메모장(77) |
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2010-06-19 18:32
http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161276939972451 
- 2003년 3월 준공, 전세대 임대완료 상태 (임대료가 2003년 수준에서 올리지를 않아서 현재는 매우 낮음)
- 19~36평(전용율 47%) 총 6개 평형 30실 (지상 13층 주상복합의 3,4층, 아파트는 30~40평대 50세대)중 24실
* 6실은 2003년 초기 분양시 평당 500만원대에 분양 완료되었고, 잔여물량 24실은 사업비 투자금 회수용으로 대물 인수하였으며 대물 인수가는 평당 450만원임.
- 에어컨,드럼세탁기,냉장고 등 풀옵션 완비 (냉장고는 교체 필요), 넉넉한 주차시설 : 실당 1대
- 평당매각가 430만원 동일 (부가가치세 2% 내외 별도 : 임대사업자는 해당 없음)
* 2000년대 초반 이후 준공된 서울대입구역 주변 도보10분 이내 오피스텔의 평당가는 700~1,200만원대임.
- 대출 : 매각가의 40% 내외 (1금융권 금리 6% 내외), 매각가의 50% 내외 (2금융권 금리 7%대)
* 실투자액 : 4~8천만원대 (1금융권 대출시), 3~6천만원대 (2금융권 대출시)
- 현재 투자수익율 (융자 없을때) : 6~7%대 ---> 조정후 9~10%대 예상
* 현 임대료 수준(19평 기준) : 보증금 500만원 / 월세 40~45만원
---> 실당 월세 인상 가능액이 20만원(20평형대 30만원,36평 40만원) 이상임 (주변의 전용 5평 미만의 원룸 전세가도 6~7천만원 수준임)
- 임대료 조정시의 예상 시세차익 : 평당 100만원 내외 (수익율 8%로 환산시)
* 문의전화 : 02-2281-0771, 070-7754-0099 (주)영원아이디
011-305-5982 이홍중 전무, 010-5653-7160 이원식 사장
전세 안고 내집 마련해볼까 |메모장
2010-06-18 08:46
http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161276818371404
최근 금융위기, DTI 규제 등으로 매매가는 약세를 보인 반면, 소형 공급 부족 등으로 전세가는 크게 상승하면서 매매가 대비 전세가 비율이 크게 높아졌다. 매매가와 전세가의 가격 상승폭이 줄어들면서 갈수록 세입자들이 전세집을 장만하기 어렵다는 것으로 풀이된다.
하지만 역으로 생각해보면 이런 때가 오히려 기회가 될 수 있다. 매매가는 떨어진 반면 전세가는 올랐기 때문에 전세 안고 내집마련 하기가 훨씬 수월해졌기 때문이다.
내집마련정보사 양지영 팀장은 “특히 매매가 하락 원인과 전세가 상승 원인이 같이 맞물려 매매가 대비 전세가 비율이 이번만큼 오른 적이 없었다”면서 “또한 시장 회복에 대한 기대감은 여전히 불투명하지만, 실제 시장은 가격이 조정될 만큼 됐고, 전세가격도 다시 떨어지고 있는 추세이기 때문에 내집마련을 계획했던 수요자라면 서두르는 것이 좋다”고 말한다.
부동산정보업체 내집마련정보사에 따르면 현재 서울 매매가 대비 전세가 비율은 42%인 것으로 나타났다. 이는 지난해 1월 초 대비 4%가 오른 값이다.
서울 25개구 중에서 매매가 대비 전세가 비율이 40% 넘는 곳이 지난해 1월 초에는 9곳에 불과했다. 하지만 1년 반 만에 무려 10곳이 늘어 현재는 19곳이 매매가 대비 전세가 비율이 40%이상을 차지한다. 지난해 1월 초에는 매매가 대비 전세가 비율이 20%대인 곳도 강남, 강동, 서초, 송파, 용산 등 5곳이나 있었지만 현재에는 모두 30% 이상을 차지하고 있다. 특히 강동구는 전세가 비율이 지난해 29.5%에서 11.8%가 올라 현재 41% 수준이다.
25개구 중 매매가 대비 전세가 비율 40% 넘는 곳 19곳
서울에서 매매가 대비 전세가가 가장 높은 지역은 서대문구다. 서대문구는 3.3㎡당 평균 매매가가 1천229만원이고, 전세가는 3.3㎡당 580만원으로 매매가 대비 전세가 비율이 무려 47.2%에 해당한다.
이어 관악구가 46.8%, 종로구 46.7%, 중구 46.6%, 동대문구 46.2%, 성북구 46.1%, 중랑구 46%, 은평구 44.8%, 구로구 44% 등의 순으로 나타났다.
