민권식칼럼(156)

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반사이익 누리는 재개발 대장주, 성수전략정비구역 지구별 현황 |민권식칼럼

2018-05-26 08:33

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346


[다시 쓰는 2018 민권식칼럼 #19] 반사이익 누리는 재개발 대장주, 성수전략정비구역 지구별 현황



안녕하십니까? 성수지구 투자연구소 소장 민권식입니다.


오늘 이 시간에는 재건축사업 좌초로 인한 반사이익으로 인해 투자성이 상대적으로 크게 늘어난 재개발사업을 짚어보고,


이 재개발사업의 대장주인 성수전략정비구역의 얼마남지 않은 굵직굵직한 인허가절차에 따른 


투자가치 상승에 대한 부분을 언급해보려 합니다. 




 사라진 재건축의 투자성, 재개발이 품다



개발이익환수제와 안전진단 기준 강화라는 정부의 뚜렷한 재건축 발목잡기 정책에 따라 재건축의 투자성은 


현재 0에 가까워진 상태입니다.


이번 개정내용의 핵심은 다음과 같습니다.


안전진단 평가항목별 가중치 중 주거환경 항목 40% -> 15%로 대폭 하향

안전진단 평가항목별 가중치 중 구조안전성 항목 20% -> 50%로 대폭상향


이 뜻은 바로 집값상승의 주범으로 분류된 재건축사업자체를 아예 못하게 만들겠다는 취지가 담겨져 있죠.



한때 투자일번지였던 재건축사업에 대한 규제 강화에 따른 반사이익이 발생하여 


이제는 재개발사업이 각광받는 투자처가 된 것입니다.


그렇다면 이 재개발사업이 진행중인 지역 중 현재 가장 투자가치가 높게 계산되는 지역은 어디일까요?


그곳은 바로 성수전략정비구역입니다.


입지적 가치의 희소성은 물론 현장데이터까지, 최고의 수익률이 계산되는 성수전략정비구역은


폭풍전야 바로 직전 숨고르기에 들어간 상태이며 선거가 끝난 직후 거대한 이벤트들이 예정된..


아주 중요한 시기를 보내고 있습니다.





 2018년 5월26일자 성수전략정비구역 현장소식



최근 성수전략정비구역 성수1지구에서 제출한 교통환경영향평가는


서울시에 의해 반려되어 서울시 요청사항을 보완하여 다시 입안 신청한 상태입니다만


서울시에서는 한 번 더 반려하겠다는 입장을 표명했습니다. 

 


성동구청 입장은 “이번건은 서울시의 몽리”라며 


'가을 쯤 승인하겠다'는 뜻으로 풀이하고 있습니다.

 


이것은 또한 재개발/재건축사업의 이주시기에 따른 완급조절로도 해석되기도 합니다.

 



 성수전략정비구역 각 지구별 현 상황 요약



성수전략정비구역 성수1지구 교통환경영향평가 입안중

성수전략정비구역 성수2지구 추진위원회 재선임건

성수전략정비구역 성수3지구 조합설립인가 임박

성수전략정비구역 성수4지구 건축심의 입안중



지금도 성수전략정비구역의 사업성, 수익성은 변함없이 파격적으로 좋습니다.


지난해 연말과 올 초에는 못미치지만, 지금도 하루 2~3팀의 상담 손님은 꾸준히 이어지고 있습니다.


그때와 비교해서 지금 현 상황의 가장 큰 장점은 가성비 좋은 매물 선택의 폭이 넓어졌다는데에 있습니다.



선거 직후부터 연말까지 성수전략정비구역은 많은 소식이 함께 할 것이라 예측됩니다.


벌써 6월이 거의 다 되었습니다.


성수전략정비구역 모든 지구의 순조로운 사업진행을 기원합니다.



또한 성수전략정비구역 현장소식은 입수되는데로 까페(http://cafe.naver.com/aptmal)를 통하여 


그 자세한 사항을 바로바로 공개해드릴것을 약속드립니다.



감사합니다.



