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오세훈 서울시장이 재개발, 재건축시장에 미치는 영향 |민권식칼럼

2021-04-12 05:04

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안녕하세요! 소장 민권식입니다.

chapter1. 오 시장의 영향력은 예상보다 미미할 수 있다.

오세훈 시장의 과거 한강르네상스 프로젝트는

구 시가지 재개발, 재건축으로 대표되는 정비사업의 선순환으로

주택을 공급하는데 있었습니다.

하지만 정치적으로 반대측인 민주당이

당장의 집값잡기에 급급한 나머지 숲을 보지 못하고

그 정비사업의 혈을 막아 주택공급이 막혀

현재의 부동산폭등문제가 발생했죠.

급한 불 끄려고 기름을 부은 꼴입니다.

다행히 오세훈 서울시장의 재선으로

그 동안 막혀있던 정비사업(재개발/재건축)에는 한줄기 빛이 보이기 시작했지만,

민주당 정권과 서울시의회에 포위되어,

많은 시민의 바람인 참된 공급으로 가는 길은 생각보다 순탄치는 않아 보입니다.

자신들의 잘못된 부동산정책으로 주택공급이 안되어 부동산이 상승한 것은

민주당도 인정한 현실입니다.

저는 선거전까지 민주당 박영선 후보의 공약을 유심히 바라봤었습니다.

이것이 곧 현 정부의 방침과 일맥상통할 것이라는 예상때문이었습니다.

주택공급을 언급하긴 했습니다만 구체적인 재개발, 재건축이라는 키워드는 제시하지 않더군요.

이 민주당의 방향성을 공식에 대입해보면

재개발이든 재건축이든

오세훈 시장의 1년 임기동안 정비사업에 많은 변화를 바라는 것은

안타깝지만 사실상 불가능하다고 봅니다.

특히나 더 뜨거운 감자인 반포, 잠실, 여의도로 대표되는

메이저급 재건축시장의 뚜렷한 영향력 행사는 더더욱 힘들것입니다.

물론 강남재건축으로 대표되는 메이저 재건축시장의 오랜 세월 막인 혈을

뚫어주는 효과는 기대할 수 있을 것입니다.

chapter2. 공공재개발은 '쇼'

현재 민주당이 주구장창 부르짖고 있는 '공공재개발'의 내면을 들여다보면

실질적인 효과는 기대하기 힘든,

많은 서울시민이 바라고 있는 참된 공급 형태가 절대 아닙니다.

강북재개발을 가장 시급히 생각한다는 국민 공감대가 형성되어 있는 것을

알기나 할런지요?

공공재개발을 필자는 이렇게 해석합니다.

자신들의 잘못을 반성하는 척하는 헐리우드 액션이고,

무언가는 해야겠는데 민영재개발을 건드리자니 더 큰 욕을 먹을듯하여

공공재개발을 통해 수십만호를 도심이 공급한다는 뉴스만 우선 퍼트리고 있는 것이죠.

도심 핵심 지역 지주들은 모두 반대하고 있는 공공재개발인데

무슨 방법으로 이 지역에 수십만호를 공급한다는 것인가요?

서울 노른자 지역을 뺀 나머지에서 변두리 일부 지역에서나

울며 겨자먹기식으로 진행될 것 입니다.

입장을 바꿔보면 충분히 이해는 갑니다.

죄를 지었는데 그 죄를 자신이 인정까지 한 마당에,

앞으로 어떻게 살래?라고 물으면

뭐라도 좋은 쪽으로 대답을 해야하니까요.

또 하는 시늉이라도 해야하니까요.

공공재개발은 이 '하는 시늉'으로 해석하시면 되겠습니다.

정부도 분명히 이 사실을 알고 있다는 것이

더 큰 문제인 듯 합니다....

감사합니다.

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성수동재개발 '선수들'만 매수하는 매물이 있다!? |민권식칼럼

2021-03-29 04:10

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안녕하세요! 민권식입니다.


시간이 갈수록 시세가 지속적으로 우상향하고 있는 '대한민국 재개발 대장주'인 성수동 재개발 지역.

그런데 이 지역에 남들은 쳐다도 안보는..

이상한 매물만 매수하는 사람들이 있습니다.

물론 구하긴 힘들지만 실제로! 존재하는 매물이며 제대로된 권리분석을 마치고 매수할 경우 단기/장기 안따지고 짭짤한 수익률 찍을 수 있는 그것..

그 주인공은 바로 '무허가건축물'입니다.

제대로된 권리분석을 하기 힘들어 다른 매물에 비해 수요가 현저히 적습니다.

그렇기 때문에 일반매물보다 싼 값에 매입할 수 있으며 그에 따른 수익률이 높을 수 밖에 없는것입니다.

오늘 이시간에는 '뚜껑'이라고 불리는 재개발지역 무허가건축물 투자에 대한 얘기를 하고자합니다.

'뚜껑'이라함은 재개발 입주권이 나오는 무허가건축물을 말하는데, 서울시의 경우 기존무허가건축물과 특정무허가건축물 모두 분양자격을 인정하고 있습니다.

재개발에서 무허가건축물의 분양자격을 따질때 가장 중요한 것이 바로 '무허가건축물대장'입니다.

