2005-12-22 10:53

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자료출처 : 새로운 부동산 정보를 찾아서

원문출처 : http://blog.drapt.com/hkong56

아파트 시장의 향후 전망 가운데 가장 유력해 보이는 것은 중대형 평형의 높은 인기와 가격강세가 지속적으로 유지될 것이란 의견이다. 실제로 가격상승률을 보면 30평형 이상의 중대형 평형의 강세는 매우 뚜렷해 분명한 사실로 다가오고 있다. 심지어 일선 전문가들 사이에서도 중대형 평형 강세는 보편화된 의견이다.

이러한 의견이 타당성을 갖는 것은 중대형 평형의 공급감소세에 있기 때문이다. 최근 아파트 공급여건을 살펴보면 중대형 평형의 공급감소는 실제로 현저하다. 건설교통부가 발표한 자료에 따르면 서울시 중대형 평형 아파트 건설허가건수가 2001년 1만5천호에서 2003년 2만5천호로 증가하다가 2004년 1만3천호, 2005년 상반기 4천세대로 급감하고 있다.

일반적으로 주택공급이 시장에 영향을 미치는 것은 공급 당시, 즉 분양시기가 아니라 입주시점이 된다. 중대형평형의 공급감소가 시장에 여파를 미치려면 분양 후 3년 정도가 지난 입주시점이 된다. 이런 관점에서 보면 향후 3~4년 내에는 중대형 평형의 공급부족이 중대형 아파트가격의 강세로 나타날 것은 논리적으로 무리가 없다. 이와 함께 재건축재개발아파트에 대한 소형평형의무비율적용으로 향후 중대형 평형이 적어진다는 의견도 설득력을 얻고 있다. 특히 재건축 이외에는 공급이 거의 한정되어 있는 강남권은 소형평형의무비율로 인한 공급 위축이 중대형 아파트의 가격강세로 이어질 것은 더욱 분명해 보인다.

수요측면의 변화도 중대형 평형의 강세를 가져온 주요한 원인으로 꼽힌다. 10여 년 전만해도 우리나라는 주택수가 절대적으로 부족했지만, 주택공급은 꾸준히 늘어, 주택수도 확연히 늘어난 상황이다. 그동안 주거 선호도도 크게 달라졌다. 주거만족도가 상대적으로 낮은 단독과 다세대 빌라 등의 선호도는 갈수록 줄어드는 대신, 아파트에 대한 선호도는 시간이 갈수록 높아지는 것이 대표적이다. 더욱 눈에 띄는 부분은 주거면적의 증가이다.

우리나라는 단기간에 고도성장기를 거치며, 소득 수준이 높아짐에 따라 가구별 주거면적은 갈수록 증가했다. 이런 결과로 아파트의 선호평형도 크게 넓어져, 대부분의 사람들의 내집마련 목표는 30평형대가 됐다. 이렇게 내집으로 마련된 30평형대 아파트라도, 다시 시간이 흐르면 더욱 넓은 평형과 좋은 지역으로 이사하길 원하는 선호도의 증가로 나타난다. 이러한 공급감소와 수요측면의 변화는 중대형평형의 가격강세로 더욱 뚜렷하게 나타나고 있다. 강남권의 경우 2005년 8.31조치 이후 중대형 평형의 가격은 전용면적 25.7평 이하의 중소형 아파트에 비해 가격상승폭이 매우 높게 나타나고 있다.

하지만 중대형 평형의 강세는 얼마나 지속될 것인가에 대해선 논란의 여지가 있다. 우선 공급부족이란 논리에는 단순히 소형평형의무비율의 측면에서 단기적인 예측이 강하고, 인구변화에 대한 시장 수요변화도 지금 수준을 유지하지 못할 것이란 지적이 있기 때문이다. 사실상 중대형 평형의 가격 강세는 최근 소형평형의무비율의 시행에 따른 공급감소 주된 원인인 것처럼 인식되고 있으나, 논리적인 근거는 부족하다. 실제로 소형평형의무비율로 강남권 중대형 공급이 줄어들어 중대형의 가격강세가 예상될 것이란 특정지역에 국한된 추측성 의견이 전반적인 중대형 평형 강세라는 정설로 굳어졌고, 이에 따라 투자 수요가 중대형 평형에 집중되어 가격이 올라가는 양상을 보이고 있다. 이는 정상적인 시장흐름과 거리가 있어 보인다.

향후 공급측면은 수도권의 택지개발지구가 늘면서 꾸준한 공급이 이어질 것 같다. 공급측면에선 단기간 공급부족을 해소할 여지가 충분해 보이는 대목이다. 하지만 공급량을 소화해낼 수요, 이 수요에 대해 영향을 주는 주요변수인 인구변화 측면을 보면 다른 사실을 알 수 있다. 보통 중대형 평형의 수요자들은 대다수가 학교에 다니는 자녀들을 가진 40~50대 가장의 가구가 차지하고 있다.