저작권자 ⓒ 헤럴드경제 선정 자랑스런 경영인 소장 민권식

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성수전략정비구역 3월 맞춤투자법 - "단독주택에도 봄이 오다" |민권식칼럼

2018-05-04 09:37

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

[다시쓰는 2018 민권식칼럼 #11] 성수전략정비구역 3월 맞춤투자법 - "단독주택에도 봄이 오다"


안녕하세요! 성수지구 투자연구소 소장 민권식, 이사 권경욱입니다.


전 국민이 열광했던 역사적인 2018 평창올림픽이 성황리에 폐막하였습니다.


날씨 또한 포근해지면서 슬슬 봄내음이 시작되었네요.


오늘은 2018년 봄의 시작인 3월에 성수전략정비구역 입성을 보다 효율적으로 진행할 수 있는


맞춤형 매물접근법에 대해 논해볼까 합니다.


'단독주택을 매입하여야 하는 이유'와 그 매입방식의 하나인 '2인 공동투자'.


재개발 투자는 인허가단계에 맞춰 접근가능매물이 달라지고 추천매물 또한 달라지기 때문에


시기에 따른 맞춤투자패턴공략은 필수적인 요소겠죠.


그럼 본론으로 들어가기전에 단독주택과 공동주택의 개념과 차이점을 먼저 알아보고록 하죠.



독주택과 공동주택의 개념







단독주택과 공동주택의 차이점을 쉽게 말하면,


'주택소유권이 1개면 단독주택, 2개이상이면 공동주택'이라 할 수 있겠습니다.


즉, 주택소유권이 각 호수별로 구분되어있는지의 유무에 따라 달라진다는 말이죠.


단독주택은 단독주택/다가구주택/다중주택/공관을 통칭하는 말이며


소유권은 1개이고,


공동주택은 아파트/다세대주택/연립주택을 지칭하는 말이며


각 호수별로 소유권이 구분되어져 있기 때문에 소유권 갯수는 여러개입니다.



이러한 특성때문에 등기부등본을 열람했을때


토지/건물 별도로 열람할 수 있다면 단독주택이고,


집합건물로 열람할 수 있다면 공동주택이라고 보시면 됩니다.





 재개발투자법칙(1) "극초기에는 대지지분이 작은 공동주택을 사라"


재개발 정비사업 기본계획수립단계에서는 대지지분 10평 미만의 공동주택이 투자가치가 높습니다.


인허가절차의 극초기에는 투자수익은 가장 크게 볼 수 있지만,


오름폭에 대한 예측은 객관화하기 힘들기 때문에


초기비용 부담이 덜한 대지지분이 작은 빌라같은 공동주택이 추천매물이 됩니다.


조합원의 메리트는 가져감과 동시에 가격부담이 적어,


초기단계에서 특히 수요층이 급격히 늘어나 가격 밀어올림 현상으로


자연스럽게 평당매매가가 상승하게 된다는 이치입니다.




 재개발투자법칙(2) "중기 이후에는 대지지분이 큰 단독주택을 사라"


하지만 이러한 공동주택은 인허가절차가 진행이 되고 사업시행인가와 관리처분인가 시점이 되면


가격정체현상이 나타나고 심지어는 평당매매가가 떨어지기까지 합니다.


감정평가액과 추가분담금이 정확히 드러나는 시점이기 때문에 상대적으로 추가분담금이 많이 책정되는


공동주택을 처분하려는 조합원이 많기 때문이죠.


또한 이 시점에서는 추가분담금 낼 여력이 없어 매도타이밍만 바라보던 원주민 매물이 등장하는 시기이기도 합니다.


사업시행인가와 관리처분인가 시점을 가격의 꼭지로 판단하고 매도하려는 의사를 뚜렷하게 나타냅니다.


이러한 이유로 중기를 거쳐 이주시기가 다가오면


대지지분이 큰 단독주택의 메리트가 공동주택의 그것을 압도하게 됩니다.


평당매매가와 추가분담금에서 상대적으로 크게 앞서있는 단독주택의 진가가 드러나기 때문입니다.


이 메리트는 특히 조합원이 많아 일반분양분이 거의 없는,


사업성이 떨어지는 재개발지역에서 더 큰 가치를 지닙니다.


권리가액에서 밀려 현금청산되거나 아파트 평형배정에서 밀려 원하는 평형대를 구하지 못하는 경우도 많죠.


그래서 재개발사업의 중기 이후에는 단독주택을 매입하는 것이 현명합니다.




