세청은 재정경제부가 주거용 오피스텔을 주택으로 보고 양도세를 부과하라는 유권해석을 내린 데 따른 후속 조치로 "주거용 오피스텔의 주택 판정 지침"을 마련했다.

주거용 오피스텔을 주택으로 판정하는 과정에서 세무 공무원의 자의적인 판단을 줄이기 위함이다.

주택 판정 지침

1. 오피스텔에 주민등록이 돼 있으면 주택으로 판정하기로 했다. 단순히 업무용으로 오피스텔을 사용하는 사람들은 주민등록을 옮기지 않기 때문이다.

2. 미성년 자녀와 함께 거주하는 오피스텔도 주택으로 보기로 했다. 자녀들과 함께 생활하는 오피스텔을 업무용으로 볼 수 없다는 판단 때문이다. 이를 위해 국세청은 초.중.고교에서 보낸 취학 통지서나 학적부상 주소 등을 근거로 미성년 자녀가 거주하고 있는지를 가릴 방침이다.

3. 전기, 전화료 등 공과금 영수증도 판단 기준으로 삼기로 했다. 같은 면적의 일반 사무실에서 내는 공과금 수준과 비교하기 위한 것이다.

4. 구독하는 신문이나 잡지 종류도 점검 기준이 된다. 구독하는 신문이나 잡지 종류가 사업자등록증에 표시된 업종과 별다른 관계가 없으면 실제 기능을 주거용으로 볼 수 있기 때문이다.

5. 이 밖에 오피스텔 소유자의 은행계좌나 의료보험 기록을 점검, 실제 거주 여부를 판정할 계획이다.
 
 
상가나 업무시설, 오피스텔 등의 주거용도가 아닌 건물의 경우에도 임대인과 계
약서에 주거용으로 사용한다라는 특약과 함께 적법한 계약을 하고 전입신고를 하
였다면 이는 주택으로 보아 주택임대차보호법의 대상이 됩니다.
다만 이 문제는 각 사건마다, 각 판사마다 해석을 달리하는 사항으로서 확실한
답은 못드리겠습니다.

부동산119(www.bd119.com)의 관계자는 업무용 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 계약서를 작성하기 전에 임대인의 동의를 얻어 전입신고와 확정일자를 받거나 등기부등본 상에 전세권설정을 해야 안전하게 임대보증금을 보호받을 수 있다고 말한다. 그런데, 두 가지 방법 모두 임대인의 동의를 필요로 하므로 임대인이 전입신고와 확정일자를 받는 것이나 전세권 설정에 동의를 하지 않는 경우에는 임대차계약을 가급적 삼가는 것이 향후 발생할 수 있는 피해나 분쟁을 방지할 수 있다고 강조한다.

임대인이 세입자에게 전입신고를 하지 못하게 하는 이유는 부가가치세 환급이나 1가구 1주택 비과세 등의 혜택을 받기 위해서이다. 그런데 임대인의 동의 없이 임차인이 임의적으로 전입신고를 하고 확정일자를 받은 경우 임대인이 1가구 2주택이 되어 양도소득세 중과 등의 불이익을 받게 되므로 임대인측에서 민원을 제기할 경우 법적소송까지 가게 될 수 있고 이로 인해 세입자가 시간적, 비용적 손해를 볼 수 있으므로 전입신고는 임대인의 동의를 받아야 한다.

오피스텔, 사무실, 상가 등을 영업용 건물로 사용하는 경우 임대보증금이 서울지역은 2억4천만원 이하, 수도권 과밀억제권역(인천, 의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 과천, 성남, 안양, 부천, 광명, 수원, 의왕, 군포, 시흥)은 1억9천만원이하, 인천을 제외한 광역시는 1억5천만원이하, 기타지역은 1억4천만원이하일 때에는 상가임대차보호법에 의하여 사업자등록증, 임대차 계약서 원본, 건물도면을 가지고 해당 지역 관할 세무서에 가서 확정일자를 받으면 확정일자 이후의 권리에 대해서는 우선 순위를 주장할 수 있다.

상가임대차보호법에 의해 확정일자를 신고할 수 있는 임대보증금을 계산하는 방법은 전세로 임대한 경우에는 전세보증금으로 월세로 임대한 경우에는 월세금액에 100을 곱한 금액을 월세보증금과 합하여 계산되는 금액으로 확정일자를 신고할 수 있는지 여부를 확인하면 된다.

“임대보증금이 확정일자를 받을 수 있는 금액을 초과하거나 영업용 시설이 아니어서 확정일자를 받을 수 없는 오피스텔, 사무실, 상가 등은 전세권 설정을 하여야 임대보증금을 보호받을 수 있으므로 계약서를 작성하기 전에 중개업소를 통해 임대인에게 전세권설정의 가능여부를 확인하고 임대인이 전세권설정을 거부하는 경우 중개업소에 전세권설정을 할 수 있도록 임대인을 설득해 줄 것을 요구해야 한다. 그래도 임대인이 전세권설정을 거부하는 경우 임대보증금을 보호받을 수 없으므로 계약을 하지 말아야 한다”고 부동산119 관계자는 강조한다.

전입신고가 힘들다면 전세권 설정 조건도 방법이다. 전세권을 설정하면 대항력이 생겨 전입신고를 하지 않거나 실제 거주를 하고 있지 않아도 보호받을 수 있다. 전세권설정을 조건으로 할 경우 전세권등기비용은 누가 부담할 것인지에 대해서도 확인해 놓는 것이 좋다.

등기부등본상의 주소도 반드시 확인한다. 간혹 등기부에 지번만 기재되어 있고 호수는 기재되어 있지 않는 물건이 있다. 이 경우 전입신고가 불가능할 뿐만 아니라 최악의 경우 보증금을 돌려 받지 못할 수 있다.

실제로 한개층에 30가구가 존재하나 등기부등본에는 6가구로 구분등기 되어 있어 결국 주택임대차보호법의 적용을 받지 못하고 보증금을 날린 사례도 있다. 따라서 등기부에 기재된 호수와 실제 호수가 일치하는지 여부를 확인해야 한다.

또 근저당권 설정 내역을 확인해야 한다. 근저당권 설정이 없는 물건을 선택하는 것이 좋겠지만 이런 오피스텔을 찾기란 하늘에 별 따기다. 근저당권이 있다 하더라도 금액이 소액이라면 피해를 최소화 할 수 있다. 보통 등기부등본에 기재된 채권최고액과 전세금을 합한 금액이 실제매매가의 70%를 넘는 물건은 피하도록 한다.

오피스텔은 아파트보다 환금성이 떨어지는 데다가 경매에서 유찰되는 경우도 종종 있으므로 가급적이면 담보금액이 적은 물건을 선택하는 것이 바람직하다.

또한 근저당권이 설정되어 있는 물건을 선택할 때 계약서 특약사항에 '전세금으로 대출금을 상환하는 조건'이라는 문구를 기재하고 그래도 일부 대출금이 남아 있을 때에는 반드시 집주인에게 근저당권 변경등기를 요구하도록 한다.

이것을 일반적으로 감액등기라고 하는데 이러한 절차를 거치지 않으면 언제든지 채권최고액의 한도 내에서 추가대출이 가능하므로 꼭 확인해야 한다.