2006-03-02 23:57

http://blog.drapt.com/LJH0722/81141311420961

자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=27496

안녕하십니까?

오늘은 약간 부정적인 입장에서 사견을 정리해 보겠습니다.
물론 실제의 부동산 경기라는 것은 주식과 마찬가지로 유기체적인 바, 맞고 틀리고는
누구도 장담하기 곤란할 것이며, 또한 가격이라는 것이 천편일률적이 아닌 것인 바,
차별적인 모양세를 갖기는 할 것이나, 현재의 부동산 경기만을 볼 때는 우호적인
입장보다는 수세적인 입장을 취하라는 신호들이 많은 바, 이러한 측면에서 한번
간단하게라도 정리를 해보는 것은 필요할 것 같습니다.

향후 우리나라가 단기간내 통일이 된다거나, 커다란 경제발전 기회를 갖게된다거나,
혹은 미국/일본/중국 등으로부터의 커다란 무역장벽을 겪지 않는다는 General한
경기추세를 가정하여 사견을 표현하는 것입니다.

요즘같은 상황에서는 급격한 투자는 가능하면 삼가해야 할 것으로 보입니다.
그렇다고 시장이 침체될 것이라고 판단하여 보유한 집 한채를 매도해 버리는 것은
우를 범하는 것이라 판단하며,

투기성 물건이 아니라면 그래도 부동산(아파트)은 시세의 하방경직성이 우월한
상품인 바, 심리적 요인까지 고려해 본다면 계속 보유하는 것이 좋을 것 같습니다.
언론의 급격한 시세상승 혹은 시세하락 등의 뉴스에 너무 민감히 반응하는 것은
잘못될 공산이 클 수 있는 상황으로 보입니다.
아래와 같은 현재 우리나라의 경제상황과 부동산 동향 등을 일별해 보고 이에 따른
몇가지 Tip을 생각해 보고자 합니다.

1. 투자심리 침체

- 대표적인 투자심리 요인이었던 강남 재건축 시장에 대한 강력한 규제 진행
- 부자들이 부동산 투자대안을 못찾고 있음
- 상대적으로 강남 이외의 지역 거점 전략을 무작위로 대규모적으로 진행할
계획을 공언함 : 뉴타운/재개발, 판교/김포/송파 등 신도시 계획,
수많은 지역별 발전방안
- 국내 투자자들을 대상으로 한 반 강제적인 자본흐름 변경을 유도 :
2010년 산업발전전략 등을 토대로 의도성이 다분히 내포되어 있는 다양한
신산업 발전전략을 발표
⇒ 바이오 산업, 환경/자원 산업, 로봇/나노 산업 등
- 세계 경기 측면도 비우호적인 양상을 보임 : 각국의 부동산 경기의 과열 거품
붕괴를 전망, 경기활성화 기미가 확연치 않은 상태에서의 지속적인 금리인상
예상 등

2. 수급의 균형

- 왜곡된 수급구조가 제자리를 찾아갈 전망
⇒ 강남 중대형 평형의 부족이란 현상은 급격히 급조된 개념
⇒ 실제 강남 중대형 평형에 자신의 자본만으로 진입하기는 곤란한 상황
⇒ 언론에서 하도 중대형, 중대형 하다보니까 개인 스스로도 중대형에 살고
싶다는 생각이 갑자기 강렬해지는 현상 발생
⇒ 부동산 시장이 정상적인 심리상태로 점차 돌아온다면, 이러한 중대형에
대한 기대 수급구조는 완화할 것으로 예상
(분수를 초과한 중대형 평형에 살기보다는 적절한 여유를 가지며 살고 싶다는
세대의 증가가 더 많아질 것이라는 전제하의 생각)
⇒ 분양가 공개 압력은 건설업체 입장에서는 극약 조치 : 실제 부동산 상승/폭등
의 핵심요인은 건설사들의 과도한 마진확보를 위한 것임은 주지의 사실
(민간 아파트의 분양가 공개는 자유시장 체제 자체를 부정하는 것으로서,
강제적인 분양가 공개추진 보다는 효율적 체제를 바탕으로 분양가 인하가
유도되도록 정책수단을 강구하는 것이 바람직함)

3. 자본흐름의 변화

- 부동자금이 현재도 그렇고 앞으로도 특별히 움직일만한 출구를 찾기가 어려움
- 그렇다고 경제발전의 암적요인인 지대상승쪽으로 지속적으로 흐를 수는 없을
것이며, 어느 정부라도 절대로 부동산으로의 과도한 흐름은 용납치 못할 것임
- 선진 경제로 진행될수록, 자산이득보다는 자본이득을 추구하는 경제시스템이
보편화될 것임

4. 잉여소득의 변화

- IMF 이후 소득의 양극화가 과거 어느때보다도 크게 진행되고 있음
- 이는 아파트 선호도에 있어서도 더욱 뚜렷한 차이로 진행될 것으로 예상
- 신흥 부자층의 두께가 빠른 속도로 증가 : 많은 벤처 성공人, 더욱 차별화되는
전문직 종사자들

