오늘은 지난글에 이어 두번 째글입니다

최근 언론보도등을 통하여 향후 주택문제에 대한 여러문 제점중 하나가 베이비붐 세대의 은퇴문제일것이다

과거 50년대이후 70~80년대의고도 성장기에 젊은 피로서 우리나라성자의주요 동력이며 힘을 제공한것이 바로 이들세대이기때문이다

이들세대는 인구면에서 상당부분을 차지하고있어 소비와 생산에있어 많은 영향을 주었으며 이들이 사회로나와 생산에 힘쓰고 이후 결혼후 내집마련을 시작하며 어떤면에서는 이들의 수요에따라 급격히 주택문제가 야기되었다고 보아도 과언이 아니다 60년대이후 이리나라의고도성장기에 사회생활을 시작한 이들은 고향을 떠나 수도권으로 몰려오며 이들에의해 생산 그리고 소비 나아가 주택 부족 문제를 야기한 세대이기도 하다

 이들은 전통적 유교적 가치과에따라 공동체우선이란 가치관을 (가진)  배운세대이기도하지만 현대적 삶인 개인주의적 사고방식에도 적응하여야 하는 모순된 가치관과 삶을 살아온 세대이기도하다

1.베이비붐세대의은퇴 영향

전통적 가친관에따라 가족을위하고 그에따라 내집마련을 해야 하는 것이 중요한 가치관이었으며 개인의 행복을위하여 아니 가족의 행복을 위하여 일정부분의 개인의 삶은 희생하는 삶을 살온세대이다

오늘날의 경제발전에 있어서도 이들의 사호와 국가에대한 희생속에서 이루어다하여도 과언이 아니다

이러한 희생적이며 나라와 사회를위한 공동체 의식이 투철한 이들은 개인과 가족을위해서 어느세대보다 내집이란 안정적인 행복의 근간을 마련하고자 노력하였던 세대이기에 집에대한 가치관은 어느세대보다 남다른 가치부여를 하는 세대라고 필자는 생각한다

이러한 세대가 몇년후면 은퇴를 시작한다

다시말해 58년생전후로 부터 시작된 베이비붐세대는 72년 까지 태어난 세대이다

이들1차베이붐세대는 55년~64년생 까지이며 2차베이붐은 65~72년 출생자들이다

2009 년 현제 이들의 나이는  54~46세  45~39세대이기도 하다

현제 사회적 문제화할것으로 보는 세대가 이들 1차 베이비붐 세대이다

또한 중장기적으로1차세대의은퇴이후  바로 2차 베이비 붐세대가 은퇴기로 접어들기에 우리나라의 인구 감소와함께 소비역시 감소하고 주택수요역시 감소 할것이라 는 견해이다

이러한 1차 베이비붐세대는 현제 약 713만명이며 인구의 14.8%를 차지하고 있다

2차베이비 붐세대의인구는 약 580만명이며 인구의 약12%이다

이러한 1차베이비붐세대의 은퇴는 소비감소와 주택수요 감소 나아가 수택 매도로인한 주택문제를 야기할것이라고보는 시각이 일반적이다 그러한 시각이 과연 현실적리까 필자는 생가해보았다

먼저 이들의 은퇴는 분명 추가적인 주택수요는 아니란것에 필자도 동의한다

하지만 이들세대의은퇴와 함께 주택매도로인한 주택 공급효과에 의한 주택 공급 효과는 어떻게볼것인가?

2.베이붐 세대의 은퇴에따른 주택 공급효과

이들은 부모세대의봉양과 자식세대의 양육으로 자신들의노후 준비는 많이 하지못하였기에 상대적으로 노후 준비비가 미비한점은 필자여시 인정한다

하지만 이들세대의 주택(보유주택)매도를 한다면 이들역시 일정한 거처는 필요하다는것은 분명하다

다시말해 자가보유에서 임대 수요로 세롭게 전환될 가능성은 있다는 것이다

그리고 은퇴이후 이들이 보유 주택을 매도할것인가 란물음에 일정부분 가능한 시나리오지만 꼭 그렇다라고 보기어렵다는 점이다

이들의삶이 은퇴이후 급격히 (수입 감소에따라서) 경제적 압박에의해 필요자금(노후자금) 확보를 위하여 보유한 재산이라할수있는 주택을 매도할것이가?

