민권식칼럼(156)

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성수전략정비구역은 50층 초고층사업입니다 |민권식칼럼

2019-10-30 08:03

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[2018 민권식칼럼 #37성수전략정비구역은 50층 초고층사업입니다



안녕하세요! 소장 민권식입니다.



성수지구와 한남지구는 자타공인하는 재개발 대장주입니다.


사업의 신속한 진행을 위해서는 상호 협력해야할 동반자관계이기도 하지만


하늘에 태양이 하나듯 불가피한 경쟁자 관계이기도 합니다.


따라서 각각의 지역 조합원 및 재개발 관계인들 또한 양쪽의 사업성과 진행여부에 


많은 관심을 보일 수 밖에 없기도 하죠.



이렇다보니 한남지구 관계인들의 시각에서는, 


성수지구에 대한 부정적인 측면을 부각시키며 


성수지구를 35층사업으로 단정지어 표현하고 있는 실정이기도 합니다.



     

성수동은 중장기 관리계획인 한강변기본관리계획”이 수립되어 있습니다.


성동교 건너 뚝섬1,2구역 1300세대 50층 사업


서울숲 상업용지(한화두산부영)40


트리마제 47층이 이미 올라가있는 상황에서 


성수전략정비구역이 48층 재개발 지역이라는 것은 상식적인 이치로서의 접근이며 


이미 서울시에서 기본계획 수립과 정비구역승인 각각 48층으로 통과해 놓은 상태입니다.





개발로 인한 종 상향은 한 단계입니다.



cf1. 여의도재건축, 현재 상업용지로 80층 건축가능

 

cf2. 잠실5단지, 현재 준주거지역으로 한 단계 상향하여 50층 건축이 가능


cf3. 압구정현대재건축와 은마재건축, 현재 3종주거지역으로 한 단계 상향하여 35층 건축이 가능

 

 

정리하자면 이 같은 법령의 근거에 의하여 층고가 규정되는 것을 알수 있습니다.




성수전략정비구역에 대한 가치의 희소성과, 


그 어디에도 없는 뛰어난 사업성 만큼이나 많은 이슈화가 되어 있고


진행 관련 하나하나에 타 지역에서도 많은 관심이 되는 선두 주자의 역할을 하고 있습니다.


그렇다보니 근거가 부족한 무차별적 비난이 풍문으로 돌고 있는 현실일 수 밖에 없는데


이 같은 행위는 오히려 누워서 침뱉기 밖에 되지 않는다는 사실을


꼭 명심하기를 바랍니다.




감사합니다.






저작권자 ⓒ 오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.


정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 


한강변재개발 투자연구소 소장 민권식 














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중후반기 성수전략정비구역 투자 Tip 몇가지 |민권식칼럼

2019-10-11 00:52

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[2019 민권식칼럼 #21] 중후반기 성수전략정비구역 투자 Tip 몇가지 




◈ 초기는 작은거, 중후반기는 큰거




재개발사업은 시작부터 끝까지 일정대로면 10년 코스이지만


조합원들 간의 합의 및 지자체와의 협의 등의 변수가 많아 


길게는 20년 사업으로 보고 플랜을 진행하는 것이 타당합니다.



사업초기에는 일정부분 사업의 불투명함으로 인해 


공동주택(아파트빌라)주택만 상승하고


조합설립동의서 75%에 근접하면 사업성이 투명해지고 


사업의 리스크가 사라지는 효과로 인해 그동안 오르지 않은 단독주택


상가 대지지분의 상승이 두드러지기 시작합니다.



다시 말해,


재개발 사업 초기에는 사업의 불투명성 때문에 큰 금액의 투자를 꺼려하는 경향이 있어


가격이 낮은 매물부터 가격상승폭이 큽니다.



그래서 자연스럽게 작은 대지지분의 수요 증가로 P가 높게 형성되고


사업 점점 진행되면서 관리처분에 가까워질수록 대지지분이 큰 매물의 P가 높게


형성된다는 점을 꼭 참고하시기 바랍니다. 









◈ 중후반기로 달려가는 성수전략정비구역 투자 전략



이러한 재개발사업만의 특성으로 인해 


성수전략정비구역 또한 비슷한 길을 걷고 있습니다.


30평 기준으로 볼때 평당3500만원이었던 시세는 


2017년 성수지구 조합설립이 이루어지면서 평당1천만원 상승하여 


현재는 평당 4500만원으로 형성되어 있습니다.



따라서 성수지구의 미래가치로 볼때 


앞으로 다가올 사업시행인가, 관리처분인가를 거치며


더 큰 상승이 예상되는 쪽은 대지지분이 큰 단독주택과 상가의 형태라 할 수 있겠습니다.




민권식Tip1. 분양권 경쟁이 없는 20억원 이상의 성층권에는 


매매가격보다 추정평가금액이 높게 나오는 경우도 있습니다. 


이러한 매물이야말로 프리미엄이 전혀 없는 투자가치성이 높은 매물입니다.




민권식Tip2. 상가는 평가금액이 해당구역에서 분양되는 


아파트 분양가격보다 크면 분양대상입니다.


