경매배우기(94) |
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2007-01-09 13:31
http://blog.drapt.com/eunice68/3840941168317069408 
출처 : 상가뉴스레이다
원문 : http://blog.drapt.com/faceface
주택과 상가건물 입찰시 주민등록 및 사업자등록열람과 관련하여 (부제: 경매에들어간 상가건물의 사업자등록도 입찰자들이 자유롭게 열람할수 있어야 한다) 벌써 2006도도 얼마남지 않았습니다 우리 상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 회원님들께서도 유종의 미를 거두기 위해서 마지막까지 최선의 노력을 경주해주시기 바랍니다 오늘 이시간엔 주택과 상가시 중요한 대항력있는 임차인을 확인하는 방법에 다소간 문제가 있다는 부분을 언급하고, 그러한 부분에서 조속한 개선방향이 이루어져야 한다는 것을 말씀드리고자 합니다 통상 주택과 상가건물의 경매에 입찰하고자 하는 입찰자의 입장에서 가장 중요한 부분중의 하나인 선순위임차인 여부 및 차후 낙찰을 전제로 명도 내지는 인도명령의 대상을 특정하려면 반드시 주택의 경우엔 임차인 또는 점유자들의 주민등록전입여부와 상가건물의 경우엔 사업자등록신청여부를 열람해야 한다. 만일 말소기준권리보다 앞서서 주택에 전입신고가 되어 있거나, 상가건물에 사업자등록신청이 되어 있는 임차인 내지는 점유자가 있다면 이들은 선순위임차인일 가능성이 매우 크고(주택인 경우에 말소기준권리보다 최소 하루전에는 점유와 전입신고를 모두 마쳐야 하고, 상가건물인 경우에는 점유와 사업자등록신청이 되어 있어야 한다)이들이 차후 배당요구를 하거나 배당요구를 하지 않았거나 배당받지 못한 보증금은 모두 낙찰자인 매수인이 부담하여야 한다. 이러한 큰 위험부담이 있는 것이 바로 선순위임차인인 것이다. 따라서 입찰자의 입장에서는 자유롭게 이러한 선순위임차인이 있는지 주민등록내지는 사업자등록신청일을 확인할 수 있게 해주어야 보다 경매가 일반인들이 다가서기 쉽고 차후 낙찰불허가 내지는 즉시항고등을 사전에 방지할 수 있는 기능도 하게 될 것이다. 현행 주택임대차와 관련하여 선순위임차인의 존재여부를 확인하기 위해 주민등록열람은 주민등록법, 第18條 (열람 또는 등·초본의 교부<개정 2001.1.26>) ①住民登錄票를 閱覽하거나 그 騰本 또는 抄本의 교부를 받고자 하는 者는 行政自治部令이 정하는 手數料를 내고 시장·군수 또는 구청장(자치구가 아닌 구의 구청장을 포함한다)이나 읍·면·동장 또는 출장소장에게 신청할 수 있다. <개정 1997.12.17, 1999.5.24, 2004.3.22> ②第1項의 規定에 의한 住民登錄票의 閱覽 또는 謄·抄本의 交付申請은 本人 또는 世帶員이 할 수 있으며, 代理申請하는 경우에는 本人 또는 世帶員의 委任이 있어야 한다. 다만, 다음 各號의 경우에는 그러하지 아니하다. <신설 1991.1.14> 1. 公務上 필요한 경우 2. 關係法令에 의한 訴訟·非訟事件·競賣目的 수행상 필요한 경우 기타 大統領令으로 정하는 경우 및 제12조의2 (주민등록 전입세대의 열람) ①주민등록표의 열람 또는 등·초본 교부기관의 장은 별지 제13호의2서식의 주민등록 전입세대 열람 신청서에 의하여 전입세대열람을 신청하는 자에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 해당 물건소재지에 주민등록이 되어 있는 세대주(말소된 자를 포함한다)의 성명과 전입일자에 한하여 열람하게 할 수 있다. 다만, 세대원 중에서 세대주보다 전입일자가 빠른 경우에는 그 세대원의 성명과 전입일자를 열람하게 할 수 있다. 1. 법 제18조제2항제2호의 규정에 의하여 경매참가자가 경매참가를 위하여 신청하는 경우 에 의거하여 자신이 입찰하고자 하는 주택의 전입자를 열람할 수 있다. 그러나 2002. 11. 1. 시행된 상가건물임대차보호법상의 사업자등록열람과 관련하여서는 아직 그 법제가 제정되어 있지 않아 대항력있는 임차인등이 존재하는지 사업자등록열람을 하려고 하면 입찰자는 사업자등록을 열람할 수 있는 이해관계인이 되지 않아 확인이 불가능하다. 그렇다고 해서 법원이 그러한 선순위임차인이 있는지를 정확하게 현황조사를 하지도 않는 듯 하다. 그렇게 되면 입찰자의 입장에서는 불안한 마음으로 입찰에 참여하여야 하고, 만일 입찰이 되더라도 차후 사업자등록을 열람하여 선순위임차인이 있는 것을 확인한 다음에는 오히려 낙찰불허가 내지는 즉시항고등을 통해 경매를 무력화(?)시켜야하는 상황에 직면하게 되는 것이다. 이러한 점을 감안하여 경매에 들어간 상가건물에서의 사업자등록열람을 자유롭게 할 수 있게 해주어서 보다 경매에 대한 공신력을 제고하는 것은 물론 보다 정확한 권리분석 이후에 신속한 입찰 등을 유도해야 하지 않을까? 따라서 해당 정부부처는 이러한 일반 국민들의 애로사항을 확인하고 하루속히 법제를 정비하여 입찰자들이 상가건물을 낙찰받는데 걸리는 정신적, 물질적인 고통을 조속히 해결해야 할 것이다.