만약 필요노후 자그믕ㄹ 확보하지못하였다면 그렇게 할것이다

현제 30~40평형대의주택을 보유한 그것도 1주택을 많은 보유 하였다면 이들은 보유주택의 평수를 줄이거나 세입자로 전환할것이다

필요자금 확보를 위해 어쩔수없는 선택인것은 분명하다

하지만 2주택이상보유 하였거나 노후자금을 일정부분 확보하였거나 2주택이상보유한 주택을 통하여 임대소득으로 생활하고있다면 그들은 주택을 매도할까?

또한 이들세대는 어느세대에 비히여 집이라는 부동산에 아주 강한 집착을 가진 세대이기도하다 평생일하며 이룬 작은 성취익도 한 주택의매도는 어떻면에서 삶의 결과물에대한 부정이기도 하기때문이다

따라서 이들의 주택 매도는 마지막 선택의하나일 것으로 보이다

만약 경제적 필요에의하여 이들세대 보유 주택이 매도를통하여 시장에 방출된다면

베이비붐 세대중 보유주택을 매도하는 분들은 어느부류일지고민해보자

우선 이들은 보유 주택이외의 별다른 (연금또는 저축) 자산을 구축하지못한 세대일것이다

따라서 이들의 보유 주택은 30~40평형대의일반적인 주택이 대다수일것으로보이며

이러한 주택 매도 세력은 상대적으로 다주택자보다 1주택자일 확률이높다

만약 다주택자중 매도를 하는경우라면 상대적으로 경제적 매력이 떨어지는 주택을 우선하여 매도할 가능성이 높다

이렇듯 상대적으로 경제적 효과가 적은 주택은 어떤주택일까?

다른말로 하여 향후 가치가 떨어지는 향후 임대소득 또는 자산가치가 할가하거나 인플래 상승률보다 떠러지는 가격 상승이 우려되는 주택일 것이다

주택가격 상승률이 떨어질것으로 우려되는 지역은 어느지역일까?

우선은 주택보급이 충분히 이루어지고있는 지역이 그곳일것이다

신규 주택 공급이 원활히 이루어지면 수요가 감소하기에 기존 주택의추가 수요가 줄어든다 이는 기존 주택의가격 상승률을 낮추는 효과를 가져올것으로보인다

현제 대다수지역에서이루어지는 뉴타운 재건축등의 주택리모델링이 이루어지는 지역의 아파트에대한 수요를 충족 시키는 효과를 가져올것으로 보인다 

다시말해 현제는 노후되어 신규주택(새집)에대한 수요 또는 상대적으로 인기를 끌고있는 아파트 의수요가 현재는 유발되고 있지만 이러한지역에 신규 주택이 공급된다면 이러한 수요는 중장기적으로 감소할것으로 보인다 

더불어 이러한 시기에 기존 보유주택을  베이비붐세대가 경제적 이유로 매도를 할경우 이러한 추가 공급 효과가 나타날 우려가있는 것이 사실이다

노후주택의리모델링( 뉴타운 재개발과 재건축)에따른 공급 물량과 기존 주택 의매도로인한 공급은 상대적으로 20평형대의수요는 축발될것이지만 중대현평형의수요는 감소 시키는 요소가 될 가능성이 있다

** 배이비붐세대의 보유 주택 매도이후 교외지역 또는 시내지역의중소형 평형대로 주거 공감을 이동할것은 분명하다

3. 베이비붐세대의 은퇴는 주택 수요의 감소가아닌 필요 주택 평형의 변화이다

위리나라의 노령화가 급속히 이루어지고있다고 한다

이러한이유는 크게 베이붐세대의노령화와 기존 인구의 장수인구의증가이기때문일것이다

전통적으로 과거에는 부모 또는 조부모세대와 부모세대 그리고 손자세대의 3세대의 동거가 일반적이었으나 산업화와함께 부모와 지식세대로이루어진 2세대 가족이 기본이되었고 1990년대이후 핵가족화를 뛰어넘어 1~2인가구가 급속히 증가하고있다

