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특약사항중 원상복구 |현장

2008-09-24 21:05

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161222257952573 주소복사

 

거리를 거닐면 수 많은 건물에 입주하여 사업 혹은 장사를 하고 있고 대부분은 임대차계약이다.이렇게 많은 임대건물에 양 당사자를 규율하는 문구 중 하나가 바로 원상복구이며 개인간의 법률관계에서 가장 핵심적인 글자를 꼽으라면 바로 이 4글자를 꼽고 싶을 정도이다.

 

임대차계약조항 중에 공인중개사협회 표준서식 제 5조에 1항에 "임대차계약이 종료한 경우 임차인은 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다."

 

라고 규정되어 있고 문방구에서 파는 계약서에는 "임차인이 일체비용을 부담하여 원상복구를 하여야 함"이라고 기재되어 있다.

 

원상복구란 임차목적물을 임차하기 이전의 상태로 복구하도록 하는 의무이다.

이 원상복구 규정이 되어 있다면 임차인은 임대인에 대한 필요비,유익비청구권을 임차인이 포기한 것으로 보게 된다.

 

그렇다면 위 중개사협회계약서나 문방구계약서에 의하면 대부분은 임차인이 갖는 필요비,유익비청구권은 포기한 것으로 보게 된다는 것이다.

 

그러므로 원상복구는 건물주가 깐깐할 경우 임차인은 "원자탄"으로 들릴 것이다.그만큼 원상복구의 행사는 임차인에게 경제적 고통을 주게 된다.

 

식당이나 노래방,레스토랑,PC방,생맥주집,소주방,등등 제아무리 시설을 삐까삐까하게 했어도 계약종료시에는 건물주가 이 원자탄(?)을 행사할 수 있는 것이다.

 

본인이 아는 사람은 독서실을 크게 운영했는데 보통 사무실용을 얻게 되어서 바닥난방을 하게 되었다.그런데 건물주가 계약 후 공사시작할 당시부터 공사과정을 지켜보면서 이거~~나중에 "원상복구"해야돼!! .... 라는 말을 들은 후 계약기간 내내 머리속을 짓누르고 있었다고 한다. 그래서 힘겹게 사업을 했던 것이다.

 

그외 레스토랑을 으리으리하게 시설했어도 나갈 때는 "원상복구"권리를 건물주는 행사할 수 있다.

 

이토록 건물주의 손에는 큰 무기인 "원자탄같은 원상복구"권리를 보유하고 있는 것이다.

 

상당부분은 임대인이 관행상 임차인이 권리금 받고 나가는 것을 묵인하고 있는 상황이다.

 

그러나 인간관계를 잘 만들어놓지 못한 경우나 기타의 경우는 간혹 건물주의 원상복구를 행사하게 되어 민사문제를 넘어 형사문제로 비화되기까지 하게 된다.

 

이렇게 무서운 조항을 모든 계약서 서식에 "아무 문제 없다는 듯 자연스레" 자리잡아 건물주의 마음을 편하게(?) 하고 있다. 즉 계약서 자체는 건물주의 입장이 반영되어 있는 것이라고 말 할 수도 있는 것이다.

 

그러면 계약할 시 무엇이 "원상"이란 말인가?

 

상가나 사무실 임대차 계약을 하면서 "원상"이 이러이러했다 라며 사진을 찍어 보관한다는가,,,문구로 표현한다는가 하는 경우는 아마 없다고 봐야 할 것이다.

 

누가 사업해서 돈 벌려 다짐하며 계약하는 마당에 미래 "원상복구"를 예견하며 미리 사진찍고 문자로 표현하겠는가? 없다...

 

서양적 법문화에 의하면 원상태에 대해서 표현하는 경우가 많을 것이다.

그렇다면 우리의 경우 이 문제가 법적인 문제로 비화될 수 있는 많은 가능성을 애초부터 안고 있다는 것이 된다.

 

많은 철거비용도 비용이고 철거하는 기간동안 임대료도 부담해야 한다.

 

그러므로 "권리금"이라는 명목으로 투자한 자본을 회수하는 것 자체가 법적으로 보장되지는 않는다는 현실을 알고 사업의 관점을 잘 고찰할 필요가 있는 것이다.

 

이러한 법적 기초를 알고 사업을 벌이거나 구상하여야 하며 책에 나오지 않는 계약전 임대인 파악(?)과 계약 후 임대인 관리(?)에 나름의 경험이 있어야 할 것이다.

 

부자는 지식으로만 되지 않고 "경험"이 가미되어야 성공을 예감할 수 있는 것이다.