 성수전략정비구역 단독주택에도 드디어 봄이 오다


다행히도 성수전략정비구역의 모든 지구는 조합원분양보다 일반분양분이 더 많은 사업성 최우수 지역이므로


조합원에 대한 메리트가 굉장한 지역입니다.


당첨되면 '로또'. 즉, 청약경쟁에서의 자유로움

로얄층 우선 선점. 즉, 한강조망권 100% 보장의 메가톤급 프리미엄 호수 선점


이 두가지 만으로 조합원이 되어야하는 이유를 충분히 설명할 수 있는


 '가치의 희소성'을 가진 지역이기 때문입니다.



성수전략정비구역은 사업초기단계가 아닙니다.


중기를 훌쩍 넘어 객관적인 조합원분양가와 추가분담금이 예측되는 시기가 얼마남지 않았습니다.


그래서 단독주택의 투자수익성이 크게 상승하게 되는 시기가 바로 지금부터라고 할 수 있습니다.



대지지분 작은 공동주택에 대한 수요가 많아 평당매매가 1억이 넘은 것이 아주 오래전 일입니다.


하지만 단독주택의 평당매매가를 기반으로한 현 시세는,


공동주택에 비하면 '떨이'수준에 불과합니다.



기본계획수립 고시 당시에 적용된 단독주택, 공동주택, 상가에 대한 평가기준액을 기준으로 해도


단독주택의 투자수익률이 월등히 높습니다.


빌라 대지 5평 : 추정평가금액 2억 초반, 매매가격 6~7억원 선.

33평형아파트 : 추정평가금액 6억, 매매가격 13억~14억.

단독주택 대지30평 : 추정평가금액 8억원 선, 매매가격 11억.


이 세가지 매물의 단순비교만으로도,


현 시점에서 성수전략정비구역의 단독주택을 매입하여야 하는 이유가 드러나 있습니다.




 단독주택으로 환승하라


공동주택을 소유한 조합원의 경우 투자수익률에 대한 역전현상이 발생하는 분기점이 되는 지금이,


공동주택처분 후 단독주택으로 갈아타는 최적타이밍이 될 수 있습니다.


재개발정비사업 초기 공동주택 매수

사업시행인가 전 공동주택 매도

단독주택 매수

조합원 분양으로 로열층 배정


이 패턴이 가장 권해 드릴수 있는 '투자수익률에 최적화된 투자'라 할 수 있겠습니다.




상담을 하다보면 현재도 성수전략정비구역 입성을 희망하는 투자자분들의 투자금액은 대략 5억 안팍입니다.


가장 많이 원하는 형태인 '5억으로 살 수 있는 대지 작은 빌라'는


매물도 없을 뿐더러(당분간은 나오지 않을 것입니다.)


멀리보고 투자하기엔 현 시점에서는 단독주택의 투자수익률에 비해 상대적으로 너무 낮습니다.


그렇다면 투자금액 5억으로 단독주택도 매입하고 금융비용도 최소화 할 수 있는 방법은 없을까?


그 해답이 바로 2인 공동투자입니다.



투자금 5억이 있다면,


추정감정평가액 2억인 매물

추정감정평가액 8억인 매물


어떤 매물을 매수하시겠습니까?


너무 뻔한 질문을 했지요?


매도시점 조율만 잘 되면 2인 공동투자는 '백지장도 맞들면 낫다'의 전형을 보여줄 것입니다.




이번 시간에는 현 시점에서 단독주택을 매입하여야하는 이유와 갈아타야할 필요성에 대하여 언급해 보았습니다.


다음 시간에는 이 단독주택을 투자금액 5억으로 접근하는 방식에 대하여 더 자세히 설명해드리겠습니다.


이 부분에 대한 Man to Man 1:1상담은 성수전략정비구역 공동투자 소장 민권식 010-9910-3343으로 연락주시면


문자상담 / 전화상담 / 오프라인상담의 형태로 보다 상세히 맞춤 브리핑 해드리도록 하겠습니다.


감사합니다.




