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피라미드 중개업소① |현장

2008-09-11 21:04

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재개발 노리는 '1사장 10중개소'

[피라미드 중개업소①]편법업소, 가격상승 주범

#1. "손님, 지하철로 오실건가요? 우리 사무실까지는 한참 걸어야 하니까 까치산역 근처 OO중개업소에서 봬요. 거기도 저희랑 같은 사무실이랍니다." 전화로 재개발 투자상담을 받던 회사원 임모(35)씨가 중개업자에게 사무실 위치를 묻자 이 같은 답변이 온다. △△중개업소에 전화했는데 OO중개업소에서 만나자고 하니 임씨는 어리둥절하다. 강서구 화곡동 OO중개업소에서 만난 중개업자는 너무나 익숙한 자세로 임씨에게 시장 상황을 전달하고 매물을 소개한다. 컴퓨터, 전화 등 사무실 비품을 다루는데도 거침이 없다.

#2. 서울 용산구 한강로의 한 중개업소. 오피스텔 전세 계약을 체결한 손님과 중개업자가 중개수수료를 놓고 실랑이를 벌인다. 손님은 "중개수수료를 깎아 달라"고 요구한다. 중개업자는 "명의만 사장일 뿐 실제 사장이 따로 있어 마음대로 깎아줄 수 없다"고 맞선다. 사무실 벽에 걸려 있는 사업자등록증이나 전세계약서 중개업소 대표 이름란에는 손님과 실랑이를 벌이고 있는 중개업자의 이름이 적혀 있다.

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서울 강서구 화곡동 등 재개발 지역에 일명 '피라미드 중개업소'가 활개를 치고 있다.

'피라미드 중개업소'는 한 사람이 같은 지역에서 다른 사람 명의로 여러 개의 사무실을 운영하는 점조직 형태의 중개업소를 말한다. 이들은 주로 '조직(?)'내 중개업소끼리 매물을 독점하고 지분 가격을 조작하는 방식으로 영업한다.

10일 업계에 따르면 강서구 화곡동에서는 1명의 중개업자가 10여 개의 '피라미드 중개업소'를 운영하고 있다. 화곡동 지하철 역세권과 주택가 곳곳에 중개사무실을 내고 영업을 하는 것이다.

◇'이름만 사장'인 실장들…"뛰는 만큼 번다" 거래 혈안='피라미드 중개업소'의 각 사무실 상호나 사장은 모두 다르다. 사무실 위치나 규모도 다양해 일반인들은 이들의 관계를 파악하기가 쉽지 않다.

하지만 실제 사장은 1명이다. 실제 사장은 사무실 운영비용을 대고, '이름만 사장'인 실장들은 영업만 한다. 실장들 밑에는 매물 관리, 손님 연결 등 작업을 돕는 보조 직원들이 있다. 이들 중에는 아직 공인중개사 자격증이 없는 '공인중개사 시험준비생'이 많다.

거래 성사에 따른 중개수수료는 사장과 실장들이 절반씩 나눠 갖는다. 매달 정해진 월급을 받는 것이 아니라 거래를 성사한 만큼 자신의 수입이 결정되는 '성과급' 체제여서 실장들은 발로 뛰며 매물을 찾고 손님을 잡는다.

◇"한 건 더하는 게 남는 장사"… 매물 독점 폐해 속출=1명이 동시에 10여 개의 중개업소를 운영하려면 적잖은 비용이 든다. 하지만 한 지역에서 조직적으로 활동하면 남들이 놓치기 쉬운 사각지대 매물까지 확보할 가능성이 커 상당한 이익을 보고 있는 것으로 알려졌다.

서울에서 15년째 중개업을 하고 있는 A씨는 "재개발 시장에서는 매물수가 곧 중개업소의 경쟁력"이라며 "임대료가 싼 변두리 사무실의 경우 한 달에 매물 1∼2건만 확보해도 남는 장사"라고 말했다.

'피라미드 중개업소'는 일반 중개업소와 매물을 공유하지 않고 조직력을 이용해 독점 거래를 추진한다. 매물만 독점하면 가격 조작은 '식은죽 먹기'다. 간판은 다르지만 사실상 모두 같은 중개업소이기 때문에 투자자는 제대로 된 시세 검증이나 가격 흥정은 포기해야 한다. 일반 중개업소는 영업상 피해를 입을 수밖에 없다.

◇법망 피한 편법… 적발 어려워=1명의 중개업자가 같은 지역에서 여러 개 사무소를 운영하는 것은 명백한 불법이다. '공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률' 제13조 1항에는 '중개업자는 그 등록관청의 관할 구역 안에 중개사무소를 두되, 1개의 중개사무소만을 둘 수 있다'고 명시돼 있다.

