은 단지내 상가의 전성기라고 해도 과언이 아니였습니다. 묻지마식 투자라는 말이 무색할 정도로 그 인기는 하늘 높은줄 모랐습니다.

그러나 단지내 상가 분양가의 거품론이 제기되고 투자수익률이 떨어지고 다양한 시장의 변화에 대처능력이 떨어지자 개발호재가 많은 지역의 근린상가를 중심으로 근린상가의 부활의 서막을 보이고 있습니다.

왜 그러면 왜 투자자들은 근린상가를 선호하게 되었으면 어느 지역이 유망하며 투자시 유의점은 어떤것이 있는지 알아보겠습니다.

근린상가가 뜨는 이유는 무엇?

사실 근린상가의 선호도를 높인것은 택지개발지구내 근린상가입니다. 그 중에서 든든한 배후 단지를 기반으로 하는 지역들입니다. 대규모 산업단지가 들어선다든지 대기업의 대규모 벤처단지가 든든한 버팀목이 됩니다.

인기가 좋은 업종은 1종 근린시설인 휴게음식점과 이.미용원, 병.의원 치과, 세탁소, 건축 자재, 약국 등의 시설이 들어설 수 있는 근린상가의 경우 경쟁이 가장 치열합니다. 이유는 분양성이 좋기 때문입니다.

근린상가는 업종선택이 자유롭고 활용도가 좋습니다. 또한 개발호재 지역이 지속적으로 늘어나고 역세권 또한 늘어나면서 소비성이 강한 신흥 소비층이 거주하면서 업종이 재편이 요구되는데 근린상가가 가장 적격입니다.

또한 근린상가와 경쟁 관계에 있는 단지내 상가,복합상가,쇼핑몰등이 상대적인 선호도가 떨어지면서 반사이익을 얻는 측면도 있습니다.

어떤 지역이 유망한가?

현재 택지지구내 상업지역 등에서 분양하고 있는 대표적인 근린상가 분양지역은 화성 동탄신도시입니다. 그러나 고 분양가와 계절적인 요인등이 복합적으로 겹처 잠시 소강 분위기 였습니다.

그러나 올해 말부터 시범단지부터 서서히 입주를 시작하고 중심상업용지에 메타폴리스 등 대규모 프로젝트가 예정돼 있어 다시 한번 바람이 일것으로 보입니다.

다만,아무리 유망 지역이라 할지라도 분양가의 적정성과 입지 여부를 잘 살펴본 뒤 투자에 나서야 합니다.

또한 대규모 산업단지나 벤처단지가 들어올 지역이나 규모가 확대될 택지개발지구를 중심으로 근린상가를 주목하시기 바랍니다. 특히 기반시설부담금이 적용되지 않는 택지지구는 더욱 인기를 끌 것으로 예상됩니다.

역세권 주변의 근린상가의 경우 상권 형성이 수월하므로 눈여겨 보실만 합니다. 그러나 아무리 역세권이라고 하더라도 유동인구의 흐름을 눈여겨 봐야 하며 주변에 유명 프랜차이즈나 패스트푸드점 등이 위치한 곳이 유동인구가 많아 상대적으로 투자시 유리합니다. 상권이 이 미 형성된 도심지의 경우 인근의 거래가와 분양가를 검토해 분양가가 70% 이상 넘지 않도록 매입해야합니다.

요즘 지방자치단체에서는 재개발,뉴타운,뉴시티등에 관심이 많습니다. 이들지역의 경우 노후되고 낙후된 지역을 광역개발 하는 것으로 주거환경이 좋아지고 대단지 아파트등 배후가 많아서 좋은 투자처로 각광을 받을것으로 보입니다.

꼭 유념할 사항들은 뭔가  

택지지구내 근린상가는 아파트 입주율이 높아지면서 유동인구가 늘어나는 시점까지 다소 시간이 걸리는 게 흠입니다. 이때문에 장기 투자는 기본인 동시에 자기자본 대비 최소 연 7%의 수익률을 달성할 수 있는지 꼼꼼히 체크해야 합니다.

우선 주거지역 뿐만 아니라 대규모 산업단지가 주변에 있거나 대학 등 대규모 시설이 있는 곳을 선택하는 곳이 좋습니다. 물론 역세권 등 유동인구가 풍부한 곳을 고르는 것은 기본. 또 유명 프랜차이즈나 패스트푸드점 등이 위치한 곳이 유동인구가 많아 상대적으로 투자시 유리합니다.

그러나 상업용지 비율이 높아 기존 상가의 공급이 많은 곳은 피해야 합니다. 또 주변에 대형 상가가 위치한 곳은 상대적으로 경쟁에서 밀릴 가능성도 높다는 것을 인식해야 합니다. 한편 해당 근린상가의 위치가 대로변이라면 금융기관, 병원 등 주간 상권인지, 이면도로라면 음식점, 유흥가 등 야간상권에 맞는 업종이 주로 입점해 있는지도 잘 살펴봐야 합니다.

상가 투자자 조사 결과 순투자금액은 2~3억이 가장 많고 다음은 3억~5억선이 두번째로 많았습니다. 1층상가의 경우는 실수요보다는 투자용 성격이 강한데 평균 투자금액은 자기자본 최소 금액이 3억원선입니다.

실수요자의 경우 꼭 1층이 아니더라도 2~3층을 분양을 받아도 업종선택을 잘하신다면 충분한 경쟁력이있다고 보여 집니다. 무리하게 상가를 투자를 할 경우 막대한 손실을 보실수 있으니 주의를 요합니다. 상가투자시 선부담 부가가치세와 취,등록세등 등록비용과 부대비용도 고려를 하셔야 합니다.

만일의 경우 자칫 임대가 나가지 않으면 관리비와 함께 금융 비용 등 손실이 지속적으로 발생하게 됩니다. 따라서 대출 비율을 가급적 20%내외로 낮추는 것이 바람직 하고 여유분의 자기자본으로 투자하는 것이 좋습니다.

상가는 대표적인 수익형 부동산 입니다. 그 만큼 경기에 민감하게 작용을 합니다. 내년에는 대선이 있는 해 입니다. 화두는 역시 경기활성화 입니다. 현 시대는 다양성을 요구하고 있습니다. 시대의 변화는 대세이고 경쟁력을 요구합니다. 그 변화에 중심에 근린상가가 자리를 잡고 있습니다.

마지막으로 철저한 분석과 발품으로 투자에 임하신다면 근린상가는 좋은 수익으로 보답을 할 것입니다. 감사합니다.

3M컨설팅 대표 장 경철