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하반기를 주목합시다-할리욷드님 |메모장

2010-03-09 19:46

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161268131577754 주소복사

매 앞에는 장사 없다는 말이 있지요^^

부동산에서는,.수급 앞에는 장사 없다라는 말이 있어야 할 것 같습니다.

주택이라는게,. 없어서는 안되는 필요재고, 완전 경쟁시장이므로,. 특히 임대시장에서는 한 채가 모잘라도 폭등할 수 있고,.한 채가 남아도 폭락 할 수 있는 구조라고 생각 합니다

올 상반기까지는 2007년도의 대규모 밀어내기 물량의 입주가 마무리 될 것 입니다. 이 2007년도의 물량이 입주하고 나서는 수도권의 주택수급이 흔들릴 수 있습니다.

특히 가구 수 증가에 큰 몫을 차지하는 결혼이,. 작년에는 금융위기로 부진했지만,.올해는 작년에 못한 결혼 건수까지 더 하여,.그 수가 예년보다 늘 걸로 보이고,.서울의 재개발 멸실이 본격적으로 늘어 날 걸로 보여,.

현재 잘 버티고 있는 수도권 주택수급이,.하반기에는 흔들릴 가능성이 있습니다. 수급이 흔들리면 dti의 규제영향도 큰 효과를 발휘 못합니다.

한 해의 수도권의 혼인 건수가 약 20만명,.10만쌍 이라고 합니다..이들을 위해서 라도 약 10만채의 신규 주택이 필요합니다.

그리고,.지방에서의 수도권으로 전출 초과 수가,. 작년에는 금융위기로 그 수가 줄었다고 해서 약 5만명이고,.예년 평균으로 본다면은,.약 10만명이며,.이들을 위한 주택 수는,.약 3~4만의 신규주택이 매년 필요한 것 입니다.

여기에 올해에 서울, 수도권에서 주택재개발로,.살고 있던 주택이 철거되어,.임대시장에 새로 나올 세대가,.지자체의 멸실계획에는,.서울에만 8만가구로 세대 수로는 약 20만 세대가 되질 않나 봅니다.

이 대규모 주택의 멸실계획은 주택가격의 상승을 불러 일으킨다 하여,.서울등 지자체에서 어느 정도의 멸실되는 수를 조절 할 걸로 보이지만,. 철거시기를 늦처봐야 1년정도이고,.결국은 올해 아니면 내년에는,.재개발로 인한 계획된 물량의 멸실은 불가피 하다고 봅니다.

결코,.앞으로의 입주예정인 고양, 파주, 김포, 광명, 용인등의 입주물량이 많은 것이 아닙니다..어림 진작으로 해도 상기 물량의 합이 10만세대 내외로 계산됩니다.

하반기에 보십시요,.2007년도 밀어내기 분양 이 후, 2008년부터 주택공급이 대폭 감소했다고 통계로 나와 있습니다. 2009년에도 주택공급이 감소했습니다. 2010년도도 아직까지 제대로 주택공급을 못하고 있습니다.

다시 한번 말씀드립니다.지금 현재는 2007년도 대규모 공급물량으로 인해 주택의 수급이 그리 크게 모자르지 않기에,.앞으로도 계속해서 주택시장이 침제될 걸로 보이고,.언론이 정부의 의도대로,. 부동산은 끝났다고 라는,. 부동산 심리죽이기 보도를 쏟아내고 있습니다만,.

하반기의 주택의 수급이 무너지면,.우선적으로는 전세 구하기가 매우 어려을 것 입니다..그 다음 에는 매매가의 상승은 필연적이고요,..


몇 개월만 참으시면 될 걸로 봅니다.

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값 내린 밍크코트 임자 있는가-윤정웅님 |메모장

2010-03-09 11:26

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161268101598628 주소복사

행운은 준비하는 자의 몫-

2001년과 2002년은 외환위기(IMF)의 몸살이 가시지 아니하여 서울과 수도권 입지 좋은 곳에 미분양 아파트와 입주 미분양이 이곳저곳 많이 남아 있었다는 기억이 납니다. 필자의 친구 甲은 계약금 2천만 원으로 용인에서 4억 원짜리 입주미분양 아파트를 분양받았었고, 대출금과 전세금으로 잔금을 치룬 일이 있었습니다.