'피라미드 중개업소'는 이같은 법망만 피한 편법이다. 서류상으로는 아무런 문제가 없어 거래 내역 등을 전수 조사하기 전까지는 편법 행위를 적발하기 어렵다.

화곡동의 한 중개업자는 "같은 중개업자끼리도 피라미드 업소인지 아닌지 모르는 경우가 많다"며 "10년 넘게 중개업을 하고 있지만 지자체 단속에 걸려 처벌받는 건 한 번도 못 봤다"고 말했다.

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재개발 계약전 |현장

2008-08-21 09:15

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161219277732393 주소복사

 

우선 지역주택조합 방식의 투자를 결정하셨다고 하니 축하드립니다.

 

질문자께서 공부를 많이 하셔서 어느 정도 알고 계신 것으로 판단되므로 일반적인 명의변경절차, 내용 등에 대한 설명은 생략하고 질문 내용에 대해서만 답변해 드릴께요.

 

1. 계약 전 확인사항 및 확인 방법 :

 

(1) 매도인측의 확인사항

 

*첫째는 일단 예외사유에 의한 승계방식의 분양권 전매이므로 매도인의 예외사유가 무엇인지 정확한 사유를 물어 확인하고, 계약 전까지 사전 구비를 요청하여 서류를 확인해 볼 필요가 있습니다.

 

* 왜냐면 최근들어 행정관청에서는 투기방지를 위해 예외사유를 입증할만한 아주 구체적이고 세부적인 서류 제출을 요구하여 매우 엄격하게 조사, 확인하기 때문입니다.

 

*예건대 지방으로의 직장이전을 이유로 한 경우에는 소명서, 지방에서의 주거확보증명서(임대차계약서 등), 거주지 통장의 실거주사실확인서, 재직증명서, 갑근세납부사실증명서, 4대보험가입원부, 초등학교 자녀가 있는 경우 초등학교 재학증명서 등 매도인이 실제로 지방에 이주하였음을 소명하는 서면 일체를 구비하여야 합니다.

 

둘째는 2007년 1월 1일부터 분양권 전매시에도 실거래 신고를 하도록 개정되었기 때문에 매도인은 실거래가를 기준으로 고율의 양도소득세를 부담해야 합니다. 계약체결시 반드시 특약사항으로 양도소득세 문제는 매도인이 전책임을 지게 하도록 명확히 결정해야 합니다. 이를 소홀히 하면 후일 반드시 법적분쟁이 발생하게 됩니다.

 

(2) 매수인측의 확인사항

 

*매수인은 계약전 자신이 조합원 자격을 갖추었는지를 확인해야 합니다. 조합원 자격 심사의 기준일은 해당 주택조합의 조합설립인가신청일이 기준이 됩니다. 해당 단지 조합사무실에 전화를 하여 조합설립인가신청일 언제인지 정확하게 확인해서 자신의 조합원자격이 유무를 반드시 확인해 보셔야 합니다.

 

*매수인의 자격결격은 바로 전산조회 과정에서 탈락처리되고, 그 이후에 매도인에게 지급한 매매대금의 반환문제가 상당히 복잡해집니다.

 

*필요에 의해서 다운계약을 쓰게 된다면 “상당한 가격”으로 다운금액을 정해야 하고, 또 금전수수과정에서 다운금액이 노출되지 않도록 세심한 주의가 필요합니다. 잘못되면 누락된 양도 세액의 24배 상당의 과태로 부담을 매수인도 각오하셔야 합니다. 다운계약의 경우에는 매수인에게도 똑같이 책임을 묻고 있습니다.

 

*예외사유에 의한 분양권 전매는 “유동적 무효상태의 계약”으로서 국토해양부장관의 승인이 있으면 계약시로 소급하여 완전 유효계약으로 확정되지만 불승인이 되면 계약시로 소급하여 완전무효계약으로 확정되어 쌍방 원상회복의 의무가 발생하는 특수계약인바,

 

따라서 매매대금 지급도 국토해양부장관의 승인여부가 불투명하므로 일반 주택매매와는 달리 취급할 필요가 있습니다. 그래서 매매대금 중 계약금 10%, 중도금 60~70%, 잔금 20~30%정도로 나누어 지급할 필요가 있고, 계약금은 계약시, 중도금은 명의변경서류 접수시, 잔금은 국토해양부장관의 승인 후 명의변경완료시에 각각 지급하도록 정하세요

 

 

2. 중도금 지급전 확인해야할 사항 및 확인방법 :

 

* 중도금은 매도인과 매수인이 직접 관할구청에 출석하여 분양권 실거래 신고를 하고, 구청에서의 사전심사과장에서 아무런 지적 없이 통과되어 조합사무실에 명의변경서류를 제출할 때 동시이행으로 중도금을 지급해야 합니다.

