민권식칼럼(156)

펼쳐보기목록보기요약보기

소액으로 성수동 꼬마빌딩 건물주 되어보자 |민권식칼럼

2020-11-23 03:13

http://blog.drapt.com/aptmall/22751606068830929 주소복사

[ 2020 민권식칼럼 #17 ] 소액으로 성수동 꼬마빌딩 건물주 되어보자



안녕하세요! 소장 민권식입니다.




◈ 한국의 맨하탄, 성수동



대한민국의 맨하탄이 될 성수동 스카이라인이란,


서울숲 인근 뚝섬 상업용지에 위치한 초고층아파트


(갤러리아포레, 아크로서울포레스트, 부영, 트리마제)를 필두로


한강변에 자리잡을 8000세대의 매머드급 대단지 성수전략정비구역을 말합니다.



이 스카이라인이 더욱 빛나는 것은 최고의 입지가 될 수 있는 기준이라는 기준은


모두 갖춘 지역이기 때문입니다.


한강조망권, 트리플역세권, 친환경숲세권, 주요 인프라 접근성,


자체개발(성수전략정비구역, 성수지식산업센터)과


인근 지역 개발효과(영동대로 업그레이드-GBC, 복합환승센터, GTX) 등


프리미엄을 나열하는데만 상당한 시간을 할애해야 할 정도입니다.

   



시선을 더 넓혀 핫플레이스로 이미 자리매김한 성수동 준공업지역을 바라보면,


이 지역의 상가 용적률은 400%이기 때문에 여기에 입점하려는 업종은

 

지식산업센터형태가 되겠으며,


최소단위는 연면적 2800평(대지지분 700평 * 용적률 400%),

 

하나당 인구유입효과는 약 2000여명입니다.



현재 건축중인 현장 또한 10개이상이기 때문에


총등록숫자 또한 지속적으로 늘어날 것으로 보여집니다.




이 지식산업센터의 지속적인 인구유입효과는 성수동 주택, 상가 뿐만아니라


모든 형태의 부동산에 영향을 미치기 때문에,


성수동의 미래지향적 인프라 발전에 핵심이라고 할 수 있겠습니다.  







 소액으로 성수동 꼬마빌딩 건물주가 되어봅시다 




이렇게 천지개벽 수준으로 변모될 성수동에 지금 진입한다는 것은


그 높은 미래가치만큼이나 엄청난 총알이 장전되어 있어야합니다.



하지만, 


'초기투자비용 최소화 작업(월임대료 활용 등)'을 통해


생각보다는 소액으로 진입할 수 있는 길이 있기는 합니다.  




< 민권식Tip >


서울숲 뒷편 까페거리와 뚝섬역, 성수역 인근 땅값은


평당 7천만원에서 1억원 넘는 경우도 있지만,


일반주택가격은 평당 5천만원 전후에 매입이 가능합니다.




그렇다면 투자포인트 몇가지만 짚어드리겠습니다.



# 매입할 땅이 용적률 400% 적용 가능여부 확인작업이 급선무.


# 바로 상가로 신축하여 임대료 수익을 극대화한다. 


# 우선 매입한후 용도변경으로 보유하다 성수지구 입주시점에 맞추어 신축한다.



Ex.


1) 지분매입비용 : 일반 주택 대지지분 33평 * 평당5천만원 = 16억원 ,


2) 건축비용 : 층당 전용면적 18평 * 7층까지 상가일 경우


전용120평 * 평당350만원 = 건축비4억원


3) 대지구입비용 16억원 건축비용 4억원 = 총투자비용 20억원


4) 월임대료 : 2천만원




상가는 대출이 자유로울 뿐만아니라 보유세, 등취세에서도 자유롭다는 


장점이 있습니다.


무엇보다 주택수에 포함이 안된다는 가장 큰 장점이 있죠.



최근 자료에 의하면 금융자산 30억 이상 보유자 중 


상가/오피스 소유비율은 80%였습니다.


자가 외 주택보유율인 50%보다 월등한 수치인 것입니다.



이 수치를 분석해보면,


자산이 많을수록 주택보다 상가/오피스가


주택시장을 겨냥한 고강도 규제 대책이 더욱 강화되고 있는 현 부동산시장 트렌드에 맞춰


임대료 등의 현금흐름확보와 시세차익 등 거주 외 부동산보유니즈를


더 충족시켜 줄 수 있다는 분석이 나옵니다.








