부동산노트(49) |
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2010-04-22 00:16
http://blog.drapt.com/wlsdndi/1668801271863010108 
투자자와 동행하다, 계획관리지역이 아닌 다른 용도지역의 땅을 추천하면 이상한(?) 눈초리로 쳐다보기 마련이다.
아마도, 경매나 공법적인 이론 측면에서 계획관리지역의 장점이 부각되면서 다른 용도지역은 투자가치가 미미하다고 여기는 듯하다. 건축물의 1층 바닥면적이 차지하는 비율을 나타나는 계획관리지역의 건폐율(40%)이 다른 관리지역이나 녹지지역(20%)에 비해 높기때문에 토지의 효율성 측면에서 본다면 당연하다고 볼 수 있다.
하지만, 이러한 선입관으로 인해 오히려 투자가치가 있는 다른 용도지역의 땅을 간과하는 사례가 종종 발생한다.
오늘은 계획관리지역에 대한 오해를 풀어보기로 하자.
관리지역은 다른 비도시지역의 농림지역 및 자연환경보전지역의 토지와는 달리 도시화의 편입이 예상되는 토지로 투자가치가 높다고들 한다. 하지만, 관리지역에 대한 오해를 풀기위해서는 관리지역이 어떠한 시대적 배경으로 시작되었는지 살펴볼 필요가 있다.
88서울올림픽을 전후로 국제수지 흑자 및 경기활황 등에 힘입어 시중자금이 넘쳐나던 80년대 말 복부인들이 다시 등장하면서 부동산시장은 투기 열기로 몸살을 앓기 시작했다. 부동산 가격이 급등하면서 토지개발로 인한 불로소득이 사회문제로 대두되자 ‘토지 공개념’을 바탕으로 한 ‘8.10 부동산 안정대책’과 일산·분당 신도시 등 주택 200만호 건설계획을 발표하고, 토지공개념에 따라 택지소유상한제, 개발이익환수제, 토지초과이득세를 입법화하면서 단기적으로 안정되었지만 강력한 토지정책 규제가 오히려 지가를 상승하였다는 논리로 1993년 김영삼정부는 개발 가능한 용도지역에 대한 규제를 완화하기에 이른다.
보전 가치가 떨어지는 농촌지역의 산지와 농지를 개발 가능 용도의 토지로 분류하여 종전의 10개 용도지역을 1994년 1월1일부터 도시지역, 준도시지역, 농림지역, 준농림지역, 자연환경보전지역의 5개 용도지역으로 변경하면서 종전의 전면규제방식(포지티브 제도)에서 전면 허용방식(네가티브 제도)으로 완화한 것이다.
해당 토지에 허용행위만 정해주는 포지티브 방식에서 해당 토지에 금지행위만 지정해주는 즉, 금지행위만 피하면 되는 네가티브 방식은 엄청난 개발 붐을 가져오게 된 것이다. 특히, 준농림(준도시)지역에서 소음, 분진, 폐수등이 배출되지 않는 아파트, 공장, 창고, 모텔 등의 개발행위는 부지면적이 30,000m²를 넘지 않는 범위에서는 얼마든지 개발을 할 수 있게 되면서 개발 르네상스를 가져오기에 이른 것이다. 난개발의 대명사로 알려진 용인의 수지 및 기흥, 난립한 공장들로 몸살을 앓고 있는 화성, 북한강 일대의 모텔과 가든등이 개발 르네상스의 예다.
수요 공급의 시장 법칙에 따라 개발 가능면적을 전면적으로 허용하여, 부동산 투기를 잠재우고 산업용토지를 원할하게 공급하기 위해 도입된 준농림제도는 가장 뛰어난 성장율을 보이는 산업 활성화시기에는 최상의 대안이였다. 하지만, 가수요자들의 개발 수요가 늘어나면서 지가는 폭등하기에 이른다. 이른바 개발 성장통의 휴유증을 앓게 된 것이다.
2003년 1월 1일 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 시행되면서 준농림제도가 시행된지 9년만에 전격적으로 폐지되고 토지 투자 패러다임도 변하기 시작한 것이다.
종전의 국토이용관리법에서 계획적으로 토지를 관리하겠다는 취지로 준농림지역과 준도시지역을 관리지역으로 통합하면서 부분허용 규제방식으로 전환하였다. 종전의 네거티브 제도가 바뀐 것이다.
새로운 이름, 관리지역은 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위해서 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역애 준하여 관리가 필요한 지역을 말한다.
