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성수전략정비구역이 트리마제보다 높게 평가받는 이유 |민권식칼럼

2020-08-31 07:47

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[2020 민권식칼럼 #12] 성수전략정비구역이 트리마제보다 높게 평가받는 이유 


안녕하세요! 소장 민권식입니다. 



이른 나이에 성공한 젊은 연예인들이 많이 입주하여 너무나 유명해진 


현 성수동 랜드마크 트리마제는 강북의 랜드마크를 넘어 


대한민국 랜드마크로 도약하고 있습니다.


그 위상에 걸맞게 현 시세 또한 비수기임을 비웃듯 평당 1억원에 가까운 위용을


자랑하고 있습니다. 



아직까지 성수전략정비구역의 잠재력이 과소평가되어있다는 가설을 뒷받침해주는,


이 트리마제보다, 


정비업체의 시각으로는 성수전략정비구역이 더 높은 평가를 받고 있습니다.



오늘 이시간에는 그 이유에 대하여 몇가지 짚어볼까 합니다.







우선 기본적인 입지조건상으로는 트리마제와 성수전략정비구역이 매우 흡사합니다.


한강남향조망권, 역세권, 숲세권, 주변 편의시설 등을 말하는 것인데


그렇기 때문에 성수전략정비구역의 표준지가 트리마제로 선정된 것이겠죠.




하지만, 



크게 세가지 테마로 나누어 말할 수 있는 엄청난 차이점이 있습니다.



문제는,


이 차이점이 집값을 평가하는 데 있어 매우 중요한 핵심요소라는 점입니다.




1. 준공년도


10년 이상 차이나는 이른바 '새아파트, 헌아파트'의 차이는 


아파트 시세 형성에 매우 큰 비중을 차지합니다.


성수전략정비구역의 입주시점을 기준으로 했을때 트리마제는


더이상 신축아파트가 아닙니다.


성수동의 랜드마크는 트리마제도 아니고 아크로포레스트도 아닌


성수전략정비구역이 될 것입니다.




2. 세대수


성수전략정비구역의 세대수는 1,2,3,4지구를 모두 합치면 8천세대가 넘을 정도로


매머드급 대단지입니다.


트리마제가 갖지 못한 대단지라는 메리트 또한 무시할 수 없는 차이점이라 할 수 있습니다.


이 메리트는 보다 더 여유롭고 퀄리티있는 생활공간을 제공한다는 점에서


시간이 갈수록 아파트 시세가 점점 차이나게 하는 가장 큰 이유가 될 것입니다. 





3. 녹지공간 


성수전략정비구역의 설계법령을 살펴보면


아파트 15, 25, 35, 48층으로 


아파트 층고가 올라갈수록 녹지공간이 늘어나며



48층 아파트의 녹지비율은 45%까지 가능할 수 있다는 점을 주목하여야합니다.


 

따라서 성수지구 사업부지 자체가 트리마제, 아크로포레스트 등을 능가하는


대형 테마파크 공원내의 주거공간으로 조성되는 점 참고바랍니다.










감사합니다.



 







오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.


정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 


주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.



저작권자 ⓒ 한강변재개발 투자연구소 소장 민권식













 



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기존 아파트를 매도하고, 성수지구에 선행투자하라 |민권식칼럼

2020-08-17 06:48

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[2020 민권식칼럼 #11] 기존 아파트를 매도하고, 성수지구에 선행투자하라



안녕하세요! 소장 민권식입니다.



최근 성수지구 관련 뉴스를 살펴보면 35층이하로 설계하여야 하여


사업에 상당한 큰 타격이 있는것처럼 보도하는 언론들을 찾아볼 수 있었습니다.



물론 건축심의 결과에 따라 사업성이 더 좋아질수도 더 나빠질수도 있는 것은 사실입니다.



하지만 그보다 더 중요한, 뿌리와 같은 기본 전제가 변하지 않는 한


성수지구의 미래는 사업이 진행될수록 여전히 밝습니다.




오늘 이시간에는 혼란스러운 현 시점에서 간단하지만 꼭 참고하셔야할 투자Tip


한가지만 소개해드리려합니다.



바로 본론으로 들어가 보겠습니다.





◈ 기존 아파트를 '빨리' 처분하라.



시행사가 아파트를 생산해서 팔면, 


개발 성장판이 닫힌 아파트(감가상각이 시작되는 시점의 아파트)를 


소비자들이 대출끼고 분양받아 전월세 주고


재산세, 종합부동산세를 필두로 하는 금융비용 및 유지비용을 


고스란히 부담하는 패턴은 절대적으로 지양해야합니다.



여기서 성장판이 닫힌 아파트란,


자체 재건축도 힘들 뿐만아니라 주변개발에 따른 간접적 환경개선 호재가


전혀 없는 아파트를 말하는 것으로,



만약 자신이 소유한 주택 또는 아파트가 이에 속하고,


특히 서울 수도권이 아닌 지방에 위치해 있다면, 


하루빨리 처분해야하며,



자체 개발(혹은 주변 간접 개발에 따른 호재를 누릴 수 있는 지역) 성장판이 


활짝 열린 곳으로의 유입을 서두르셔야 합니다.



혹시 이 과정에서 총알이 부족할 경우


전월세를 살고, 전월세를 주는 지혜까지 발휘할 수 있다면


더할 나위 없는 투자라 하겠습니다.   








◈ 성수지구에 '선행투자'하라.




성수지구 아파트의 표준지 아파트가격이 '평당 8천만원대'를 이미 넘어서 있고


성수지구 입주시점에는 '평당 1억원 시대의 대표주자가 될 것'이라는 점은 


그 누구도 부인할 수 없는 사실입니다.



