2003-06-26 13:09

http://blog.drapt.com/y303602/81130187030238

부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 전국 재건축 대상아파트 325개 단지 942개 평형 시세를 조사한 결과 2003년 상반기중 지난해 12월 대비 평균 15.15%의 높은 상승률을 기록했다.

이중 서울, 경기, 인천 등 수도권 전체 변동률은 14.78%. 서울에서는 강서구가 소규모 재건축 단지 시세 급등으로 인해 19.25% 올라 가장 상승률이 높았다. 경기권에서는 평택(50.68%)이, 지방에서는 부산(22.27%)이 상승폭이 컸다.

상반기 재건축시장 동향을 보면 경기불안으로 지난해 말부터 하락하기 시작한 재건축 시세는 2월 중순까지 계속됐다. 그러나 2월 7일 저밀도지구의 잠실 주공2단지(4천4백50가구)와 청담도곡 5개 단지(2천9백84가구)가 사업승인이 통과되면서 반등하기 시작, 5월 중순까지 지속적으로 오름세가 계속됐다.

하지만 5.23 주택가격 안정대책과 투기지역 확대가 발표된후 매수세가 감소하고 주택시장 비수기까지 겹쳐 5월말부터 소폭 하락하기도 했다. 6월 들어 보합세를 유지하면서 매수자 ,매도자 양쪽다 관망세를 취하고 있다.



서울지역 재건축 단지의 상반기 매매가변동률은 13.36%를 기록했다.

지역별로는 강서구(19.25%) 중랑구(18.86%) 강동구(18.09%) 성동구(17.21%) 송파구(16.13%) 영등포구(13.90%) 용산구(13.21%) 구로구(13.28%) 강남구(13.20%) 마포구(9.40%)순.

강동구는 고덕 주공단지들이 일제히 높은 시세 상승률을 보였다. 4월초 고덕주공1단지가 안전진단을 통과하며 최고조에 올랐다가 5.23조치 후 약간의 내림세를 보였이다가 최근 보합세를 유지하고 있다.

송파구와 강남구는 저밀도 단지인 잠실 1~4단지, 도곡주공2차, 개나리 등을 중심으로 사업 속도에 따라 등락이 있었지만 상반기내내 꾸준히 시세 상승을 유지했다. 투자자들의 꾸준한 매수세와 재건축 사업추진이 확실한 저밀도 단지라는 점이 재료로 작용해 강세를 보였다.

용산구의 경우 이촌동 한강맨션이 4월 재건축 추진위가 결성되면서 한때 큰 폭의 시세 상승이 보였다.

경기 재건축 단지들은 상반기 매매가 21.88%의 높은 상승률을 기록했다. 경기 지역은 낮은 시세로 인해 서울 보다 상승률이 더 높았고 재건축 단지들이 기존 아파트 시세 상승을 끌어 올렸다.

지역별로 상승률을 살펴보면 평택시(50.68%), 수원시(36.54%), 광명시(30.03%), 부천시(29.31%), 안산시(27.51%), 군포시(19.06%), 의정부시(18.34%), 고양시(16.86%), 성남시(16.77%), 용인시(13.91%), 의왕시(13.31%), 과천시(12.86%), 안양시(12.77%)순으로 조사됐다.

평택시의 재건축 단지들은 재건축 초기단계로 재건축 결의, 또는 안전진단 신청정도로 재건축에 대한 기대감으로 인하여 시세가 상승이 컸다.

수원, 광명, 부천의 재건축 단지들의 시세가 대폭 상승했다. 상대적으로 저평가돼 시세 상승 여력이 남아 있다는 것도 투자자들의 관심을 끌었다.

수원의 신매탄 주공, 천천주공, 인계주공 , 광명의 철산 주공, 하안주공 부천의 중동주공, 약대 주공 단지들의 시세 상승폭이 컸으며 이는 매물은 적은데 매수세가 강해 매수 호가가 높아지면서 시세가 상승한 것으로 5월 중순까지 상승세는 계속됐다.

