2007-01-09 18:24
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자료출처 : 명품 공세 피오레 김종갑 떴다.
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
★ 아파트 매매 타이밍 잡는 방법 ★
● 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?
고공행진으로 춤을 추던 부동산 열기가 긴 꼬리를 늘어 뜨리며 소폭의 상승을 이어 가면서
주춤하고 있습니다.
● 정중동의 기로에 선 부동산 흐름이 어느 방향으로 튈지 모르는 그야말로 럭비공의 모습을
보여 주고 있습니다.
과연 지금은 매수를 해야 할까요? 아니면 매도를 해야 할가요?
그것도 아니면 관망을 해야 할까요?
● 잠시 소강 상태에 접어든 지금의 이 흐름이 과연 마그마가 뜨겁게 분출되기 직전의 휴화산
상태인지, 아니면 뜨거운 활화산이 조금씩 차갑게 식어가면서서 추운 겨울 날씨보다
더 꽁꽁 얼어 붙기 위한 전형적인 냉각기의 장세인지 한마디로 오리무중의 형국으로 밖에
표현되지 않습니다.
● 지금 이 모습이 개구리가 높이 뛰어 오르기 위한 움추림 장세라면 이 시기를 절호의 기회로
살려서 급매 위주의 매수를 해야 할 상황이겠지만, 정반대로 개구리가 한없이 날뛰다가
지쳐서 맨바닥에 드러 눕는 형국이라면 아파트가 불황의 늪에 빠지기 전에 기회를 보아서
매도를 하고 현금을 확보해야 할 것입니다.
● 부동산은 살아서 숨쉬는 생물입니다.
부동산에 영향을 주는 수많은 내적 및 외적 요인에다가 과학적 수치만으로 평가할 수 없는
대중의 심리가 크게 작용하기 때문입니다.
● 하지만 단기간만 보면 한 치 앞을 볼 수 없는 안개의 형국이 될지라도 결국은 과거의 전례에
비추어 볼 때 부동산의 불패의 신화는 당분간 이어질 것이 분명해 보입니다.
문제는 언제 어떤 상황에서 어떻게 매매의 묘미를 살리느냐에 있습니다.
결국 부동산의 승패는 수많은 요건의 결정체인 매매의 타이밍에 달려 있다고 해도
과언이 아닙니다.
● 부동산의 매매 타이밍만 잘 잡으면 결국은 활황기가 오든지 비수기가 오든지 간에
중장기적으로 자신의 자산 가치를 확실하게 끌어 올리는 효자손이 될 것입니다.
아파트 가격이 떨어질까봐 매수를 주저하시는 분들이나, 더욱 더 오를것으로 여겨서 매도를
못하는 양극의 상반된 입장에 서신 모든 분들께 도움글을 올리겠습니다.
제1부 아파트의 매매 타이밍에 영향을 주는 요소
1. 매수 및 매도하고자 하는 아파트와 주변 아파트 그리고 아파트 전반에 대한 과거 3년, 1년,
6개월, 3개월 부동산 흐름이 어떠하였는가?
2. 1개월부터 현재까지 부동산의 경기의 흐름이 어느 방향으로 흐르고 있는가?
3. 상승 혹은 하락의 흐름이 얼마동안 이어지고 있는가?
4. 부동산에 영향을 줄 여러 요소들을 총망라하였을 경우에 부동산의 흐름이 앞으로 얼마동안
얼마 동안 이어질 것으로 보는가?
5. 매물이 축적되고 있는가? 아니면 줄어들고 있는가?
6. 매수하고자 하는 분들이 줄어들고 있는가? 아니면 늘어나고 있는가?
7. 현재를 기준으로 1개월, 3개월, 6개월, 1년, 3년을 내다 보았을 경우에 예상이 되는 호재와
악재가 부동산에 어떠한 영향을 미칠 것으로 보는가?
8. 과거의 경험에 비추어 반복이 될 여러 사건들이 통계수치를 적용했을 경우에 어떠한 결과를
보이고 있는가?
