2008-04-29 23:43
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자료출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식
원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall
[민권식칼럼 #86]
초보자를 위한 재개발 투자가이드 ④
초보자가 꼭 알아둬야 할 재개발투자 체크포인트 (下)
< 초보자가 꼭 알아둬야 할 재개발투자 체크포인트 >
1. 개발방식
2. 재개발 조합원 분양자격
3. 집합건물, 토지/건물
4. 평형배정방식, 임대아파트 건립비율, 예상배정평형
5. 이제까지 진행된 사업절차 / 앞으로 진행될 사업절차
6. 매수시기 / 매도시기
7. 사업지연 리스크
8. 건축허가제한여부 / 기본계획수립여부
9. 개별공시지가 / 표준지공시지가 / 공동주택공시가격
10. 예상권리가액
11. 인근아파트 시세
12. 내적 호재 / 외적 호재
13. 투자수익률 계산 (1) 미래가치 - 총투자비용
14. 투자수익률 계산 (2) 조합원 입주권 전매
15. 투자수익률 계산 (3) 재개발 지분 시세차익
8. 건축허가제한여부 / 기본계획수립여부
건축허가제한여부는 해당 재개발지역의 사업성을 보호해 주는 역할을 합니다.
건축허가제한이 안되어 있는 지역은 조합원수가 기하급수적으로 늘 수 있기 때문이죠.
2004년 이후에 지분을 쪼개봤자 분양자격이 주어지지 않기 때문에 건축허가제한지역의
조합원수는 더 이상 늘어날 수없습니다.
기본계획수입여부는 크게 '방향성 제시', '기본계획 수립'으로 나누어 볼 수 있습니다.
기본계획수립 이전 주민공람공고자료 등 구체적인 방향성이 제시된 지역은 리스크는 적고
수익률을 극대화 시킬 수 있는 두마리 토끼잡이가 가능하여 투자자에게 가장 인기가
많습니다.
기본계획 수립이 되면 방향성 제시 단계보다 더 리스크는 적지만 그만큼의 시세상승분을
예상하여야 합니다.
이 두가지 모두 제시되지 않은 지역이라면 그만큼 투자의 리스크는 크지만 그만큼 잠재적
수익성은 높다 하겠습니다.
9. 개별공시지가 / 표준지공시지가 / 공동주택공시가격
이 세가지는 권리가액을 결정짓는 요소로서 재개발 매물 선택에서도 중추적인 역할을 합니다.
지분의 형태에 따라 각각의 비중이 달라지므로 주택의 형태부터 파악하시기 바랍니다.
나대지, 단독주택은 개별공시지가와 표준지공시지가, 대지 면적의 비중이 큰 편이며
공동주택은 공동주택공시가격의 비중이 상대적으로 큽니다.
10. 예상권리가액
권리가액이 높고 낮음에 따라 조합원 평형배정과 청산금(추가부담금)이 달라집니다.
또한 예상권리가액의 오차는 재개발 지분의 프리미엄과 투자수익률에 대한 오차를 말하기
때문에 그 오차를 줄일 수 있는 요소인 이 세가지를 꼭 체크하는 것이 곧 재개발 투자의
리스크를 줄일 수 있는 지름길입니다.
11. 인근아파트 시세
인근아파트 시세 또한 투자수익률에 대한 오차를 줄일 수 있는 요소입니다.
즉, 미래가치에서 총투자비용을 빼는 계산법의 객관성을 높여주는 기능을 한다 하겠습니다.
또한 관리처분시점에서 재개발 지분 시세는 꼭지점까지 올라가게 되는 특성이 있기 때문에
인근아파트 시세분석에 따라 매입하는 물건의 시세 상승폭 또한 보다 객관적으로 예상할 수
있습니다.
인근아파트 시세에 따라 재개발 사업 종료 후 들어서는 아파트 시세를 예측하는 것은
무형적 가치분석의 전형이라 하겠습니다.
12. 내적호재 / 외적호재
이것은 매입한 재개발 주택의 시세상승에 따른 차익을 엿볼 수 있는 소스입니다.
특히 3년 이내의 단기차익으로 접근하는 투자의 경우 굉장히 많은 비중을 차지하고 있습니다.
내적호재란 '재개발 인허가절차의 진행'이라는 말과 일맥상통합니다.
재개발지역으로 지정, 구역지정, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분 등 인허가절차의 진행
이벤트에 따라 재개발 지분 시세는 상승합니다.
외적호재란 '인근 기반시설의 업그레이드'를 말합니다.
전철역, 고속도로, 테마파크, 마천루, 랜드마크아파트, 학군 업그레이드 등이 바로 외적 호재에
속합니다.
일반적으로 재개발 지분은 외적호재보다 내적호재에 더 큰 영향을 받습니다만
파장이 큰 외적호재의 경우 내적호재보다 더 큰 영향을 주기도 합니다.
13. 투자수익률 계산 (1) 미래가치 - 총투자비용
5년 정도의 중장기로 투자기간을 설정하였을 때 적용되는 것이 바로 미래가치에서 총투자비용을
빼는 계산방식입니다.
인근아파트의 시세와 내적호재와 외적호재를 바탕으로 미래가치(입주후 아파트 시세)를
책정한 후 총투자비용(지분매입비용 추가부담금 금융비용)을 계산합니다.
필자가 추천해드리고 싶은 투자기간과 투자패턴이기도 합니다.
14. 투자수익률 계산 (2) 조합원 입주권 전매
투자기간 3~5년 정도로 잡는다면 투자의 포인트는 바로 재개발 조합원 입주권 전매입니다.
기본적인 수익구조는 '분양가-추가부담금 프리미엄'이므로 비교적 저렴한 비용으로
최대의 효과를 누릴 수 있다는 장점이 있습니다.
또한 입주권 매매는 주택수에 상관없이 양도세가 일반과세를 적용받는다는 사실은
굉장한 투자메리트입니다.
15. 투자수익률 계산 (3) 재개발 지분 시세차익
투자기간 3년 이내로 설정하여 진행하는 단기차익성 수익모델의 경우
내가 매입한 지분이 얼마나 더 오를 것인가에 포커스를 맞추어야 합니다.
다시말해 내적호재와 외적호재만으로 투자수익률을 분석하여야 한다는 것입니다.
이제까지 진행된 인허가절차, 앞으로 진행될 인허가절차 분석과 인근 지역의 현황 분석은
단기차익을 극대화 시킬 수 있는 요소로 작용합니다.
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