2006-08-22 00:06
http://blog.drapt.com/aptmall/22751156172799868 
상담을 하다보면 가장 많이 받는 질문은 단연 해당 재개발 지분 매입시
30평형대 진입이 가능한지에 대하여 묻는 질문이다.
실수요자들에게 어느새 '소액으로 내집마련하기'의 척도가 되어버린...
재개발지역의 '30평형대 아파트진입하기의 모든 것'을 자세히 들여다봄으로서
내집마련의 벗, 뉴타운/재개발 현장에 한걸음 가까이 다가가보자.
'이 지분을 매입하면 30평형대 아파트를 배정받을 수 있나요?'
이 질의사항을 해결하기 위해서 필요한 것은 전환다세대의 정확한 개념파악,
전환다세대 정관의 이해, 전환다세대 숫자와 조합원 숫자, 평형배정비율 및 방식의 이해,
예측권리가액 분포도 분석 등이다.
해당 항목을 하나하나 살펴보아 30평대 진입의 안정성여부를 가늠해보자.
내집마련ㆍ성공투자의 벗, 
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step1. 전환다세대의 개념 파악하기
전환다세대(분리다세대, 쪼갠지분)란 건축준공 당시에는 다가구(소유권자 1인)였지만
분양자격을 여러개를 확보하여 수익을 늘리려는 취지로 다세대(소유권자를 각호수로 변경,
소유권자 수인)로 구분등기한 다세대주택형태를 말한다.
등기부등본의 비고란에 '구분으로 인하여', '분할하여'등의 표기된 사항을 통해 알 수 있고
등기부등본의 최초 소유권자수와 현재 소유권자수의 비교를 통해 전환다세대인지를
발견할 수 있다.
step2. 전환다세대 해당 정관의 이해
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서울특별시 도시및주거환경정비조례 부칙<2003.12.30>
제5조(분양대상기준의 경과조치)
제24조제2항제1호의 규정에 불구하고 이 조례 시행 전에 단독 또는 다가구주택을
다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 주택에 대하여는 전용면적 60제곱미터 이하의
주택을 공급하거나 정비구역안의 임대주택을 공급할 수 있으며,
다세대주택의 주거전용면적이 60제곱미터를 초과하는 경우에는 종전 관련조례의 규정에 의한다.
서울특별시 도시및주거환경정비조례
제24조제2항제1호
단독주택 또는 다가구주택이 건축물 준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우에는
수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.
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이 정관을 알기 쉽게 해석하자면 2003년 까지의 건평 60제곱미터 이하(18평 이하)의
전환다세대는 30평형아파트를 배정받지 못하며 최소평수(20평대아파트)나 임대아파트에 배정된다는 것이다. 또한 2004년 이후의 전환다세대는 다가구의 형태로 인식되므로
분양자격조차 주어지지 않는다.
이 정관은 30평형대를 진입여부의 키를 쥐고 있는 것으로서 꼭 명시해 두길 바란다.
step3. 전환다세대수와 조합원수 데이터 확보에 따른 전환다세대수치 계산하기
정확한 30평형대 진입을 예측하려면 필수적인 요소로 전환다세대수와 조합원수의
데이터가 필요하다. 이 데이터를 이용해 전환다세대수치를 알아야 하기 때문이다.
예를 들어 조합원수가 1000명이고 전환다세대수가 300명이라면 전환다세대수치는
30%인 것이다.
step4. 가장 안정적인 분석을 위한 현행평형배정비율의 이해
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재개발사업의 아파트 건립비율은 국민주택규모 초과
(85제곱미터 이상 115제곱미터 이하)와 국민주택규모 중 전용면적 60평방미터 이하로 구분되는데, 국민주택규모(전용면적 85평방미터
이상) 이상은 건립세대수의 20%이내 -> 구역내 전용면적 115평방미터를 초과하는 규모의
주택비율만큼 165평방미터 이내의 규모도 지을 수 있슴.
- 국민주택규모 이하 : 건립세대수의 80%
- 국민주택규모 이하 중 전용면적 60제곱미터 이상 85제곱미터 이하 : 40%
- 국민주택규모 이하 중 전용면적 60제곱미터 이하 : 40%
* 규모별 건립비율을 구역사정에 의하여 서울시장의 인가를 받을 경우 4%범위 내에서
조정할 수 있음.
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이 정관을 알기 쉽게 풀이하면 20평형대 40%, 30평형대 40%, 40평형이상 20%이다.
여기서 재개발 평형배정비율을 적용할때는 일반적으로 4%의 탄력을 적용할 수 있는 바,
실제적인 평형배정비율은 20평형 36%, 30평형 36%, 40평형이상 28%로 책정된다.
