민권식칼럼(161)

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특별법이 뉴타운 투자가치 높인다 |민권식칼럼

2006-05-29 00:25

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뉴타운/재개발시장의 핫이슈! 도시재정비촉진특별법
 
최근의 부동산뉴스를 살펴보면 단연 강북재개발에 대한 기사가 주류를 이룬다.  
강남아파트 가격을 견제하고 강남·북의 주거차별화 제거 및 도시 기능의 분업화를 실현하기 위해
강북개발은 필수불가결한 요소이다.
 
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다행히도 7월 도시재정비특별법이 확정되어 이를 단축시킬수 있는 법안이 마련되었다.
이러한 분위기로 강북지역 주요 재건축 및 뉴타운 지역의 지분을 매입하려는 움직임이 활발해져
당분간 강북의 부동산시장은 강남보다 활기차게 움직일 가능성이 높다는 예측이다.
 
결국 뉴타운지역은 사업성과 직결되는 뉴타운특별법의 지정여부가 지금 이 시점에서 가장 큰 
포인트인 것이다.
 
뉴타운/재개발시장의 가장 큰 이슈! 뉴타운 특별법의 내용과 의미를 이해하는 것은 부동산투자의
필수요건이며 성공투자의 지름길로 안내하는 이정표이다.
 
 
<도시재정비촉진지구의 지정규모>
· 주거지형 15만평 이상
· 상업지역이나 역세권 위주의 중심지형 6만평 이상
(이미 뉴타운 지정이 되었다 하더라도 이 규모에 미달하는 천호(12만평), 방화(14만평)뉴타운은
재정비촉진지구지정 대상에서 제외된다.)
 
 
<도시재정비촉진 특별법의 내용 요약>
· 명칭변경 (뉴타운 -> 재정비촉진지구)
· 지정요건의 완화 (뉴타운지구내에 있음에도 관련법률상 재개발구역지정을 받지 못하고 있던
구역의 사업추진 가능=자율정비구역이 뉴타운으로 지정가능)
· 용적률과 층고제한 완화 (초고층의 매머드급 단지조성으로 인한 뉴타운의 사업성 대폭 상승)
· 용도지역 상향 가능 (2종 -> 3종. 즉, 용적률 증가혜택로 인한 사업성 대폭 상승)
· 소형평형의무비율의 자율화 (중대형평형 위주의 사업이 가능해짐에 따라 수익성 상승)
· 취득세, 등록세 감면
· 과밀부담금 면제
· 민간시행시에도 특례와 인센티브 적용
· 총괄계획과 제도 도입 (전문가의 참여가 제도적으로 보장)
· 학교시설 기준 완화 (혁신학교 적극 유치)
· 전환다세대 분양권 제한 (투기 세력 억제)
· 토지거래허가 대상 면적을 6평이상으로 강화 (투기 세력 억제)
· 2006년 7월1일 전격 시행
 
 
내용에서 보다시피 촉진지구지정과 함께 부여되는 뉴타운특별법의 가치는 뉴타운사업을
좌지우지 할 만큼의 큰 비중을 차지하고 있다.
특히 2차뉴타운 중 사업속도에서 가장 더딘 한남뉴타운의 경우,
촉진지구와 특별법의 도움 없이는 매우 힘든 가시밭길을 걷게 될 것이다.
 
다행히도 한남뉴타운의 촉진지구 지정여부는 매우 순조롭게 진행되고 있으며
정책적인 강남때려잡기와 대체지 발언, 강남다음의 고시세를 자랑하지만 버블7지역지정의 배제,
타고난 입지조건으로 인한 서울시의 전폭적인 지원과 시장후보들의 용산/한남뉴타운의 가치 거론등의 현 시장분위기로 볼때 그 결과는 매우 긍정적이라는 것이 부동산 전문가들의 견해이다. 
 
 
7월이 되면 그림의 떡?
 
여기서 한 가지 강조하고 싶은 것은 바로 투기세력 억제에 대한 특별법 내용이다.
해석하자면 '무주택자', '실거주목적인 자' 이외에는 촉진지구 내에서의 매매 자체를 할 수 없다.
사업성이 대폭 상승했지만 '투자'의 개념으로 접근하기엔 '그림의 떡'이 될 수 있다는 것이다.
 