 

*보통 중도금 지급은 매수인이 중도금을 공인중개사(일종의 에스크로우 제도)에게 임시보관영수증을 받고, 보관시켰다가 명의변경서류가 완비되어 조합사무실에 접수되었을 때 공인중개사가 보관 중이던 중도금을 매도인에게 건네주고 매도인으로부터 교부받은 중도금 영수증을 매수인에게 전달하면서 매수인이 소지한 임시보관영수증을 회수하게 되면 안전합니다.

 

 

3. 잔금 지급전 확인해야할 사항 및 확인방법 :

 

*명의변경의 마지막 절차는 국토해양부장관의 승인 통지를 받게 되면, 당사자 쌍방은 관할 구청에 출석하여 매매계약서 재검인과 토지취득세 고지서를 교부받고, 대출은행으로 가서 대출승계확인서 또는 대출상환확인서를 교부받은 후, 조합사무실로 가서 공급계약서에 자서하고 인감날인 후 공급계약서를 교부받으면 명의변경절차는 종료됩니다.

 

*잔금은 이러한 명의변경절차가 종료된 후에 지급하면 됩니다. 이 경우도 중도금 지급시와 마찬가지로 공인중개사를 에스크로제도 처럼 활용하면 안전하겠지요.

 

기타 지역주택조합에 관한 의문사항이나 궁금한 사항은 011-863-4988로 전화주세요

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하자건 |현장

2008-08-20 16:01

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161219215688599 주소복사

집 매매한지 4개월 되었는데영.....물이 새용...ㅠㅠ
아기자기(jhjw****) 조회 5690 | 답변 3 | 2008.08.19 16:08
집 매매한지 4개월됐는데요...아파트는 현재 3년된 아파트에영........
매매할때 집 주인이 하자 전혀 없다해서...매매했는데..
 
베란다 확장공사는 아니구.....나무로 깔아놓아서..그것땜시..매매를 했는데....
비가 올때마다......물이..스며들어서......비올때마다 고생하고 있어영...
 
매매할때..그런것도 다 알려줘야 하지 않나여?
속아서 산듯해서 넘 화가 나네영..
 
매매할때....베란다 마루바닥이 좀 갈라져 있길래 물어봤더니만..
장마철때 문열어놓쿠자서 물이 들어와서 그렇타고해서..그런가보다 했지용...
알고보니....알면서도 그렇게 말한듯 싶어영..
 
이건 어디서 보상받을수 있는건가여?
 
부동산에서도 책임있고...집주인도 책임이 있는듯한데..답답하네영....ㅠㅠ
어찌해야할찌..답변부탁드립니당....
Re: 집 매매한지 4개월 되었는데영.....물이 새용...ㅠㅠ
비목처럼(arti********) 추천 1 | 2008.08.19 16:20
1. 공인중개사법 제25조 제1항에 의하면, "중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장·등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다."고 규정을 하고 있으며, 동 법 시행령 제21조 제3항의 규정에 의하면, "중개업자는 국토해양부령이 정하는 중개대상물확인·설명서에 제1항 각 호의 사항을 기재하여 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 3년간 보존하여야 한다."고 규정을 하고 있습니다.

2. 사안의 경우 대상물의 누수에 관한 하자는, 매도인의 하자담보책임규정(민법 575조, 580조)을 적용받게 되어 그 손해배상을 청구할 수 있을 것이며, 또한 누수를 발견하지 못하고 중개를 한 중개업자의 중개상의 과실이 인정될 것으로 판단이 됩니다.
내용출처: 본인작성
Re: 집 매매한지 4개월 되었는데영.....물이 새용...ㅠㅠ
공인중개사 상담 추천 1 | 2008.08.19 16:38
부동산은 누수 여부까지 파악해서 설명할 의무는 없고,
단지 자료를 요구해서 체크하면 중개업자에게는 책임을 묻지 못합니다.
 
다만 매도인에게 그 책임을 물어야 합니다.
매도인은 물이 새는 사실을 알았거나 몰랐거나 책임을 져야 합니다.
 
그런데 빨리 책임을 물어야 하니 전문가에게 견적서를 의뢰하고 비용을 달라고 해야 합니다.
6개월 안에 요구를 해야 합니다.
그리고 안 준다면 소송으로 가서 판결문 얻어서 청구를 해야 합니다.
 
잘 대처 하시길 바랍니다.
내용출처: 본인작성
 
Re: 집 매매한지 4개월 되었는데영.....물이 새용...ㅠㅠ
망월댁 추천 0 | 2008.08.20 12:07
하자 담보책임을 물을 수 있으나 베란다 부분은? 써비스 공간이라서 아마도 크게 도움이 않될것 같습니다.
베란다 부분이 곰팡이가 너무 싶해서 건설사에게 하자 신청을 했더니 써비스 공간이라서 책임에서 자유롭다고 하더군요.
내용출처: 본인작성

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