2007-05-26 12:50

http://blog.drapt.com/jjunwook/2152131180151436625

출처 : 동탄-공세-보라 전철역 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

http://blog.drapt.com/muzige/2413571162055845538 자료출처: 부자되는 벼리벼리 富로그 대출을 이용하는 고객이라면 한번쯤은 마이너스 대출을 이용하거나 생각해 볼 텐데요. 하지만 정작 마이너스 대출에 대해서 자세히 아는 사람은 별로 없습니다. 모든 것에 양면성이 있듯 마이너스 대출 역시 상황에 따라서 약이 될 수도 독이 될 수도 있습니다. 급전이 필요한 사람들에게는 신용카드현금수수료에 비해 훨씬 저렴한 이자로 정해진 한도 안에서 자유롭게 빼 쓸 수 있어 유용할 수 있지만 이에 반해 절제하지 못하면 빚으로 고스란히 남아 높은 이자를 지불해야 합니다. 그럼 이런 마이너스 대출을 최대한 잘 활용할 수 있는 방법은 없을까요? 오늘은 마이너스 대출에 대해 좀더 자세히 살펴보고 어떻게 활용해야 좋을지 알아보겠습니다. ● 마이너스 대출이란? 마이너스통장 대출은 미리 대출한도를 정하고, 이 범위 내에서 실제로 사용한 금액에 대해서만 이자를 내는 대출을 말하는데 정식 명칭은 가계신용대출로 한도대출입니다. 하지만 대출을 쓴 만큼 통장 잔액란에 마이너스(-)로 표기되기 때문에 '마이너스 대출'이라고 부르는데 대출 가부 결정은 일반 대출과 동일하여 대출가능으로 판정된 경우에 마이너스 대출이 가능합니다. 마이너스대출은 사용한 금액에 대해서만 이자가 계산되는데 예를 들어 예금잔액이 없는 상태에서 신용대출 5백만원을 마이너스대출통장으로 약정하신 경우 4백만원을 인출하시면 마이너스(-) 4백만원으로 표시되며 다음날 1백만원을 입금하시면 마이너스(-) 3백만원으로 통장에 표시됩니다. 대출이자는 5백만원 한도 전체에 대해 계산되는 것이 아니고 마이너스가 발생되는 금액에 대해서만 계산됩니다. 따라서 돈이 필요할 때마다 수시로 쓸 수 있고, 돈을 채워 넣어 예금 잔액을 플러스 상태로 만들면 이자를 물지 않아도 됩니다. 또한 마이너스 대출은 통상 1년을 대출기간으로 하고 1년 단위로 연장이 가능하며 약정금액은 직업 및 직급, 근속기간, 급여수준 등에 따라 다릅니다. ● 마이너스 대출 특징 장점으로는 약정기간동안 미리 정한 한도 범위 내에서 입출금이 자유롭기 때문에 편리하게 사용할 수 있어 대출과 결제가 편리합니다. 특히 대출한도내에서 이자를 무는 것이 아니라 자신이 사용한 금액에 대해서만 이자를 물기 때문에 필요할 때 찾아쓰고 여유돈이 생겨 다시 채워 넣으면 더 이상 이자를 물지 않아도 됩니다. 단점으로는 이자율이 일반대출에 비해서 0.5%p 가량 높다는 것입니다. 이는 은행 입장에서 고객이 필요한 자금을 준비해도 고객이 대출한도를 모두 사용하지 않으면 비용만 발생되기 때문입니다. 그러므로 마이너스 대출은 일정한 소득과 직업, 신용등급을 갖춘 직장인들이 소액급전이 필요할 경우 이용하는 것이 좋으며 고정적으로 장기간 사용할 자금이라면 저렴한 일반대출을 이용하는 것이 유리합니다. ● 마이너스 대출 이자 줄이기! 마이너스 통장을 사용하면서도 최대한 이자를 줄일 수 있는 방법이 있습니다. 먼저 마이너스통장을 급여 이체통장으로 만들어 놓고 매월 결제해야 하는 신용카드 대금, 공과금, 지로, 아파트관리비 등을 마이너스 통장과 연결해 빠져나가게 해 놓는게 좋습니다. 