무너지는 로또 재개발 뉴타운

‘로또’였던 뉴타운 사업이 2002년 이후 10년 만에 최대 위기를 맞고 있다 주택 재개발 뉴타운 정비사업이 40년만에 새로운 패러다임을 가지고, 무조건 철거하는 방식에서 지역 특성에 맞게 개발과 보존을 동시에 추진하는 ‘신주거정비 5개 추진방향’이 지난 14일 서울시에서 발표했다.

주거정비 5개 추진 내용은
1. 기존의 전면철거 후 획일적 아파트 건설을 중단하고, 개발과 보존을 병행하여 원주민을 재정착률을 높이고, 획일적 도시경관을 극복하기 위해 2012년까지 서남권역을 시범계획을 마련

2. 도시 주거환경정비 계획을 주거지 종합관리계획 체제로 전환하고,정비예정구역,존치구역을 원주민의 의견에 따라 건축제한 해제와 휴먼타운으로 우선 검토

3. 뉴타운 사업은 기존 사업 일정궤도에 오를 때까지 안정적으로 추진

4. 재개발, 재건축 재정비 예정구역 장기적으로 지정 폐지하고, 신규지정은 올해 종결

5. 기존 세대수를 담아내는 수요자 중심의 소규모 정비모델 마련, 도입이다.

가라앉는 재개발 뉴타운 지분가격

부자되는 줄만 알았던 뉴타운’, ‘좋은 집, 아파트에서 살 줄 알았던 뉴타운’
재개발 뉴타운 투자수요가 많은 단독, 다세대 등의 주택은 지난 2008년 4월 18대 국회의원 총선거 전후로 거래량이 급증했다.

뉴타운 재개발 당선공약에 대한 기대심리로 가격과 거래가 급증한 것이다.

지난해 서울시내 단독주택과 다세대 주택거래가 2008년 대비 절반수준으로 급감하였는데과도한 지분가격 상승, 무리한 공약에 따른 실망감, 글로벌 금융위기 등의 영향 때문이다.

이번 ‘4.14 신주거정비 추진방향’으로 더욱 깊은 수렁에 빠지게 되었다.

‘’(뉴)타운돌이"의 내년 4월 총선

재개발, 뉴타운 사업은 도시의 낙후된 주거환경을 개선하기 위해 시작한 2002년 MB의 서울시장 재임 당시의 ‘시정 4개년 계획’에 포함된 역점사업이자 2008년 총선 당시 국회의원 후보자들의 당선 공약이었다.

‘존폐기로’에 선 뉴타운,, 지정만 해놓고 제대로 추진되는 곳이 없는 재개발 뉴타운 사업은 정치권에서 벌써부터 쟁점으로 떠오르고 있고, 상당수 국회의원 들은 고민에 빠져있다.

지난 총선에서 뉴타운 공약으로 바람을 일으켜 당선되었던 국회의원은 서울 48개 지역구 가운데 28명이 당선 공약이었고, 여당소속이 23명, 야당소속이 5명으로 나타난다.

이들을 정치권에선 ‘(뉴)타운돌이’라고도 한다고 한다. 1년 앞으로 다가온 총선에서 뉴타운 사업이 부메랑이 되어 공약 약속위반 대한 반대표가 양산될 가능성이 높기 때문이다.

뉴타운사업 진행현황
현재 서울 뉴타운 사업은 10년간 26개 지구로, 241개 촉진구역 중 추진위원회 설립(71%), 조합설립인가(50.2%), 사업시행인가(26.1), 준공(7.9%)로 진행중이다.

2002년 뉴타운 1차 시범지구 은평뉴타운지구와 길음뉴타운은 입주 완료단계에 왕십리 뉴타운은 철거단계에 있어 마무리되고 있지만 나머지 23개 2차 3차 뉴타운지역은 기존 재개발지를 제외한 나머지는 진행이 부진한 상태이다.

서울보다 경기도와 지방의 뉴타운 사업은 훨씬 더욱 어렵고 수익성 역시 더욱 악화되어 이미 기본계획결정이 안돼 포기한 사업장도 여러 개로 나타나고 앞으로 늘어날 전망이다.