이들은 보통 한 집안의 가장이 40~50대 초반 중년층이 되면 자녀들이 자라면서 주택의 소유면적이 상당히 늘어나게 된다. 주택구매수요는 45~54세에 정점에 이른다는 한국개발연구원(KDI)의 연구결과를 보더라도 이를 예측해 볼 수 있는 부분이다. 문제는 앞으로 10년 동안 이 연령층에 해당하는 가장(가구주)의 가구 수에 상당한 변화가 있다는 점이다. 2002년 통계청이 추산해 발표한 ‘장래가구추계(2000~2020년)’를 보면 국내의 총가구 수는 지속적으로 증가할 것으로 예상된다. 2005년 1,578만9천가구에서 2015년까지 1,757만1천가구, 2020년 1,815만8천가구로 매년 꾸준히 증가할 것으로 예상된다. 그러나 가구주의 연령이 45~49세인 가구수는 2005년 182만4천가구에서 2010년 187만3천가구로 늘어나다, 2015년엔 177만4천가구로 줄어들게 든다.

50~54세 가구주의 가구수는 증가세를 이어가지만 증가세는 2010년경에는 둔화되는 양상으로 나타난다. 추산치를 보면 50~54세 가구주의 가구수는 2005년 133만6천가구에서 2010년 175만5천가구로 급증하다, 그 이후 2015년까지 177만7천가구로 소폭 증가하는데 그칠 전망이다. 가구수가 늘어나데 반해 45~54세의 가구주를 둔 가구의 수는 2010년경 이후로 감소세로 돌아서게 된다.

이를 좀더 자세히 들여다보기 위해 필요 주택규모가 가장 큰 40~49세의 가장을 둔 부모와 자녀로 이뤄진 세대의 추이를 살펴보자. 먼저 40~44세의 가구주로 이뤄진 부모와 자녀로 이뤄진 세대는 2005년 147만1천가구에서 2010년 142만3천세대로 줄어든 다음, 2015년 142만5천세대를 유지하다, 2020년 129만6천세대로 크게 감소할 것으로 예상된다. 45~49세의 가구주로 이뤄진 부모와 자녀로 이뤄진 세대는 2005년 132만6천세대에서 2010년 136만세대로 늘어난 후 2015년이 되면 129만2천세대로 감소한다. 결국 대체로 2010년경 5년여 동안은 중대형 수요는 늘어나지만 그 이후부터는 수요가 줄어들 수 있다.

가구구성별 가구를 보면 더욱 재밌는 현상이 발견된다. 우리나라는 2000년 이후 가장 주된 가구유형인 부부와 자녀로 이뤄진 일반가구비중이 전체 가구수의 절반 정도인 48.2%에서 41.5%로 낮아지는 반면 부부만으로 이뤄진 가구는 그 비중이 12.3%에서 18.9%로, 단독가구(1인 가구)는 15.5%에서 21.5%로 크게 늘어나게 된다. 이는 가구를 이루고 있는 가족원이 갈수록 줄어들어 핵가족화는 더욱 심화되는 반면 부부세대와 단독세대는 갈수록 비중이 큰 폭으로 늘어나는 것으로 볼 수 있다. 결국 앞서 말한 대로 중대형 평형의 수요는 줄어들더라도, 원룸이나 중소형평형은 수요자는 증가할 가능성은 충분하다는 것을 알 수 있다.

더욱이 주택소유면적으로 유추해볼 수 있는 한 가구당 가구원수는 2000년 3.1명에서 2005년까지 3명 수준을 유지하지만 지속적으로 낮아져 2010년 2.9명, 2020년에서는 2.7명으로 지속적으로 낮아져 꾸준한 감소추세를 이어갈 전망이다.결국 공급감소로 인한 중대형 평형의 높은 가격상승세는 이런 관점에선 중대형 평형의 강세는 향후 5~6년 정도까지 집중적으로 일어나다, 주택보급률이 높아지고, 공급여력이 커지는 시점에선, 공급이 수요를 앞지르면서 점차 안정국면으로 갈 가능성도 높을 것으로 예상된다.

중대형 평형의 선호를 증가시킬 소득증가를 고려하면 인구를 기반으로한 수요예측에 비해 중대형 평형의 인기는 예상보다 장기화될 수도 있다. 또한 주택의 질적인 측면을 많이 고려하는 트렌드가 늘어날 것을 염두해 두면 인기지역에 있거나, 좋은 주거환경을 갖춘 중대형 평형은 꾸준한 강세를 이어갈 가능성도 높다. 한 예로 중대형평형에 대한 투자관심이 높고, 투자수요가 꾸준히 유입될 가능성이 있는 강남권과 같은 특정지역은 여전히 공급에 비해 수요가 지속적으로 많아져 강세는 불가피할 전망이다.

하지만 주택시장 전체로 볼 때, 전반적으로 볼 때 중대형 평형의 강세란 말은 5~6년 여 정도의 단기적 강세로 끝날 가능성은 여전하다. 꾸준한 주택보급과 급격한 인구 변화는 향후 시장 예측에 중요한 비중을 차지하기 때문이다.

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