성수3지구에서는 상가지분자들도 분양권준다는 내용의 DM을 발송하기도 했습니다.







다음은 성수전략정비구역 현 추천매물 현황 및 간단 권리분석리스트입니다.



[성수2지구


상가주택 10억원대지지분 18평 평당4500만원 추정평가금액8.1억원


32평형 분양가격 : 11.5억원 -추정평가 8.1억원 추가부담금액 3.4억원


총합: 13.4억원

[성수2지구


상가주택 7억원대지지분 9평 평당4500만원 추정평가금액 4억원


23평형 분양가격 : 7억원 -추정평가 4억원 = 3억원


총합: 10억원

[성수2지구


상가 9억원대지지분 15평 평당4500만원 추정평가금액 7억원


32평형 분양가격 : 11.5억원 -추정평가 7억원 추가부담금액 4.5억원


총합: 16억원

[성수3지구


주택 13억원대지지분 30평 공시지가 1500만원 * 2 = 추정평가금액 9억원


32평형 추정분양가격 : 11.5억원 -추정평가 9억원 = 2.5억원


총합: 15.5억원





자기 자신에게 맞춤형 매물상담 및 심층 권리분석은 


온오프라인 어디든 간에 언제나 환영합니다.



감사합니다.







저작권자 ⓒ 오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.


정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 


주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.


한강변재개발 투자연구소 소장 민권식






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성수전략정비구역, 이제부터는 대형지분을 주목해야합니다 |민권식칼럼

2019-10-06 01:06

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[2019 민권식칼럼 #14] 성수전략정비구역, 이제부터는 대형지분을 주목해야합니다.   



◈ 소형지분과 대형지분의 투자시기는 달라져야한다



재개발사업은 추진부터 입주까지 짧게는 10년, 길게는 20년을 바라봐야하는 사업으로


개발초기부터 조합설립 이전까지는 


관리가 편하고 전세금액이 비교적 높게 책정되는 소형지분(공동주택)이


월등한 상승률을 보이게 됩니다. 


 

하지만 조합설립 동의율이 60%를 넘어서게 되면, 


사업의 확인세력들. 이른바 '큰손들'이 본격적으로 움직이기 시작하는 때입니다.


인허가절차를 거치며 사업의 리스크가 적어지는 만큼 투자금 또한 커지기 때문이죠. 


그래서 관리가 어려워도 매매가격 대비 평가금액이 높고 프리미엄이 현저히 덜한


대형 지분(단독주택,상가)에 대한 관심도가 높아지기 시작하는 때도 바로 이 때입니다.



매번 강조하는 사항입니다만 재개발 추천 투자패턴은 다음과 같습니다.


재개발정비사업 초기 공동주택 매수

사업시행인가 전 공동주택 매도

단독주택/상가 매수

조합원 분양신청으로 로열층 배정



< 해설 및 민권식 Tip >


소형지분은 인허가절차가 진행이 되고 사업시행인가와 관리처분인가 시점이 되면


가격정체현상이 나타나고 심지어는 평당매매가가 떨어지기까지 합니다.


감정평가액과 추가분담금이 정확히 드러나는 시점이기 때문에 


상대적으로 추가분담금이 많이 책정되는 소형지분을 처분하려는 조합원이 많기 때문이죠.



또한 이 시점에서는 추가분담금 낼 여력이 없어 매도타이밍만 바라보던 원주민 매물이 


등장하는 시기이기도 합니다.


관리처분인가 시점 이전에 꼭 매도하여야 하는 원주민 매물.. 예상보다 많습니다. 



이러한 이유로 중기를 거쳐 이주시기가 다가오면


대지지분이 큰 매물의 메리트가 소형지분의 그것을 압도하게 되는 것이죠.


프리미엄과 직결되는 평당매매가와 추가분담금에서 가장 큰 메리트를 가진 매물 형태는


바로 대형지분인 단독주택/상가라는 점. 꼭 명심하시기 바랍니다.





◈ 성수전략정비구역은 특히 대형지분을 주목해야 한다


성수전략정비구역은 추후 서울의 집값을 이끌어갈 


랜드마크적 입지를 자랑하는 지역이기 때문에, 


사업시행 이후 분양신청일에 가까워질수록 


40평형대 이상을 받을 수 있는 매물,


펜트하우스를 받을 수 있는 매물


이 두 형태의 매물에 대한 상승률이 가파르게 이어질 것은


불보듯 뻔한 일이 될 것입니다.


이 두 형태의 매물은 바로 '단독주택'과 '상가'입니다.




투자는 선점해야 합니다.


'투자'라고 쓰고 '선점'이라 읽어야합니다.


시간이 흘러감과 동시에 확실시 되고 있는 '가격'이 움직이기 전에,


시간이 흘러감과 동시에 확실시 되고 있는 '프리미엄'이 더 높아지기 전에,


先占하시기 바랍니다.



감사합니다.



 

저작권자 ⓒ 오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.


정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 


주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.


한강변재개발 투자연구소 소장 민권식











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