욕심 많은 이 친구는 다시 깃발을 수원으로 돌려 5억 원짜리 미분양 아파트를 또 분양 받았었는데 글쎄요, 배짱이 좋고 그릇이 커서 그러려니 했었지만 아마 보통사람 같으면 걱정이 돼서 잠도 제대로 잘 수 없었을 겁니다. 그러나 그 친구는 눈 하나 깜짝 않고 잘 견디어 내더군요.

그 후 7-8개월이 채 지나지 아니하여 모든 미분양들은 개 눈 감추듯 없어졌습니다. 1년이 지날 무렵부터는 아파트 값이 슬그머니 오르기 시작하더니 늘 억~ 소리를 여러 번 나게 했었지요. 3-4년이 지난 2006년 하반기 그 친구는 용인의 아파트를 팔았습니다. 6억 8천만 원에,

양도소득세 비과세 대상 물건이라 농어촌특별세만 내고 2억8천만 원가량의 이득을 봤다는 말을 들었습니다. 다시 2년 후인 2008년 하반기 친구는 수원의 아파트를 7억 5천만 원에 팔아 2억 5천만 원의 시세차익을 봤다고 하더군요. 아파트 두 채로 합계 5억3천만 원의 이익을 봤다는 계산이 아닌가요. 도깨비장난 같은 얘기가 아닐는지,

지난 해 양도세 비과세 기간 동안 이 친구는 또 대형으로 미분양 아파트 3채를 사둔 것으로 알고 있습니다. 고기도 먹어본 사람이 잘 먹는다는 말은 예나 지금이나 다름이 없는 모양입니다. 앞으로 2-3년이 지나노라면 돈을 또 벌게 될지 아니면 망하게 될지는 두고 봐야 알겠습니다.

요즘 물 좋고 때깔 좋은 미분양 아파트들이 지천에 널려 있음이 눈에 들어오더군요. 아무리 좋아도 임자를 찾지 못하고 있으니 밍크코트가 여름철을 맞이했다고 봐야 하겠네요. 이럴 때 사두면 좋다는 건 알겠는데 왜 그럴 때는 돈이 없는지? 잘난 사람도 쓰는 돈, 못난 사람도 쓰는 돈, 벼락을 맞으려면 돈 벼락을 맞아야 하는데 말입니다.

준비가 없으면 기회도 없다

지난 1월 초 각 건설사들이 양도소득세 감면 혜택을 핑계로 밀어내기 분양을 하고 있을 때 필자는 갈 때 가더라도 잠시 쉬어 가시라는 내용으로 “주택시장은 곧 물 반, 고기 반”이라는 칼럼을 올린바 있었습니다. 기억나시죠? 그 칼럼 일부 내용을 다시 올려 보겠습니다.

-앞부분 생략-
“순전한 자기 자본으로 분양을 받을 분들은 몇 안 될 것이고, 대출이라도 받아야 할 텐데 그러다가 집값이라도 더 내려가면 낭패를 당하게 될 것이므로 염려가 되실 겁니다. 더구나 매수심리는 꽁꽁 얼어있고,”

“결론부터 말씀드리겠습니다. 첫 집 장만, 갈아타기, 투자하실 분들 모두 가실 때 가시더라도 잠시 쉬었다 가시는 게 좋다는 말씀을 드립니다. 새해 첫 칼럼에서 금년 부동산시장은 “미미한 상승과 거래원활”이라는 두 마리의 호랑이라고 말씀드렸지요.“

-중간생략-
“미미한 상승으로 타산이 맞을 리 없기 때문입니다. 폭탄물량 앞에 장사 없거든요. 4-6개월만 쉬었다 가시면 어떨는지요. 선거 때엔 부동산이 오르는 게 당연한 흐름이지만 나라 안이 시끄럽습니다. 세종시 문제로 말입니다. 금년에는 선거와 부동산시장에 큰 연관이 없을 듯합니다.”

-중간생략-
“대출규제 없는 신규분양이라고 좋아하게 되면 나중에 그 집이 기존주택이 됐을 때 어려움이 있게 되지요. 지금의 부동산 투자는 옛날식으로 하면 큰일 납니다. 옛날에는 대출에 의존했었지만 요즘은 자기자본 비율이 높아야 하거든요. 대출에 의존하여 부동산을 구입하는 일은 발끝으로 오래 서있기를 바라는 일이나 다를 바 없다는 말씀을 드립니다.”