9. 앞으로 부동산에 영향을 줄 항목들 중에서 어느 요소가 비중을 많이 차지 할 것으로
여겨지는가?
10. 미래의 요소를 감안했을 경우에 어느 시점에 매수를 해야 최고의 수익률을 낼 수 있는
급매를 잡을 수 있는가?
11. 미래의 요소를 감안했을 경우에 어느 시점에 매도했을 경우 최고의 가격으로 매도를 할 수
있는가?
12. 매수를 할 경우에 더 좋은 아파트를 매수를 할 수 있는 기회를 놓칠 수 있다는 이른바
기회비용까지 염두하고 있는가?
13. 매도의 시기를 잡을 경우에 내 아파트의 등락과 매수하고자 하는 아파트의 등락까지를
염두하여 최고의 차익을 남길 수 있는 시점을 골라서 갈아타기를 하고 있는가?
14. 매수 혹은 매도를 하고자 하는 목적이 무엇이며 그 목적이 올바른 판단이라고 여겨지는가?
15. 매수를 할 경우에 자기 자본금과 월급여, 저축금액, 대출을 최대한 활용한 투자를 한다고
판단이 되는가?
16. 매수 및 매도시에 해당 아파트에 대한 시세흐름, 기본 정보, 주변 아파트 흐름, 발전성, 입지,
제반 조건 등을 충분히 고려하여 결정하였는가?
17. 매수 및 매도를 할 경우, 청약에 대한 당첨 가능성까지 염두하여 어느 것이 더 높은 투자
수익률을 거둘 것인가에 대한 판단을 하고 있는가?
18. 매수 및 매도시에 세금, 수수료, 비과세 여부, 또다른 대안까지를 염두하고 있는가?
19. 매수 및 매도시에 정부 정책, 경기흐름, 물가 상승, 금리 여부, 주식 시장, 해외 부동산 흐름,
유가, 환율, 유동자금의 총액과 흐름, 부동산 공급 등을 차등 적용하여 일정 부분 감안하여
실행하는가?
20. 매수 및 매도시에 전문가의 전망, 재야 고수, 부동산에 대한 국민의 관심도, 부동산 중개업
사장님, 거래량, 주변 지인의 충고 등을 충분히 고려하여 결정하였는가?
21. 매수를 할 경우에 매도를 해야 할 시기의 여러 정황까지 감안하여 판단하였는가?
22. 부동산 흐름이 매우 빠르게 변화하고 있는 점을 감안하여 신중함과 결단력의 두가지
저울추에서 최선의 판단을 내렸다고 생각이 되는가?
23. 매수하고자 하는 아파트의 모든 정보를 평소에 숙지하고 여러 차례 발품을 판 적이 있는가?
24. 매수 및 매도시 최소 3곳 이상의 부동산에 적정 가격으로 받쳐 놓고 점진적인 조정을 하고
있는가?
25. 매수 및 매도시 실거래가 확인, 국민은행 사이트 시세와 매물, 부동산 사이트 시세와 매물
지역 부동산의 시세와 매물 등을 골고루 참조하여 적절한 매수호가 혹은 매도호가로
매매하려고 하는가?
26. 매수와 매도의 흐름 중에서 어느 방향이 우선으로 여겨지며 그 흐름이 어느 방향으로
이동하고 있다고 판단이 되는가?
27. 매수 및 매도를 할 경우에 최소 3년 이후의 발전 전망, 미래의 트랜드까지 염두하고 있는가?
28. 시세 그래프상 내리고 있는 아파트와 오르고 있는 아파트를 확실하게 구분하고 있는가?
29. 강남 등의 유망 지역 혹은 도시의 블루칩 아파트 및 재건축 아파트의 흐름이 어떠한가?
30. 매매하고자 하는 아파트가 사람들의 관심도와 인지도가 지속적으로 작용하고 있는가?
제2부 2007년의 적절한 매수와 매도 타이밍
● 부동산 시장을 뜨겁게 달구었던 2006년 한 해가 저물고 있습니다.
