2006-01-02 11:55

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14. 용도지역안에서는 건축관련 규정

○ 용도지역안에서의 건축제한 또는 완화규정은 주로 허용행위열거방식으로 되어있음.

15. 건폐율을 완화하여 작용하는 경우와 대상자는? (령84조의3)

  아래의 범위내에서 도시계획 조례(인천)로 정함.

○ 취락지구 ; 60%이하(도시계획조례 ; 50%)

   - 집단취락지구는 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법이 정하는 바에 따름.

○ 도시지역외의 지역에 지정된 개발진흥지구 ; 40%이하

○ 수산자원보호구역 ; 40%이하(도시계획조례 ; 30%)

○ 자연공원법에 의한 자연공원 및 공원보호구역 ; 60%이하(도시계획조례 ; 40%)

○ 농공단지 ; 60%이하

○ 공업지역안에 있는 국가산업단지 및 지방산업단지 ; 80%이하

16. 용도지역 미지정 또는 용도지역 미세분 지역에서의 행위제한은? (법79조)

○ 도시지역,관리지역,농림지역,자연환경보전지역으로 용도가 지정되지 아니한 지역에 대하여는 용도지역, 지구안에서의 건축제한과 용도지역 안에서의 건폐율, 용적률을 적용함에 있어 자연환경보전지역에 대한 규정을 적용함.

○ 도시지역 또는 관리지역이 세부용도지역으로 지정되지 아니한 경우에는 도시지역인 경우에는 보전녹지지역에 관한 규정을 적용하고, 관리지역인 경우에는 보전관리지역에 관한 규정을 적용.

17. 용도지구에 대한 경과규정(2000. 7. 1일 개정 도시계획법 시행령 부칙)

○ 제1종 미관지구 및 제2종미관지구는 중심지미관지구로

○ 제3미관지구(관광지제외)와 제4종미관지구는 역사문화미관지구로

○ 고도지구는 최고고도지구와 최저고도지구로, 보존지구는 문화자원보존지구와 중요시설물 보존지구로 봄.

○ 공항지구는 공항시설보호지구로, 종전의 자연취락지구는 개정규정의 자연취락지구로 봄.

18. 용도지구안에서는 건축 관련 규정

○ 용도지구안에서의 건축제한 또는 완화규정은 주로 금지행위열거방식으로 되어있음.

19. 용도구역이란?

○ 토지의 이용 및 건축물의 용도,건폐율,용적률,높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 따로 정함으로써

○ 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정,관리 등을 위하여 토지관리계획으로 결정하는 지역을 말함.

20. 개발제한구역이란?

○ 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있을 경우 개발제한구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있음.

○ 개발제한구역의 지정과 관리에 관한 전반적인 사항은 「개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법」에서 별도로 규정하고 있음.

21. 시가화조정구역이란?

○ 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적이고 단계적인 개발을 도모하기 위하여 5~20년의 기간동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는

    경우에 도시관리계획으로 결정하는 구역을 말하며,

○ 인천의 경우 영종도 인천국제공항 주변인 중구 중산∙운남∙운서동 일대 11.4㎢(347만평)이 시가화 유보기간 15년인 시가화 조정구역으로 지정되어 있으며 시가화조정구역안에서도 20~30만평 규모의 계획적인 개발을 허용함.

○ 시가화조정구역은 건설교통부장관이 지정하는 것으로 시장.군수.구청장이 도시계획위원회 심의를 거쳐서 지정하는 개발행위허가제한지역과는 의미가 다름.

22. 수산자원보호구역이란?

○ 건설교통부장관이 직접 또는 해양수산부장관의 요청을 받아 수산자원의 보호,육성을 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지에 지정하는 구역을 말함.

23. 지구단위계획이란?

○ 도시계획수립 대상지역안의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진 시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며,

○ 해당지역을 채계적,계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획을 말하며. “제1종지구단위계획'과 '제2종지구단위계획'으로 구분하며 '지구단위계획구역'과 '지구단위계획'은 도시관리계획으로 결정함.