이러한 추세는 앞으로도 지속될것으로 통계청은 발표하고있다

이러한 베이비붐 세대에서 보유 주택을 매도한다하여도 이들은 일정 주택에서 거주해야한다는 딜레마가 있다

다시말하여 임대수요의증가로 전환될 가능성이다 이러한 임대수요의전화능 ㄴ중장기적으로 증가하고있는 1~2인가구증가와함께 새로은 주택 수요 계층으로 자리할가능성이 있다

4.임대 시장의활성화

최근 급격한 주택가격 상승과 저소득층의증가 그리고 중산층의 상대적 수입 감소는 중장기적으로 신규주택 매수 세력의감소를 의미한다

과거와달리 정규직의감소로인한 소득의감소 그리고 평생직장이 사라짐에따라 자산축적기간의감소는 신규 주택 매수세력이 감소 한다는 의미이다 나아가 이들역시 일정 거주 주택이 필요함에따라 과거에 주택을 매수하였선 계층이 점진적으로 주택임대 세력으로 전환하고 지금까지느 다주택 보유자들의상당부분은 임대소득보다  주택 가격 상승에따른 가격 상승 마진을 기대한 투자자엿으나 앞으로는 이러한 주택 가격 상승보다 순수한 임대소득에 중점을 둔 투자로 전환할지도 모른다

5,새로운 주택 수요 계층 에코세대

우리는 지금 까지 우리는 우리나라인구의 상당수를 차지하고있는 베이비붐세대의은퇴에 따른 문제만을 언급하여 왔다

그러나 베이비 붐세대이후의세대인 에코세대의 등장은 언급하지않고있다

이들 베이비에코 세대는 497만명으로 전체인구의 10.3%이다

1차 베이비붐세대는 현제 약 713만명이며 (인구의 14.8%)  2차베이비 붐세대인구는 약 580만명(인구의 약12%)이다

이들 1.2차 베이비붐 세대보다는 분명 적은 수치의인구이다

하지만 이제 사회생활을 사작하는 이들세대는 1차베이비비붐세대가 은퇴를 시작하는 시기와 더불어 내집마련을 시작하는 나이가 되어 간다는 점을 주목할필요가 있다

이들역시 해가족화 나아가 부부세대로이루어지거나 혼자 거주하는 1~2인세대의중심 세대이기도하다

일정한 소득에따라 내집마련을 하거나 임대주택 수요계층의하나란점이다

과거 세대의 은퇴이후 세로운 주택수요의 중심 축이 될 가능성은 완전히 배제할수없으며 은퇴세대의 공백을 매꿀 세대가 될것으로 보인다

6. 외국인 인구 증가

우리나라의주택수요등의 통계또는 전망을 이야기할때 인구 감소와 증가 수요계층의 변화를 이야기하지만 외국인 인구 증가에따른 주택 수요등은 발표되고 있지않다

우리나라는 이제 세계경제규모 12위권의 경제 대국이되었다

이러한 변화는 외국인의 한국내진출이 급속하게 증가하고있는 이유이기도하다

이들 외국인의인구유입 역시 일정부분 주택의새로운 수요계층임을 부인할수없을 것이다

과거 2003년 십만명 내외의 외국인이 2008년들어 급속히 증가하여  25만명에 이르고 있다

이들 외국인의 상당수는 주기적인 귀국에따라  장기적인 체루인구로 볼수는 없겠지만 주기적인 유입과 유출은 이제 일반적인 상황이될것으로 보인다

나아가 우리나라의경제 규모가 커질수록 이들 인구역시 증가할것으로 보인다

따라서 이들 수요의주택역시 일정부분 필요한것이 현실이다

이들인구의증가는 중장기적인 주택수요이며 이들역시 임대수요의한 축으로 보아야 할것으로 보인다

나아가 최근 급속히 증가한 외국인 수요와 상대적으로 자본을 축적한 일부 계층 또는 임대 수요를 통하여 노후를 준비한 세대의 임대용 주택 수요는 지속적으로 유지될 것으로 보인다

 현제의 인구 감소와 은퇴세대의 증가의문제는 향후 5년이후 나아가 10~20년 전후에 이들세대의 사망에다른 주택 공실의증가와

인구 감소가 본격적으로 나타나는 2018년 전후의시기 까지는 주기적인 주택 문제가 야기될것으로 보인다