안산이나 안양, 성남 지역에서도 재건축 대상 아파트들이 늘어나고 있으며 재건축 조기 단계로 시공사 선정, 안전진단 신청 등 재건축 사업진행 과정을 밟아 나가고 있다.

인천광역시의 재건축 단지들은 17.31% 의 높은 상승률을 기록했다.

지방에서 대도시를 중심으로 광역시의 재건축 단지들도 큰 폭으로 시세가 상승했다. 부산(22.27%), 대구(21.44%), 광주광역시(14.57%)가 상승한 것으로 조사됐다.

하반기 재건축시장은 △재건축 80%이상 준공 후 일반분양 △종별 세분화에 따른 용적률 하락 △도시 및 주거환경정비법 7월 시행 △투기지역 확대 등으로 재건축 투자가 다소 위축될 것으로 보인다.

하지만 투자자들은 저금리가 지속되고 있는 상황에서 가격기대심리로 매도가를 좀처럼 내리지 않고 있고 사업추진이 빠른 단지를 중심으로 매수세가 이어지고 있어 강보합세를 유지할 것으로 예상된다.

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2003-05-30 14:22

http://blog.drapt.com/y303602/81130187030524

전매금지 대상이 아닌 재건축 조합원 지분의 희소가치가 상대적으로 높아지면서 투자 안정성이 높은 재건축 대상 아파트는 더욱 선호도가 높아지는 추세다.

5.23조치 이후인 5월 마지막 주는 주간상승률은 0.02%로 급격히 상승률이 둔화되었지만 재건축 단지의 선호도가 떨어진 것은 아니며 세무조사여파로 잠시 주춤한 것으로 보인다.

부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 서울, 경기, 인천지역의 재건축대상 271개 단지 781개 평형의 시세를 조사한 결과, 5월 한달간 수도권 전체 7.30%의 높은 변동률을 기록했다.

서울지역 재건축 단지의 5월 매매가변동률은 6.41%를 기록했다.
지역별로는 성동구(13.48%), 강서구(13.12%), 도봉구(12.03%), 동대문구(9.72%), 송파구(9.18%), 중랑구(8.51%), 강동구(7.87%), 강남구(5.97%) 순으로 나타났다.

지역별로 살펴보면 강서구 등촌동 월드아파트는 재건축 막바지에 이르면서 시세상승이 있었다. 현재는 이주와 철거를 마친 상태다

상한가 기준으로 18평형이 2억1천만원, 20평형이 2억2천만원에 거래되고 있다.

송파구의 저밀도 단지들은 지난달에 이어 이번에도 꾸준히 시세상승이 이어졌지만 5.23조처 후 송파구가 투기지역으로 추가 지정되면서 상승세가 둔화됐다.

잠실주공 4단지는 지난 10일 총회를 거쳐 새로운 집행부를 결성하고 34평 배정이 추가부담금을 없애는 계획 발표했다. 시세는 발표직후에 2천7백50만원 정도 올라 현재는 지난주와 같은 5억6천만원 선이다.

잠실시영은 6월 서울시 시기조정위원회를 통해서 사업승인여부 결정을 남겨놓고 있으며 시세는 지난달보다 3천5백만원 정도 올라 상한가 기준으로 17평형이 5억4천만원, 20평형이 6억3천만원선이다.

강동구는 송파구와 함께 5.23조처로 투기지역으로 추가 지정되면서 마지막 주에는 시세가 약간 떨어졌다.
강동구에서는 둔촌동 주공 단지들이 강세를 보였다. 둔촌주공단지는 지난 4월초부터 이미 세차례의 안전진단 심의를 개최했으나 아직 유보상태며 조만간 안전진단심의회가 다시 열릴 예정이다.

현재 시세는 상한가 기준으로 주공 저층1단지가 16평형이 3억7천만원,18평형이 4억2천만원 ,저층2단지는 22평형이 5억2천만원, 25평형이 5억6천만원 선이다.
이는 지난달에 비해 평형별로 3천만원정도 오른 시세다.