○ 제1종지구단위계힉에는 다음 각호의 사항 중 1종류 이상의 사항이 포함되어야 하며, 제2종지구단위계획에는 다음 각호의 사항 중 제②호 내지 제④호 및 제⑦호의 사항을 포함한 4종류 이상의 사항을 포함하도록 법제화 되어있음.

    ① 용도지역 또는 용도지구를 세분하거나 변경하는 사항

    ② 기반시설의 배치와 규모

    ③ 도로로 둘러쌓인 지역 또는 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획

    ④ 건축물의 용도제한,건축물의 건폐율 또는 용적률,건축물 높이의 최고한도와 최저한도

    ⑤ 건축물의 배치,형태,색채 또는 건축선에 관한 계획

    ⑥ 환경관리계획 또는 경관계획

    ⑦ 교통처리계획

    ⑧ 토지이용의 합리화를 위하여 아래에서 정하는 사항

      ∙지하 또는 공중공간에 설치할 시설물의 높이,깊이,배치 또는 규모

      ∙대문,담 또는 울타리의 형태 또는 색채

      ∙간판의 크기,형태,색채 또는 재질

      ∙장애인,노약자 등을위한 편의시설 계획

      ∙에너지 및 자원의 절약과 재활용에 관한 계획

      ∙생물서식 공간의 보호,조성,연결 및 물과 공기의 순환 등에 관한 계획

     ※ 제1종 지구단위계획은 구체적 성격이 강하고 건축행위의 완화 규정을 적용하더라도 법령에서 허용하는 제한적인 사안에 국한되고 그 사항이 지구단위계획에 반영되어야 완화적용이 가능함.

     ※ 제2종 지구단위계획은 비도시지역이나 개발진흥지구의 활성화를 위하여 각종 행위제한을 제도적으로 완화하는 것으로 인센티브를 지구단위계획으로 부여하는 대신에 기반시설부담구역으로 관리됨. (법제67조4항)

24. 제1종 지구단위계획이란?

○ 토지지용을 합리화,구체화하고, 도시 또는 농촌,산촌,어촌의 기능을 증진, 미관의 개선 및 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획을 말하며 건폐율,용적률 등의 구체적인 완화 내용은 제1종 지구단위계획에 포함되어야 함.

  가. 다음 각호의 지역의 전부 또는 일부는 제1조 지구단위계획으로 지정할 수 있음

    - 용도지구, 기반사업부담구역, 도시개발구역, 재개발구역, 택지개발예정지구, 주거환경개선지구, 대지조성사업지구, 산업단지, 관광특구, 개발제한구역, 시가화조정구역, 공원에서 해제되는구역, 녹지지역에서 주거,상업,공업지역으로 해제되는 지역, 새로 도시지역으로 편입되는 지역 둥 계획적인 관리가 필요한 지역, 시범도시, 개발행위허가제한지역, 지하 및 공중공간을 효율적으로 개발하고 자 하는 지역, 용도지역의 변경 지정에 관한 도시관리계획을 입안하기 위하여 열람 공고된 지역 공장∙학교∙군부대∙시장 등 대규모 시설물의 이전 또는   폐지로 발생하는 부지와 주변지역, 공동주택재건축사업지역, 양호한 환경의 확보와 경관∙미관의 증진 등을 위하여 조례가 정하는 지역

   나. 제1종지구단위계획으로 의무적으로 지정해야 하는 대상은? (단, 관계법률에 의하여 대상지역에 토지이용 및 건축에 관한 계획이 수립되어있는 때에는 제외)

     - 개발제한구역∙택지개발예정지구∙주거환경개선지구에서 사업이 완료된 후 10년이 경과된 지역, 시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 지역 중 면적이 30만㎡ 이상 되는 지역(녹지로 존치되거나 개발계획이 수립되지 아니하는 경우는 제외), 녹지지역에서 주거∙상업∙공업지역으로 변경되는 지역중 30만㎡ 이상 되는지역