위와 관련하여 더욱 세밀한 문의사항은 오프라인 Man to Man 상담을 통해


보다 체계적으로 설명해드릴 것을 약속드립니다.



감사합니다.







오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.

 

정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 

 

주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.

 

 

저작권자 ⓒ 한강변재개발 투자연구소 소장 민권식






http://cafe.naver.com/aptmal

0

일반/기타#상가, #상가주택, #빌딩, #꼬마빌딩, #오피스텔, #성수동, #성수전략정비구역, #성수동개발, #성수재개발, #대출

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기


소액으로 성수동 꼬마빌딩 건물주 되어보자 |민권식칼럼

2020-11-23 03:13

http://blog.drapt.com/aptmall/22751606068829978 주소복사

[ 2020 민권식칼럼 #17 ] 소액으로 성수동 꼬마빌딩 건물주 되어보자



안녕하세요! 소장 민권식입니다.




◈ 한국의 맨하탄, 성수동



대한민국의 맨하탄이 될 성수동 스카이라인이란,


서울숲 인근 뚝섬 상업용지에 위치한 초고층아파트


(갤러리아포레, 아크로서울포레스트, 부영, 트리마제)를 필두로


한강변에 자리잡을 8000세대의 매머드급 대단지 성수전략정비구역을 말합니다.



이 스카이라인이 더욱 빛나는 것은 최고의 입지가 될 수 있는 기준이라는 기준은


모두 갖춘 지역이기 때문입니다.


한강조망권, 트리플역세권, 친환경숲세권, 주요 인프라 접근성,


자체개발(성수전략정비구역, 성수지식산업센터)과


인근 지역 개발효과(영동대로 업그레이드-GBC, 복합환승센터, GTX) 등


프리미엄을 나열하는데만 상당한 시간을 할애해야 할 정도입니다.

   



시선을 더 넓혀 핫플레이스로 이미 자리매김한 성수동 준공업지역을 바라보면,


이 지역의 상가 용적률은 400%이기 때문에 여기에 입점하려는 업종은

 

지식산업센터형태가 되겠으며,


최소단위는 연면적 2800평(대지지분 700평 * 용적률 400%),

 

하나당 인구유입효과는 약 2000여명입니다.



현재 건축중인 현장 또한 10개이상이기 때문에


총등록숫자 또한 지속적으로 늘어날 것으로 보여집니다.




이 지식산업센터의 지속적인 인구유입효과는 성수동 주택, 상가 뿐만아니라


모든 형태의 부동산에 영향을 미치기 때문에,


성수동의 미래지향적 인프라 발전에 핵심이라고 할 수 있겠습니다.  







 소액으로 성수동 꼬마빌딩 건물주가 되어봅시다 




이렇게 천지개벽 수준으로 변모될 성수동에 지금 진입한다는 것은


그 높은 미래가치만큼이나 엄청난 총알이 장전되어 있어야합니다.



하지만, 


'초기투자비용 최소화 작업(월임대료 활용 등)'을 통해


생각보다는 소액으로 진입할 수 있는 길이 있기는 합니다.  




< 민권식Tip >


서울숲 뒷편 까페거리와 뚝섬역, 성수역 인근 땅값은


평당 7천만원에서 1억원 넘는 경우도 있지만,


일반주택가격은 평당 5천만원 전후에 매입이 가능합니다.




그렇다면 투자포인트 몇가지만 짚어드리겠습니다.



# 매입할 땅이 용적률 400% 적용 가능여부 확인작업이 급선무.


# 바로 상가로 신축하여 임대료 수익을 극대화한다. 


# 우선 매입한후 용도변경으로 보유하다 성수지구 입주시점에 맞추어 신축한다.



Ex.


1) 지분매입비용 : 일반 주택 대지지분 33평 * 평당5천만원 = 16억원 ,


2) 건축비용 : 층당 전용면적 18평 * 7층까지 상가일 경우


전용120평 * 평당350만원 = 건축비4억원


3) 대지구입비용 16억원 건축비용 4억원 = 총투자비용 20억원


4) 월임대료 : 2천만원




상가는 대출이 자유로울 뿐만아니라 보유세, 등취세에서도 자유롭다는 


장점이 있습니다.


