2009-06-18 01:37

http://blog.drapt.com/KHS88/81245256648143

자료출처 : 닥터아파트 > 시장 동향분석

원문출처 : http://www.drapt.com/sise/index.htm?page_name=cont_view&item=5&menu_key=25&uid=138643

올 하반기 주택시장은 과연 어떻게 움직일까? 부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)가 매매시장, 전세시장, 재건축시장 3개로 나눠 각각 전망해 봤다.

일단 매매시장은 경기 불확실성이 완전히 제거되지는 않았지만 소비자들의 경기 회복 기대감이 커지고 있는 상황이다.

여기에 재건축 규제완화와 한강변 인근 아파트의 초고층 기대감, 도로나 전철 개통 등의 국지적 호재 등으로 매매가는 소폭이나마 오를 것으로 전망된다. 전세시장은 남양주, 고양시, 광명시 등 입주물량이 풍부한 곳으로 중심으로 약세가 예상된다.

매매시장: 소폭 상승 가능성 있음

사실 하반기 주택시장 전망은 어렵다. 주택경기 하락의 이유가 국내적이지 않아서다. 지난 9월 미국발 리만브라더스 파산 이후 세계경제 하락과 동조하면서 국내소비심리도 얼어붙었다. 주택경기도 마찬가지였다. 수도권 아파트값 상승을 주도하던 버블세븐 아파트가격은 지난 9월부터 12월까지 평균 7% 이상 떨어졌다.

하지만 최근 나오는 국내 지표 등을 보면 다소 희망적이다. 소비심리 회복으로 앞으로 경기전망을 밝게 보고 있기 때문이다.

5월 한국은행이 밝힌 소비자동향조사 결과에 따르면 소비자동향지수(CSI)가 기준치 100을 뛰어넘어 105를 가리켰다. 이 지수가 100을 넘은 것은 2008년 1분기 102를 기록한 이후 처음이다.

통계청이 밝힌 소비자기대지수 역시 4월 현재 82.5로 작년 10월(89.1) 이후 가장 높다.

두 지수 모두 100을 기준으로 한다. 소비자동향지수가 100을 넘으면 앞으로 경기 상황 등이 더 좋아질 것이라고 보는 소비자가 더 나빠질 것으로 보는 소비자보다 많다는 의미다. 소비자기대지수는 현재와 비교해 6개월 후 경기.소비지출 등에 대한 소비자들의 기대심리를 나타낸 것이다. 아직 100이 되지 않았지만 지수가 회복국면을 보이고 있는 만큼 6개월 후 경기에 대해 현재보다 긍정적으로 보는 소비자가 많다는 것을 알 수 있다.

여기에 주택시장의 역동성을 감안하면 하반기 매매시장은 떨어질 이유가 없고 소폭 오를 가능성이 더 클 것으로 전망된다.

하반기 주택시장에 영향을 줄 만한 역동적인 변수는 재건축 아파트의 움직임과 고속도로, 전철 개통 등의 교통호재다.

올초 임대주택 의무공급 폐지 및 용적률 상향 등을 골자로 한 재건축 규제완화가 발표가 있었다. 이에 따라 사업계획을 수정한다든지 새롭게 수립하는 단지가 속출할 것으로 예상된다. 여기에 한강변 아파트 가운데 압구정동 등은 지구단위계획 용역결과가 하반기 나오는 만큼 가격은 분명히 오른다.

또 올해 수도권에서 개통이 예정된 도로와 전철은 총 4개다. 대부분 7월 개통 예정으로 도로는 용인~서울, 서울~춘천 고속도로가 있으며 전철은 9호선과 경의선이다.

이미 개통 기대감에 노선이 지나는 인근의 시세는 크게 올라있는 상태지만 개통 후 추가 상승도 기대해 볼 수 있다. 대표적인 노선은 용인~서울 고속도로와 9호선이다.

현재 용인에서 양재까지 출퇴근시간이면 1시간에서 1시간 30분정도 소요되지만 용인~서울 고속도로를 이용하게 되면 30분 이상 시간단축이 예상된다. 여기에 지하철9호선의 경우도 염창, 당산 등 일부 역만 정차하는 급행을 타면 김포공항역에서 강남(신논현역)까지 30분이면 도착이 가능하다.

결국 개통 후 강남 이동이 더욱 편리할 경우 아파트값의 추가 상승은 불가피할 전망이다.

전세시장: 분당, 용인 전세가 약세 전망

하반기 전국 입주예정 아파트(주상복합, 임대 포함)는 3백66개단지에서 18만3천3백75가구다. 2008년 같은 기간(20만2천5백4가구)과 비교해서는 1만9천가구, 약 9%정도 입주물량이 줄었다.

하반기 전세가 약세가 예상되는 곳은 판교신도시 인근과 남양주, 고양시, 광명시 등이다. 입주물량이 풍부한 것이 이유다. 같은 전세가면 새아파트를 선호하기 때문에 기존아파트 전세가는 떨어질 수밖에 없다.

하반기 수도권에서 입주물량이 가장 많은 곳은 판교다. 임대아파트를 포함해 모두 1만5백37가구가 입주한다. 이 여파로 인근 분당과 용인의 전세가 약세가 예상된다.

특히 용인의 경우는 자체적으로도 6천6백가구 정도의 입주물량이 있다.

광명 소하지구, 파주 행신2지구, 남양주 진접지구 등에서도 아파트가 본격적으로 입주한다. 각각 8천3백77가구, 8천3백8가구, 7천7백47가구 순으로 입주물량에 따른 국지적 전세가 약세가 예상된다.

재건축시장: 한강변 재건축 맑음

하반기 재건축시장은 한마디로 맑음이다. 올초 임대아파트 의무건설 폐지, 용적률 상한 등을 골자로 한 재건축 규제완화가 시행됐다. 여기에 서울시는 한강르네상스 계획 2단계로 한강변 개발 계획을 밝히고 있기 때문이다.

특히 한강변 개발 계획에서 구체적인 지역 등이 언급되면서 해당 지역 재건축 대상 아파트들은 기대감이 큰 상태다.

실제 유도정비구역인 잠실 소재 잠실주공 5단지는 재건축 추진위원회 자체에서 초고층 추진계획을 5월 중순 밝혔다. 서울시는 확정된 바 없다고 했지만 시장은 재건축 기대감에 호가도 오르고 실제 거래도 이뤄졌다.

한강변 개발 구역 가운데 가장 사업이 빠를 것으로 예상되는 전략정비구역 가운데 하반기에는 압구정동과 여의도동 재건축이 큰 폭으로 가격이 오를 전망이다.

압구정동의 경우는 압구정 지구단위계획 수립을 위한 용역 결과가 연말까지 나올 예정이고, 여의도동의 경우도 광장아파트를 시작으로 재건축 사업에 속도가 붙을 것으로 보이기 때문이다. 광장아파트는 지난 4월 중순 재건축을 위한 주민총회와 공청회를 가진 상태다.

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