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성수전략정비구역 공동투자로 P없는 매물에 투자해볼까 |민권식칼럼

2021-02-22 00:26

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[ 민권식칼럼2021 ] 성수전략정비구역 공동투자로 P없는 매물에 투자해볼까



안녕하세요!


성수전략정비구역 투자연구소 소장 민권식입니다.



최근 최선의 공급책으로 떠오른 재개발/재건축시장이 다시 뜨거워지고 있습니다.


용적률 상향을 필두로, 인허가조건 완화 등


'비현실적 공산주의 규제정책'에서 '현실적 완화 정책'으로 전환됨에 따라


다시 유망한 투자처로 떠오르고 있는 것이죠.



재개발시장을 이끌어 가는 대장주 성수전략정비구역 또한


최근 활발한 움직임을 보이고 있습니다.


그렇다면 지금 시점에서 성수지구를 어떻게 접근하는 것이 좋을까?


오늘은 이 질문에 대한 해답을 얻기 위해 어드바이스를 조금 해드릴까 합니다. 




재개발시장에선 낮은 가격대 매물이 인기가 좋습니다.


아파트 분양권을 목표로 한다면 장기간 투자금액을 묻어놓아야 하기 때문에


비교적 낮은 금액대의 매물을 선호할 수 밖에 없습니다.



하지만 무턱대고 낮은 금액대의 매물만 찾다간 큰코 다칠 수 있습니다.


낮은 매매 가격대에는 투자자들의 경쟁심화화로 인해 


프리미엄이 비교적 높게 형성되어 있다는 점을 꼭 인지하고 접근하셔야합니다.



ex. 소형빌라 매매가격 13억원 - 평가금액 3억원 = 프리미엄 10억원


23평형아파트 분양가격 8.5억원, 추가분담금액 5억원으로 계산될 경우


23평형아파트를 분양받기 위한 총액은 매입대금 13억원 추분 5억원 = 18억원이 되겠죠.




매매가격이 높아질수록 프리미엄이 낮아지는 것으로 분석되고 있는데,


매매가격 18~20억원대이면서 지분 평가금액이 13~15억원으로 계산되는 경우도 있습니다.




25억원 이상 가격대의 매물의 경우에는


분양권을 받기위한 경쟁이 없을 뿐 아니라,


오히려 매매가격이 평가금액보다 못한 -P매물을 찾을 수도 있습니다.



이 패턴이 현 시점에서 가장 추천해 드릴 수 있는 투자의 형태라 할 수 있겠습니다.





# 민권식 Tip



성수지구  일반분양가격 평당5천만원 (조합원분양가격 평당3500민원)


23평형  * 평당3500만원 = 조합원 분양가격 8.5억원


32평형  * 평당3500만원 = 조합원 분양가격 11.5억원


42평형  * 평당3500만원 = 조합원 분양가격 15억원




* Tip1. 조합원 부동산 감정평가금액이 해당 구역에서 분양하는 


아파트 2채의 분양가격보다 크면 추가로 23평형 아파트를 분양신청 할 수 있습니다.   

 1) 32평형 분양가격 11억원 추가23평형 분양가격 10억원 = 약 21억원


 2) 42평형 분양가격 15억원   추가23평형 분양가격 10억원 = 약 25억원




* Tip2. 추가 분양신청용 23평형(60제곱)아파트 분양가격은 일반분양가격에 준한다는 법원판례가 있습니다.


하지만 흑석 등 일부지역은 조합원 분양가격에 공급사례도 있으니 참고하시기 바랍니다.


(현시점에서 추가분양신청 23평형아파트 분양가격 산정금액은 약 10억원이 되겠습니다.) 





* Tip3. 상가주택의 경우 1 1 상가분양신청까지 3개의 분양권을 신청할 수도 있습니다.







정리하자면,


매매가격이 상대적으로 적다고 하여 무조건 추천매물이 될 수 없으며,


총알이 부족할 경우 최대한 프리미엄이 적은 형태의 매물을 선택하여,


소액공동투자의 형태로 매물을 공략해 보는 지혜를 가져보는 것이 좋아보입니다.




칼럼 관련 문의 및 디테일한 맨투맨상담 모두 언제든지 환영합니다.



감사합니다.





오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.

 

정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 

 

주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.

 

 

저작권자 ⓒ 한강변재개발 투자연구소 소장 민권식









 




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[성수전략정비구역] 주식?집? 그때 샀더라면! |민권식칼럼

2021-02-15 01:17

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[ 2021 민권식칼럼 ] [성수전략정비구역] 주식?집? 그때 샀더라면!

최근 주식시장 관련 뉴스를 접하는 우리들이 공통적으로 내뱉는 말이 있습니다.

"게임스탑, 한달전에만 미리 사놨어도!!!"

그렇습니다.

'투자'라 쓰고 '선점'이라 읽는다.

주식시장이든 부동산시장이든 성패는 '선점여부'에 달려있다고 하여도 과언이 아닙니다.