부동산이 전산화되기 이전인 1970년대에 지어진 무허가건물은 항공측량 사진에 기반하여 무허가 건축물대장을 발급해줍니다.

하지만,

무허가건축물 사진은 존재하는데

건축물 대장 발급이 안되는 경우가 있습니다.

대표적으로 다음의 두가지를 들 수 있는데,

첫째, 항공측량당시 주택의 형태에서 변형되지 않아야합니다.

둘째, 무허가건축물의 부속토지에 또 다른 건축물이 없어야 합니다.

(무허가건축물을 멸실하고 신축해야 하지만 무허가건축물 멸실이 누락된 경우가 있을 수 있다는 말입니다.)

#민권식Tip1

무허가건축물은 무허가건축물대장 발부가 안되면 청산대상입니다.

이른바 물딱지가 되는것이죠.

#민권식Tip2

무허가건축물은 비록 부동산전산에서는 빠져있으나 엄연히 무허가건축물대장에서 존재의 이유를 뽐내고있고, 소유권도 있으며, 주택의 보유세금까지 납부해야합니다.

일반투자자가 접근하기에는 까다로운 매물형태인 무허가건물은 잘못접근했다간 청산에 대한 리스크까지 도사리고 있기는 합니다만 이른바 '선수들' 사이에서는 무허가건물에 투자하여 일반투자자보다 월등한 수익률을 기록하고 있는 실정입니다.

접근하려는 무허가건물 매물에 대한 분양자격여부를 시도조례와 법원판례를 비교해가면서 꼼꼼히 체크하고, 조합사무실과 재개발전문부동산중개업소 등에 문의해여 궁금증과 투자리스크를 제거하는것도 좋은 방법이라 하겠습니다.

전문중개업소에 문의하실 경우에는 재개발현장경험없이 법조문 몇장 카피하여 브리핑하는 '페이퍼 경력자'보다는 실제 '현장' 경력유무 및 신뢰할 수 있는 공간(인터넷까페 등)을 가진 전문가에게 하시기 바랍니다.


저희 신화부동산에서도, 권리분석을 깔끔하게 마친 무허가건물 뿐만아니라 추천급매물이 확보되는데로, 개인적으로 연락드릴 수 있습니다.

물론 오프라인상담을 통해 '맞춤매물 우선연락서비스'에 접수된 투자자분들께 선순위로 추천해드리는 시스템인 점 양해바랍니다.


칼럼관련문의 및 무허가건물투자상담, 언제든지 환영합니다. 카톡으로 상담하셔도 되고 가능날짜와 가능시간 문자로 주시면 Man to Man 오프라인상담해드리겠습니다.

감사합니다.

copyright ⓒ '성수동재개발 연구소' 신화21부동산

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일반/기타성수동재개발, 성수전략정비구역, 성수재개발, 무허가건물

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성수전략정비구역에 서울시장 선거는 중요한 이벤트입니다 |민권식칼럼

2021-03-08 03:39

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[민권식칼럼 2021] 성수전략정비구역에 이번 선거는 그무엇보다 중요한 이벤트입니다 



 안녕하세요! 소장 민권식입니다.




최근 성동구청에서 성수전략정비구역 층고에 대한 협의가 있었습니다.


서울시 내에서도 주거정비과의 입장은 48층 고수, 도시재생과의 입장은 35층 고수로


서로 대립하는 양상입니다.



* 오세훈 서울시장 시절 성수전략정비구역 재개발사업은


서울시 주거정비과에서 주거환경 및 도시미관 등을 고려하여 48층 사업으로


기본계획이 수립되어 순조롭게 추진되는듯 했으나,


민주당 고 박원순시장 취임 후 직속부서인 도시재생과를 신설하여


성수전략정비구역 사업 진행에 제동을 걸었을 뿐만아니라


합정유도정비구역, 구의자양유도구역 등 (시장형편 상 공급이 절대적으로 필요했던)


다수의 핵심 재개발사업지역을 아예 무산시키고 무력화하였습니다.




지난 연말 서울시는 성동구청에 성수전략정비구역 사업의 경우


35층 형태로 진행하자는 공문서를 발송하였는데,


이에 성동구청은 일단 35층으로 출발은 하지만


추후 사업변경제안 형태로 진행하여 건축심의 단계에서 멈춰진 사업기간을


줄이도록 해보자는 의견이 있었다고 합니다.



그러나 성수전략정비구역 조합관계자들은


기본계획대로 48층을 유지하려 지금까지 기다린 것인데,


구체적인 명분도 없이 35층으로 진행하는 것은 받아들일수 없다는 의견을 강력히 피력했고,


곧 있을 4월 서울시장 선거의 결과를 보면서


유연하게 대응해 나가는 쪽으로 의견을 모았다고 하네요.




어쩌면 이 선거가 성수전략정비구역에는 가장 중요한 이벤트가 될 듯 합니다.




아무쪼록 성수전략정비구역의 기본계획에 어긋나지 않는,


상식적으로 납득이 되는 바람직한 방향성을 담은 건축심의 단계의


신속한 인허가를 기대해 보겠습니다.



관련 현장소식이 입수되는데로 바로 까페를 통해 공개하겠습니다.



감사합니다.






오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.

 

정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 

 

주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.

 

 

저작권자 ⓒ 한강변재개발 투자연구소 소장 민권식









 



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