40:40:20의 비율을 택한 것은 가장 안정적인 분석을 위함이다.
하지만 뉴타운/재개발사업을 더욱 체계적으로 지원하기 위하여 정부에서 재개발지역에서
40평형이상의 대형평수를 40%이상 짓도록 완화해줄 것을 건의하였고
담당기관 또한 긍정적으로 검토 중이라는 것을 토대로 할때 재개발조합원의
매력은 더욱 높아질 것이다.
step5. 평형배정비율에 전환다세대수치 대입하기
36%, 36%, 28%라는 평형배정비율에 30%의 전환다세대수치를 대입해보자.
정관을 정확히 이해했다면 30%의 전환다세대수치가 나타나는 곳은 원다세대형태의
지분을 매입할 경우 30평형진입이 확정적이란 결과를 확인할 수 있을 것이다.
재개발지역의 20평형 건립비율인 36%중 30%가 전환다세대배정비율을 빼면 6%가
남는데 일반분양분과 임대아파트 배정 비율까지 가만하면 20평형 건립비율 36%가
모두 채워지기 때문이다. 대체적으로 전환다세대수치가 20~30%정도로 나타나는
재개발지역에서 원다세대 지분을 매입할 경우 30평형배정 안정성은 매우 안정적이다.
step6. 예측권리가액 분포도 조사
전환다세대수치가 20~30% 미만인 지역은 추가적으로 해당 재개발지역의 예측권리가액
분포도를 조사해보아야 한다.
20평형대 건립비율인 36%중 전환다세대수치를 빼고도 많은 퍼센테이지가 남기때문에
예측권리가액이 낮은 원다세대는 20평형대로 배정되는 불상사(?)가 발생할 수 있다.
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2006-08-16 15:17
http://blog.drapt.com/aptmall/22751155709065809
매일경제 촉진지구지정 관련기사의 참된 해석
서울시 뉴타운사업본부의 입장과 매경에 실린 기사의 핵심은...
'2차 뉴타운은 기본계획이 이미 수립되었고 사업진척이 많아 일괄적인 촉진지구로 지정하기에
어려움이 있기 때문에 기본계획수립은 물론 개발방향조차 확립되지 못한 3차뉴타운 위주로
검토 중이다'
이 기사를 알기쉽게 풀이하자면 '2차뉴타운을 배제한채 3차뉴타운 중에서 촉진지구를
지정한다'는 것이 아닌,
'기본계획수립이 수립된 2차뉴타운은 방향수정에 있어서 어려움이 있기때문에
촉진지구지정 및 시행이 비교적 수월한 3차뉴타운을 우선 대상으로 한다'
즉, '기본계획이 수립되지 못한 한남뉴타운은 2차뉴타운이지만 3차뉴타운과 같은 성격으로
취급된다'
라고 해석되며 이 해석은 서울시 뉴타운사업본부 측과 매경 담당 기자의 해석이기도 합니다.
(서울시 뉴타운 사업본부 2171-2495~6)
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한남뉴타운, 미래의 가치를 보장받다
또한 9월에 발표가 될 촉진지구는 시범지구의 성격으로 서울시 2~3곳, 지방 2~3곳을 우선적으로
지정하여 '시범지구가 성공적으로 사업이 진척될 경우 모든 뉴타운의 촉진지구화를 계획하고 있다'
라는 것이 서울시 뉴타운 사업본부의 견해입니다.
즉, 뉴타운이랑 용어가 사라지고 촉진지구라는 용어로 대체된다는 뜻입니다.
종합하자면, 한남뉴타운은 촉진지구지정에서 탈락한 것이 절대 아니며,
미래의 가치에 대한 안정성 또한 (시범지구 지정 후 모든 뉴타운의 촉진지구화가 실현되므로)
확보하고 있다라는 것을 서울시 뉴타운사업본부를 통해 확인 할 수 있습니다.
한남뉴타운사업의 위험성 자세히 들여다보기
또한 촉진지구로 지정을 못받고 현행 그대로 진행되어 최악의 경우 '한남뉴타운의 용적률이
170% 혹은 190%로 출발한다고 하여도 구역지정부터 사업시행인가 전까지의 기부체납 및 희사의
방법을 통해 일반분양분이 30%이상 나올 수 있는 용적률인 210%~230%의 용적률 확보는
매우 긍정적이다'라는 것이 정비업체 관계자와 재개발 전문가의 공통된 시각이다.
한남뉴타운, 최고를 향한 꿈☆은 계속됩니다.
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2006-08-16 00:36
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매수세력 홍수로 인해 가장 뜨거운 8월을 보내고 있는 한남뉴타운
건교부와 서울시의 마찰로 요약되는 '용산공원개발특별법'이 이슈화되고 9월부터 시행예정인
'뉴타운지역내 토지거래허가제 6평이상으로 강화' 발표가 보도되면서 한남뉴타운에 대한 관심은
더욱 뜨거워지고 있다.