이 부분에 대해서 혹자는 이렇게 얘기한다.
'수요-공급의 원칙에 의하여 수요가 줄어들면 자연히 가치는 떨어지는 것이 아닌가?'
이러한 분석은 멀리 내다볼 줄  모르고 바로 앞만 보는 그릇된 판단이다.
이론적인 수요-공급의 원칙을 너무 강조한 나머지, 더욱 중요한 잠재적 수익성을 간과하고 있는
것이다. '용적률과 고도제한 폐지'의 항목만 대입해도 더딘 사업속도를 가속화시키고 수익성을
극대화시킬 수 있는 핵심인 것을 먼저 인지할 필요가 있다.
촉진지구지정에 따른 뉴타운특별법 적용은 잠재적 수익성을 극대화시키고 가속화 할 수 있는
크나큰 호재라는 것을 다시 한번 강조하는 바이다.
 
촉진지구지정이 이미 초읽기에 들어갔고 '촉'이 빠른 투자자들은 현재보단 내일의 가치를 미리
내다보고 열심히 발품을 팔며 투자 시점에 대한 분석을 마무리 짓고 있다.  
 
투자관련 책자를 뒤져보고 인터넷에서 '투자요령'을 지식검색해보면 수만가지의 글들을 찾을 수
있다. 그 글들은 공통점이 하나 있다. 투자의 성패는 바로'타이밍'이란 것이다.
투자 적기는 언제일까? 지금 투자하면 너무 늦지는 않았을까?
 
재개발/뉴타운사업을 투자개념, 혹은 투자 내집마련의 개념으로 접근하고 있다면...
7월1일 지정초읽기에 들어간 뉴타운특별법만을 분석해도 그 투자 적기에 대한 해답이 나올거라
사료되며 아무쪼록 올바른 가치판단과 최적의 타이밍으로 성공투자의 기쁨이 함께 하길 빈다.
 
 
 
 저작권자 ⓒ 

한강변 재개발 투자연구소 ♣ 소장 : 민권식
뚝섬ㆍ성수ㆍ전문중개컨설팅 ☎ 498-3343

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재개발지분 최고의얼짱 '뚜껑' 매력 |민권식칼럼

2006-05-23 19:06

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재개발시장에서 ‘뚜껑’이 틈새 상품으로 관심을 끈다. 뚜껑은 사용승인ㆍ준공인가 등을 받지 못하고 국ㆍ공유지 등을 점유한 무허가건축물을 말한다. 대지권 없이 지상권만 있는 것을 빗대 붙여진 것이다. (사유지에 뚜경이 있는 경우 토지주와 뚜경 소유권자 다른경우도 분양대상조합원임)

대지권이 없다는 단점 때문에 일반 투자자들은 꺼리지만 전문적인 투자자들이 눈여겨보는 것이다. 사유지 지분과 같은 입주권이 보장되지만 가격은 저렴하기 때문이다.

서울 성동구 재개발 추진 구역들의 무허가 건축물 시세는 평당 1200만∼1300만원으로 사유지 지분보다 평당 300만원 가량 싸다.

모든 무허가건축물에 입주권이 나오는 것이 아니고 서울시의 경우 1981년 12월 31일 이전의 무허가건축물이어야 한다.

1,1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재돼 있거나
2,1981년 촬영한 항공사진에 나타나 있거나
3,재산세 납부대장 등 공부상 1981년 12월 31일 이전에 건축한 경우면 분양자격을 얻는다.

서울시는 또 최근 조례를 개정해 재개발 조합정관에 89년 1월 24일 이전 무허가건축물도 분양대상으로 인정하면 조합원 아파트를 분양받을 수 있게 했다. 1981년 12월 31일∼1989년 1월 24일 사이의 무허가건축물이 많은 지역의 재개발 사업이 탄력을 받을 것으로 보인다. 물론 조합원 증가에 따른 사업성은 일부 하락할 수 있다.

