[스크랩] 도급제(상수동재개발)와 지분제의 비교

2006-12-25 05:19

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원문출처 : http://www.drapt.com/club_home/index.htm?page_name=user_bbs_view&club_serial=2442&uid=939&skey=8425&vkey=

1. 도급제

가장 일반적인 건축공사 발주방식이 도급제입니다. 도급제란 계약 당시 건물의 평당 공사비 를 책정, 사업이 진행되는 동안의 물가상승이나 설계변경 등 공사비의 추가 인상 또는 인하 요인이 있으면 조합과 시공회사가 계약조건에 따라 공사비를 조정하는 계약방식을 말합니다.

도급제로 공사할 경우 시공사는 건축 공사비만을 받고 공사를 하게 되며 건축공사의 수익금은 조합원에게 돌아갑니다.

도급제의 장점은 조합집행부의 경영능력이 우수하고 조합원들이 조합행정에 적극적으로 협조하면 공사진행 속도가 빨라져 조합원들에게 개발이익이 최대로 돌아 갈 수 있다는 점입니다.

2. 지분제

대물보상제도라고도 하는데 조합원부담금을 계약당시 기준으로 확정시켜 개발이익을 확실히 보장해주는 완전지분제와 사업이 진행되는 동안 용적률 인하나 이주지연, 지가 감정평가 조건 등에 따라 당초 조합원들에게 약속했던 지분보상율을 인하시키는 변동지분제가 있습니다.

완전지분제의 장점은 사업착수 당시 조합원들의 지분보상율이 확정돼 사업추진과정에서 추 가부담요인이 발생하지 않는다는 점이 있습니다. 반면 아파트나 상가 등의 일반분양 수익금이 시공사에 돌아가게 돼 조합원들의 수익이 감소될 소지도 있습니다.

변동지분제는 사업착수 당시 어느 정도의 지분보상율을 확보할 수 있다는 장점이 있는 반면 사업추진과정에서 추가부담요인이 발생해 지분보상율이 인하될 소지가 많다는 단점도 있습니다.

3. 지분제는 재건축 사업에 흔히 적용되는데, 이는 조합원이 소유하고 있는 건축물 및 대지 지분이 규격화 되어 있기 때문에 미래 그 조합원이 가져갈수 있는 무상지분을 사전에 계산될수 있기 때문에 미리 정하는 것이 가능합니다.

하지만 재개발의 경우는 조합원 각자가 가지고 있는 권리가액이 각각 다르고 그 평가액이 다양한 재개발 사업의 경우는 대상 목적물이 단독주택, 다세대주택등에다 그 대지지분의 크기, 위치, 형상 등이 다르므로 사전에 미리 계산할수 있는 지분제 사업은 거의 불가능합니다.

때문에 시공사는 건축공사비만 가져가고 나머지 사업의 이익은 조합이 가져가는 도급제를 흔히 채택하게 됩니다.

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