부동산에 관심을 가지는 대부분의 사람들이 관심을 가지는 주제는 '돈 되는 부동산'인 것 같다.

 

어떻게 보면 부동산은 단순하다면 정말 단순하고 어렵다면 어려운 종목인 것 같다. 호재의 경우 이미 신문, 방송 등 언론에서 다룬 내용이 다시 주변 부동산 시세에 영향을 미치고 다시 가격이 춤을 추는, 이성적으로 이해하기 힘든 부분이 있는가하면 전혀 사람들이 몰릴 것 같지 않던 곳도 호재 하나로 많은 사람들이 몰려 소위 대박이 나기도 한다.

 

이 같은 현상은 부동산가치의 초점이 현재보다는 미래에 맞춰져 있기 때문이라고 나름대로 결론을 내려 본다. 지금 현재 살기 안 좋은, 예를 들어 낡고 노후한 재건축 아파트라고 할지라도 머지 않는 시기에 삼성동 아이파크가 되고 타워팰리스가 될 수 있다면 당장이라도 높은 가격을 지불하고자 하는 사람들이 많다.

 

미래란 항상 불확실하다. 누구도 장담을 못한다. 누구도 정확히 맞춘다는 보장은 없다. 때문에 최고의 수재들이 몰려 있는 국책연구기관, 정부기관, 연구소들이 발표하는 부동산 관련 예측이 비록 매년 엇나가도 책망거리는 될지언정 비판의 대상이 될 수는 없다.

 

이들의 실수는 반대로 예측했고 이런 추세가 4~5년 지속했다는 것뿐이다. 하지만 이론적으로는 신뢰성 높은 예측이었다고 말할 수 있다. 결과의 정확성이 없기 때문에 타당성이 있다고 할 수는 없지만 일관된 결과를 보여줬기 때문이다. 성공을 위해서는 이들의 예측과 반대로 하면 된다. 어찌 엉터리 전망이라 할 수 있겠는가.

 

그래도 국민의 혈세로 운영되는 정책기관이라는 측면에서 오차를 줄일 필요는 있다. 보완할 점은 군중심리 측면의 고려 같다. 부동산은 어떤 이성적인 논리 보다는 심리적인 측면, 많은 사람들이 믿고 동의하면 그 현상이 사실이 되는 경우가 많은데 이를 인정 또는 반영하지 않았기 때문인 것 같다. 군중심리는 우리가 생각하는 것보다 더 큰 힘으로 부동산시장을 옭아매고 있다. 예측에 이런 측면이 반영되지 않으면 큰 오차가 생긴다. 나름대로 10년에 가까운 부동산업자 노릇을 하면서 배운 노하우다.

 

‘돈되는 부동산’이 테마로 남아 있는 한 이 같은 맥락에서 군중의 트렌드를 읽고자 하는 노력은 부동산 재테크를 성공으로 이끄는 한 축임이 될 것이 틀림없다. 부동산 메가 트렌드를 파악하기에 가장 좋은 것은 현장이며 두 번째는 인터넷이다. 알든 모르든 인식하든 못하든 열띤 토론 속에서도 서로의 상호작용의 결과로 메가 트렌드는 만들어지기에 인터넷의 커뮤니티 장은 중요하다.

 

최근에 본사에서는 ‘5년 뒤 오를 아파트는 어디일까’란 주제로 토론을 최근 일주일 동안 실시했다. 기대 이상의 참여와 추천이 이어졌다. 등록된 글을 보면서 부동산에 관련해 연구하시는 분들도 많고 해박하신 분들도 많다고 느꼈다. 비단 혼자만의 생각은 아니리라고 본다.

 

가장 기억에 남는 글은 김종운 회원의 ‘5년 안에 뜰 곳은 바로 여기’ 제하의 글이다. 내용 중 삼남을 주목하라는 내용이 있다. 삼남은 남양주, 하남, 성남 등의 3개 지역을 이르는 말이다. 어휘 자체의 어감이 좋아 기억하기 좋을 뿐 아니라 최근 주목을 받고 있는 핵심지역을 단 두 마디의 단어로 표현한 점이 인상 깊다. 머지않아 많은 사람들 입에 오르내리는 유행어가 될 것이라는 예감이 든다.

 

김종운 회원은 “집을 살 때는 교통, 학군, 병원, 쇼핑, 환금성 등도 모두 중요하지만 돈이 몰리는 곳으로 가야 한다”고 주장했다. 이 같은 원리에 따라 유의 깊게 봐야 할 곳으로 남쪽(강남.분당.용인), 동쪽(송파.하남), 서쪽(김포신도시, 송도신도시) 순의 점수를 매겼다.

 

김 회원은 또 후세대를 위해 남겨둔 곳이라며 ‘삼남과 광주, 이천’ 지역 등을 추천했다. 구체적인 이유는 언급하지 않았지만 유추해 보건대 내년 3월 지정 예정인 강남 대체신도시와 무관치 않아 보인다.