    다. 제1종 지구단위계획에 의하여 완화할 수 있는 사항

     ① 대지의 일부를 공공시설부지로 제공할 경우 건폐율∙용적률과 높이제한을 법령에서 정한 산식 범위내에서 완화가능

     ② 공개공지, 공개공간을 의무면적을 초과하여 설치한 경우 용적률과 높이를 법령에서 정한 산식 비율 범위내에서 완화가능

     ③ 조례로 별도로 제한하였더라도 령에서 허용한 범위 안에서 건폐율을 완화 적용 가능

     ④ 용도지역 중분류의 테두리 안에서 허용되는 용도∙종류∙규모등의 범위 안에서 완화하여 적용가능(단, 조례가 정하는 바에 의하여 건축이 가능한 건축물은 조례에서 허용되는 건축물에 한함)

     ⑤ 지구단위계획의 지정목적이 한옥마을보존이나 차없는 거리를 조성하고자할 경우 주차장 설치기준을 100%까지 완화하여 적용가능

     ⑥ 개발진흥지구에 제1종 지구단위계획을 지정하거나 행정기관의 권유로 공동개발을 하는 경우 용적률을 120% 범위내에서 완화

     ⑦ 도시지역에 개발진흥지구를 지정하고 당해지구를 제1종 지구단위계획구역으로 지정할 경우 높이 120% 범위내에서 완화

    ※ 제1항 내지 제3항 및 제6항에 의해 완화 적용되는 견폐율 및 용적률은 당해 용도지역 또는 용도지구에 적용되는 건폐율에 150% , 용적률의 200%를 초과 할 수 없음.

25. 제2종 지구단위계획이란?

○ 계획관리지역 또는 개발진흥지구를 효율적으로 관리하기 위하여 용도지역의 건축물이나 시설의 용도∙종류 및 규모 등의 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획을 말함.

   가. 계획관리지역으로서 다음의 요건에 해당되는 지역은 제2종지구단위계획구역을 지정할 수 있음.

     - 공동주택 중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우에는 일단의 토지의 면적이 30만㎡이상(단, 수도권정비계획법상 자연보전권역안의 경우에는 10만㎡ 이상으로 할 수 있음)

     - 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 일단의 토지의 면적이 각각 10만㎡ 이상이고 그 총면적이 30만㎡ 이상일 것(각각의 토지는 건설교통부장관이 정하는 규모이상의 도로로 서로 연결되어 있거나 연결도로의 설치가 가능할 것)

     - 위의 경우를 제외하고는 제2종 지구단위계획구역을 지정하고자하는 일단의 토지의 면적이 3만㎡ 이상일 것

     - 당해 지역에 도로, 상∙하수도등 기반시설을 공급할 수 있을 것

     - 자연환경 경관∙미관∙문화재 등의 훼손우려가 없을 것

   나. 개발진흥지구로서 다음 요건에 해당되는 지역은 제2종지구단위계획구역을 지정 할 수 있음.

     - 계획관리지역 내에서 제2종지구단위계획구역을 지정할 수 있는 각 요건에 해당 될 것

     - 주거개발진흥지구및복합개발진흥지구(주거기능이 포함된 경우에 한함) ; 계획관리지역

     - 산업개발진흥지구∙유통개발진흥지구 및 복합진흥지구(주거가능성이 포함되지 아니한 경우에 한함) ; 생산관리지역 또는 농림지역

     - 관광∙휴양개발진흥지구 ; 도시지역 외의 지역

    ※ 도시지역에 개발진흥지구를 지정하고 제1종지구단위계획구역으로 지정시 용적률과 높이는 120%까지 완화할 수 있음.(영 제46조6항1호, 영제 46조제7항)

    ※ 개발진흥지구는 도시지역과 비도시지역 모두 지정 가능하나 도시지역내의 개발진흥지구는 제1종지구단위계획구역만 가능하고, 비도시지역은 사업목적별로 법령에서 규정하는 용도지역 내에서만 제2종지구단위계획구역 지정이 가능.  