그렇다면 지금 성수전략정비구역에 입성하는 것은 '선점'인것일까요?

이 질문의 답을 드리기 위해 오늘은 현 상황에서 투자에 참고할 만한 사항

몇가지를 핵심만 요약해드리겠습니다.

(항목별 세부 사항은 오프라인 1:1상담을 통해 해드릴 것을 약속드립니다.)

◈ 성수전략정비구역 투자 체크포인트

1. 일반분양비율에 담긴 투자성

: 성수지구는 전환다세대가 없기 때문에 일반분양비율이 매우 높습니다.

(총 건립세대 8247 중 조합원세대 4228)

2. 표준지에 담긴 투자성

성수지구의 표준지는 트-갤-아(트리마제, 갤러리아포레, 아크로포레스트)로

현 시세 평당 7천만원~1억원입니다.

3. 추정평가금액에 담긴 투자성 (-P)

사진 설명을 입력하세요.

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위 표에서 나타난 것과 같이 성수지구 현 매물시세는 -P로 계산됩니다.

프리미엄이 붙지 않은 매물은,

정비사업의 인허가가 진행되면서 그 진가가 발휘되기 시작하는데,

일반분양가가 공개되고,

경이로운 청약경쟁률로 역사에 남게 되며,

입주시점에서 희소성의 가치가 100% 반영됐을때,

비로소 제대로된 평가를 받을 수 있겠죠.

이 부분이 '선점'의 개념으로 접근했을때 가장 정확한 답변이 될 듯 합니다.

4. 성수지구의 지구별 형평성에 담긴 투자성

성수전략정비구역은 입지, 사업속도 및 사업데이터(일반분양비율) 등

투자수익성과 직결되는 요소가 지구별로 차이가 없습니다.

그렇기 때문에 지구별 접근이 아닌,

성수지구 전체를 객관화하여 가성비 높은 '매물별 접근'을 하여야합니다.

5. 대형평수 데이터분석에 담긴 투자성

재개발평형배정방식 60제곱미터, 85제곱미터 각각 40%이고

40평이상 일반분양 포함 20%이기 때문에,

40평 이상의 대형평수를 분양 받으려면 아래와 같은 데이터 분석이 필요합니다.

사진 설명을 입력하세요.

◈ 성수지구를 선점하라

자, 그럼 맨 처음 질문에 대한 답을 드리겠습니다.

성수지구가 가진,

1. 가치의 희소성을 가진 입지

2. 표준지가격분석을 통한 놀라운 사업성

3. 추정평가금액예측을 통한 프리미엄계산

4. 주변개발 및 자체개발로 인한 가치상승잠재력 예측

5. 인허가를 거치며 계단식 상승 예측

이 5가지만 봐도 쉽게 해답이 도출되는 것을 확인할 수 있습니다.

성수지구는 아직 '선점'단계입니다.

다시말해,

미래가치 대비 현 시세는 아직 많이 '저평가'되어있습니다.

자,

삼성전자와 같은 코스피 간판 대장주가

재무제표, PER 등과 같은 분석을 통해 심하게 저평가 되어있다는

분석이 나왔다고 가정해보겠습니다.

여러분은 무릎에서 선점 하시겠습니까?

아니면 어깨까지 올라올때까지 기다렸다가 이런 말을 하시겠습니까?

"저 종목 한달전에만 미리 사놨어도!!!"

"성수전략정비구역 2021년에만 샀어도!!!"

최종판단은 물론 투자자의 몫입니다...

온라인이라는 공간은 오프라인 환경에 비해

여러가지 제약이 있을 수 밖에 없고, 한계성이 분명한 것은 어쩔 수 없는 현실입니다.

그렇기 때문에 더욱 깊이 있는 투자수익성 계산 및 투자 관련 문의는

저에게 따로 연락주시면 만족하실만한 Man to Man 오프라인상담을

해드릴 것을 약속드립니다.

감사합니다.

저작권자 ⓒ 오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.

정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년.

주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.

한강변재개발 투자연구소 소장 민권식

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일반/기타#아파트#주택#집#성수전략정비구역#성수동재개발#성수재개발#성수지구#성수동#상가#재개발

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'트-갤-아'와 성수전략정비구역 이야기 |민권식칼럼

2021-01-25 08:12

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[2021 민권식칼럼] '트-갤-아'와 성수전략정비구역 이야기





◈ 뚝섬역 상업용지 '트-갤-아' 신화




최근 언론보도를 통해 잘알려진대로,


강남에서 가장 많은 인구가 이동한 지역은 다름아닌 성동구입니다.


성동구 중에서도 한강을 사이에 두고 압구정과 마주보고 있는 성수동으로


터전을 옮긴 사람들이 가장 많았는데.. 그 이유는 무엇일까요?



 

이 이야기의 시작점이자,


신흥부촌으로 자리매김한 '성수동 르네상스'의 시작점엔


'대한민국 랜드마크' 50층 스카이라인을 자랑하는 뚝섬역 상업용지 '트-갤-아'가 있습니다.




