이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 주택시장에서 나타난 유동성장세를 살펴보고 과연 유동성장세가 언제까지 지속될 것인가를 분석해보겠습니다. 

주택시장에 나타난 유동성장세 징후

유동성장세란 경기침체 끝(통상 경기 바닥 전후)에 금리인하로 늘어난 시중의 풍부한 유동자금이 자산시장으로 유입돼 자산가격이 상승하는 장세를 말합니다.

주택시장은 강남권 재건축단지가 1월부터 상승세를 주도했습니다. 닥터아파트에 따르면 4월 강남권 재건축 단지는 평균 3.26% 올라 지난 2006년 10월 이후 30개월 만에 최고치를 기록했습니다. 서초구는 3.91% 급등했으며 이어 강동구 3.59%, 강남구 2.86%, 송파구 2.73% 올랐습니다.

지난 3월부터 수그러들던 매수세가 4월 들어 경기회복 기대감과 아파트값 바닥론이 확산되면서 살아나기 시작했습니다. 지난달에 반포동 주공1단지 72㎡는 1억3천만원, 서초동 신동아1차 145㎡는 1억1천만원이나 올랐습니다.

강남권 재건축 상승세는 결국 목동, 과천, 분당 등 서울 강서권과 경기 남부권으로 번졌습니다. 특히 동탄신도시와 화성시는 동탄2신도시 보상금, 대심도 철도 건설 기대감에 빠른 상승세를 보였고 강북권 급매물도 빠르게 소진했습니다.

주택담보대출도 지난 2월 은행 잔액이 2백44조7천9백80억원으로 1월보다 3조3천1백63억원이 늘어나 월별 증가 규모로는 2006년 11월 이후 최대치를 기록했습니다.

한편 청약저축과 청약부금, 청약예금 기능을 하나로 통합한 주택청약종합저축이 5월 6일부터 우리은행 등 5개 은행에서 판매됐는데 이미 사전예약제를 통해 1백57만명이 가입을 신청했습니다.

분양시장도 국지적이지만 수도권 중심으로 살아나고 있습니다. 지난 4월 22일 인천 청라지구에서 분양한 한라비발디는 최고 11.1대 1의 경쟁률을 기록하며 모두 1순위에서 마감됐습니다. 분양예정인 청라지구 한화 꿈에그린 모델하우스는 5월 황금연휴(1~5일)에만 3만여명이 다녀갔습니다.

유동성장세는 언제까지 지속될까?

유동성장세는 2006년 이후 상승하기 시작된 초과유동성에서 비롯됐습니다. 초과유동성이란 GDP(국내총생산) 규모가 늘어난 것보다 초과해서 화폐가 공급된 것을 의미합니다.

유동성이 초과돼 공급될 때에는 시장에서 안전자산보다 위험자산 선호도가 증가해 자산가격이 상승하게 됩니다.

증시에 이어 주택시장에서 유동성장세를 보이는 것은 시중에 풀린 8백조원 안팎의 유동자금 때문입니다. 초과유동성은 자산가격을 상승시키는 것 외에 경기를 회복시키는데 기여하고 자산 디플레이션 우려를 불식시키는 긍정적인 효과가 있습니다.

최근 자산가격 상승은 경기회복에 대한 낙관론도 한몫했습니다. 경기침체의 진원지인 미국에서 조차도 최근 바닥론과 낙관론이 우세합니다. 미국 경기가 L자형 장기침체가 아닌 U자형으로 회복될 것이라는 전망에 힘이 실리고 있습니다. 이에 따라 국내에서도 경기가 ‘이제 바닥을 친 것 아니냐’는 기대감이 확산되면서 투자심리가 고조되고 있습니다.

그러나 실물경기 회복 없이는 자산시장 활황도 오래 지속될 수 없습니다. 경기가 회복되지 못할 경우 올 하반기나 내년초 더블딥(상승후 재차 하락) 가능성도 있습니다.

최근 미국 등 글로벌 경기회복은 정부의 재정지출 확대와 이로 인한 통화팽창에다 단기간 유가가 하락한 것에 힘입은 것입니다.

실물경기가 회복되지 않는 한 주택시장도 집값이 다시 소강상태로 접어들거나 하락세로 돌아설 수밖에 없습니다. 7~8월 집값 하락설도 이 때문에 나온 것이지요.

집값 하락을 대비하는 투자법

실물경기가 본격적으로 회복되지 못한 지금 상황에서 투자는 매우 선별적이고 제한적일 수밖에 있습니다. 이것이 바로 미래를 대비하는 것입니다.

지난 5월 2일 열린 버크셔 해서웨이 연례 주주총회에서 워런 버핏 회장은 수익창출력(Earning Power)을 많이 언급했습니다. 버크셔가 투자하고 있는 기업들은 대부분 업종 최고 지위를 점하고 있으면서 영업을 통해 수익을 창출해내고 있습니다.

부동산 투자도 마찬가지입니다. 3년뒤 5년뒤 내재가치가 가격으로 전환되는, 강력한 수익창출력을 갖추고 있는 부동산에 선별적으로 투자해야 합니다.

마지막으로 의미 있는 통계 이면을 들여다보겠습니다. 올해 1분기(1∼3월)에 시중 은행들의 신규 주택담보대출은 증가했습니다. 하지만 주택 구입자금보다는 생활비 교육비나 사업자금으로 쓰기 위해 빌린 ‘생계형 주택담보대출’이 크게 늘어났습니다. 국민은행의 경우 1분기 신규 주택담보대출 4조4천1백7억원 중 주택구입 용도는 38.6%에 그쳤고 나머지는 대부분 가계생활자금 목적으로 대출됐습니다.

실물경기가 뒷받침되지 않는 자산가격의 과도한 상승을 경계해야 합니다. 5월 들어 강남권이 약보합세를 보이고 있는 가운데 매물증가량을 주목하며 매수타이밍을 잡아야 할 것입니다. 추격매수는 안됩니다.