처음 재개발 구역에 가면...

그러면 당황하게 마련입니다.

부동산 업소 중 어떤 곳을 들어가야 할지.. 미리 정보를 알고 가면 모르겠지만 정보를 모르고 간다면 그리고 구역이 어딘지도 모르고 물건을 사야 한다면 그리고 시세는 어떻게 알아봐야 하는지... 등등...

차근차근 말씀드리죠...

재개발에 있어서 임장활동이란 아주 중요합니다.

이건 어느정도 확신이 서야 임장활동이란걸 하는 거니까요...
물론 미리 어떤지역에 가서 그냥 확인해볼 수도 있는 거니까... 확실치 않아도 갈 수는 있지만 그러면 부동산에서 좋아하지 않죠..

이것저것 물어보고 그리고 그냥 나와야 하니까.. 소금이나 안뿌리면 다행이죠..

뭐 그런거 두려워서야 어디 돈벌어먹겠습니까만은... 일단 임장활동은 처음 가보는 곳이며 그리고 이곳에서 물건을 사야 하며 어떤 부동산이 좋은지 나쁜지에 대해 한번 알아보죠..

일단 어떤 지역을 하나 정하겠죠..

물론 미래가치가 있는 곳이고 자신이 이곳에 물건을 사려고 오는 곳이겠죠...

물론 어느정도 정보(시의회, 구의회, 지역신문 등 자료)를 가지고 오겠지만 그건 텍스트의 정보이고 실전에서는 다를 수 있습니다.

일단 차를 세워놓고 구역을 한번 돌아보세요... 휘...
걸어서 말이죠... 그리고 골목골목을 가 봅니다.

그리고 빌라나 단독 등등을 보게되죠..^^;;

물론 도정법상 나와있는 조건들을 만족해야 하는데 그중에서도 가장 눈여겨봐야 할 것이 노후도와 접도율 호수밀도 등입니다.

노후도는 20년 이상 된 집이 구역에 60%가량 있어야 하는데 시도마다 조례가 달라서 확인해봐야하고... 경기도는 조금 강화된 것으로 알려져 있습니다.

그리고 접도율... 4m 이상 도로에 접한 건축물의 총수를 정비구역내의 건축물의 총수로 나눈 백분율을 말합니다.

일단 길을 봅니다... 길이 똑바른지 아니면 꼬불거리는지... 물론 꼬불거리고 막다른 골목이 많이 나오는 집이 좋습니다... 그리고 일방통행이 많은지 도로가 4m이하인지 등등... 말이죠.. 만약 그렇다면 일단 좋은 곳입니다.

하지만 지역이 어딘지에 대해서도 살펴봐야 합니다.

의정부와 같이 조금은 분양가가 떨어지는 지역이라면 꼬불거린다면 확실한데... 성남과 같이 분양가가 높은지역은 꼬불거리지 않아도.. 괜찮더라구요...그리고 나중에 다 포함되더라구요... 그냥 경험상.. 

그리고 주택을 보면서 대충 감으로 때리는 경우인데.. 단독이나 빌라 같은 경우 벽돌색이 흑벽돌이면 약 20년이나 15년 이상이 된것으로 봐야 합니다.

그리고 적벽돌이 많이 보이면 이런 것은 짧게는 신축에서 길게봐야 10년 정도 ....

노후도를 판단하는 기준... ^^;;

그러나 정확하게 알려면 일단 나이 지긋하신 부동산 사장님에게 물어보는 것이 좋습니다.

이동네에서 가장 오래된 단독이 많은 곳이 어디냐고?.. 그리고 그것을 순서대로 불러달라고 말하는 것이 좋습니다.

그러면 더 확실하게 노후도가 나오죠.. 굳이 등기부 떼어보지 않아도 알 수 있습니다.... ^^;;

그러나 재개발 많이 하다보면 자신이 가보았던 동네와 비교하는 습성이 생깁니다.
아.. 여기 부천보다 훨씬 상황이 좋은데.. 이러면 되겠지?... 아니 여기 광명하고 비슷한데?... 어.. 수원은 양반이네.. ^^;;

뭐 이런 비교 말이죠... 이런건 경험상...

그리고 일단 구역을 자신이 정했다면 부동산에 들어가야죠...

일단 부동산에 들어갈 때는 부동산사무소 간판을 봅니다..

게다가 매물이 없으면 예전에 내놓은 물건까지 장부보고 다시 연락하기 때문에 이런곳이 좋습니다.

그러나 이런곳에 단점은 나이 드신분이라 고지식하고 소위 말하는 불법이 잘 통하지 않습니다.

물론 약(과다복비)먹으면 그렇지 않지만 말입니다.

그리고 인간성이 좋거나... 네트워크가 잘 되어있어서 여기저기 부동산에 매물 연락 잘되어서 어디에 어떤 매물이 있는지 제일 빨리 연락오는 부동산이 있습니다.
이런 부동산도 좋습니다..^^

게다가 아직 초기시장이면 복비 법정복비만 주세요.. 돈 많이 주다보면 버릇(?) 나빠집니다.