5. 기타 사회 심리적 요인들

- 부에 대한 개인들의 열망 증대 및 부의 보유에 따른 각종 고급 서비스의 차별화
발생
- 조속히 富의 대열에 끼지 못하면 더욱 진입하기가 어려울 것이다라는 심리 증대

6. 향후 유망 투자방안

- 안정적인 투자자 입장
⇒ 사업진행이 빠를 것으로 예상되는 뉴타운 재개발 지분 투자
⇒ 뉴타운 Area에 인접한 중/대 규모, 준공 15년 이상 경과, 전철/학군/환경
등이 인접한 아파트
⇒ 장기간의 금융부담을 감수한 강남 대규모 재건축 대상 아파트
⇒ 지하철 9호선 개통에 따른 수혜 아파트
⇒ 대규모 지각변동이 발생할 잠재 변화지역
- 공격적 투자자 입장 : 현재의 기조로 볼 때 공격적 투자는 득보다는 실이 훨씬
많을 것으로 예상되는 현실
그러나 정부정책은 반드시 실물경제와 연동해야 한다는 원칙으로 볼 경우, 향후
경기가 불확실하게 전개된다는 가정하에 많은 규제책이 완화될 것으로 예측할
수 있다면 공격적 투자 가능할 것임. 또한 정부정책으로 급격한 상황변화가
발생하는 물건에 대해 빠른 판단으로 쉽게 적응할 수 있는 투자자들은
그나마 용이한 접근 가능할 수 있겠으나 과도한 세금정책으로 큰 실익을 찾기는
곤란할 것으로 예상
- 철저히 선호도가 높거나 높아질 물건 중에서 상대적으로 저평가되어 있는
물건만을 대상으로 해야함
- 그러나 작금의 현실을 기준으로 볼 때, 이러한 투자방안은 모두 투자에 있어서의
그나마 대안을 모색하는 수준이라고 생각함

7. 향후 부동산 경기 전망 (사견)

- 참여정부 하에서는, 내뱉은 말을 금방 줒어 담기 어려운 점을 감안하면 부동산
경기 활성화는 곤란할 것으로 예상
- 물론 선별적인 상승지역은 있을 것이나 이러한 투자기회는 어느때고 있는
것으로서 지금과 같은 상황에서는 선수들만의 투자기법이 먹히는 것이라고
치부하는 것이 뱃속 편할 수 있음
- 차기 정권이 친 시장주의를 추구하는 정당이 될 경우, 안정적이고 다양한 투자
기회를 찾을 수 있을 것으로 예상
(정권의 변화 가능성을 유심히 살펴볼 필요 있음)
그러나 과거와 같은 급격한 상승은 이제 어느 정권이라도 인정할 수 없을 것임
(즉, 이 말은 과도하게 상승한다면 언제든지 비 시장적인 환경이 조성될 수
있음을 말함)
강남 재건축 또한 향후 재건축이 완료될 때까지는 시장의 화두를 가질 전망이나
투자 Merit은 지속적으로 관찰이 필요한 것으로 보임

* 저는 경제 전문가도 아니며, 시세를 조정할 수 있는 큰 손도 아닌 일개 서민입니다.
부동산 분야에만도 아파트는 물론이려니와, 토지, 상가 등 다양한 분야가 많습니다.
또한 법률적, 조세적 측면도 어느 정도는 이해를 해가야 할 것입니다.
과거와 현재는 물론이려니와 미래에도 똑같은 고민을 우리는 하게될 것입니다.
항상 Historic한 Data를 참조하여 현재를 이해하고 미래를 합리적으로 그려볼
필요가 있습니다.
기회는 항상 열려 있는 것입니다. 지금과 같은 어려운 부동산 상황에서도 항상
기회는 있다고 생각합니다.
그 기회를 볼 수 있는 혜안을 길러나가야 하겠습니다.
여러분은 지금, 이 순간, 어떤 부동산 투자기회를 엿보고 계신지요?


* 몇가지 Tip
- 부지런하며 영리하게 재테크를 하여야 한다는 것은 당연지사겠죠.
- 남과 상대적인 비교를 많이하여 과도한 스트레스를 받지 말아야 할 것이며,
- 현재의 편안함을 추구할 것인지 아니면 미래의 희망을 담보로 현재를 어느 정도
희생할 것인지는 개인의 인생에 대한 판단기준의 문제라고 생각합니다.
- 공부가 성공의 지름길이듯이, 소 뒷걸음치다 횡재 만나는 것이 아니라 끊임없는
재테크 공부는 당연한 이유이며,
- 부동산 재테크를 어떻게 잘 할 수 있을까를 고민하기 보다는, 기회를 살펴볼 수
있는 혜안을 가져야겠습니다. 인생 자체가 탐욕으로 빠져 세월이 지나고 보니
고통이었다고 생각하는 후회가 없어야겠습니다.

* 쭈∼욱 풀어쓰다 보니 평이한 내용을 너무 길게 표현했네요..
끝까지 읽어주신 분들 !! 감사합니다.

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