현 시점은 부동산 상승이 잠시 꼬리를 내리고 있는 이른바 극심한 눈치보기 시장이 전개
되고 있습니다.
● 12월 중턱을 넘어서는 지금 과연 매수를 할 시기일까? 아니면 매도를 할 시기일까?
에 대한 고민으로 잠 못 주무시는 분들이 많을 것입니다.
위의 여러 요소들을 평소에 숙지하고 있다가 우선 순위를 염두하여 자유로운 사고의
발상을 바탕으로 적절한 타이밍을 골라서 매수 혹은 매도를 하여야 합니다.
● 지역별, 시기별로 매매의 타이밍이 다를 수 있기 때문에 이 점을 감안하여 위의 요소만을
기본적으로 숙지하고 매매에 임한다면 충분히 시세 차익을 실현 할 수 있을 것입니다.
우선 상기의 30여가지를 토대로 하여 2007년 상반기에 포인트를 두고 적절한 매매 타이밍을
알아 보겠습니다.
● 2006년 하반기 잠시 소강상태에 접어들다가 내 년 2월을 기점으로 선별적인 시세 상승이
이어질 것으로 보입니다.
2007년 3월 봄을 맞이하여 각 도시를 대표하는 블루칩 아파트의 상승 폭은 갈수록 커질
것으로 전망이 되며 4-6월동안 블루칩 아파트의 상승이 부동산 흐름을 상승장으로 바꾸어
놓을 가능성이 큽니다.
● 하지만 올 하반기처럼 무차별적인 폭등이 아니라 블루칩, 옐로칩 아파트와 소외 아파트의
차별화가 이루어지는 시세 상승장이 전개 될 것으로 예측이 됩니다.
전반적인 강세를 이어가던 부동산 시장은 여름을 기점으로 잠시 숨고르기를 하다가
다시 하반기 대통령 선거를 계기로 또다시 강보합의 상승 행진을 이어갈 가능성이 매우 큽니다.
● 과거 대통령 선거를 보면 노태우, 김대중, 노무현 대통령 당선시에는 아파트의 상승 흐름이
이어졌고, 김영삼 대통령 당선시에는 하락이 이어졌기 때문에 확률상으로 상승 흐름을
조심스럽게 전망해 봅니다.
● 결론적으로 내 년 흐름은 전반적으로 올 해의 50%에 해당하는 상승 흐름이 이어질 것으로
보여지며 2006년과는 달리 소외 지역의 상승은 주춤하고 아파트 역시 소외 아파트의 시세
정체가 더욱 심할 것으로 예측이 됩니다.
● 따라서 현 시점에서 매수자가 취해야 할 최선의 전략은 2006년 12월- 2007년 1월로 추측이
되는 약보합 시장 흐름에서 5-10개의 아파트를 골라서 꾸준히 해당 아파트의 정보를
습득하고 관심을 갖는 일입니다.
● 실거래가를 기준으로 급매로 여겨지는 시세의 80%-85%선의 아파트 매수에 전력을 기울일
필요가 있습니다.
즉 5억을 기준으로 4억-4억 5천 정도의 아파트 시세가 이어지면 여러 정황을 고려하여 매수에
무게를 두는 것이 좋을 듯 합니다.
● 자본금이 6억이 넘는 분들은 서울 유망지역 즉 송파, 강남, 서초, 강동, 성동, 용산, 강서,
양천, 동작, 광진구와 4대 신도시 즉 분당, 일산, 평촌, 산본 그리고 미래 유망 지역인 용인,
성남, 수원, 의왕, 파주, 안양, 동탄 등의 블루칩 아파트에 포인트를 두시는 것이
좋아 보입니다.
● 자본금이 4억에 이르는 분들은 상기의 지역 아파트에 서울은 관악구를 필두루 마포, 영등포,
구로, 성북, 은평, 노원구 기타 새로운 도시군으로 합류할 안산, 시흥, 인천, 구리, 광명,
남양주, 화성, 하남 등의 블루칩 아파트의 매수 전략을 취하시는 것이 좋습니다.