    ※ 제2종지구단위계회구역안에서는 제2종지구단위계획으로 당해 용도지역에 적용되는 건폐율 및 용적률의 150% 이내에서 완화하여 적용 가능(령제47조)

    ※ 계획관리지역이 아닌 지역에 위치한 개발진흥지구에 지정된 제2종지구단위계획구역에는 공동주택중 아파트 및 연립주택은 허용되지 않음(령제47조)

26. 기반시설이란?

○ 기반시설이란 아래의 53개 시설을 말합니다.

   ① 교통시설(11) ; 도로, 철도, 항만, 공항, 주차장, 자동차정류장. 궤도, 삭도. 운하. 자동차 및 건설기계검사시설, 자동차 및 건설기계운전학원

   ② 공간시설(5) ; 관광, 공원, 녹지, 유원지, 공공지

   ③ 유통공급시설(9) ; 유통업무설비, 수도, 전기공급설비, 가스공급설비, 방송∙통신시설, 공동구, 시장, 유류저장 및 송유설비, 열공급설비

   ④ 공공문화체육시설(10) ; 학교, 운동장, 공공청사, 문화시설, 체육시설, 도서관, 연구시설, 사회복지시설, 공공직업훈련시설, 청소년수련시설

   ⑤ 방재시설(8) ; 하천, 유수지, 저수지, 방화설비, 방풍설비, 방수설비, 사방설비, 방조설비

   ⑥ 보건위생시설(6) ; 화장실, 공동묘지, 납골시설, 장례식장, 도축장, 종합의료시설

   ⑦ 환경기초시설(4) ; 하수도, 폐기물처리시설, 수질오염방지시설, 폐차장

27. 도시계획시설이란?

○ 기반시설 중 도시관리계획으로 결정된 시설을 말하며 종전과 다른점은 관망탑이 삭제되고, 체육시설과 납골시설이 추가되어 종전의 52개시설에서 53개 시설로 되었으며

○ 도시계획의 결정∙구조 및 설치의 기준과 기반시설의 세분 및 범위에 관한 사항을 규정하기 위하여 종전의 「도시계획시설기준에관한규칙」이 개정되어 건설교통부령으로「도시계획시설의결정∙구조및설치기준에관한규칙」이 새로이 제정되었음.

28. 도시계획시설 중 의무시설과 임의시설이란?

○ 의무시설 ; 반드시 도시관리계획으로 결정하여야 설치할 수 있는 기반시설

    (예 ; 도로, 철도, 공원, 수도, 하천 등)

○ 임의시설 ; 도서관리계획으로 결정하지 않아도 설치할 수 있는 기반시설

    (예; 체육시설, 도서관, 장례식장, 종합의료시설 등)

29. 도시관리계획으로 결정하지 않아도 되는 시설은?

○ 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 다음 각목의 1에 해당하는 기반 시설을 설치하고자 하는 경우

    가. 자동차 및 건설기계검사시설, 자동차및건설기계운전학원, 공공공지, 방송∙통신시설, 시장, 열공급설비, 공공청사, 문화시설, 체육시설, 도서관, 연구시설, 사회복지시설, 공공직업훈련시설, 청소년수련시설, 저수지, 방화설비, 방풍설비, 방수설비, 사방설비, 방조설비, 장례식장, 종합의료시설, 폐차장

    나. 도시공원법상 점용허가대상이 되는 공원안의 기반시설

    다. 도심공항터미널(항공법), 자치단체장이 설치하는 1천㎡ 미만의 주차장 및 민간이 설치하는 주차장, 여객자동차터미널중 전세버스운송사업용 여객자동차터미널, 광장중건축물 부설광장, 전기공급설비(발전소∙변전소∙고압선은 제와), 액화가스충전사업 허가를 받은 자가 설치하는 액화가스석유가스충전시설, 도시가스 사업의 허가를 받은 자가 설치하는 가스공급시설, 유류저장 및 송유설비중 소방법 규정에 의한 제조소등의 설치허가를 받은 자가 설치하는 인화성액체중 유류 저장시설 유치원, 특수학교, 납골시설중 민간이 설치하는 시설, 도축장중 대지면적 500㎡미만인 도축장, 폐기물처리 시설중 재활용시설

