거주 요건을 맞추기 위해 실제 거주지와 다른 주소지에 전입신고를 해놓는 ‘위장전입’이 사회이슈화 되고 있다. 고위공직자가 자녀교육을 의해 위장전입을 했다가 도덕성의 문제로 비화되기도 하고 부동산시장에서는 청약가점제 시행으로 부양가족을 늘리기 위해 허위로 전입신고를 해 문제가 되기도 한다. 이렇듯 주민등록 전입은 시민생활을 영위하는 데 기본요건이 되기도 하고 가끔 부동산투기용(?)으로 오인받기도 한다.

실제 거주지에 주민등록을 해두면 거주관계를 명확하게 함과 동시에 행정사무를 적정하게 처리할 수 있다. 오래 거주할수록 세제혜택과 원주민으로써 지역부동산에 투자할 수 있다. 3년 이상 거주하면 비과세 거주요건이 되고 개발지에 전입이 돼 있으면 토지보상과 입주권이 주어진다. 지방에 주민등록이 돼 있으면 농지를 매입할 수 있는 등 전입신고는 재테크 패턴으로 바뀌기도 한다.

반면에 이러한 거주지 혜택을 얻으려고 가진 자들이 다양한 수법으로 부정하게 위장전입을 해 한몫을 챙기기도 한다. 위장전입 사례는 주로 주택이 없는 나대지나 수 십 명이 생활할 수 없는 한 주택에 여러 명이 전입신고를 한다. 또 기숙사나 종교단체 건물 등 일반인이 거주하지 않는 건물주소나 친인척의 집, 동료의 하숙집 등에 거주하지 않으면서 주소지를 옮겨 놓는 수법까지 다양하다.

위장전입이 불법인데도 위험을 무릅쓰고 행하는 이유는 주민등록 전입만으로 여러 혜택이 주어지기 때문이다. 자녀교육을 위해 좋은 학군으로의 위장전입은 다반사이고 타 지역 주민이 특정인의 당선을 위해 선거공고에 임박하여 주민등록만을 이전하기도 한다. 또 지자체가 인위적인 시 승격을 위해 타 지역 주민을 위장전입하는 사례까지 있고 개인택시 취득과 어부의 어업권 취득, 쌀 직불금 수령을 위해 위장전입하는 수법까지 다양하다.

부동산시장에서의 ‘위장전입’은 위험한 장사가 이문이 많을 것이라는 기대심리가 만연하다. 청약제도 개편 이후 주소지만 몰래 옮겨놓는 위장전입이 기승을 부린다. 청약 1순위 자격확보와 양도세 비과세가 주요 이유다. 인기 택지지구의 지역 우선공급 자격을 유지하거나 재당첨 제한을 피하기 위한 위장전입이 성행한다. 재건축 단지의 경우 서울은 경우 3년 보유와 2년 거주요건을 갖추면 양도세를 물지 않는다.

뉴타운·재개발 지역도 주택공급과 이주자 택지, 주거이전비 등 보상금을 노린 위장전입 사례도 있다. 지역개발 추진과정에서 사업지구 거주자에게 지급될 수 천 만 원 가량의 주거 이전비를 노린다. 지방 토지는 양도일 현재 2~3년 이상 거주할 경우 양도세 중과를 피할 수 있다. 경매 주택의 경우 경매개시결정일 이전에 전입신고를 마치고 소액임차인으로 법원에 배당요구를 해두면 최대 수 천 만원을 우선 배당받는다.

불법 위장전입이 비단 우리나라에만 있는 것은 아니다. 미국과 호주 등 선진국도 자녀들을 명문고교에 보내기 위해 위장전입 사례가 빈번하다. 외국의 위장전입은 타 도시에 거주하는 부모가 현지에 거주하는 친척이나 친구 주소를 사용한다. 각종 경시대회 결과에서 좋은 성적을 거둔 고교로의 신입생 쏠림 현상이 나타난다고 한다. 문제는 외국 위장전입 학생의 많은 수가 한인 학생이란 사실은 공공연한 비밀이라고 한다.

주민등록 ‘전입신고’는 등록사항의 정정, 말소사항의 정리 뿐 아니라 주거생활 안정을 위해 해두어야 하는 중요한 행위이다. 정확하고 신속한 전입신고는 어떤 경우 법적 권리와 의무를 결정짓기도 한다. 부동산 소유와 보상, 임대차의 취득과 권리의 변동을 확정지을 뿐 아니라 내 재산을 지키고 키우는 부동산 재테크와도 연관이 깊은 법률행위인 것이다. 따라서 주민등록 전입은 빠르고 정확하게 해두는 것이 바람직하다.
윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

http://www.gg.go.kr/gg/site/html/gg/4/eco_01_08_01.html?dummy=1253496851035


토지거래계약 허가제도 안내

국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 시행과 합리적인 토지이용 등을 위하여 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대하여 토지거래계약 허가구역으로 지정하고, 허가구역 내에서 토지거래계약을 하고자 하는 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 합니다.

