2006-04-01 15:41

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자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=28184

2006년 부동산 이슈로 본 전망

2006년 부동산시장에 대한 전망은 전문가이든 일반인이든 가격 하락이 압도적으로 우세합니다. 하지만 하락의 의미를 정확히 아셔야 할 것입니다.

하락이란 모든 부동산시장이 하락한다는 것이 아니라 평균 수치로 볼 때 마이너스 변동률을 기록한다는 것입니다.

개인적으로 올해 아파트값이 하락하더라도 그 폭은 크지 않을 것입니다. 아파트 10개 단지중 5개 단지가 하락하더라도 3개 이상 단지는 물가상승률 이상으로 오를 것이라는 것이 제 판단입니다.

부동산 가격 하락 요인

가격 하락 요인으로 큰 이슈는 금리라고 판단됩니다. 이는 가계부채 부담증가와 직결돼 주택 구매력이 떨어져 주택시장을 침체시킬 것입니다. 매물은 많으나 매수자가 없어 거래가 부진한 상황이 상당기간동안 지속될 수 있습니다.

콜금리가 2006년에 1% 포인트 상승한다면 1년간 가계부담이 추가로 약 5조원이 늘어나 주택 구매력 하락은 물론 소비 회복에 걸림돌로 작용할 가능성이 높습니다.

여기에 종합부동산세(6월 1일 소유자가 과세 대상) 및 1가구 2주택 양도소득세 실거래가 과세(2006년 1월 시행) 및 양도소득세 50% 중과(2006년 1년 유예)가 시행됩니다. 또 주택담보대출비율(LTV) 강화로 2주택이상 보유자에 대한 만기연장을 불허함에 따라 이를 회피하려는 선매도 물량은 늘어나고 매수세는 위축될 것입니다.

특히 2주택자중 양도세 부담이 급증하는 비투기지역 주택의 매물이 크게 늘어날 것입니다.

부동산 가격 상승 요인

하지만 부동산 가격 상승요인도 적지 않습니다.

먼저 3월 동시분양예정인 판교 등 2기 신도시 분양의 청약열기에 따라 분당 용인 등 인근 수혜지역의 아파트값 상승 가능성이 매우 높습니다. 특히 올해 김포신도시 양촌지구 1~3차 3백32만평과 파주신도시 운정2지구 1백40만평 토지보상이 이르면 상반기부터 시작돼 4조원이상의 보상비중 상당 부분이 부동산시장으로 몰릴 것입니다.

또 서울 신규 아파트공급물량이 크게 줄어드는 것도 주택가격 상승요인이 될 것입니다. 서울 재건축 일반분양물량은 2005년보다 57%나 감소하며 강남권은 77% 격감합니다. 재건축 단지는 대부분이 블루칩단지라는 점에서 일반분양 물량감소는 시장 파급효과가 큽니다.

이때문에 강남권 재건축 조합원 시세가 집중적인 규제에도 수요에 비해 공급이 부족해 지속적으로 강세를 보이고 있는 것입니다. 경기권은 2기 신도시 분양 등으로 부족물량을 메우겠지만 서울은 뚜렷한 대책이 없습니다. 강북권 뉴타운은 지역적인 한계가 있고 송파신도시(4만9천가구)는 2009년 9월이후 분양될 계획이나 수요가 두터운 강남권 집값이 이로 인해 하락할 가능성은 거의 없습니다.

지방에는 행정도시, 기업도시, 혁신도시 등 조성으로 부동산시장 상승요인이 있지만 아파트의 경우 워낙 분양물량과 입주물량이 많아 2006년은 하향 안정세를 유지할 것으로 예상됩니다.

토지보상이 행정도시는 이미 시작됐고 기업도시와 혁신도시도 이르면 하반기부터 시작돼 지방 대도시 주변 땅값 상승은 불가피할 것으로 예상됩니다.

그래서 2006년 부동산가격 전망은?

결론적으로 2006년 부동산시장은 아파트의 경우 매매가는 하향 안정돼 변동률이 크지 않을 것이지만 국지적인 상승세는 2005년에 이어 계속될 것입니다. 전국 아파트 매매가는 평균 2~3% 소폭 상승하고 서울은 5~6%, 신도시 및 경기는 2~3%, 지방은 2% 안팎의 플러스 변동률을 기록할 것으로 예상하고 있습니다.

결국 올해 아파트값은 물가상승률(올해 3% 안팎 예상) 수준에서 크게 벗어나지 않을 것입니다.

하지만 올해에도 국지적인 상승세가 계속되고 지역별 평형별 가격 격차가 더욱더 벌어질 것입니다. 또 내집마련에 고군분투하는 서민의 투자여력이 거의 없지만 현금이 풍부한 부자들은 오히려 기회를 잡을 수 있어 좀처럼 부동산시장에서 자금은 이탈되지 않을 것입니다.

전세는 지난해와 마찬가지로 매수유예와 2기 신도시 분양 등으로 신규 수요가 계속 발생하고 있어 상승폭이 최소한 5%는 될 것으로 예상합니다.

토지는 행정도시 혁신도시 기업도시 등 지방을 중심으로 호재가 많고 유동성 자금이 많아 세부담 증가에도 불구하고 2005년 수준(4.1%)인 3~4% 상승할 것으로 예측하고 있습니다.

올 한해 내집마련이든 투자든 아파트를 산다면 물가상승률이상 오르는 상위 30% 단지중에서 고르세요.

땅은 종부세 양도세 등 세금부담이 올해 크게 늘어난 만큼 호재지역을 중심으로 개발압력이 높은 대도시 주변을 공략해야 합니다.

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