[스크랩] 황제 오피스텔의 조건 :: 닥터아파트 블로그

김수정 아나운서 나와 있습니다.

안녕하세요.

● 기자： 안녕하세요.

● 앵커： 그런데 오피스텔도 조건에 따라서 편차가 크다면서요？

● 기자： 그렇습니다.

오피스텔은 고정적인 임대수익을 기대하고 보통 구입을 하게 되는데요.

어떤 곳은 인기가 많아서 대기자들이 줄을 서는 곳도 있고요.

어떤 곳은 세입자를 구하지 못해서 주인이 발을 동동 구르는 곳도 있습니다.

과연 어떤 요건을 갖춘 오피스텔이 효자노릇을 하게 될까요？

함께 살펴보도록 하겠습니다.

지난 ２００４년에 입주를 시작한 목동의 한 오피스텔.

이곳은 현재 가장 작은 ８５제곱미터의 매매가가 ４억 ５０００만원으로 분양가 대비 ３배 가량이 올랐습니다.

● 인터뷰： 작년에 ８０％ 이상 올랐고 주변이 역세권이거든요.

역전도 가깝고 그 다음 백화점하고 그 다음 영화관이 근처에 있어요.

그래서 젊으신 분들이 아주 이쪽을 선호하고 들어오고 싶어하시는 분들이 아주 많거든요.

● 기자： 하지만 오피스텔이라고 상황이 모두 같은 것은 아닙니다.

전용률이 ６０％가 채 안 되는 이 오피스텔은 비슷한 지역 비슷한 면적인데도 현재 매매가가 ７，８년 전보다 더 떨어지고 있는 상태인데요.

● 기자： 그렇다면 이 두 오피스텔 사이에는 어떤 차이가 있을까요？

인기가 있는 이 오스텔은 전용률이 ８０％로 웬만한 아파트와 맞먹습니다.

오피스텔을 선택할 때는 입지여건과 함께 전용면적을 가장 먼저 고려해야 하는데요.

실제로 사용할 수 있는 면적이 얼마나 되느냐에 따라서 투자가치가 결정되기 때문입니다.

대부분의 오피스텔은 전용률이 ５０％대로 ７，８０％의 아파트나 주상복합에 비해 공간을 좁게 사용할 수밖에 없었는데요.

최근에 와서는 전용률을 ８０％대까지 끌어올린 곳들이 등장하면서 오피스텔 인기의 주원인이 되고 있습니다.

● 인터뷰： 전용면적이 상당히 차이가 많이 날 수가 있거든요.

그러니까 계약면적으로 하는 것들 전용률도 따져봐야 할 것 같고 전용률이 ７０％가 넘는 오피스텔을 고르는 게 좋다고 생각됩니다.

● 기자： 단 전용률이 높은 대신 주차공간이 줄어들 수 있기 때문에 반드시 주차공간이 넉넉하게 확보되는지도 눈여겨봐야 합니다.

전문가들은 오피스텔의 경우 도심 역세권이나 주변 업무시설이 많을수록 투자가치가 높고 ３００실 이상은 돼야 자산가치가 있다고 분석하는데요.

단지규모가 커야 상권이 활성화되기도 쉽고 관리비 부담이 적어져 세입자들이 선호하기 때문입니다.

● 앵커： 그런데 오피스이 사무용이냐， 주거용이냐， 구분하기가 쉽지는 않아요.

● 기자： 그렇습니다.

실사를 나와서 거주용인지 아니면 사무용인지를 직접 확인하기 전까지는 확인이 안 된다는 그런 특징이 있습니다.

그래서 이 점을 이용해서 어떤 분들은 세금을 피하려는 그런 분들도 계시는데요.

그렇다면 이 오스텔이 어떤 요건을 갖출 때 집으로 판명을 받는지 또 사무실로 간주되는지 확인해 보도록 하겠습니다.

오피스텔이라면 무조건 사무용으로 간주하는 건설교통부와는 다르게 국세청에서는 같은 오피스텔이라도 주거를 목적으로 한다면 주택으로 간주하는데요.

이를 나누는 정확한 기준은 없지만 통상 전용면적 ４９.５제곱미터 이하의 바닥난방이 돼 있거나 또는 국세청에서 세무조사가 나왔을 때 주거의 흔적이 있으면 주택으로 간주될 수 있는데요.

● 인터뷰： 생활비 내역이라든지 가스요금이나 전기요금 또는 관리내역 등을 추적을 해서 사용용도가 주택이다 이럴 경우에는 사무용이 아닌 주택으로 간주를 해서 세제가 부과된다고 보시면 될 수 있습니다.

● 기자： 이런 이유로 오피스텔 소유주 중에는 오피스텔을 사무용으로 보이게 하기 위해 세입자에게 전입신고를 하지 않도록 권유하는 경우도 있는데요.

● 인터뷰： 세입자 입장에서는 아무런 권리 없이 전입신고를 안 하게 되면 전세보증금을 보호 못 받기 때문에 저당을 잡는다든지 그런 편법이 가장 많이 사용되고 있고요.

● 기자： 따라서 오피스텔에 입주하려는 세입자는 반드시 동사무소나 세무사 등을 통해서 주거용인지 사무용인지 확인절차를 거쳐야 하고 만약 사무용 오피스텔이라면 집주인에게 확정일자나 근저당권 설정을 요구해야 합니다.

반면 경우에 따라서는 오피스텔을 주택으로 간주하는 것이 더 유리할 때도 있는데요.

무주택자로 오피스텔 １채를 소유한 경우 주택으로 분류되면 양도세 비과세혜택을 받을 수 있기 때문입니다.

● 인터뷰： 서울하고 과천 ５개 신도시 같은 경우는 ３년 보유，２년 거주요건만 채우시면 되고 다른 지역들은 거주요건이 필요없이 ３년 보유만 하시면 비과세가 가능합니다.

● 기자： 새로운 부동산 투자처로 각광받고 있는 오피스텔.

전문가들은 호재가 예상되는 서울의 강남， 마포， 종로 일대와 분당의 정자동 일산 장앙동 등을 눈여겨보라고 조언합니다.

● 앵커： 연말에 분양되는 오피스텔많던데 어떤 점 특별히 조심해야 될까요.

● 기자： 오피스텔은 정부정책에 따라서 심하게 부침을 타는 상품 중 하나입니다.

따라서 분양 당시의 분양여을 확인하셔야겠고요.

부동산 자체로서의 가치， 그러니까 역세권인지 시세 상승가능성은 있는지 등을 꼼꼼히 따져보셔야겠습니다.

● 앵커： 수고하셨습니다.(김수정 아나운서)

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