무엇보다 주택수에 포함이 안된다는 가장 큰 장점이 있죠.



최근 자료에 의하면 금융자산 30억 이상 보유자 중 


상가/오피스 소유비율은 80%였습니다.


자가 외 주택보유율인 50%보다 월등한 수치인 것입니다.



이 수치를 분석해보면,


자산이 많을수록 주택보다 상가/오피스가


주택시장을 겨냥한 고강도 규제 대책이 더욱 강화되고 있는 현 부동산시장 트렌드에 맞춰


임대료 등의 현금흐름확보와 시세차익 등 거주 외 부동산보유니즈를


더 충족시켜 줄 수 있다는 분석이 나옵니다.








위와 관련하여 더욱 세밀한 문의사항은 오프라인 Man to Man 상담을 통해


보다 체계적으로 설명해드릴 것을 약속드립니다.



감사합니다.







오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.

 

정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 

 

주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.

 

 

저작권자 ⓒ 한강변재개발 투자연구소 소장 민권식






http://cafe.naver.com/aptmal

0

일반/기타#상가, #상가주택, #빌딩, #꼬마빌딩, #오피스텔, #성수동, #성수전략정비구역, #성수동개발, #성수재개발, #대출

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기


도시재생사업 추진비용 혈세50조, 어디로 갔을까? |민권식칼럼

2020-11-09 07:05

http://blog.drapt.com/aptmall/22751604873150878 주소복사

[ 2020 민권식칼럼 #16] 도시재생사업 추진비용 혈세50조, 어디로 갔을까? 




안녕하세요! 소장 민권식입니다.




이명박, 오세훈 서울시장 시절,


서울 도심 공급을 타겟으로 한 정비사업(뉴타운/촉진지구/재개발/재건축)을


본격적으로 추진하려 하였으나,


차기 주자였던 민주당 박원순 시장은 이에 역행하여


서울 도심 정비사업 플랜을 일괄 해지하면서


'적절한 입지의 참된 공급창출'이라는 중점적 테마에서 한참을 벗어난


소규모 도시재생사업에 혈세 50조를 퍼부었습니다.


(실질적으로 국민들의 두눈으로 보여지는 것은 벽화밖에는 없습니다.)




그 결과물이 바로 작금의 '부동산 공급부족 대공황사태'를 부추긴 것은


그 누구도 부인할 수 없는 팩트입니다.



매매시장 뿐만아니라 전월세시장까지 꽁꽁 얼어붙어버린..


말그대로 '부동산대란'이 발생한 것이죠.




이 사태의 피해자는 극소수에 해당하는 1%를 제외한 대한민국 모든 국민이며


무엇보다 가장 큰 피해자는 우리 주위에서 쉽게 찾아볼 수 있는


'무주택자 서민층'입니다.




'국민들이 원하는 곳의 부동산 공급부족'으로 가격이 상승했기 때문에


지금 당장의 집값보다는 몇년 후를 내다볼 줄 아는..


이른바 뿌리부터 뜯어고치는 참된 부동산정책 없이는,


앞으로도 이러한 악순환이 계속될 것입니다.



안타까운 것은 이 팩트는 지금으로부터 2년전, 3년전에도


뚜렷하게 분석되었던 소스란 것이죠.




최근 들어서야 '부동산 공급부족' 여론이 더 심화되니까 어쩔수 없이 인정하는 척하며


또다시 '급한 불만 끄고 보자'는 정부의 자세 또한 참으로 맘에 들지 않습니다.




박원순 시장 재임시절 무산시켰던 재건축/재개발 지역이


공공재개발, 공공재건축 사업으로 재착수되고 있는 현실 또한 


방향성을 찾지 못한 부동산정책인 것을 또! 정부만 모르고 있습니다.




지금의 부동산 대공황사태의 불씨가 계속해서 번져,


얼마나 더 많은 서민층의 가슴마저 태워버릴지..


안타까울 따름입니다.  




감사합니다.






오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.

 

정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 

 

주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.

 

 

저작권자 ⓒ 한강변재개발 투자연구소 소장 민권식









 




http://cafe.naver.com/aptmal

0

일반/재개발재건축도시재생사업도시재생공공재건축공공재개발재개발재건축

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기




맨위로

처음으로 12345678910다음 맨끝으로