이처럼 급여를 이체하거나 공과금 등을 결제할 경우 공과금을 납부하는 날이나 급여가 들어오는 날만큼은 대출이 조금이나마 상환되기 때문에 이자를 줄일 수 있습니다. 또한 은행별로 조금씩 다르긴 하지만 급여이체 시, 타행대출 대환시, 당행 신용카드 소지자, 아파트관리비 자동이체, 예적금 가입고객 등에게는 대출이자를 우대해줍니다. 아울러 만약 처음 대출 받을 때보다 소득이 늘거나 신용상태가 개선됐다면 거래하는 은행에 가서 금리인하를 요청할 수 있는 금리조정 요구권을 활용하면 좋습니다. 또한 일반적으로 마이너스 통장 대출은 신용대출이지만 담보대출도 가능하기 때문에 청약통장이나 장기거래 예적금이 있다면 그것을 담보로 하여 마이너스통장을 만들면 대출이자를 많이 줄일 수 있습니다. ● 이것만은 주의하자! ▷ 대출한도 최대 90%까지만 사용하자! 마이너스통장을 사용하다보면 대출한도를 초과하는 경우가 생깁니다. 이때 초과 부분에 대해서 연체이자가 붙게 되는데 기존에는 연체가 발생하면 이자에 대해서만 연체이자를 부과하였으나 올 2월 부터는 마이너스 대출이자를 1개월 이상 연체하면 이자뿐 아니라 원금에 대해서도 연체이자를 적용하게 되었습니다. 또한 연체를 하게되면 자신의 신용에도 불이익을 받게 되어 만기가 되었을 시 기한연장이나 추가대출이 안되기도 하므로 결코 소홀히 생각해서는 안됩니다. 그러므로 최대 90% 범위내에서만 사용하시고 여유한도를 조금이나마 남겨 두시는 것이 좋습니다. ▷ 만기 연장할 경우 꼭 은행을 방문하자! 이전에는 마이너스 대출기간을 연장할 경우 보통 은행들은 고객의 신용등급이 떨어지는 경우가 아니면 전화 등을 통해 본인 의사를 확인한 후 자동 연장해 주기도 했는데 올 2월 부터는 만약 연장을 원할 경우는 반드시 은행을 방문해 바뀐 기준에 동의하는 서명을 해야합니다. 대출만기 뒤 은행을 찾지 않으면 연체자로 등록돼 대출금에 대해 비싼 연체이자를 물어야 합니다. 또한 연장시 금리등의 조건을 꼭 확인하는 것이 좋습니다. 간혹 본인이 알고 있던 것과 다르게 금리가 적용될수 있기 때문에 정확하게 확인하고 담당자 이름을 기록해 두고 연장 한달 쯤 뒤에는 인터넷이나 전화로 금리가 제대로 적용되는지 확인하는 것이 좋습니다. ▷ 사용하지 않으면 빨리 없애자! 마이너스 대출도 빚이라는 것을 항상 염두에 두고 여유돈이 있을때 바로바로 채워 넣고 만약 사용하지 않으면 빨리 없애는 것이 좋습니다. 간혹 급할 때 쓸 목적으로 마이너스통장을 만들어놓고 그냥 두는 경우가 있는데 마이너스통장은 만들기만 해도 사용액과 상관없이 한도액만큼 대출이 이뤄진 것으로 취급되어 다른 대출을 받을 때 한도와 금리 면에서 불이익을 당할 수 있습니다. 다른 대출을 받을 경우 마이너스통장 한도만큼 받을 수 있는 금액이 줄어들게 되거나 금융기관마다 개인의 전체 대출액수에 따라 금리를 다르게 적용하기 때문에 대출을 많이 쓰는 경우에는 2%p 안팎으로 이자를 더 물리기도 합니다. ▷ 대출금 상환 뒤 반드시 해지신청하자! 대출금을 상환한 뒤에는 반드시 해지 신청을 해야 합니다. 마이너스통장은 만기 뒤에도 연장처리를 할 수 있는 대출이기 때문에 영업점을 찾아 해지신청을 해야만 신용정보 조회표에 대출기록이 없어지게 됩니다. 아울러 중도상환을 할 때도 이자정산과 해지 신청을 잊지 말아야 합니다. 마이너스 통장도 중도에 전액 상환을 할 수 있는데 영업점을 찾아 마이너스 금액을 전부 입금하고 이자를 직원을 통해 내야 합니다. 이때 이자를 통장에 입금만 시켜놓으면 결산일에 출금되므로 반드시 직원을 통해 이자를 따로 내야합니다.