다시말해 관리지역은 주로 보전을 목적을 하면서도 때에 따라서는 개발 목적의 중간적인 성향을 가지고 있어서 필요하다면 언제든지 개발이 가능한 토지를 일컬어 개발자 입장에서는 그다지 큰 문제가 되지 않는 것이다.
하지만, 자연환경 및 제반여건 등을 종합적으로 고려해서 땅의 가치 및 용도를 평가하는 절차인 토지적성평가를 통해 세분화가 되면서 관리지역도 신분 차이가 발생하면서 계획관리지역의 인기는 상종가를 치게 된 것이다.
□ 보전관리지역 : 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간확보 및 생태계보전등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
□ 생산관리지역 : 농업.임업.어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
□ 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용.개발을 하려는 지역으로서 계획적.체계적인 관리가 필요한 지역
관리지역 세분화가 진행되면서, 보전관리지역.생산관리지역.계획관리지역이 탄생한 것이다.
종전의 관리지역에서 개발할 수 있는 범위를 계획관리지역이 승계하고, 생산관리지역이나 보전관리지역으로 편입되는 지역은 상대적으로 개발 범위가 축소되어 개발 가용면적이 줄어들어 계획관리지역의 몸 값은 더욱 가치있게 되었다.
바로 이러한 점에서, 계획관리지역의 땅이 인기를 끄는 배경이 되었다는 점은 부인할 수 없다.
생산관리지역과 보전관리지역의 건폐율이 20%, 용적율이 80%이지만 계획관리지역은 건폐율이 40%, 용적율이 100%이기에 토지 이용도 측면에서는 2배의 투자가치가 있는 것이다.
아울러, 계획관리지역에서는 통해 공장, 창고, 물류용지, 가든등을 지을 수 있어 유망토지라고 추천하는 것이다.
하지만, 우리 투자자들은 숨은 양면성을 이해하여야 할 것이다.
소액투자로 접근하면서, 계획관리지역을 고집하는 투자자와 대화를 나누면 십중팔구 전원주택이나 근린생활시설 등을 염두에 두고 있는 점을 발견한다. 적은 평수를 매수하는 것이기에 공장등을 지을 수 없기 때문에 나온 당연한 결과다.
그럼, 생산관리지역이나 보전관리지역에서는 전원주택이나 근린생활시설 등을 건축할 수 없는 것일까?
결론은 건축할 수 있다. 결국, 전원주택이나 근린생활시설 등을 계획하고 있다면 게획관리지역을 고집할 이유는 없는 것이다.
오히려, 토지수요에 맞는 개발 컨셉으로 개발을 한다면 좋은 수익을 기대할 수 있다.
계획관리지역과 생산관리지역의 땅을 구입한 후 지목변경을 통하여 대지로 전환하고 주택을 신축하였다면 시세차이는 얼마나 나는지 생각해보자. 토지 매수시에는 2배의 차이가 있지만, 대지로 전환된 후는 2배의 차이가 아니라는 점을 거래사례를 통해 알 수 있다.
관리지역 세분화전에는 개발의 성격이 짙은 계획관리지역의 토지를 분석하거나 찾기가 어려웠지만, 세분화가 완료되면서 토지이용계획확인원을 통해 쉽게 확인할 수 있게 되었다.
그러나, 계획관리지역의 토지만이 토지 투자의 전부는 아니고 개발축을 이해한다면 토지 투자의 범위는 넓다고 볼 수 있다.
도시지역은 별개로 하고, 녹지지역, 관리지역, 농림지역까지 투자대상으로 본다면 대한민국 토지는 가치가 없는 땅은 별로 없다는 결론이 나온다. 심지어 자연환경보전지역에서도 개발행위는 가능하다.
보다 나은 미래를 위해 대한민국의 땅은 리모델링이 필요하다. 후손에게 물려줄 새로운 역사가 필요한 것이다.
변화되는 환경속에 토지투자를 새롭게 보아야 성공투자자로 자리잡을 수 있다는 것, 꼭 기억하자.
자료원 : 투모컨설팅(www.toomo.co.kr) ☎ 540-2160 / 강 공 석
[땅 테크 #43] 농지가 좋을까? 임야가 좋을까? |부동산노트
2010-04-19 00:18
http://blog.drapt.com/wlsdndi/1668801271603918571
일반적으로, 토지 투자를 처음 접하신 분들이 가장 흔하게 하는 질문중의 하나는 제목과 같이 농지와 임야의 비교다. 처음에는 이러한 질문에 대해 아무런 준비가 없었기에 당혹감으로 우회적으로 한참이나 설명한 기억이 있다.