● 자본금이 2억 미만인 서민들은 평형을 줄여서 위의 유망 지역에 경기도 광주, 오산, 의정부,
평택, 충청도 아산, 천안등의 중대형 명품 아파트에 관심을 갖고 매수 전략을 짜시는 것이
좋습니다.
특히 평촌, 분당, 산본, 일산, 중동, 의왕, 광명, 용인, 김포 등의 20평-30평대에 관심을 갖기를
바랍니다.
용인 모현면과 경기도 광주 일대의 중대형 평형은 가격이 저렴하며 향후에 전철역과
신도시 가능성까지 염두하면 황금밭이 될 수도 있습니다.
서울 지역은 세대수가 400세대 이상인 아파트 중에서 그 동안 상대적으로 오르지 않은
관악구, 마포구, 중랑구, 노원구, 은평구, 도봉구 등에 관심을 갖기를 바랍니다,
● 결국 부동산 흐름이 어떤 방향으로 가더라도 무주택 서민 혹은 중대형 평형으로 갈아타고자
하시는 분들은 지금부터 모든 정열을 부동산에 쏟아 부어 10여개의 아파트의 동향을
주시하고 발품을 팔아서 시세의 변화를 피부로 느끼면서 급매 형태의 적극적인 매수에
임해야 합니다.
● 어차피 3년을 보는 상황이라면 최근의 시장 흐름이 급매 출현의 1차 기회가 될 수 있습니다.
무리한 매수는 삼가하시되 지속적인 관심은 반드시 가져서 시세의 80%선인 급매 형태의 매수
목표는 반드시 세우셔야 합니다.
● 매도하시고자 하는분은 매도하고자 하는 뚜렷한 목적 즉 유망지역, 명품 아파트, 대단지,
새아파트 큰 평형으로 갈아타기, 소외 지역등 소외군에서 벗어나기 위한 1차 기회로
판단하시고 좀 더 조건이 좋은 아파트로 갈아타고자 하는 적극적인 전략이 필요합니다.
● 다만 큰 차이가 나지 않는 선의 갈아타기는 오히려 매매시의 세금만큼 손해를 보거나 3년
보유의 덫에 걸려서 신음할 수도 있으니 신중해야 합니다.
● 지금까지 부동산의 모든 영역에서 가장 핵심이라고 할 수 있는 매매 타이밍에 대한 개인적인
의견을 피력하였습니다.
부동산은 생물과 같아서 그 무엇보다도 변화의 폭이 큰 까닭에 흑백논리, 고정관념,
편견으로부터 벗어난 자유로운 사고 역량이 가장 필요하며 때때로 발상의 전환이 중요한
몫을 차지 하기도 합니다.
● 특히 표본적인 정보 자료에도 불구하고 대중의 심리적인 요인이 크게 작용하기 때문에
시장의 흐름을 맹신하여서는 안되며, 위에서 제시한 기간별 예측을 기초로하여 끊임없는
관심과 노력이 선행되었을 경우에 시시각각으로 변하는 부동산의 마력을 마음껏 향유할 수
있을 것입니다.
● 위에서 언급한 아파트 매매 타이밍에 영향을 주는 요소는 그 자체로써 이미 매수와 매도시의
타이밍을 제시하는데 결정적인 자료로서의 구실을 할 것입니다.
이를 실전에 적용하기 위해서는 내용의 숙지는 물론 우선 순위를 가리는 능력과 시장 흐름에
적용할 수 있는 뼈를 깎는 노력이 필수라는 사실을 잊어서는 안 됩니다.
● 이미 여러분들을 제가 물가에까지 모셔 드렸습니다.
때를 기다려 물을 마시는 것은 물론이고 물통에 물을 가득 담아 올 수 있는 슬기로움까지
지녔으면 합니다.
여러분들의 함빡 웃음을 기원합니다.
● 김종갑입니다. 감사합니다.
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