 

살아있는 지혜는 그냥 얻어 지는 것이 아니다....지식과 경험이 기초가 되어 지혜가 나타나고 그것이 富의 발생으로 연결될 것이라 사료된다.

 

-권리금이 아파트 한채보다 비싼 것이 아주 많습니다.그러나 그 권리금도 건물주의 원상복구 앞에서는 맥을 못추는 경우가 허다합니다.그래서 사업을 할 때 우선 본질을 알고 준비해야 됩니다.

 

그렇다면 우선 관련법을 제대로 알아야 하는 경우가 많습니다. 계약서에 찍혀있는 문구 역시 당사자를 구속하므로 제대로 알고 있어야 합니다. 하지만 이렇게 알고 사업을 시작하는 사람 많지 않을 것입니다.

 

 

제 글을 진지하게 읽어 주신 분께는 특별한 감사를 드리겠습니다.

 

오늘도 행복한 하루가 됩시다^&^

 

 

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부동산 은어 |현장

2008-09-24 21:04

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161222257872474 주소복사

 

요즘 부동산 ‘은어’ 사용 잦다는 데…

분양권 웃돈 붙은 곳 중심으로 '은어' 유통 활발     

 

 

‘데두리, 찍기, 돌려치기, 교통….’


부동산 중개업 종사자와 전문 투기꾼들 사이에서 사용되는 ‘그들만의 언어’, 부동산 은어들이다. 좀처럼 해독이 어려워 암호 수준의 이같은 말들은 요즘 경기도 파주신도시나 고양 식사·덕이지구, 해운대 우동 마린시티(옛 수영만 매립지) 등지의 부동산중개업소에 가면 자주 들을 수 있다.


부동산 은어는 일반인에게는 다소 생소하다. ‘떴다방’, ‘알박기’ 등 그 뜻이 이미 널리 알려진 단어 외에도 도대체 무슨 뜻인지 이해할 수 없는 말들도 적지 않다. 부동산 은어는 부동산 종사자와 전문 투기꾼들이 수요자들을 현혹시키고 그들의 불법행위를 은폐하는 수단으로 이용된다.


그런데 한동안 잠잠하던 부동산 은어가 요즘 몇몇 지역을 중심으로 사용 빈도가 부쩍 늘고 있다고 한다. 왜 그렇까?


전문가들은 규제가 심할 수록 부동산시장에서 ‘은어’는 자주 ‘유통’된다고 본다. 규제가 심하면 그만큼 단속도 심해지는데, 그럴수록 그들만의 언어가 발달하는 경향이 있다는 것. 한 부동산 전문가는 “부동산 업자들 사이에서 위법행위를 숨기기 위해 그들만의 언어가 등장하고 사용되게 마련“이라고 전했다.


잦은 은어 사용은 시장 호황의 신호탄?


하지만 규제와 단속 강화 외에도 부동산시장이 활발하게 움직일 때에도 그들의 은어 사용 빈도도 높아진다는 게 부동산 중개업계의 설명이다. 부동산컨설팅업체인 지오랜드 관계자는 “특정 지역이나 아파트 단지에 매수세가 붙고 웃돈 거래도 활발하게 진행되면 당연히 ‘돈 냄새’를 맡은 투기꾼이 몰려들게 마련이고 그들만의 은어도 자주 오르내릴 수밖에 없다”고 말했다.


지난해 말이나 올해 초 대규모 아파트들이 분양된 파주신도시나 고양 덕이·식사지구, 부산 해운대 우동 등의 경우 로열층 기준으로 분양권 웃돈이 붙어 거래되고 있는 것으로 전해지고 있다. 이명박 정부의 규제 완화 기대로 부동산시장이 확연히 되살아날 경우 부동산 은어는 더 빈번하게 시장에 유통될 것으로 전문가들은 내다본다.


도대체 무슨 뜻이야?


부동산 중개업자와 전문 투기꾼들 사이에서 쓰는 말들로는 ‘원장정리’ ‘돌려치기’, ‘데두리’, ‘교통’, ‘찍기’ 등이 대표적이다. ‘원장정리’는 분양계약자를 바꿔치기 하는 것이다. 즉 분양계약을 끝낸 아파트 분양권을 매입해도 최초 분양자인 것처럼 분양계약서를 꾸며주는 방식이다.


지금은 제법 알려졌지만 ‘돌려치기’란 말도 있다. 지난해 인천 경제자유구역 내 송도국제도시 더프라우 오피스텔 투기 바람이 불면서 새롭게 주목받은 은어다. ‘돌려치기’란 아파트 등 분양권 매매 의뢰를 받은 중개업자가 투기꾼들과 사고팔기를 반복하면서 계속 가격을 올리는 수법을 말한다.