○ 도시지역 및 지구단위계획구역 외의 지역에서 다음 각목의 1에 해당하는 기반시설을 설치하고자 하는 경우

    가. 제1호 가목, 나목의 시설

    나. 궤도, 삭도

    다. 주차장, 자동차 정류장, 광장, 유류저장 및 송유설비, 도심공항 터미널, 전기공급설비(발전소, 변전소, 고압선 제외) 액화가스충전 사업허가를 받은자가 설치하는 액화가스충전시설, 도시가스사업의 허가를 받은 자가 설치하는 가스공급시설, 유치원, 특수학교, 납골시설중 민간이 설치하는 시설, 도축장중 대지면적 500㎡미만인 도축장, 페기물처리시설중 재활용시설, 농어촌도로정비법규정에 의한 里道(이도) 및 農道(농도)

30. 도시계획시설부지의 매수청구제도 (법47조)

○ 도시관리계획의 결정 고시일로부터 10년 이내에 도시계획시설의 설치에 관한 사업이 시행되지 아니하는 경우에는 당해 도시계획시설 부지로 되어 있는 토지중 지목이 '대' 인 토지의 소유자는 자치단체장에게 당해 토지의 매수를 청구할 수 있음.

○ 이 경우 매수청구가 있는 날부터 2년 이내에 매수 여부를 결정하여 신청자에게 통지하여야 하며 매수결정을 통지한 날부터 2년 이내에 매수하여야 함.

○ 이 경우 매수하지 아니하기로 결정한 경우와 매수결정을 통지한 날부터 2년이 경과 될 때까지 매수를 하지 않을 경우에는 아래의 건축물∙공작물을 설치할 수 있으며 조례로 별도로 정하면 조례에 따르도록 되어 있음.

  - 단독주택으로 3층 이하인 것

  - 제1종근린생활시설로서 3층 이하인 것

  - 공작물

○ 도시지역에 있어 도시계획시설부지의 매수청구제도는 2002. 1. 1일부터 시행됨.

31. 도시계획시설결정의 실효란? (법제48조)

○ 도시계획시설결정이 고시된 도시계힉시설에 대하여 그 고시일로부터 20년이 경과될 때까지 사업이 시행되지 아니하는 경우 그 도시계획결정은 그 고시일로부터 20년이 되는 날의 다음날에 효력을 상실하는 제도를 말하며

○ 시∙도지사는 당해 시∙도시의 공보에 실효일자 및 실효사유와 실효된 도시계획의 내용을 고시하도록 되어 있음.

32. 도시계획시설결정의 매수의 청구 및 실효의 기산일은 ?

○ 국토계획법 시행일인 2003. 1. 1일 당시 종전의 도시계획법에 의하여 결정∙고시된 도시계획시설은 국토계획법에 의한 도시계획시설로 보며 이 경우 도시계획시설 결정의 실효에 관한 기산일은 아래와 같다.

    - 2000. 7. 1 이전에 결정∙고시된 경우 ; 2002.7.1

    - 2000. 7. 2 이후에 결정∙고시된 경우 ; 결정고시일

○ 국토계획법 시행일인 200. 1. 1당시 종전의 국토이용관리법에 의하여 설치되거나 그 입지에 관한 고시가 된 공공시설 또는 공용건축물로서 국토계획법의 규정에 의하여 도시계획시설로 보는 시설에 대한 시설부지의 매수청구 및 결정의 실효에 관한 결정∙고시일의 기산일은 이 법 시행일인 2003. 1. 1로 되어 있음.