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2007-01-09 13:30
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62. 전소유자에 대한 가압류권자도 배당받고 말소된다 2006년도도 이제 얼마남지 않았습니다. D-day 10입니다 예전보다 날씨가 그리 쌀쌀해보이진 않습니다 이글을 읽으시는 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 많은 회원분들 늘 건강에 유의하시길 바랍니다 최근 경매시장은 11. 15 대책이후 다소 차분한 듯한 느낌을 받습니다. 또한 대출규제에 따라 역시 과열도 다소간 식혀지는듯한 느낌을 받습니다. 오늘 이시간에는 제가 강의를 하던 도중에 수강생들이 물어보면 법원마다 다르다고 하면서 말을 아꼈던() 부분입니다. 이미 법원실무제요에서는 언급을 하였습니다만 법원마다 그 취하는 방식이 달라 많이 애먹었던 부분입니다. 즉 어떠한 아파트가 있다고 가정했을때, 1. 2005. 10. 20. 홍길동 소유권이전 2. 2006. 2. 21. 위 홍길동의 채권자 임꺽정이 가압류 3. 2006. 5. 18. 성춘향 소유권이전 4. 2006. 8. 12. 장놀부 근저당권설정 5. 2006. 9. 30. 장놀부 근저당권에 기한 임의경매신청 이러한 경매가 진행되게 될 때에 과연 전소유자의 가압류권자인 임꺽정은 배당을 받고 그 가압류는 말소가 되는 것일까 원칙적으로 전소유자에 대한 가압류는 말소되지 않는다 이지만 이에 대해서는 매수인이 인수하여야 할 것이라는 측과 말소된다는 것으로 논란이 있었다. 이에 대법원은 가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 제3취득자의 채권자가 신청한 경매절차에서 위 가압류권자는 당해 가압류목적물의 매각대금에서 가압류결정당시의 청구채권금액을 한도로 하여 배당을 받을 수 있으므로 그 가압류등기는 또한 말소촉탁대상이 된다고 판시하였다 이에 아래의 하단에서는 그 판결문의 내용을 담아보았다. ================================================ 대법원 2006.7.28. 선고 2006다19986 판결 【배당이의】 [공2006.9.1.(257),1524] 【판시사항】 가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위 및 제3취득자의 채권자가 신청한 경매절차에서 가압류채권자가 배당받을 수 있는지 여부(적극) 【판결요지】 부동산에 대한 가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 것은 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서 가압류목적물의 교환가치이고, 위와 같은 처분금지적 효력은 가압류채권자와 제3취득자 사이에서만 있는 것이므로 제3취득자의 채권자가 신청한 경매절차에서 매각 및 경락인이 취득하게 되는 대상은 가압류목적물 전체라고 할 것이지만, 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 매각대금 부분은 가압류채권자가 우선적인 권리를 행사할 수 있고 제3취득자의 채권자들은 이를 수인하여야 하므로, 가압류채권자는 그 매각절차에서 당해 가압류목적물의 매각대금에서 가압류결정 당시의 청구금액을 한도로 하여 배당을 받을 수 있고, 제3취득자의 채권자는 위 매각대금 중 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액에 대하여는 배당을 받을 수 없다. 【참조조문】 민사집행법 제148조 제3호,제276조 【전 문】 【원고, 피상고인】 김현술 【피고, 상고인】 한국리스여신 주식회사 (소송대리인 변호사 김욱균) 【원심판결】 의정부지법 2006. 2. 15. 선고 2005나3602 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 부동산에 대한 가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 것은 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서 가압류목적물의 교환가치이고, 위와 같은 처분금지적 효력은 가압류채권자와 제3취득자 사이에서만 있는 것이므로 제3취득자의 채권자가 신청한 경매절차에서 매각 및 경락인이 취득하게 되는 대상은 가압류목적물 전체라고 할 것이지만, 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 매각대금 부분은 가압류채권자가 우선적인 권리를 행사할 수 있고, 제3취득자의 채권자들은 이를 수인하여야 할 것이므로 가압류채권자는 그 매각절차에서 당해 가압류목적물의 매각대금에서 가압류결정 당시의 청구금액을 한도로 하여 배당을 받을 수 있고, 제3취득자의 채권자는 위 매각대금 중 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액에 대하여는 배당을 받을 수 없다. 