실제로 전국 재개발 뉴타운 사업은 부동산 장기침체로 인한 수익성 악화, 고가매입으로 보상가 상승, 이해관계 갈등으로 인한 조합무효 소송 등으로 사업지구로 지정된 구역 중 85% 이상이 착공조차 못하고 있다.

‘신주거 정비 5대 추진방향’ 에 따른 투자방법

서울에 지정되어 있는 26개 뉴타운 지구는 재정비 촉진구역과 존치정비구역, 존치관리구역 등 241개 촉진구역으로 나눠져 있는데, 121개 정비예정구역과 뉴타운지구 내 30개 존치구역은 ‘건축제한 구역에서 해제’될 것으로 보인다.

건축행위가 가능하다는 것은 단독주택지를 다세대, 원룸으로 개발이 가능해 장기적으로 조합원의 수가 늘어나고 조합매입가격이 높아져 재개발사업 수익성을 악화시켜 사실상 재개발 어렵게 된다.

장기적으로는 주거환경사업이나 저층 주거지로만 개발하게 되므로, 고층개발을 전제로 상승, 결정되었던 지분가격이 크게 하락할 수 밖에 없다.

기존 재개발 뉴타운 지역도 ‘세대수를 담아내는 수요자 중시의 소규모 개발 도입’으로 인해 적은 평수의 아파트를 많이 지어야 하므로 수익성이 악화되고, 기존의 넓은 평수를 배정받을 것으로 예상한 조합원 프리미엄에 대한 가치도 하락하게 되어 큰 지분 부동산의 가치도하락하게 된다.

또한 소규모 개발이 가능한 제도 도입에 따라 기존에 분류된 구역에서도 쪼개져 개발이 가능해지면 조합원간의 합의가 비교적 쉽게 이뤄져 개발가능성이 높아져 주택공급이 원활해 질 것으로 보인다.

하지만 뉴타운 취지가 광역개발, 선계획 후개발의 개념에서 계획적이지 못한 나홀로 아파트 같은 2-3동 주거지 개발가능성이 높아 전체 주거환경을 악화시키고 완성된 주택의 가치상승에 한계가 있을 것이다.

예정 정비구역의 철폐는 기존 도정법상 기본계획에 포함된 구역만 개발이 가능한 만큼, 기존 예정 정비구역(서울 281개)에 편입되었거나 편입 예상정비지역에 투자했던 부동산의 가치도 하락할 것이다.

이번 ‘신주거추진계획’에 따르면 기존 뉴타운 지역은 안정적으로 우선 추진하고 추후 예정 정비구역은 지정은 철폐한다고 했기 때문이다.

기존 도시환경정비법에 의한 예정정비구역과 재개발, 재건축 뉴타운을 흡수한 주거지 종합관리계획을 위해 관련법을 개정하여 5개 권역(도심권, 서남권, 서북권, 동남권, 동북권)중 우선 서남권(강서, 양천, 영등표, 구로,금천, 관악, 동작)을 시범구역으로 설정하여 2012년까지 계획 결정하기로 함에 이를 구역을 중심으로 다시 재평가 될 것이다.

재개발, 뉴타운은 원주민과 투자자, 원주민간의 임대주와 세입자, 상가소유자와 주택소유자,
정부 도시정책과 원주민, 투자자간의 상호 갈등속에서 이뤄내야 하는 생태적 한계성 때문에 과거의 공공성에 의한, 공권력에 의한 개발이 아니면 사업개발이 어렵다.

더구나 원주민의 재정착률을 높이기 위한 개발, 세입자를 보호하기 위한 공공사회적 역할, 사업진행절차와 수익비용에 대한 투명성 등으로 사업수익성도 악화되고 있다. 수익을 위한 개발이냐 공공을 위한 나눔 행복개발이냐의 변곡점에 와있는 것이다.

과거 소액으로 쉽게 접근할 수 있었던, 소액으로 내집 마련을 꿈꾸던 투자자들에게 있어
어떤 부동산보다도 재개발 투자에 대한 차별화, 양극화가 심화되고 있다. 지금 고수익을 위해 투자하고 있는 많은 재개발 투자자들의 한숨은 깊어 질 것이다.