땅 투자라는 것이 목적과 기간에 따라 다른 것이고, 성향에 따라 다르고 주변 상관관계에 따라 달라질 수 있기 때문이다.
먼저, 농지를 이해해보자.
농사를 지을 수 있는 땅으로, 지적법에 의한 지목이 전.답.과수원인 토지를 말한다. 목장용지는 아니다.
지적법에 의한 지목이 전.답.과수원이 아니라도 실제 현황이 농작물의 경작이나 다년성 식물 재배지로 3년이상 사용되고 있는 토지 역시 농지로 본다는 점에 유의하여야 할 것이다.
하지만, 실무적으로 지목상은 임야인데 현황상 농지인 경우가 왕왕 있다.
산지관리법에 따라 임야를 농지를 사용하기 위해서는 산지전용허가를 받아야 하지만, 삶의 터전으로 임야를 무단으로 개간하여 사용하는 경우다. 하지만, 형질변경을 받지 않은 임야를 현황상 농지로 활용하고 있어도 농지를 보지 않는다는 판례도 있기 때문에 사전에 산림과에서 확인하여야 할 것이다.
국토 총면적의 65%를 차지하는 임야는 그림의 떡으로 알고 있고 소위 전문가들의 몫이라고 여기고 접근하기를 꺼려한다. 하지만, 일반 개발된 토지보다는 가격이 저렴하고 개발이후에는 투자 대비 수익률이 높아 투자대상의 블루오션으로 여기기도 한다.
농지는 농지법과 농업기반시설이나 농촌관광 등을 지원하는 농어촌정비법이 있고, 임야는 산림자원의 조성 및 경영에 관한 법률과 산지관리법이 있다. 농지는 농지법상 농업진흥지역 내 농지와 그 밖의 농지로 구분되는데, 농업진흥지역은 다시 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구별된다. 임야는 보전산지와 준보전산지로 분류되며, 보전산지는 다시 공익용산지와 임업용산지로 구분된다.
용도지역과 연계시키면, 농업진흥지역 내 농지와 보전산지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률('국토계획법')상의 농림지역에 포함시키고, 반면에 농업진흥지역 밖 농지와 준보전산지는 관리지역으로 포함시키는 것이 일반적이다.
이렇듯, 토지투자의 8할이상이 농지와 임야로 국한되는 것을 보면, 농지와 임야의 정확한 이해가 필요한 부분이다.
1. 사전 준비단계
일반적으로, 농지는 마을생활권에 있고 토목공사가 필요하지 않아 개발이 용이한 측면이 있다. 농사를 지을 수도 있고, 주말농장, 유실수를 재배하거나 전원주택 단지를 조성할 수도 있다. 초보 투자자라도 쉽게 밑그림이 그려지는 부분이라 할 수 있다.
이와 반면에 임야는 수목이 울창한 산지로 형성되어 있기 때문에 버섯 및 약초재배, 조림사업 등 임업생산을 위주로 개발하고 있다.
사람의 손길이 닿지 않는 대규모라 어디서부터 손길을 보아야 하는지 막연한 부분이라 할 수 있겠다. 하지만, 공장 창고 물류부지 골프장 연수원등 대형 프로젝트는 대규모 임야에서만 가능한 것이 특징이다.
결국, 소액투자나 개인투자자로 본다면 규모가 작고 개발이 용이한 농지가 적합하다고 볼 수 있고, 기업체나 시행사의 대규모 개발을 위한 프로젝트에는 임야가 어울린다고 볼 수 있다. 하지만, 개인 투자자 역시 농지에 비해 저렴한 평단가로 인해 공동투자의 분할기법을 활용한 투자수익이나 상속용 투자로 임야를 선호하기도 한다.
2. 취득 및 양도 단계
농지는 헌법상 경자유전(耕者有田)의 원칙에 따라 취득시에는 국가나 지자체의 경우를 제외하고는 반드시 농지취득자격증명(농취증)을 받아야한다. 경매로 농지를 취득하는 경우에도 농취증을 받아야 한다.
토지거래허가구역내의 농지나 임야 취득시에는 외지인의 경우 전 세대원이 주민등록을 이전하여 6개월이상 실제로 거주하여야 한다.아울러, 실수요자 요건(농업경영목적, 산림경영목적)으로 취득하여야 하고 자금출처대상이 된다.
농지는 농업인 및 농업법인만이 농지를 보유할 수 있는 반면에, 임야는 소유 제한이 없다.