무허가건축물 소유자도 입주권을 받는다. 조합아파트를 배정받을 수 있는 평형은 평가금액 순인데, 국ㆍ공유지 감정평가금액이 사유지와 비슷한 수준이어서 사유지 지분에 뒤지지 않는다.

때문에 감정평가금액이 많다면 큰 평형을 충분히 받을 수 있다. 특히 지분 쪼개기가 많은 곳에선 30평형대 이상에 배정될 가능성이 크다.

무허가건축물 거래는 양도ㆍ취득세 절감 효과가 있다. 대지에 대한 점유권만 인정받는 것이어서 거래할 때 건물가격에 대해서만 양도신고를 하게 되는 데 건축물이 낡아 신고금액이 매우 낮다. 많아야 1000만원 정도다.

취득세 역시 건물분에 대해서만 세금이 매겨지므로 적다. 무허가건축물을 거래할 때는 국ㆍ공유지 사용료가 납부됐는지, 불하금액 분할 상환이 승계되는지 등을 따져야 한다고 전문가들은 조언한다.

사용료의 경우 최장 5년까지 내야한다. 불하금액은 대개 10∼20년간 나눠내는데, 일부 국ㆍ공유지 소유기관은 불하금액을 모두 내야 명의이전을 해준다.

요즈음 부동산 경기가 심각할 정도로 침체되어 있는 것이 사실이다. 이러한 와중에서도 적극매입 해야한다

위와같은 내용에 의해 개인이 매입하는 일은 쉽지않은 일이며 지분 '뚜껑'에는 전세금 까지 있는 경우는 투자금액이 적은 상태로도 매입이 가능한 봐 업자들끼리 거래되는이 일반적인 경우이다.

 
 
       
 

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발상의 전환이 요구되는 시점이다 |민권식칼럼

2006-05-16 21:49

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1. 대세는 타워형아파트이다. 
 강남권과 부촌으로 자리매김한 아파트단지의 기존 판상형아파트는 평당가 2천만원에서
 3천만원인데 비해 최근 건축되고 있는 타워형아파트의 평당가는 4천만원까지 치솟고 있으
며 일부는 5천만원대를 초과하고 있는 바, 판상형아파트와 타워형아파트의 확연한 차별화
양상이 눈에 띄게 두드러지고 있다.
이러한 현상은 시간이 지날수록 그 차이가 더욱 커질거라 자연스럽게 예상할 수 있다.
최근 건립되는 타워형아파트를 주목하자. 
 

2. 아파트도 대형화되어야 한다.
 
최근들어 임대아파트의 공급이 늘고있는 반면 아파트가 대형화되고 있고, 대형화하려는
움직임이 두드러지게 나타나고 있다.
단적인 면만을 바라보면 양극화를 더욱 자극하는 모양새로 비추어질수도 있으나 조금더
가까이 심도있게 들여다보면 오히려 서민에게도 이익이라는 것을 인지할 필요가 있다.
기존구시가지의 임대가 어려운 상황이라는 것과 아파트시장을 수익성측면으로 볼때
대형평에 비해 소형평의 수익성이 떨어진다는 측면에서 접근하면 그 해답을 찾을 수 있다. 
 
3. 전세를 살아라.
 40평대 아파트의 가격은 약 10억선인 반면 전세금액은 3억5천만원 내외이다.
10억원을 금융비용과 세금을 발생시키며 주거하는 것은 비경제적이라 할 수 있고,
주거는 '세'를 살고 나머지 가용금액을 성장성 있는 부동산에 투자하는 지혜가 필요하다.
여기서 말하는 성장성 있는 부동산이란 미래의 가치가 상식적으로 드러나있는 입지조건에
개개인의 취향과 부합하는 가용금액별 희망실거주지역을 말한다.
열보 전진을 위해 한걸음 뒤로 물러설 줄 아는 센스를 발휘하자.