이에 발맞춰 '성수지구 조합원 지분 선행 투자'를 추천하는 것은 


어쩌면 당연한 일이겠습니다.



성수지구의 투자메리트를 잘 설명한 다음 글을 덧붙히며 이만 글을 마무리할까 합니다.





* 성수지구 투자가 로또예약인 이유 (민권식칼럼 #8)



최근 아크로서울포레스트 잔여 3채 미분양 중 90제곱미터 한 채에 


청약자가 무려 27만명이 몰렸던 사실 잘 알고 계실겁니다.



지금같은 세계적 불황기에 이 '27만명'이라는 엄청난 수치의 사람들은 


왜 이곳으로 모여든 것일까요?

 


이 사례만으로도 "성수전략정비구역 투자=로또예약"이라는 공식이 


왜 성립되는지 이해가 조금 되실꺼라 믿습니다.

 




더 자세히 들여다보면,



아크로서울포레스트는 3년전 분양가격인 평당 4800만원으로 재분양한 것이 


가장 큰 요인이라 할 수 있겠는데,



평당 4800만원이라는 금액은 물론 엄청나게 큰 금액입니다만


평당 1억원 이상의 가치로 계산되는 주택이라면 얘기가 달라지겠죠?


그래서 이른바 '반값아파트 로또'의 개념으로 저러한 놀라운 경쟁률이 나타난 것입니다.




그렇습니다.


성수전략정비구역의 표준지 아파트라 할 수 있는 아크로포레스트, 갤러리아포레트리마제 등은


현 시세 자체가 평당 8천만원~1억원이고


전세금액이 평당5천만원를 호가하고 있습니다.



이러한 상황이다보니 청약계약금액만 납부하고 


전세금액으로 분양대금을 대체할 수 있었던 것이죠.

 



자, 


그렇기 때문에


성수전략정비구역 지분에 투자하는 것은 로또를 예약하는 것입니다.




미래의 가격을 예측할 수 있는 위 표준지 아파트의 평당 가격이 명확히 드러나 있습니다. 



덧붙히자면,


위 표준지 아파트보다 성수전략정비구역이 더 높은 평가를 받고 있습니다.


가장 큰 이유는 바로 1만세대에 가까운 대단지라는 점입니다.



한강조망, 숲조망, 한강공원이용권, 역세권 등이 


트리마제, 아크로포레스트 등과의 공통점이라면, 



테마가 살아있는 대단지 신축이라는 메리트를 추가적으로 


누릴 수 있는 성수전략정비구역입니다. 





* 예측 실 시세 평당 1억원 이상



* 예측 일반분양가격 평당 5천만원 이상 


: 전대미문의 경쟁률 예상으로 사실상 분양받기 불가능 함.



* 예측 조합원분양가격 평당 3500만원 이상



이 수치가 어떻게 나왔는지는 온라인이라는 환경에서는 설명에 한계가 있습니다.



오프라인 1:1 상담을 통하여 쉽게 이해시켜 드릴것을 약속드리겠습니다.




 


감사합니다.




 


 

오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.


정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 


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일반/기타#아파트#주택#집#성수전략정비구역#성수동재개발#성수재개발#성수지구#성수동#상가#재개발

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재개발지분 매매가격 패턴 분석 |민권식칼럼

2020-08-03 07:42

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[2020 민권식칼럼 #10] 재개발지분 매매가격 패턴 분석

 

 

안녕하세요소장 민권식입니다.

 



(패1) 재개발사업이 시작되면 초창기에는 공동주택(아파트/빌라)의 상승폭이 크다.


 주택관리가 편하다.


 매매가격 대비하여 전세보증금액이 높아 실투자금액이 낮다.


 투자와 거주를 병행할 수 있다.


- 재개발투자의 특성상 낮은 매매가격부터 소진하며 상승하는 특성 때문에


일정한 P가 형성되어 있다.





 

(패턴2) 재개발지분가격은 조합설립인가 이후부터 본격적으로 움직인다.


: 성수전략정비구역의 경우 2017년부터 조합설립인가 동의서가 나오기 시작하면서


그동안 오르지 않고 있던 주택과 상가의 가격이 평당3500만원에서 


평당 1000만원씩 상승한 가격인 평당 4500만원대 시세를 형성중이다.



이 가격은 건축심의 - 관리처분 - 일반분양 등 굵직굵직한 이벤트를 거치며


꼭지점을 향해 나아간다.


 


 

(패턴3매매가격이 높은 금액대에는 투자자들의 경쟁자가 없어

P가 없는 경우가 있다.

 

 낮은 매매가격에는 소액투자자의 경쟁 심화로 


P가 과도하게 만들어지는 경우도 있는데 반해,


총가격이 상대적으로 높은 매물은 P가 형성되어 있지 않는 경우가 많다.



당연히 투자수익률은 후자가 월등히 높다.



 



< 민권식Tip >


소형빌라 매매가격 12억원추정평가금액은 4억원


20평형 아파트 분양가격 8억원, 추가분담금액 4억원

 


32평형 아파트 배정 예정 가성비가 좋은 15억원 매물보다


총 투자금액이 더 큰 것을 확인할 수 있습니다.


 

* 매매가격과 추정평가금액이 매우 근접한 매물을 찾아라



 

칼럼에 기재된 내용보다 더욱 심화된 사항을 알고 싶으시면


언제든 편하게 상담요청(톡, 문자 예약)해주시기 바랍니다.

 

      

 

감사합니다.







오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.


정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 


주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.



저작권자 ⓒ 한강변재개발 투자연구소 소장 민권식












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