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2007-05-26 12:44

http://blog.drapt.com/jjunwook/272111180151045529

출처 : 우담바라가 필 때까지...

원문 : http://blog.drapt.com/leekkj

예전에 올린 글중에 1가구 다주택 양도세 중과로 쏠림현상이 과도하게 나타나 양극화가 심화되었으나, 1가구 2주택 양도세 50%가 중과되는 2007년이 되기전에 이에 대한 과반영영향으로 오히려 역전현상이 나타나리라고 말씀을 드렸는데... 이는 이미 작년 9월경부터 나타난 현상이 되었습니다.   조금 더 앞서가는 발빠름이 필요합니다 !!!   그리고, 당분간 이런 현상이 조금 더 지속이 된 후에 옐로칩들이 그 바톤을 이어간다고 말씀을 드렸습니다.   그러면 작년가을부터 급등한 소형아파트들의 그래프를 보시면서 이를 확인하시길 바랍니다. 그리고, 차후 바톤을 이어갈 옐로칩들을 잘 판단하시기 바랍니다. 소형아파트도 더 많이 오른 아파트가 있기에 왜? 그랬나를 연구하시다 보면 차후 일어날 미래를 예견하시는데 더욱 도움이 되실 겁니다. 이제 서서히 옐로칩 아파트들을 잘 눈여겨 보시기 바랍니다. 특히 가장 많이 오를 옐로칩 아파트들을.... 지금은 저의 이글에 의아하게 생각하실 것이지만... 그동안 제가 써온 글들을 하나하나 잘 읽어보시면 별로 틀리지 않았다는 생각들을 갖게 되실 겁니다.   아래 그래프는 모지역의 10평대 중층 소형아파트들의 그래프 입니다. 참고하시기 바랍니다.     종부세 한도인 6억이 9억이나 12억으로 바뀌거나, 노년층의 1가구 1주택의 종부세나 양도세를 경감시켜주는 정책은 저의 예측을 확실하게 할 것입니다. 미리미리 준비들 하시길.... 돈들은 있는데 너무들 눈치들 보지마시고요... 여기저기 들어보니 돈들은 다 있으시네요 ?...단지, 유동성이 숨어있더군요. 눈치들을 보시느라고... 대출규제가 문제가 아니라 심리가 문제인 것 같습니다. 그리고 1990년도에 주식이 많이 급등한 후 몇달 지나  부동산이 급등을 하였는데... 1990년도 88올림픽 후 주식이 한참 오르는데 방배본동 어느 객장에서 돈많은 유한마담들이 이제 주식팔고 부동산으로 가야한다는 소릴 엿들었는데...기가막히게도 그러고나서 부동산이 급반등을 하는데 과연 돈 많은 분들은 돈의 흐름을 정확히 읽나 봅니다...그때의 기억이 생생합니다....   주식은 경기에 6개월 선행하고 부동산은 경기에 6개월 후행한다...   (아기곰동호회.박기성)