매매가 대비 전세가 비율이 가장 낮은 곳은 용산구로 3.3㎡당 평균 매매가가 2469만원인데 비해 전세가는 837만원으로 전세가 비율이 34%에 불과했다. 이어 강남구는 34.5%, 송파구 37.7%, 양천구 37.9% 등 투자 수요가 많은 지역일수록 전세가 비율이 낮은 것으로 조사됐다.
아파트별로는 강남구 대치동 대우아이빌멤버스 66㎡는 매매가 대비 전세가 비율이 77.9%다. 매매가가 2억~2억3000만원, 전세는 1억5500만~1억8000만원으로 실투자금 4500만원이 있으면 내집마련이 가능하다. 이 아파트는 총 아파트 134가구로 구성되어 있다. 2003년에 지어졌으며 지하철2호선 선릉역이 걸어서 5분 거리에 위치한다. 현대백화점, 코엑스몰, 도심공항터미널이 인근에 위치하는 등 주변 기반시설이 잘 갖춰져 있다.
나홀로 단지 등 여건 안 좋은 아파트 피해야
강남구 역삼동 우림루미아트 42㎡는 매매가 1억4000만~1억4300만원이고 전세는 1억1000만~1억2500만원으로 매매가 대비 전세가 비율이 무려 83%를 차지한다. 따라서 적게는 약 2000만원만 있으면 투자가 가능하기도 한다.
이 아파트는 84가구로 규모가 작다는 단점이 있다. 강동구 천호동 천호역두산위브센티움 72㎡는 매매가가 1억4500만~1억5000만원이고, 전세는 1억~1억1000만원으로 매매가 대비 전세가 비율이 72%다.
양지영 팀장은 “전세가 비율이 높으면 초기투자금액이 적게 들어 부담이 덜하다는 장점은 있다”면서 “하지만 교통이 불편하면서 나홀로 단지인 등 여건이 안좋은 아파트는 향후 매도할 때 어려움을 겪을 수 있기 때문에 구입시 신중해야 한다”고 말한다.
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전매제한 판교 85㎡ 시세는? |메모장
2010-06-15 20:52
http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161276602765348
경기도 판교신도시 전용 85㎡(32~33평형) 아파트 시세는 얼마나 될까. 현재 전매제한(계약 후 5년)으로 정상 거래가 되지 않고 있지만 부동산 시장 침체 속에서 보합세를 유지 중인 판교신도시 내 실수요자 선호 평형이라는 점에서 관심이 쏠리고 있다.
15일 부동산업계에 따르면 최근 법원경매에 전용 85㎡ 판교 아파트 두 건이 나와 시세를 가늠할 수 있는 단초를 제공하고 있다. 두 물건 모두 서판교인 운중동 산운마을에 있으며 위치도 401동,403동으로 가깝다. 401동 물건은 22층,403동 물건은 12층이지만 감정평가액은 6억7000만원으로 같다.
감정평가액을 근거로 시세를 추정하면 대략 7억4000여만원 선이다. 보통 감정평가액은 시세의 90% 선에서 매겨지기 때문이다. 다만 지금보다 값이 비쌌던 작년 9월에 감정평가가 이뤄졌다는 점은 변수다.
투자자들은 판교 전용 85㎡의 가치를 어떻게 볼까. 두 물건은 지난달 10일 감정평가액의 86.4%인 5억7899만원에,지난 14일 100%인 6억7000만원에 각각 낙찰됐다. 한 달 새 낙찰가가 9101만원 상승했지만 이를 가치상승으로 보기 힘든 특수상황이 있다. 감정평가액 100% 낙찰자는 1억4000만원에 전세를 살고 있는 후순위 세입자다. 이 세입자는 최선순위 근저당보다 전입일과 확정일자가 늦어 다른 사람이 낙찰받을 경우 전세금의 상당부분을 떼여 고가입찰한 것으로 풀이된다.
부동산 전문가들은 서판교 전용 85㎡를 7억2000만~7억8000만원,서판교보다 입지여건이 다소 나은 동판교 전용 85㎡를 이보다 3000만~5000만원 정도 높게 보고 있다.
박합수 국민은행 부동산PB팀장은 '일반 투자자들은 판교신도시 아파트가 법원경매로 나왔다는 사실을 모를 정도로 입찰 참여자가 제한적이어서 낙찰가를 시세로 보기 어렵다'며 '감정평가액과 현지 호가 등을 감안하면 서판교 전용 85㎡는 7억원대 초반이 적절하다'고 분석했다. 윤재호 메트로컨설팅 대표는 '감정평가로는 판교신도시의 선호도와 잠재력 등을 잡아낼 수 없다'며 '서판교는 7억원대 후반,입지여건이 좋은 동판교는 이보다 최고 5000만원 정도 높게 매겨질 것'이라고 내다봤다.
김태철 기자 synergy@hankyung.com
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