4. 성장이 정지된 아파트에 대한 투자는 피하라.
 단순주거형아파트는 입주3년을 기준하여 감가상각이 발생하는데 재건축이나 각종이벤트
(재개발, 도로망구축, 환경프리미엄형성 등)에 의해 상승하는 것은 또 다른 2차 성장기로
보아야 한다.
즉, 기본적인 1차성장이 끝난 후 2차성장 기미가 보이지 않거나 입지적으로
제한적인 지역의 투자는 삼가하는 것이 좋다.
 말을 바꾸면 리스크와 비교하여 잠재적 수익성이 큰 지역을 1차적으로 선별하여 발품을
팔아 입지 및 교통, 환경프리미엄까지 섬세히 분석하여 2차선별 후 최종투자처를 결정하여
이벤트발생 이전인 기초단계에 투자하라.
   
5. 대출가용금액을 최대한 활용하라.
 가용대출폭을 가능한한 크게 잡아 대출금리와 투자수익성을 면밀히 분석 후 투자하라.
대출에 대한 부담때문에 행하게 되는 '눈높이식 제한적인 투자'보다는 저금리시대의 메리트
를 최대한 이용한  '높이날아 멀리보는 투자'를 하자.
 대출은 부담감을 가중시키는 위험요소가 아니라 나의 믿음직한 투자 동반자라는 역발상의
원리를 알아두자.
 

6. 재개발, 분양가산정방식의 변화가 필요하다.
재개발의 주인공은 주무관청도 아니고 시공사도 아닌 바로 조합원이다.
조합원이라 함은 단순히 입주권을 받기 위한 집단이 아닌 사업의 주체가 되어 모든 과정을
주도하며 결정하는 사업단체라는 것을 명심하자.
이와같은 맥락에서, 조합원 분양가를 높이고 동시에 평가금액도 높여주는 방법이 사업성을증가시키는 길이다.
또한 일반분양가는 평당 4천만원에서 5천만원으로 유지되어야 하며
일반청약으로 누수되는 금액을 차단하려면 일반분양을 줄이고 초대형화에 포커스를 
맞추어야 한다.
 

7. 여름철에 보일러를 사고, 겨울철에 에어컨을 장만하자.
 어떠한 시장이든 간에 틈새시장은 있는 법이다. 틈새시장이론은 부동산시장에도 대입할
수 있다.
매도붐이 있을때 매수하고 매수붐이 있을때 매도하는 것이 흔히 말하는 '고수'들의 공통된 시각이다.
 
대다수의 시선이 한지역으로 몰려있는 경우 상대적으로 저평가되는 지역에 눈을 돌려
선점하는 경우, 추후에 제 철을 맞이하여 크나큰 수익률을 발생시킬 수가 있다.
언론보도와 여론반응에 민감하게 반응하되 수집한 자료를 통해 나만의 투자이론을 정립
하여 틈새시장을 두드리는 것 또한 고수들의 공통점이다. 
  
8. 다수의 소형아파트보다 한 채의 대형아파트가 낫다.
  과거에는 소형아파트를 매매한 후, 세를 놓는 임대사업이 유행처럼 행하여졌으나
현재는 임대아파트가 공급이 많아지고 대형화됨에 따라 소형아파트를 다수로 가지고 있는
경우보다 초대형아파트 한 채의 프리미엄 자체가 높게 형성되는 바, 추세에 따른 투자의
발상전환이 요구되는 시점이다.
 
9. 발상 전환의 중심지 - 용산구
 서울시의 체계적인 지원을 등에 없고 서울의 정중심에 위치한 용산의 잠재적 가치가
점점 가시화 되고 있다. 강남의 포화속에 강북재개발에 열을 올리는 현 시점에서 특히,
타고난 입지나 서울시청 이전을 들먹이며 강남의 대체지는 용산밖에 없다는 보도가 나오고 있다. 그러나 용산을 바라볼때 단순히 강남의 대체지로서만 판단하는 것은 저평가된 가치
분석이다.
단순한 개념의 '강남대체지'로서의 역할 뿐만아니라 서울의 정중앙에 위치하여 서울의
모든 것을 총괄하는 수도속의 수도로서 오랫동안 발휘하지 못한 내재된 가치를 마음껏
뽐낼 그날이 멀지 않았다.
 
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