기록에 의하여 살펴보면, 원심이 위와 같은 취지에서 이 사건 부동산 지분의 제3취득자인 문임순 및 그로부터 근저당권을 취득한 피고로서는 전 소유자에 대한 가압류채권자인 원고가 가압류결정 당시의 청구금액 한도 안에서 우선 배당을 받고도 잔액이 있는 경우에 한하여 배당을 받을 수 있다고 한 것은 정당하고, 원심판결에 상고이유의 주장과 같은 가압류의 집행 후 소유권이 이전된 경우의 배당에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 없다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하게 하기로 관여 대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 이홍훈(재판장) 김영란(주심) 김황식 안대희 ======================================================== 이번 판결을 통해 더 이상 전소유자에 대한 가압류를 인수할지 말지를 고민하는 일은 더 이상 없어지게 되었다.
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2007-01-09 13:30
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63. 예고등기가 있다면 조심해야한다.
63. 예고등기 있다면 조심해야 한다. 2006년도 마지막 금요일입니다. 벌써 한해가 뚝딱지나가네요. 한해 소망을 빌던때가 엊그제 같은데 벌써 일년이라니요. 참 시간은 빠르고 또 한살을 먹는다는게 조금 징그럽게 느껴집니다. 새해에 소망했던 일들은 잘 이루어졌는지 상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 회원님들 다시한번 돌아보시고 꼭 유종의 미를 거둘수 있도록 하시기 바랍니다. 오늘 이시간에는 일반인들이 상당히 궁금해하는 예고등기에 대해 알아보기로 합니다. 원칙적으로 우리 경매에서 말소기준권리 이후에 등기부에 기입된 모든 권리들은 말소되는 것이 원칙이다. 그럼에도 불구하고 말소되지 않는 것이 있다. 바로 그것이 예고등기다. 예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 그 등기에 의하여 소의 제기가 있었음을 제3자에게 경고하여 계쟁부동산에 관하여 법률행위를 하고자 하는 선의의 제3자로 하여금 소송의 결과 발생할수도 있는 불측의 손해를 방지하려는 목적에서 하는 것이다.(대판 98다263) 또한 이러한 예고등기는 당사자의 신청에 의해서 하는 것이 아니고 법원의 촉탁에 의해서만 하게 되는 것이다. 예고등기가 되어 있는 부동산을 매수하는 것은 굉장한 신중을 요한다. 가령 홍길동의 부동산이 있다고 가정하자. 1. 2006. 10. 2. 성춘향 근저당권설정 2. 2006. 10. 25. 임꺽정이 홍길동을 상대로 소유권말소 소송제기하여 예고등기기입 위와 같은 권리관계가 있는 부동산이 경매에 들어갔다고 가정해보자. 이때 예고등기는 매수즉 낙찰후에도 말소되지 않는다. 만약 장놀부가 경매절차에서 위 부동산을 매수하게 되었다고 가정해보자. 예고등기는 말소되지 않는다. 이후 임꺽정이 홍길동을 상대로 소유권이전등기말소소송을 제기하여 승소하였다고 가정하면, 낙찰자 즉 매수인 장놀부는 그 소유권을 임꺽정에게 빼앗기게 된다. 여기에 예고등기의 무서움이 있는 것이다. 원칙적으로 예고등기가 되어 있는 부동산은 매수하지 않는다. 단, 예고등기가 원고의 패소판결에 의해 소송이 확정되게 되면 그때서는 매수를 해도 전혀 문제가 없다. 다만, 일반인들이 위와 같은 소유권이전등기말소 소송등의 결과를 확인하기도 예측하기도 힘들다는 점을 유념하자. 또한, 저당권등기말소의 예고등기가 경료된 후에 목적부동산이 경락되어 저당권이 소멸하게 된 경우에 그 예고등기는 등기관이 직권으로 말소할 수 있다는 점도 알아두자.
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