 

김문수 경기도지사는 최근 한양대 도시대학원생을 상대로 한 특강에서 “서울과 접한 과천, 의왕, 하남, 성남 등의 엄청난 규모의 그린벨트가 실제 그린이 아니다”라며 “이 곳엔 분당·일산 규모의 신도시를 몇 개를 지을 수 있고, 이 땅을 효율적으로 사용해야 한다”고 주장했다. 삼남 지역은 그린벨트 등 개발이 제한을 받는 토지가 많은 곳으로 이들 지역이 신도시후보지로 거론될 수 있음을 의미한다. 이 글은 많은 회원들의 추천을 받았다.

 

가장 많은 추천을 받은 글은 용인과 관련된 글이다. 많은 사람들이 용인의 잠재가치를 높이 평가하고 있다고 볼 수도 있겠지만 개인적인 견해로는 용인 지역 주민들이 인터넷 공간에서 가장 활발하게 활동을 하는 분들이 많기 때문이라는 생각이 든다. 용인은  2000년 초부터 개발되기 시작했고 집값 상승기와 맞물린다.

2000년 초 용인에 들어가는 주민들은 넉넉한 부류는 아니다. 과감한 결단와 시대를 꿰뚫는 혜안, 장밋빛 청사진만 보고 무모하게 입성했던 사람도 있었던 것 같다. 그들은 젊다. 그리고 재료에 민감하다. 인터넷을 잘 사용한다.

윤석관 회원이 10일 등록한 ‘수도권 남부의 핵심 용인의 개발지역을 찾아’란 글을 12일 현재 조회수 2000회에 52회의 추천을 기록했다. 보통은 조회수가 1만회가 넘는다고 하더라도 추천은 2~3개를 넘지 못하는 경우가 대부분이다. 내용을 일부 소개해 보면 현재 교통여건, 교육여건, 편의시설 등은 좋지 않지만 3기 신도시 개발 파급효과로 앞으로는 발전 가능성이 많다는 내용이다.

 

여전히 서울 강남과 관련된 곳이 인기를 끌 것이라는 유의 설득력 있는 글도 많았다. 우선 서울 강남지역과 강서를 잇는 9호선 라인 그리고 신분당선 개통의 수혜가 예상되는 경기 남부권을 주목하라는 내용이 눈에 띈다. 용인 수지의 경우 서울 강남에 비해 시세가 40% 수준이지만 지하철이 개통되면 강남 시세의 60~70%까지 근접할 수 있다는 주장이다.

 

강남지역 자체의 인기가 더 높아진다는 주장도 있었다. 박연훈 회원은 ‘강남이 뜰 수밖에 없는 3가지 이유’로 고령화 시대에 따른 강남 선호도 증가, 강남은 잘 지어진 신도시라는 점, 주거의 질적 가치의 증대 등으로 강남의 선호도는 증가한다고 주장했다.

 

 

일단 2007년의 국내 경제에 대한 전망은 그리 밝지가 않다.

한국은행은 2007년의 국내 경제성장률을 4.4%로 보고 있으며 소비자물가 상승률은 2.6%대로 예상하고 있다.이는 2006년도의 5%대의 성장률예상에 서 다소 낮아진 것으로 세계적인 경기부진으로 내년도 수출 및 설비투자,민간소비 증가율이 2006년보다 둔화돼 성장률도 떨어질 것으로 예상한다고 밝혔다.한국개발연구원(KDI)도 4.3%,삼성경제연구원 4.3%,한국경제연구원 3.8%대의 성장률 예상을 보더라도 어느 정도 일맥상통하는 의견이 아닐까 싶다.

 

그렇다면 2007년도의 국내경제에 대한 전망이 썩 밝지가 않다는 것은 투자에 있어서도 그만큼 영향을 미친다는 해석이 가능하고 적어도 주식과 부동산시장의 흐름에 좋지 않은 영향을 줄 것이란 예상도 가능하다.

 

하지만 최근의 개인 투자자들의 투자나 자산관리의 흐름에 있어서 새로이 떠오르는 경향이 쌀 때 사자는 ‘저가매수’의 마인드가 번져가면서 오히려 약간의 악재가 가격하락에 대한 기회포착이라는 측면에서 수요를 가져와서 가격상승의 양상으로 바뀌는 경우가 많다는 것을 감안하면 적당한 악재는 오히려 투자의 기회라는 생각으로 접근해야 할 2007년이 아닐까 싶다.

 

 

 

IMF외환위기 전까지는 재테크라고 하면 그져 은행의 정기예적금이나 주식에 직접투자 조금 정도가 전부였었다.하지만 외환위기 이후에 저금리가 정착이 되면서 이자율에 대한 불만족과 함께 높아만 가는 물가상승률 때문에 안정적인 ‘저축형 투자’에서 조금은 공격적이고 높은 수익률을 기대하는 ‘공격형 투자’로 바뀌어 가고 있다.