최근들어 부쩍 늘어난 한남뉴타운 관련 상담은 이러한 주장을 뒷받침해주고 있으며
상담내용도 토지거래허가제에 따른 문의는 물론 그에 따른 매도요청 및 매수적기의 상담이
대부분을 이루고 있다.
현재 한남뉴타운은 가장 중요한 시기를 맞이하고 있다.
뉴타운사업의 가장 큰 핵심이라고 할 수 있는 건물기본계획수립 즉, 용적률 확정이 얼마
안남았기 때문이다.
더욱 자세히 들여다보면 8월말, 9월초에 발표가 임박한 도시재정비촉진지구 지정여부가
가장 큰 이슈이다. 도시재정비촉진지구로 지정을 받느냐 못받는냐는 한남뉴타운의 사업속도를
가늠할 수 있는 가장 큰 핵심이기 때문이다.
여기서 8월중순이후 왜 한남뉴타운에 대한 관심이 늘고 매수세력의 홍수현상이 발생하는
이유를 엿볼 수 있다. '토지거래허가제가 시행되기 전에, 시세의 큰 변동이 예상되는
촉진지구지정 전에, 용적률이 확정되는 건물기본계획수립 전에 미리 선점을 하자!'라는 것이
그 이유이다.
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도시재정비촉진지구의 두 얼굴
촉진지구로 지정되어 뉴타운특별법을 적용받게 되면 크게 두가지 커다란 변화가 발생한다.
첫번째는 한남뉴타운의 사업성 증가로 인한 시세의 상승이다.
사업성 증가를 뒷바침하는 근거로는 용적률 혜택(임대아파트 건립비율에 대한 제한이 있지만
조합원들이 누릴 수 있는 혜택 또한 큰 폭으로 상승하기 때문에 용적률 혜택의 직접적인
수혜자는 조합원들인 것이다.), 대형평수 건립비율의 대폭 증가, 인허가 절차의 간소화에 따른
입주시기 단축 등이다.
쉽게 말하자면 사업속도가 빨라지고 조합원의 40평형이상 대형평수 진입이 매우 용이해지며
예측방식에 대한 리스크의 대폭 감소효과이다.
두번째는 토지거래허가제의 강화로 인해 조합원이 되기 위한 지분매입의 어려움을 들 수 있다.
대지지분 6평(20제곱미터)이상의 지분을 매입하려면 무주택자이어야 하고 매매와 동시에
해당 주택에 직접 입주를 해야하기 때문에 촉진지구지정 전과 비교할때 한남뉴타운의
접근방식에 있어서 여러가지 제한이 따른다.
한남뉴타운사업의 안정성 분석
여기서 리스크에 대한 사항을 분석해 볼 필요성이 있다.
그 리스크란 '만약 한남뉴타운이 촉진지구로 지정을 받지 못한다면?'의 가정이다.
결론부터 말하자면 도촉지구와 뉴타운실효기간은 물론 약간의 관련성이 있지만
형식적으로는 무관하다라는 것이다.
도촉지구로 지정을 받게되면(추진위원회, 정비업체, 서울시의 관계자에 귀뜸에 따르면
기정사실로 받아들이고 있지만) 건물기본계획을 수립하는데로 무리수가 없다.
그러면 도촉지구로 지정을 못받으면 사업성의 큰 지장이 생기는 것이 아닌가?
필자는 상담시에 기준으로 하는 용적률은 210%이다.
촉진지구로 지정된다는 사실을 배제한 채 현행대로 간다는 가정하에 가장 현실적이고
안정적인 수치(평형배정비율 4:4:2, 용적률 210%)로서 분석을 하고 있다는 것이다.
이러한 최악의 분석을 가지고도 한남뉴타운의 일반분양분은 30%이상이 책정되며
그만큼의 사업에 대한 안정성은 확보하고 있는 것이다.
(최악의 경우, 용적률170%를 가정하여도 조합원수보다 건립세대가 많기에 청산대상은
발생하지 않는다.)
또한 촉진지구지정을 받지 못하면 현행방식인 민영개발방식 그대로 진행할 수 있기 때문에
나름대로의 메리트를 가지고 있다.
촉진지구로 지정되면 그 혜택만이 크게 부각되어 지정을 받지 못하였을 경우 사업성의
큰 지장을 주는 것으로 생각하는 분들이 종종 계시던데 기본계획의 성격과 현장분위기에
대하여 더욱 세밀하게 접근하면 현행 방식 또한 나름대로의 장점이 있고 사업의 안정성
또한 확보하고 있는 것이다.
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