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2007-05-25 10:06

http://blog.drapt.com/jjunwook/22751180055167977

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

[뉴타운ㆍ재개발을 알면 돈이 보인다] ⑥ 여유돈 3억원이상으로 투자처 찾기    ━ 부동산태풍의 연장선을 주목하라! º─━━━ * 부동산태풍 : 뚝섬 주상복합 상업용지 * 연장선 : 뚝섬 지구단위 특별계획구역   여유자금 3억원이면 현재가치 대비 미래가치가 가장 높은 지역으로의 투자가 가능한 액수입니다. 물론 전세를 끼고 대출한도를 야무지게 활용한다는 전제조건입니다.   그렇다면 현 시점에서 현재가치 대비 미래가치가 가장 높은지역은 어디일까요?   2007년 가을 부동산시장을 강타할 '최고 분양가 경신의 주인공' 뚝섬 주상복합 상업용지 1구역(한화)과 3구역(대림)의 일반분양에 대한 소식이 알려지면서 상업용지의 연장선에 대한 프리미엄과 조합원 프리미엄을 동시에 취할 수 있는 뚝섬 특별계획구역에 대한 관심과 문의가 최근 급증하고 있어 이번주에는 뚝섬 특별계획구역에 대한 내용을 다루어 볼까 합니다.   우선, 특별계획구역의 사업개요부터 살펴보도록 합시다.      <뚝섬 특별계획구역 1구역 사업개요> * 지정목적 서울숲 조성과 중랑천 개발, 뚝섬 상업지역개발에 따른 개발압력이 가중되는 지역으로서, 신규개발 움직임에 대하여 계획적 개발방향을 제시할수 있도록 특별계획구역으로 지정.   * 개요 구   역   명 위     치 면     적 특별계획구역1 성수동1가 670 일대 21,888㎡    * 계획지침 구     분 계     획     지     침      용도구역 /  지  구  준주거/ 중심지 미관 (왕십리 길변 12m ) 공   공 시   설 도  로   도로확폭 - 대로 1-16 (왕십리길) : 폭원 35m→40m            - 중로 1-B3: 폭원6M→15M   도로신설 - 중로 3-B3:폭원 12M 공공공지   공공공지 신설 - 위 치: 성수 1가 670일대                 - 면 적: 1.557㎡   공공공지 위치 2개소                 - 위 치: 성수1가 671-346,685~199일대                 - 면 적: 841㎡   ☞ 세부개발계획 수립시 결정 건 축 물 용    도 권장용도   판매시설중 소매시장.상점, 교육연구시설 중 학원   업무시설중 일반업무 시설(오피스텔제외), 지정용도   주거복합 건축물의 경우 지상층 연면적   (주차장 면적제외)의 20%이상율 권장용도로 확보 건 축 물 밀    도 건폐율   60%이하 - 고층부 탑상형 건축 용적률   기준/ 허용용적률 : 205/300%이하 최고높이   150m 이하       <뚝섬 특별계획구역 2구역 사업개요> * 지정목적 서울숲 조성과 뚝섬 상업지역개발에 따른 개발압력이 가중되는 지역으로서, 신규개발 움직임에 대하여 계획적 개발방향을 제시할수 있도록 특별계획구역으로 지정.   * 개요 구   역   명 위     치 면     적 특별계획구역2 성수동1가 671-178 일대 18,646㎡    * 계획지침 구     분 계     획     지     침      용도구역 /  지  구  준주거/ 중심지 미관 (왕십리 길변 12m ) 공   공 시   설 도  로   도로확폭 - 대로 1-16 (왕십리길) : 폭원 35m→40m            - 중로 1-B3: 폭원6M→15M   도로신설 - 중로 3-B3:폭원 12M 공공공지   공공공지 신설 - 위 치: 성수 1가 672-209일대                 - 면 적: 1.557㎡   공공공지 위치 2개소                 - 위 치: 성수1가 671-346,685~199일대                 - 면 적: 841㎡   ☞ 세부개발계획 수립시 결정 건 축 물 용    도 권장용도   판매시설중 소매시장.