-중간생략-
“그러나 요즘 밀어내기식의 신규분양이 너무 많습니다. 또 쏟아질 미분양이 눈에 훤히 보인다면 기다려 보시는 일이 지혜로운 일이 아닐는지요? 곧 주택시장은 물 반, 고기 반이 될 테니까요. 마음에 준비를 하고 계십시오. 기회는 금방 다시 오게 될 겁니다”

누가 지혜로운 사람인가

이상 내용을 살펴보시면 값 내린 밍크코트가 널리게 될 것이라는 뜻이 되겠고, 지금부터 앞으로 몇 개월 동안 주택시장은 물 반, 고기 반이라는 다소 과장된 표현을 쓴 것 같습니다. 그렇다면 여러분들께서는 어떻게 생각하시는지요? 요즘 입주를 앞둔 미분양 아파트들은 원래 분양가에서 9-16%까지 할인을 하고 있더군요.

단지별로 할인율을 살펴볼까요. 고덕 I아파트 9-10%, 강서 G아파트 16%, 당산 U아파트 15%, 서초 X아파트 5억, 원당 E아파트 1억8천, 수원 H아파트 11%, 오산 K아파트 1억 원 등이랍니다. 할인 폭이 대단하다는 생각이 듭니다.

이미 분양 중에 있거나 앞으로 분양을 채비하는 현장도 문제입니다. 청약이 제로이거나 불과 몇 가구에 지나지 않은 아파트들도 한두 곳이 아니더군요. 부천 C아파트, 일산의 S아파트, 화성의 K아파트, 안양의 C아파트들은 청약이 거의 없었던 아파트들이었으니까요.

이럴 때 남의 집 불구경처럼 구경만 하는 일이 옳은 일일까요? 첫 집 마련, 갈아타기, 투자 어느 모로 보나 기회인 듯 생각되는데 말입니다. 행운을 싣고 오는 기회는 잠시 잠간이고 버스 떠난 후에 후회를 하기 때문에 이런 좋은 기회를 내 것으로 만들면 어떨는지요.

인플레는 스스로 대비해야

건설사들은 기존 미분양을 한 채라도 더 털어내기 위해 아예 이익은 포기한 체 할인전쟁을 펴고 있다면서요. 또 청약률 제로를 면하기 위해 사업을 연기하거나 접고 있다고 하더군요. 다만 위례신도시나 광교 등 공공물량만 명맥을 유지하고 있지 않던가요.

친구 甲처럼 이럴 때 빨리 두 채를 사라는 권유는 하지 않습니다. 또한 2002년도와 지금은 주택시장의 사정도 많이 달라졌으니까요. 그러나 지혜로운 사람이라면 값비싼 밍크코트를 겨울에 사지 못할 바엔 여름 세일기간 중에라도 사시라는 권유를 드리고 싶습니다.

알뜰주부는 반짝 세일을 즐긴다고 하던가요. 물건만 확실하다면 그보다 더 좋은 일이 어디 있겠는지요. 금년 하반기부터는 인플레가 상승할 것이라는 전망들이 우세합니다. 필자도 인플레를 대비하시라는 권고말씀을 드립니다. 시중에 풀려있는 돈도 문제이지만 분양가 상한제가 서서히 풀려가게 되면 집값도 어느 날 갑자기 오르게 되겠지요.

지금은 철지난 밍크코트를 사 두는 시기라고 봅니다. 기회라는 사실은 늘 지난 다음에야 알 수 있듯이 해가 바뀌고 나면 또 오늘을 알게 되겠지요. 세월은 사람을 늘 속이기 때문입니다. 세월에 속고 돈에 속지 마십시오. 어제와 오늘의 돈은 액면에서 차이가 있으니까요.


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숲속마을 건영아파트 |메모장

2010-03-08 09:02

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조회 19  주소복사 등록일 2010/03/07 | 추천 0
아파트 구로구 개봉동 건영 아파트
 개웅산 초입에 자리한 숲속마을 건영 아파트, 앞쪽 베란다 에서 아침에 새 울음 소리에 눈을 뜨고 바람소리와 함께 낙옆이 휘날리는 모습을 즐기며 서울에서 과연 이만큼 공기좋은곳이 있을까하는 자부심을 느끼는 자연의 나라 개봉건영 아파트, 주변 환경은 약간 열악 하지만 날 맑은 날이면 63빌딩과 남산 타워까지 감상 할수 있는 나만의 천국,숲속마을 개봉건영아파트,
뒷산길을 따라 등산로로 올라가는 초입에는 약수터도 있고 습지공원공사가 진행되고 있어서 올해는 더욱더 좋은 주변환경으로 변모 할거고 가볍게 부담없이 산책할수 있는 등산로가 부천까지 연결돼어 있어서 정말 살기 좋은 곳입니다.

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