 

이러한 흐름은 재테크 투자 수단을 다양화 시키면서 은행의 예 적금이나 저축은행이나 새마을금고의 상품 정도로만 대변되던 재테크 수단이 펀드로 대변되는 간접투자와 함께 부동산,그림,금,골프장 회원권 등 다양한 투자수단이 나타나고 있다.

 

먼저 부동산시장의 경우 2006년 전국 아파트의 평균 분양가가 12.8% 상승했고 현 정부 출범 직전이었던 2002년에 비해서는 55.4%나 오른 것으로 나타났다.모 부동산정보업체의 조사에 의하면 서울은 2006년 평균 1,546만원으로 2005년의 1,450만원 대비 6.6% 올랐고 국민은행의 '전국 주택가격 동향조사'에 따르면 2006년 들어 11월말 현재, 전국의 아파트값은 11.4% 상승해 2002년(22.8%) 이후 4년 만에 처음으로 두 자릿수 상승률을 나타냈다.

 

지역별로는 서울이 19.7% 급등한 가운데 강남이 24.6%, 강북이 12.6% 뛰었고, 수도권도 20.2%나 수직 상승 했다. 광역시(3.1%)는 울산만 12.8%로 전국 평균보다 높았는데 이 같은 부동산 가격 폭등과는 달리 민관 부동산 전문기관들은 2006년 초 일제히 집값 하락을 실제 전망치와 가격상승에 대한 차이로 체면을 많이 구겼다.

 

필자가 백화점 문화센터 등에서 주부들을 대상으로 부동산에 대한 강의를 진행하면서 OO구가 투자수익률에 대한 기대가 크기 때문에 투자를 고려해보라고 얘기를 할라치면 3년 전에도 2년 전에도 똑 같은 반응들이 나왔다.

 

 

 

서울시 전체 지도를 펼쳐놓고 가만히 살펴보자.일단 형광펜으로 지하철 노선도를 따라서 이어보자.2개 노선,3개 노선이 교차되는 환승역들이 눈에 뜨일 것이다. 그 다음에 서울시 홈페이지(seoul.go.kr)에 들어가서 뉴타운 이나 재개발에 대한 자료를 참고해서 지도 위에 대략적인 지역별 개발지도를 그려보자.마지막으로 주요 도로망과 함께 서울곳곳의 공원,하천을 표시해보자.

 

-중략- 

 

2007년도에 관심을 끄는 투자수단으로는 아트(ART)재테크가 있다.

과거 화랑을 중심으로 운영되던 미술시장이, 화랑과 경매회사의 경쟁구도로 바뀔 전망이 이어지면서 세계적인 흐름도 환금성 높고 정보공개가 강한 경매회사들의 마케팅이 눈에 띄게 늘어나고 있다.

 

기존의 서울옥션 외에 K옥션이 새로 설립되면서, 양사간 매출액과 낙찰률 경쟁이 미술시장의 규모를 키우고 지난 2001년 70억원대였던 미술품경매 총 낙찰액도 2005년 200억원, 2006년에는 400억원대에 달할 전망이고 2007년도에는 더욱 늘어날 것이란 예상이다.

 

특히 박수근, 김환기, 장욱진, 천경자 및 유영국 등 이른바 ‘블루칩’ 작가들은 최근 2∼3년 사이 작품가격이 1.5∼3배 올라 시장을 선도하고 있고 외국의 유명작가의 작품 역시 최근에 수집가들 사이에서 많은 인기를 끌고 있다. 금융기관들도 우량고객의 유치전에 아트상품에 대한 부분을 접목해서 다양한 상품이나 서비스를 선보이고 있는데 하나은행, 국민은행 등 은행들은 아트뱅킹 서비스에 적극 나서고 있으며, 굿모닝신한증권은 국내 최초로 미술품에 투자하는 ‘아트펀드’를 선보였다.

 

이러한 투자외에도 금이나 곡물,부동산,선박,기숙사,SOC등 다양한 실물자산에 대한 투자가 붐을 이룰것으로 사료되고 있으며 이는 전 세계적인 약달러화의 기조속에 실물자산가치에 대한 관심과 가격상승이 예견되고 있기 때문이다.

 

 

제목에서 알 수 있듯이 아무데나 투자해도 된다.다만 투자가치가 있는 것으로 투자해야 한다.

남들의 어수선함에 들썩임에 합류해서 무턱대고 투자했다가는 낭패를 보기 십상이다.

제대로 된 투자수단이나 종목을 선정해서 투자만 하고 중장기적으로 간다면 어디에 투자에도 어떤 종목에 투자해도 나름대로 높은 수익률을 거둘 수 있지 않을까 싶다.

 

 

필자 역시 이러한 앨빈토플러의 견해에 전적으로 동감한다.앞으로 사회가 복잡해지면서 지금까지 생각했던 투자에 대한 생각을 많이 바꾸지 않으면 남들보다 나은 수익률을 기대할 수가 없다.

그 전초전이자 터를 닦는 해가 바로 2007년이 될 것이고 2007년의 투자 준비나 실천이 향후 10년을 좌우한다고 해도 과언이 아니겠다.
자료.글: 전문가칼럼/서기수