양도시 농지는 비과세 및 감면규정이 있으나, 임야의 경우는 비과세를 받는 규정이 없다. 농지원부는 농지만의 혜택이다.
3. 보유 및 개발 단계
농지취득 후에는 엄격한 농업경영의 사후관리의무가 따른다. 자경의무 위반시 이행강제금과 강제매수절차가 있다. 임야에도 임업경영의무가 있으나 크게 문제될 것은 없다.
농지와 임야를 개발하고자 할 때는 통상 개발행위허가 외에도 각기 농지전용과 산지전용이라는 지목변경의 절차를 거친다.
농지는 해당 농지의 보전필요성 여부와 주변 농지에의 영향을 최우선적으로 고려하는데, 농지관리위원회의 검토를 거쳐 전용이 이루어진다. 임야는 2003년 10월이후 산지관리법이 시행되면서 경사도, 고도제한, 입목본수도 등 산지전용심사기준이 까다롭고 산지관리법상의 연접개발제한도 있어서 개발 자체가 무산될 수도 있다는 것에 유의하여야 한다.
개발에 따르는 비용에서, 농지의 농지보전부담금은 ㎡당 개별공시지가의 30%(최대 ㎡당 50,000원)를 납부하고 산림전용시 부과되는 대체산림자원조성비로 준보전산지는 2,240원/㎡, 보전산지는 2,912원/㎡, 산지전용제한지역은 4,480원/㎡로 단순비교하면 농지보전부담금이 많은 것으로 보인다. 그러나 임야의 산지전용에는 산지복구비 예치, 개발부담금 부과, 환경영향평가 시행 등의 부담과 함께 막대한 토목공사비가 있어 농지와 임야의 비용측면에서의 비교는 무의미하다고 볼 수 있다.
4. 농지와 임야 투자 접근법
상기에서 보면 소액투자는 농지, 대규모투자는 임야 투자가 좋다는 이분법적으로 분류하였지만 투자가치로 접근한다면 어느 것이 좋다고 결론을 내릴수가 없다.
개인 개발 용도지역으로 투자 기피대상인 공익용산지도 5년마다 있는 산지이용규제 타당성 검토와 개발호재에 따른 지역 개발 및 도시관리계획 변경 등으로 전부 또는 일부가 임업용산지나 관리지역 혹은 도시지역 등으로 변경된다는 점을 안다면 투자가치는 언제든지 달라질 수 있고, 도시지역에 가까운 자연 및 생산녹지지역이나 계획 및 생산관리지역은 인구증가에 따른 주거.상업.공업지역으로 규제가 완화되기 때문에 농지와 임야의 구분보다는 용도지역 및 미래가치로 보는 것이 더욱 설득력이 있기 때문이다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 시행되면서 '선계획 후이용'체제로 바뀐 토지 투자의 패러다임을 기억하자.
성공투자자로 거듭나기 위해서는 단순한 묻어두기 투자로 농지나 임야에 투자하기보다는 용도지역에 맞게 토지 투자의 목적과 기간등을 고려하여 판단하여야 할 것이다. 토지는 꿈이 담겨 있는 미래다.
자료원 : 투모컨설팅(www.toomo.co.kr), ☎ 540-2160
2010-04-15 00:27
http://blog.drapt.com/wlsdndi/1668801271258844166
보금자리 직격탄으로 주택시장의 봄은 요원하기만 한 부동산 시장에서, 지가 상승은 11개월째 이어가고 있다. 8.31대책의 중과세 폭탄을 맞고 비틀거리던 지난 3년과는 다른 행보를 보이고 있다는 점에서 눈여겨 볼 만한 일이다.
11개월째 상승의 첫 단추는 중과세 제도의 한시적 폐지를 들 수 있어, 당분간 지가 상승은 계속되리라는 분석이 지배적이다.
2009년 땅값이 가장 많이 오른 곳은 어디일까?
제2경부고속도로, 보금자리 주택지구 개발, 중앙대학교 캠퍼스 이전등으로 3.72% 상승한 하남이다. 이어 아시안게임 경기장과 검단신도시 등의 개발 호재로 인천시 옹진군이 3.21%, 인천 서구 2.89%의 순으로 나타났고 충남 당진군이 2.58%로 다음 순위를 차지한 것으로 발표되었다. 지난 2월에는 하남에 이어 2번째로 높은 지가상승율을 나타낸 당진의 행보를 주목할 필요가 있다.
