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* 작성사유: 뉴타운길라잡이 회원님의 잦은 질문으로.
* 작 성 일 : 2006년 1월15일 일요일 오후 17시 30분
* 수 정 일 : 2006년 2월25일 토요일
* 수 정 일 : 2006년 3월10일 금요일
* 수 정 일 : 2006년 6월23일 금요일
* 추 가 일 : 2007년 7월31일 화요일
* 추 가 일 : 2007년 9월05일 수요일 13시 .
* 추 가 일: 2007년 10월 14일 일요일 밤에 "황막사"의 압박으로 자료추가
* 추 가 일: 2007년 12월 20일 목요일
* 작 성 자 : 김해수 [청풍]
* 부 탁 : 회원님의 이해를 돕기 위한 자료이니 불 펌과 무단복사을 금지합니다. 부탁드려요.
주택재개발지역에서 5년 남짓 투자 상담을 하다보면 투자의뢰인 중에서 간혹 “비례율”이 무엇입니까? 라는 질문을 받은 경우가 종종 있었습니다. 저는 이때 임시방편으로 대화가 길어질까 두려워서 회피한 기억이 납니다. 폭 넓은 지식을 쌓지 못한 저의 행동의 표출이었습니다. 이제사 비례율이 무엇인지 정확하게 짚고 넘어가고자 합니다.
*주택재개발사업에서 사업성을 언급할 때는 대부분 사람들이 “ 비례율” 얘기하고 “비례율”로 측정합니다. 지금은 폐지된 “서울특별시주택개량재개발사업업무지침”제57조에서 “비례율“이라는 용어가 나옵니다.
* 분양기준가액 = (종전소유토지 및 건축물 가액) * 비례율
* 비례율 = (구역내사업완료후의 대지 및 건축시설의 총 추산액-총사업비)/ 구역내 종전토지 및 건축물의 총가액
* 총사업비에는 설계감리비, 시설공사비, 경비 등 조합원 전체가 부담하여야 할 사업비를 말한다.
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서울특별시주택개량재개발사업 업무지침(합동재개발) 제57조
제57조 [분양기준가액의 산정]
① 조합원에 대한 대지 및 건축시설 분양의 기준이 되는 분양대상자별 분양기준 가액의 산정은 다음 산식의 사용을 원칙으로 한다.
* 분양기준가액 = (종전소유토지 및 건축물 가액) * 비례율
* 비례율 = (구역내사업완료후의 대지 및 건축시설의 총 추산액-총사업비)
구역내 종전토지 및 건축물의 총가액
② 전하의 비례율 산식 중 총사업비에는 설계감리비, 시설공사비, 경비 등 조합원 전체가 부담하여야 할 사업비를 말한다.
③ 종전의 건축물을 손실보상으로 처분하는 때에는 제1항의 분양기준가액을 토지만을 대상으로 산정할 수 있으며, 정관이 정하는 바에 따라 희망하는 조합원에게는 분양기준가액에 손실보상액을 합산할 수 있다.
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[비례율 공식 응용]
비례율= 총 분양수익금 - 총사업비 = 총이익금
종전토지 및건축물 총감정평가액 총감정평가금액
* 이제는 조합원 입장에서 감정가액과 권리가액사이에서 비례율이 많고 적음에 따라 최종권리가액이 얼마나 차이가 나는지 비교해볼까 합니다.
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[실지 사례 예정 1. 00구역] * 비례율이 80% 일 경우?
①번조합원 감정평가금액이 5,000만원인 경우의 권리가액은? 4000만원 ( - 1000만원)
②번조합원 감정평가금액이 10,000만원인 경우의 권리가액은? 8000만원 ( - 2000만원)
③번조합원 감정평가금액이 15,000만원인 경우의 권리가액은? 12000만원 ( - 3000만원)
④번조합원 감정평가금액이 20,000만원인 경우의 권리가액은? 16000만원 ( - 4000만원)
⑤번조합원 감정평가금액이 30,000만원인 경우의 권리가액은? 24000만원 ( - 6000만원)
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[실지 사례 예정 2. 00구역] * 비례율이 120% 일 경우?
①번조합원 감정평가금액이 5,000만원인 경우의 권리가액은? 6000 ( 1000만원)
②번조합원 감정평가금액이 10,000만원인 경우의 권리가액은? 12000 ( 2000만원)
③번조합원 감정평가금액이 15,000만원인 경우의 권리가액은? 18000 ( 3000만원)
④번조합원 감정평가금액이 20,000만원인 경우의 권리가액은? 24000 ( 4000만원)
⑤번조합원 감정평가금액이 30,000만원인 경우의 권리가액은? 36000 ( 6000만원)
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*사례1과 사례2를 비교하면 알 수 있듯이 종전토지건축물의 감정평가금액과 최종권리가액은 서로 상이하게 나옵니다.
① 감정가액 = 사업시행인가 시점의 가격으로 보상평가 준용하며,
당해 재개발사업에 따른 개발이익은 배제하고 평가 된 금액(종전토지와 건축물평가금액)
② 권리가액 = 종전토지건축물의 감정평가금액 * 비례율
③ 추가부담금 = 조합원분양가 - 최종 권리가액
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위 사항과 같이 감정가액과 권리가액은 다른 용어이며, 그 구분 경계선에 “비례율“이 있습니다.
이 비례율이 중요한 이유는 감정평가금액에다가 비례율를 곱하여 권리가액을 뽑아내고, 그 가액과 조합원분양가의 차액이 추가부담금이 되기 때문입니다.
① 조합원분양가 < 권리가액 : 청산금 발생, 차액만큼 청산금 지급 받음.
② 조합원분양가 = 권리가액 : 이런 경우는 실무상 못 봤음. (공덕삼성4차에서 한 번 본 것 같기도 하고.)
③ 조합원분양가 > 권리가액 : 청산금 발생, 차액만큼 추가부담금 지불해야 함.
* 비례율의 구분 ( 우리 “뉴타운 길라잡이” 회원님의 이해를 돕기 위하여 저가 임의로 구분합니다. )
① 비례율 80% 미만 : 사업성이 아주 약하다
② 비례율 80% ~ 90% 전후· : 사업성이 일반적
③ 비례율 100% : 양호한 사업
④ 비례율 120% : 사업성이 아주 좋다.
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[실전 중요 ] 비례율이 높게 나오는 곳?
1. 인근지역 APT시세가 높을수록 비례율이 높게 나 올 확률이 높다(가장중요함)
예) 아현3구역 약 110%
2. 총건립세대수의 일반분양분이 많을 수록 높게 나오는 경향이 있다.
3. 총건립세대수 대비하여 일반분양분이 아주 많아(약40%이상) 나와도 인근지역 APT시세가 바쳐주지 않으면 비레율이 낮게 나온다. (투자하지 말아야 할 곳임)
끝으로~ 비례율은 부동산 전체경기와 깊은 관련이 있기에 단순 이론적인 차원보다는 실무적인 측면이 너무나 강하고, 관리처분계획기준일 전후하여 정확하게 알 수 있기에 외부인이 예측하기가 어렵고. 내부에 있는 이들도 예측하기가 어렵다.
이상입니다. 김해수 [청풍] 올림
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* 비례율이 무엇입니까?
* 감정가액과 권리가액은 구분이 되셨나요?
* 비례율 공식에는 엄청난 의미가 있으니, 그냥 넘기지 마셔요.
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