너무나 유명해진만큼 이 트갤아를 몇개의 키워드로 다음과 같이 정리해봤습니다.

 


* 트리마제 : '강남 위 강북'이라는 타이틀이 생겨나며 유명스타연예인 집결지


* 갤러리아포레서울숲 : 분양당시 역대최고 분양가 경신하며 부동산시장 폭풍의 핵으로 성장


* 아크로서울포레스트 : 갤러리아포레보다 높은 분양가임에도 불구,


   3채 모집에 26만명 몰려 역대급 로또추첨 신화

 



이른 나이에 성공한 젊은 연예인들이 많이 입주하여 너무나 유명해진 이 단지들은


강북의 랜드마크를 넘어 '대한민국의 랜드마크'가 되는 신화를 이루어냈습니다.


그 위상에 걸맞게 현 시세 또한 평당 1억원에 가까운 위용을 자랑하고 있죠.



수요공급의 원칙에 입각한 '가치의 희소성'을 바탕으로 할때,


이 단지들의 시세 그래프는,


(최근 엄청난 이슈의 주식시장 우량주 몇몇과는 달리)


시간이 지날수록 우상향할 것입니다. 

 



여기서 우리가 주목해야할 것은 바로 이 트갤아를 잇는 초고층스카이라인으로 탄생할


한강변에 위치한 8천세대 대단지 '성수전략정비구역'입니다. 




정비업체의 시각으로는 트갤아 이상의 평가를 받고 있을 정도인


성수전략정비구역의 투자메리트를 좀더 깊히 살펴보도록 하겠습니다. 







◈ 트갤아 그 이상의 가치, '성수전략정비구역'




기본적인 입지조건상으로는 트갤아와 성수전략정비구역이 매우 흡사합니다.


한강남향조망권, 역세권, 숲세권, 주변 편의시설 등을 말하는 것인데


그렇기 때문에 성수전략정비구역의 표준지가 바로 트갤아로 선정된 것이겠죠.




하지만, 



크게 세가지( @) 테마로 나누어 말할 수 있는 차이점이 있습니다.






그 첫번째는 준공년도입니다.



10년 이상 차이나는 이른바 '새아파트, 헌아파트'의 차이는 


아파트 시세 형성에 매우 큰 비중을 차지합니다.


성수전략정비구역의 입주시점을 기준으로 했을때 트갤아는 더이상 신축아파트가 아닙니다.


성수동의 랜드마크는 트리마제도 아니고 갤러리아포레도 아니고 아크로포레스트도 아닌


성수전략정비구역이 될 것이라는 분석은 이 준공년도를 기준으로 한다고 할 수 있겠습니다.





두번째로 말씀드릴 수 있는 사항은 바로 세대수입니다.



성수전략정비구역의 세대수는 1,2,3,4지구를 모두 합치면 8천세대가 넘을 정도로


매머드급 대단지입니다.


트갤아가 갖지 못한 대단지라는 메리트 또한 무시할 수 없는 차이점이라 할 수 있겠습니다.


이 메리트는 보다 더 여유롭고 퀄리티있는 생활공간을 제공한다는 점에서


시간이 갈수록 아파트 시세가 점점 차이나게 하는 가장 큰 이유가 될 것입니다. 





세번째로 다룰 수 있는 사항은 녹지공간을 꼽을 수 있겠습니다.



도시정비사업의 설계법령을 살펴보면, 


아파트 15층, 25층, 35층, 48층으로 아파트 층고가 점점 올라갈수록 녹지공간이 늘어나는데, 


48층 아파트의 녹지비율은 45%까지 가능하다는 점을 주목하여야합니다.



다시말해 성수지구 사업부지에는 트갤아가 갖지 못한,


넓직한 테마파크로 이루어진 녹지주거공간으로 조성된다는 것입니다. 






여기에 플러스알파( @)가 있습니다.



자, 투자의 개념에 좀더 비중을 실어 접근해봅시다.


그렇다면 아마도 이 차이점이 가장 클것으로 보여집니다.



그것은 바로,


트갤아는 시세에 그대로 반영된 '유형적 가치'인 반면,


성수전략정비구역은 잠재력이 무궁무진한..


아직 시세에 반영이 되지 않은 '무형적 가치'라는 점입니다.







성수신도시라는 거대한 바운더리안에 공존하고 있는


트갤아와 성수전략정비구역은 가치의 희소성이 더욱 부각될수록 크게 이슈화되어


앞으로도 부동산시장을 주도할 우량주이자 대장주입니다.




투자를 할때 항상 따라붙는 용어는 현재가치, 미래가치, 환금성, 리스크분석 등이 있습니다.


자, 이 모든 용어를 대입해 보시기 바랍니다.



투자는..


바로 이 모든 단어들이 공통분모안에 모여있는 곳..


이런 곳에 하는 것입니다.


 



감사합니다.





오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.

 

정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 

 

주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.

 

 

저작권자 ⓒ 한강변재개발 투자연구소 소장 민권식









 




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