강남의 저밀도 단지들 중에서는 도곡주공2차의 상승폭이 컸다.
도곡주공 2차는 잠실시영과 함께 이번 시기조정위원회에서 사업승인시기가 결정된다.
5월 초부터 꾸준히 시세가 상승하다가 마지막 주에는 보합세를 유지하고 있다.
현재 시세는 5천만원정도 올라 13평형이 상한가 기준으로 6억5천만원 선이다.

반포지구는 주공1~3단지, 한신1차 미주 아파트가 안전진단을 4월 말에 일괄적으로 서초구청에 접수했으며 27일에 재건축 허용결정이 발표됐다.

시세는 지난 달보다 2천5백만~3천만원 올라 상한가 기준으로 주공3단지 16평형이 6억6천만원, 25평형이 8억6천만원에 거래되고 있으며 한신1차는 32평형이7억9천만원에 거래되고 있다.

재건축 허용결정이 발표되었지만 아직 시세상승으로 이어지지는 않고 있다.
이는 이전 시세가 안전진단 통과를 염두에 두고 형성된 시세였으며 "D등급"발표만으로는 아직 확실한 재료가 되지 않는다는 판단이다.

경기지역의 재건축 단지들은 5월 매매가 10.60%의 높은 상승률을 기록했다.
지역별로는 광명시(22.01%), 군포시(14.52%), 부천시(13.15%), 고양시(9.97%), 의왕시(9.92%), 안산시(9.33%), 수원시(8.83%), 과천시(7.78%)순으로 조사되었다.

광명시에서는 철산동과 하안동 저층주공단지들의 큰 폭의 시세상승이 있었다.
투기지역 지정에도 불구하고 매수자가 많은 데다 매물이 귀해 매수호가가 상승하는 것으로 시세 상승은 꾸준히 이어지고 있다.

또 장미아파트가 5월12일에 사업승인을 받으면서 시세의 상승폭이 컸다.
시세는 지난달보다 4천만원 올라 상한가를 기준으로 20평형이 1억8천5백만원, 24평형이 2억2천만원 선이다.

군포시 강남근로자 아파트는 현재 이주 중으로 재건축 사업이 막바지에 이르렀다. 6월 9일부터 이주비가 지급 될 예정이다.
시세는 지난달보다 3천만원 오른 2억선 이다.

부천시는 약대주공과 중동주공의 시세상승이 지난달부터 계속 되고 있다.
약대주공은 지난달보다 2천5백만원정도 올라 14평형이 1억9천만원,16평형이 2억2천만원 정도이다.
지난 5월24일 주민 총회를 거쳐 시공사를 선정했으며 현재 안전진단을 재 신청한 상태이다.

중동주공은 상한가 기준으로 11평형이 1억7천만원, 13평형이 1억9천만원에 거래되고 있다. 이는 지난달 보다 2천5백만원정도 오른 시세다.
최근 재해영향평가와 교통영향평가 통과를 통과했다.

고양시는 원당주공2단지가 15일에 안저진단을 통과하면서 시세상승이 이어지고 있으며 시세는 17평형이 지난달보다 1천2백만원 정도 오른 1억9천8백만원 정도이다.

안산시는 원곡동 군자주공 1단지와 3단지 시세상승을 주도했으며 지난달보다 1천3백만~1천5백만정도 올라 1단지 13평형이 1억3천5백만원 3단지는 10평형이 9천만원 정도에 거래되고 있다.

과천의 재건축 아파트 단지들은 주공 3단지와 11단지가 정밀안전진단 결과가 "D"등급을 받았으며 2단지는 과천시청으로부터 예비안전진단 신청을 반려 당한 바있다.
시세는 천만원 정도씩 상승하여 주공 3단지 13평형이 상한가 기준으로 3억1천만원 15평형이 3억6천만원 선이다.