허가구역 지정권자

국토해양부장관 : 1개 시ㆍ군ㆍ구 전체 지정 및 해제

도지사 : 시·군·구내 일부지역 허가구역 지정 및 해제(위임업무)

지정절차 : 국토해양부장관(시군구내 일부지역은 시·도지사)

거래계약 허가권자

시장·군수·구청장

절차 및 제출서류

거래당사자(매도·매수자)간 합의에 의하여 공동으로 허가 신청

※ 대리인이 신청시 : 위임장 및 거래당사자의 임감증명서 각 1통 추가 제출

제출서류

토지거래계약허가신청서

농업경영계획서(농지 취득시)

임업경영계획서(임야 취득시)

토지의 (개발)이용에 관한 계획서

토지취득에 필요한 자금조달 계획서

허가대상이 되는 거래

허가구역 안에 있는 토지의 소유권·지상권 등을 대가를 받고 이전·설정하는 계약을 체결하고자 하는 경우

※ 대가 : 금전에 한하지 않으며 물물교환·현물출자 등 금전으로 환산할 수 있는 대물적변제, 채무인수, 채무변제, 무체재산권 및 영업권의 지급 등도 포함됨

허가기준

실수요성, 이용목적의 적절성 및 면적의 적합성 등에 대하여 시장·군수·구청장이 법령이 정하는 세부기준의 적합여부를 확인하여 결정

허가 판단기준 예시

• 자기 거주용 주택용지로 이용하는 경우

  - 무주택세대주

  - 허가구역이 속한 시·군 및 연접 시·군에 속하지 않은 자는 당해 지역에 거주하여야 할 사유 및 추가적으로 취득하여야 하는 사유를 구체적이고 객관적으로 소명하고 기존주택 처리계획서를 제출한 경우

• 지역주민을 위한 복지 편익시설용지로 이용하는 경우

  - 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장·군수·구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하고자 하는 경우

  * 이 경우 매수자의 거주지를 제한하지 않음

• 농업용지를 취득하고자 하는 경우

  - 세대주 및 세대원 전원이 6월이상 허가구역 내에 주민등록 및 실제 거주 하면서 자영할 수 있는 자로서

  - 농지면적 1,000㎡ 이상이어야 하고(330㎡ ~ 1,000㎡는 시설영농시 적합)

  - 농지취득자격증명을 발급받았거나 그 발급요건에 적합하여야 하며

  - 농지법상의 농업인일 경우 그가 거주하는 주소지로부터 20㎞이내에 소재하는 토지를 취득하는 경우

  ※ 주말농장, 체험영농, 휴경을 위한 토지 취득은 농업경영목적 토지취득허가 기준에 부적합

• 임업용지를 취득하고자 하는 경우

  - 세대주 및 세대원 전원이 6월이상 허가구역내에 주민등록 및 실제 거주 하면서 자영할 수 있는 자로서

  - 산지관리법상 자영요건 충족여부 및 현실성·타당성을 심사하여 요건을 충족하여야 함

  ※ 농업 또는 임업경영을 위하여 토지를 공동취득하거나 공유지분으로 취득하는 경우 법인, 단체는 취득목적에 부적합

토지의 이용의무기간

토지의 이용의무기간

이용목적	이용의무기간
대체취득 토지, 농업용	2년
주거용	3년
축·수·임업용(생산물 없는 경우)	3(5)
복지·편익시설, 개발사업	4년
현상보존용, 기타	5년

※ 토지의 이용의무 : 취득한 날(등기 완료일)부터 발생

※ 이용목적을 변경하고자 하는 경우 이용목적 변경허가를 받아야 함

※ 이용목적변경을 위한 절차가 완료되지 아니하면 당초 이용목적·이용계획과 다른 개발·전용행위와 관련된 인·허가 등이 불가함. 다만, 농지·임야를 농업·임업경영이 아닌 다른 목적으로 변경하고자 하는 경우 농지법·산지관리법에 의한 전용허가 또는 전용신고 등이 선행되어야 함

위반시의 조치

벌칙

• 근거 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제141조
• 내용 : 허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나 사위 그 밖에 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 자
• 처벌 : 2년 이하의 징역 또는 개별공시지지가에 의한 당해 토지의 30%에 상당하는 금액 이하의 벌금

과태료(500만원이하) : 2006. 3. 22일 이전 허가분

이행강제금 : 2006. 3. 23일 이후 허가분

• 근거 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제124조의2
• 내용 : 이용의무 이행명령을 이행하지 않은 자
• 처벌 : 토지취득가액의 10/100범위 안에서 이행강제금 부과
  (이용목적 위반 5%, 불법임대 7%, 미이용 방치 10%)

  ※ 이행명령이 있은 날을 기준으로 이행될 때까지 매년 1회 부과

※ 아울러, 거래하고자 하는 토지가 허가구역에 포함되었는지 여부에 대하여는 토지소재 시·군·구청 토지거래계약 허가담당 부서로 문의하시기 바랍니다.

• 정보제공부서 : 토지정보과 담당자 : 박우규   문의 : 031-249-2353
  
  http://www.gg.go.kr/gg/site/html/gg/4/eco_01_08_02.html?dummy=1253496149130

거래하고자하는 토지가 허가구역인지 여부는 토지소재 시·군·구청 토지거래허가 담당부서로 문의하시기 바랍니다.

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