결국은 자신이 많이 매물을 잡고 잘 팔려면 법정복비주고 매물을 잡으세요... 처음에야 잘 잡아주지만 100만원 200만원 올라가다보면 그 이하로 주는 사람은 아예 사람취급 안합니다..^^;;

그게 다 자기에게 돌아옵니다... 뭐 그렇지 않아도 다른 사람들이 물을 흐려놓지만.. 초기시장이라면 복비 많이 줘서 시장가격 올려놓지 마시기 바랍니다.^^;;

부동산에 들어가서 물어봅니다.

원래 세끼고 빌라사는게 보통인데... 들어가서 세끼고 빌라사려는데... 빌라있어요?..

물어보면 부동산 사장님이 그럽니다.

" 아니 입주할거 아녜요?.... 전세도 아니고??....빌라는 왜찾아아요? "

그럴때 잘 대답해야 합니다.

" 네... 사실은 이동네가 교통도 좋고 맘에 들어서 꼭 집을 사려는데.. 요즘에 부동산 가격이 하도 올라서 지금 안사면 안될것 같더라구요.. 그래서 제가 돈이 없어서 일단 전세끼고 빌라를 한채 사놓고 나중에 돈되면 전세빼고 입주하려고요"

이렇게 대답하면 좋습니다...

 

그리고 빌라를 보여주면 먼저 해야 할것이 등기부를 떼어보는 일인데.. 부동산에서는 대개... 집부터 보길 원하죠. 그리고 맘에 들면 주인과 가격 절충되고 그러면 그때서야 등기부를 떼어보는 것이 원칙이라고 생각하는 집이 있습니다만...

그래야 대지지분을 알것이고 대지지분을 알아야 평당가가 나오고 평당가가 나와야 투자금과 실투가 얼마나 들어가는지 알수 가 있죠... ^^;;

등기부를 보시면 표제부와 갑구 을구가 있구요...

대지지분을 계산할 때 잘 계산하셔야 합니다.

일단 표제부에서 면적이라는 것이 나오는데.. 이것이 전체의 면적입니다.

그러나 빌라는 뒷장을 넘겨보면 건물 내역이 나오고 그리고 대지권 비율이 나옵니다.

그러나 평방미터로 되어있기 때문에 그걸 평수로 나눠야죠...

약간 복잡하긴 한데... 이렇게 하면 됩니다.

일단 처음나온 면적과 나중에 나온 대지권 비율이 같다면 간단합니다.

예를 들어 면적 286m2 대지권비율 286분의 49.05라면 49.05만 보시면 됩니다.

그래서 49.05/3.3058로 나누면 평수가 나오죠.. 약 14.8평이 나오네요...

그러면 평수로 매매가를 나누면 평당가가 나옵니다.

하지만 면적과 대지권비율의 숫자가 다르다면 계산을 달리해야 하죠..

일단 200m2 이 면적이고 286분의 49.05라면 200/286을 하고 ... 0.69가 나오고 그것을 49.05로 곱하면 34.26이 나오는 군요.

이게 기본입니다.

이걸 모르면 대지지분 등 모든걸 부동산 업자에게 맡겨야하는데.. 그걸 잘모르고 특히 아랫쪽에 나오는 간단한 계산법에 혼동을 일으킨다면 나중에 2,3평 차이로 몇천만원이 오고갈 수 있습니다.

잘 계산하시고 매물 잡으시기 바랍니다.

그리고 부동산 중개업소.. 여기저기 돌아다니지 맙시다..
단 초기에는 여기 저기 다녀도 됩니다.

그러나 감이 좋은 부동산 매물 이상하게 많거나 잘 잡는 부동산이 있습니다.
이런곳에 진득하게 앉아서 잡으시기 바랍니다.
그런 곳 만날 때까지는 좀 돌아다니셔도 되지만...

잘잡는 부동산을 하나 잡았는데도 여기저기 다니시면 부동산 여러군데서 전화가 가는 듯한 착각을 일으킨 매도자가 매물을 거둬들이기 십상입니다.

자기가 한일 때문에 자신이 발목을 잡히게 되는 경우죠..^^;;

초기, 중기, 말기.. ^^;;

뭐 암 얘기 아닙니다...

시장 초기냐 중기냐 발표 직전이냐에 따라 다르지만.. 발표 초입이면 웬만하면 집주인 있는 집보다는 전세끼고 있는 집이 좋습니다.

왜냐하면 집주인이 사는 집은 나중에 발표가 나고 한참 매물이 시장에 풀렸을 때.... 전세를 못빼서 걱정인 경우가 생깁니다.

그러면 돈 다주고 사면 되지 않냐고 물어보시는 분이 계실텐데.. 만약 전세를 안끼면 실투자금이 많이 들어가서 사는 사람이 안붙는 경우가 생길게 자명하죠..^^;;

뭐 대충 오늘은 이만 하겠습니다.

또 생각나면 글 쓸께요..^^;;

 

(출처 : R2의 부동산투자여행/조던님의 투자노트, 2006.11.17)