인천광역시의 재건축 단지들은 매매가14.63% 의 상승률을 기록했다.

서구의 가좌주공 1,2단지와 석남주공1,2단지가 시세상승이 있었고 남구의 주안주공의 시세가 상승했다.

주안주공은 현재 지난달보다 2천만원정도 오른 1억3천6백만에 거래가 이루어지고 있으며 6월 사업승인을 받을 것으로 예상하고 있다.

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2003-05-30 10:43

http://blog.drapt.com/y303602/81130187030356

강도 높은 주택시장 안정책이 연이어 나오고 있는 가운데 상대적으로 규제가 덜한 재개발투자에 대한 관심이 높아지고 있다.

재개발은 재건축아파트에 비해 소액으로 지분매입이 가능하며 일반 분양분 보다 저렴한 분양가로 아파트를 공급받을 수 있다는 장점이 있다.

하지만 재개발사업은 사업진행 절차가 상당히 복잡한데다 같은 지분일지라도 시세, 추가부담금 등이 천차만별이기 때문에 사전지식 없이 무턱대고 투자하면 손해를 볼 수 있다.

◆사업 단계에 따라 가격 상승=재개발 사업은 크게 구역지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 분양, 청산 단계로 나뉜다.

구역지정은 시·도지사가 결정하는데 절차가 까다로워 구역지정을 받는 기간이 길어질 수 있으므로 구역 지정 전에 재개발 지분을 구입하는데는 신중을 기해야 한다.

구역지정을 받게 되면 조합설립인가, 사업시행인가 순으로 사업이 진행된다.

조합설립인가를 받으면 조합은 시공사와 본 계약을 체결하므로 사업은 더욱 구체화된다.
특히 인기 있는 재개발구역이라면 조합설립인가를 받는 시점에서 지분을 매입하는 것이 좋다.

이후 사업시행인가를 받으면 재산평가가 시행되고 철거가 진행된다.

이때 이주비가 지급되기 때문에 일반적으로 초기투자비용이 적다.

또 조합원지분의 평가액 순위가 드러나게 돼 배정 받을 수 있는 평형을 알 수 있다.

마무리 단계인 관리처분인가를 받게 되면 분양가액과 추가부담금이 나온다.

이에 따라 조합원지분 시세에 대한 과대 포장은 불가능해 지며 총부담금을 쉽게 계산 할 수 있다.

하지만 이미 가격이 많이 올라 있는 경우가 많다.

◆추가부담금 잘 따져야= 조합원지분을 매입할 때는 일반분양보다 각별한 주의를 기울여야 한다.

신뢰 있는 중개업소를 통해 하자 없는 지분을 매입하는 것이 가장 중요하다.

특히 추가부담금을 잘 따져야 손해를 보지 않을 수 있다.

추가부담금은 예정평형을 분양 받기 위해 입주 때까지 납부해야 하는 일반분양의 중도금 같은 금액이다.

추가부담금은 관리처분인가 이후 확정되는데 계산법은 ‘조합원분양가―(토지 건물의 감정평가액)×비례율’로 계산된다.

여기서 비례율이란 총 사업이익(분양수입-사업비용)을 종전 자산(건물과 토지) 총액으로 나눈 수치다.

예를 들어 비례율 100%는 재개발 후 종전 자산가치와 맞먹는 사업이익이 생긴다는 뜻으로 비례율이 높을수록 종전 재산의 대가로 배분 받는 분양아파트의 무상 평수가 더 커진다는 것을 의미한다.

재개발지역에서 지분시세를 보면 비슷한 조건의 물건인데도 불구하고 다른 경우가 많다.
이는 평가보상액의 기준이 되는 감정가가 다르기 때문이다.

감정가는 도로 여건이나 입지, 건물의 노후 정도 등 여러 가지 기준을 종합해 결정되며 이후 추가부담금의 기준이 된다.

새 아파트로 들어가기 위해서는 지분가격에다 추가부담금을 부담해야 한다.

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