아파트와 토지시장에서 열세를 면치 못하는 지방 시장에서 당진만은 예외적으로 활기가 넘치고 있는 것이다.
당진에는 무슨 일이 있을까?
지난 4월 8일, 충남 당진 공장에서 민간자본으로 설립된 국내 최초의 고로제철소, 세계 최초로 친환경 시스템으로 운영되는 녹색제철소를 만방에 알리면서 '일관제철소 준공식'이 열렸다.
2004년초 11명의 태스크포스팀 직원으로 시작한 현대제철은 직원 3,000여명과 17만명의 협력업체와 건설인력을 창출하면서 성공적인 자립형 기업도시로 탈바꿈이 진행중이다. 해마다 5,000명씩 증가한 인구로 인하여 15만명 달성이 얼마남지 않아 '시(市)'승격을 초읽기에 들어가면서 또 다른 내일을 기대하고 있는 것이다. 기업투자의 힘(Power)을 보여준 셈이다.
■ 서해안 철강시대 : 일관제철소 준공(2010.4.8)
일관제철소가 본격 가동되면서 국내 최대규모의 '철강벨트'라인이 탄생하는 순간이다. 현대제철을 필두로 동국제강, 동부제철, 현대하이스코 등의 생산라인이 본격적으로 가동하기 때문이다. 쇳물에서 완제품까지 일관 생산체계를 갖춘 국내 최대규모의 ‘철강클러스터’로 거듭나는 것이다.
당진군 동곡리, 가곡리 일대에 여의도 면적의 2.5배에 해당하는 740만㎡(224만평) 규모의 제2고로가 2010년 말경에 완공되고 제3고로까지 2015년 완공되면 세계 10위권으로 부상하면서 최강의 철강클러스터라는 뜨거운 감자, 핫-이슈로 당진 시장을 이끌어갈 것이다.
제선ㆍ제강ㆍ압연 등 3개 공정을 모두 갖춘 제철소를 의미를 가진 '쇳물부터 자동차까지' 프로젝트인 일관제철소는 고용창출인원 17만명, 생산유발효과는 년간 24조원이 될 것으로 예상하고 있다.
■ 황해경제자유규역(YESFEZ) : 2008~2025년, 74,458억원
국제수준의 첨단기술산업 클러스터 육성 및 대중국 수출입 전진기지 및 부가가치물류 육성이라는 핵심 목표하에 경기와 충남이 공동 개발하는 총 55.051㎢의 경제특구 지역을 일컫는다.
황해FEZ의 중심, 첨단산업 및 국제업무 타운으로 조성하는 송악지구를 비롯하여 지곡지구, 인주지구, 포승지구, 향남지구가 있다.
화성시 송산면에 2022년까지 조성되는 송산그린시티. 2016년에 조성되는 시흥 및 안산에 있는 시흥 군자 도시개발(MTV), 2013년을 목표로 하는 평택국제화계획지구, 충남태안의 기업도시와 함께 맞물려 국가 대동맥의 시너지효과를 기대하고 있다.
■ 석문국가산업단지 : ~ 2013년, 1조 5,2093억원
1991년 당진군 석문면 삼봉리와 고대면 성산리 일대 석문간척지를 국가산업단지로 지정하고, 산업단지 조성에 나섰으나 입주 희망 업체가 나타나지 않아 2004년 말 사업시행권을 토지공사에 넘기면서 활기를 띠게 되는 석문국가산업단지는 생산과 주거, 연구, 상업, 관광휴양 등의 기능을 갖춘 복합산업단지로 여의도 면적의 1.5배 규모의 화려한 백조의 탄생을 예고하고 있다.
1200만㎡규모의 석문국가산업단지는 다른 산업단지와 다르게 복합산업단지로 개발되면서도 산업지구와 1km정도 떨어져 주거지구가 조성돼 산업단지내 종사자들에게 쾌적한 주거여건을 제공하는 것이 특징인 석문국가산단은 이미 입주가 끝난 고대.부곡국가산업단지, 현대제철, 황해경제자유구역 송악지구 등과 함께 환황해권 산업벨트의 중추적 역할을 하게 될 것으로 기대된다.
■ 당진 테크노폴리스 : ~ 2025년, 4조원
당진군 송악면 부곡리 일원에 1303만㎡(394만평) 규모의 첨단복합도시로 조성하는 당진 테크노폴리스는 당진.평택항의 배후도시로서, 대전 유성구 대덕테크노밸리(129만평), 아산테크노밸리(89만평), 서산테크노밸리(60만평)에 이어 한화가 조성하는 4번째 대규모 복합도시로 2025년까지 3단계에 걸쳐 완공될 예정이다.