저작권자 헤럴드경제 선정 자랑스런 경영인 소장 민권식, 이사 권경욱 





성수지구 투자연구소 http://cafe.naver.com/aptmal



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성수전략정비지역, 실투6억원,매매가11억,미래가치 22억 |민권식칼럼

2018-04-30 11:18

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

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[다시쓰는 민권식칼럼 #18] 태생적 가치의 희소성은 오히려 조정기에서 더욱 빛난다



안녕하십니까? 성수지구 투자연구소 소장 민권식, 이사 권경욱입니다.


이번 시간에는 성수전략정비구역을 가용최소금액으로 취할 수 있는 수익률과


가용최대금액으로 펜트하우스를 배정받을 수 있는 매물을 접근함으로서 얻어지는 수익률에 대하여


비교해보도록 하겠습니다.


먼저 가용최소금액으로 접근하는 것부터 살펴볼까요?




실투자금 6억, 매매가 11억, 미래가치 22억



성수지구의 30평형대를 무상으로 진입할 수 있는 지분매매가는 현 시세로 10억~12억 선입니다.


이 매매가에서 전세보증금과 임대사업자대출을 제외한 실투자금액은 5~6억원이 들어갑니다.


투자수익률을 나타내는 뚜렷한 지표는 인접한 트리마제의 현 시세로서 32평형 20억원에 거래되고 있죠.


성수지구 32평형의 입주시점을 보수적으로 계산해도 20억원인 것인데


실투자 5~6억원에 금융비용과 추가부담금을 맥시멈으로 잡아도 투자수익률은 200%가 넘습니다.



이 계산법은 성수전략정비구역이 가진 가치의 희소성을 상실하지 않는한 그 오차의 범위는 현저히 적을 것이며,


더욱 현실적인 계산법인 미래가치 예상상승분까지 더하면 투자수익률은 200%를 훨씬 상회하게 됩니다.



이러한 매물이 아예 자취를 감췄던 지난 연말과 올해 연초보다는 지금의 냉랭해진 시장분위기는


오히려 이러한 매물을 접근하여 매수할 수 있는 찬스가 될 수도 있습니다.


참된 역발상은 곧 성공투자의 뿌리가 된다는 점 잊지 마세요...




성수지구 펜트하우스를 잡아라!



성수지구는 그 가치의 희소성 만큼이나 


최고급 펜트하우스가 더욱더 그 값어치가 빛날 수 있는 환경입니다.



성수지구는 각 구역별로 뚜렷하게 구분되어진 독립 법인 개념이므로 


구역별 수익성을 결국 포기할 수 없을 것이고,

그 수익성을 극대화시킬 수 있는 펜트하우스를


일반분양이나 조합원분양에 적용에 대한 결정 또한 관리처분 총회에서


조합원들에 의해 결정된다는 점이 포인트라고 보시면 되겠습니다.


이 펜트하우스를 현 시점에서 선점 가능한 매물을 소개해드리자면,


평가금액 : 20억원

매매가격 : 19억원

세 : 보증금5천만원/300만원


정도로 요약할 수 있겠습니다.


수익률을 더 높이기 위해선 공동투자도 강추하는 바입니다.






태생적 가치의 희소성은 오히려 불황기로 접어들때 더욱 빛난다




부동산시장이 전반적으로 얼어붙어버렸다고 해도 성수전략정비구역에 대한 관심은 지금도 비교적 꾸준한 편입니다.


물론 매물이 아예 자취를 감춰버렸던 '절대적 매도자 우위시장'이었던 지난 겨울과는 사뭇 다른 분위기입니다.


이 말을 더 깊히 해석하면 그때보다는 매수틈새가 조금 벌어진 상태이기 때문에


자신이 희망하는 최적의 매물 형태를 비교적 수월하게 접근하여 선택할 수 있는 시기라는 말이 되겠죠.


성수전략정비구역만이 가진 입지적 가치의 희소성

조합원수보다 훨씬 많은 일반분양 데이터의 완벽함

줄줄이 이어지는 자체 재개발 인허가절차 호재

 인근 지역의 매머드급 분양 호재


입주시점이 다가올 수록 선명해질 이러한 미래가치는 곧 투자수익률과 직결되는 요소임을


다시 한번 강조하며 이 글을 마치겠습니다. 


 

감사합니다.





저작권자 헤럴드경제 선정 자랑스런 경영인 소장 민권식, 이사 권경욱

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