‘폭탄 돌리기’로도 불린다. 이런 방법으로 가격이 상승한 분양권을 막바지 단계의 실수요자에게 파는 것이 ‘막차 태워 시집 보내기’다. 최근 지방 주요 지역도 투기과열지구에서 풀려 아파트 분양 계약 후 곧바로 분양권을 팔 수 있기 때문에 인기 단지를 중심으로 ‘돌려치기’와 같은 수법이 자주 등장할 가능성이 크다는 게 전문가들의 지적이다.


‘데두리’라는 은어도 있다. 싸게 나온 분양권이나 땅을 선점한 뒤 웃돈을 받고 넘긴다는 뜻이다. 상가 매매에서는 권리금을 올려 부르는 것을 뜻한다.


‘교통’이란 은어도 흔히 쓰인다. 이 말은 내게 매수자도 물건도 없을 때 다른 부동산에 고객과 물건이 있는 것을 알고 중간에서 그 거래를 성사시키는 경우다. 보통 분양권 시장에서 자주 사용된다.


아파트를 취급하는 부동산 중개업소에서는 ‘기존’이란 말도 쓰여진다. 자신이 중개하는 아파트를 그외 물건에 대비하여 기존이라 칭하고 있는 것이다.


싸게 나온 매물을 중개인이 미리 계약한 후 다시 고객에게 되파는 것으로 주로 분양권과 상가 분양시 시행사나 대행사가 프리미엄이 가능한 자리를 선점하는 행위를 말하는 ‘찍기’등도 널리 쓰이는 은어다.


부동산 전문 투기꾼들 사이에서는 ‘통물건’, ‘껍데기’ 등의 은어가 사용되고 있다. ‘통물건’은 투기꾼들이 개발 예정지의 원주민 소유 주택을 매매할 때 보상금과 입주권 모두를 매매 대상으로 하는 것을 말한다. 이면계약을 통해 보상금은 투기세력이 가지는 대신 입주권만 매매 대상으로 하면 ‘껍데기’라는 용어가 사용된다.


요즘 개발 예정지를 중심으로 기승을 부리는 기획부동산업계에서는 ‘칼질’이란 말이 자주 쓰인다. 넓은 토지를 적당한 크기로 자르는, 즉 토지 분할(쪼개기) 수법을 일컫는 말이다.


하지만 이같은 불법행위에 대한 단속은 미미한 편이다. 시간과 공간 한광호 대표는 “일정 기간 전매를 할 수 없는 아파트 분양권을 이 같은 은어로 불법거래하는 매집 세력은 많지만 처벌받은 사례는 거의 없다”고 말했다. 그는 또 “실수요자들은 현지에서 오랫동안 부동산중개업을 하고 있는 토박이 중개사무소 여러 군데를 방문해 상담을 받아본 뒤 투자 여부를 결정하는 게 바람직하다”고 덧붙였다.

 

 

 

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중개업소고객확보 |현장

2008-09-24 20:57

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161222257463970 주소복사

 

일전에 중개업소에 업무차 방문을 하였다가 우연히 새로운 방법(?)에 대해서 알게되었기에 이렇게 몇자 올립니다.


통상 전,월세를 찾고 있는 고객들은 인터넷상의 배너광고나 매물광고를 보고 중개업소와 전화 통화를 한뒤에 약속을 잡고, 매물을 보곤합니다. 그런데 최근에 아파트나 오피스텔 주변에 중개업소가 너무 많다 보니 고객이 중개업소 주변에서 다른 중개업소의 현장 중개업소 유리창에 나와있는 매물광고를 보고 중간에 다른 중개업소로 향하는(?) 경우가 많다보니 치열한 경쟁속에 고객관리가 힘든게 현실입니다.


해서 일부중개업소에서는 처음부터 최기 지하철역이나 주요지점에서 고객과 약속을 하고, 차량을 이용해서 투어 형식으로 고객들에게 매물을 보여주고 바로 자신들의 중개업소로 고객을 모셔오는 방식을 사용하는 중개업소가 늘어나고 있습니다.


이럴경우 최소한 공동중개만이라도 잘 할 수 있다면 업소의 매출신장을 위한 좋은 방법이라는 생각이 드네요..


일반아파트 보다는 오피스텔, 원룸, 투룸의 경우 긴요하게 적용될 수 있을 것 같습니다. 업무진행방식이 조금은 어색할지는 몰라도 잘만 활용한다면 좋은 성과를 얻을 수 있을 것 같네요.


최근의 부동산 움직임에 탄력적으로 적응을 하시고 반짝하는 타임에 최선을 다해서 최대한 많은 계약서를 작성하셔야만 힘든시기가 도래해도 이겨낼 수 있습니다.

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