국제업무타운이 들어서고 국제적 수준의 상업지, 주거지, 산업단지 등이 조성되면서, 인구 7만명 규모의 세계적 첨단산업도시로 만들어지는 것이다.
■ 합덕일반산업단지 & 합덕테크노폴리스
합덕읍 소소리와 석우리 일원의 합덕일반산업단지와 합덕읍과 순성면에 걸친 합덕순성 테크노폴리스가 2010년과 2015년 각각 준공될 계획이다. 합덕의약산업단지도 예고되어 있다.
산업시설 수요충족과 산업인프라 구축, 권역별 균형발전을 위해 주거, 문화, 산업이 어우러진 복합적 기능의 ‘합덕·순성테크노폴리스 일반산업단지’는 신도청 조성지인 예산·홍성지역과 붙어있어 투자지역으로 서서히 부각될 것으로 보인다.
■ 사통팔달의 도로망 구축
2009년 5월 28일 개통된 대전∼당진고속도로 개통은 상대적으로 당진에서 산업, 경제적으로 뒤처져 있던 면천면과 순성면, 합덕읍 지역의 개발을 촉진시켰고, 서해안으로의 유동인구를 늘리게 하는 요인이 되었다.
천안~논산 및 공주~서천간 고속도로와 연계하여 효율적인 교통망이 구축되었고, 당진~울진간 고속도로, 당진~오창간 고속도로도 계획되어 있어, 물류기지로서도 손색이 없게 된 셈이다.
안산 원시에서 홍성 화양까지 연결하는 서해안 복선전철도 2018년에는 모습이 드러날 것으로 보인다.
■ 당진군 석문에 대규모 관광휴양단지 조성
석문면 초락도리에 15만9178㎡(48,151평)규모의 관광휴양단지를 조성하기로 2009년 7월에 지구단위계획을 고시하였다.
호텔 및 콘도, 조각공원등을 조성하기로 하면서 848억원을 투입하여 2012년에 완공될 예정이다.
■ 분양(분양)시장
전국적인 주택 시장의 침체에도 불구하고 당진인터체인지를 나와 32번 도로를 타고 당진터미널을 가자면 많은 모델하우스들이 모여있다. 산업단지 가동 등으로 2010년 하반기부터는 주택에 대한 수요가 공급을 초과할 것으로 보여 얼마남지 않은 미분양 해소에는 큰 어려움이 없을 것으로 보인다. 지속적인 인구 유입으로 신규아파트 물량의 공급이 이어지면서 소형에서 중대형으로의 전환 수요도 늘어나고 있다는 점이 특징인 당진 분양시장을 주목할만하다.
2011년까지 당진읍 16곳, 송악면 6곳, 신평면이 4곳이 공사하면서 1만5천가구를 수용하기로 하였지만 수요에 비해 공급이 턱 없이 부족하다는 분석이 지배적이다. 2025년 도시기본계획에 따르면 38만명의 거대도시로 탈바꿈하기때문이다.
당진은 향후 15년간 23만명의 인구 유입을 준비하여야 한다. 인구 23만명의 숫자는 현재 김포시(20만명), 광주시(22만명)보다 많고 파주시(30만명)보다 적은 수치다.
본격화되는 철강클러스터시대에 접어들면서 2011년부터는 주택 부족현상이 심화될 것으로 보임에 따라 당진읍 읍내리, 대덕리, 수청리, 채운리 일대의 대덕 수청지구(69만5천㎡), 당진읍 우두리, 채운리, 읍내리 일대에 조성되는 택지개발사업의 우두지구(75만6천㎡), 송악면 기지시리 일대 송악지구(27만㎡), 당진군 우강면 송산리 일대에 조성되는 도시개발사업의 우강송산지구(9만3천㎡), 신평면 거산리 일대의 대규모의 아파트 단지들이 새로운 입주자를 기다리고 있는 것이다.
꾸준한 인구유입과 수많은 개발호재로, 어제와 다른 내일이 기대되는 화려한 비상(飛上)을 꿈꾸는 당진이다.
부동산 침체기에서도 높은 지가상승율을 보이는 것은 어쩌면 당연한 것이라 할 수 있다. 많은 정보가 공개된 재테크 시장에서 다시한번 당진의 행보를 주목할때다. 당진의 투자가치는 현재진행형이다.
자료원 : 투모컨설팅(www.toomo.co.kr), ☎ 540-2160
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