상점, 교육연구시설 중 학원   업무시설중 일반업무 시설(오피스텔제외), 지정용도   주거복합 건축물의 경우 지상층 연면적   (주차장 면적제외)의 20%이상율 권장용도로 확보 건 축 물 밀    도 건폐율   60%이하 - 고층부 탑상형 건축 : 건폐울 30%이하 용적률   기준/ 허용용적률 : 205/300%이하 최고높이   150m 이하      <뚝섬 특별계획구역 3구역 사업개요> * 지정목적 왕십리길과 구의로가 교차하는 결절부로서 지역의 상징성 유도 및 계획적인 개발을 유도하기 위한 계획지침을 제시   * 개요 구   역   명 위     치 면    적 특별계획구역 3 성수동 1가 685-211 일대 10,763㎡      * 계획지침 구     분 계   획   지   침      용도구역 / 지  구 준거주/중심지 미관(왕십리 길변 12m) 공  공 시  설  도   로   도로확폭 - 대로1-16 (왕십리길):폭원 35m→40m            - 중로1-B1:폭원 15M→20M   도로신설 - 중로 2-3B :폭원 6M-→15M 공공공지   공공공지 신설 - 위  치:성수1가 685-306일대                 - 면  적:1357M2   ☞세부개발계획 수립시 결정 건 축 물 용    도 권장용도   판매시설중 소매시장. 상점,  교육연구시설 중 학원   업무시설중 일반업무시설(오피스텔 제외) 지정용도   주거복합 건축물의 경우 지상층 연면적   (주차장 면적 제외)의 20%이상을 권장용도로 확보 건 축 물 밀    도 건 폐 율   60%이하- 고층부 탑상형 건축: 건폐율 30%이하 용 적 률   기준/허용용적률 : 300%/350%이하 최고높이   150m 이하        <뚝섬 특별계획구역 4ㆍ5구역 사업개요> * 지정목적 서울숲과 직통으로 연결되는 위치적 요충지로서 계획적인 개발을 유도하기 위한 계획지침을 제시    * 개요 구   역   명 위     치 면    적 특별계획구역 4 성수동 1가 685일대 26,696㎡    구   역   명 위     치 면    적 특별계획구역 5 성수동 1가 685, 668일대 37,445㎡        * 계획지침 구     분 계   획   지   침      용도구역 / 지  구 일반주거/중심지 미관(왕십리 길변 12m) 공  공 시  설  도   로   ☞세부개발계획 수립시 결정 공공공지   ☞세부개발계획 수립시 결정 건 축 물 용    도 권장용도   판매시설중 소매시장. 상점,  교육연구시설 중 학원   업무시설중 일반업무시설(오피스텔 제외) 지정용도   주거복합 건축물의 경우 지상층 연면적   (주차장 면적 제외)의 20%이상을 권장용도로 확보 건 축 물 밀    도 건 폐 율   60%이하- 고층부 탑상형 건축: 건폐율 30%이하 용 적 률   기준/허용용적률 : 200%/250%이하 최고높이   150m 이하     사업개요에서 확인할 수 있는 뚝섬 특별계획구역의 주요사항을 정리하자면,   1) 서울시 주관의 서울숲 주거환경개선지구 2) 강남북 균형발전촉진의 랜드마크적인 성격 부여 3) 초고층, 초대형, 최고급 커뮤니티 조성  (용적률 300%, 45층 이상 아파트 건립에 대한 개발안 주민공람공고 완료, 올 9월경 개발안 수립 완료예정.) 4) 일반 도정법이 아닌 도시개발법만의 메리트 (평형배정방식, 사업속도 등이 대표적)     <뚝섬 특별계획구역의 연도별 투자수익창출 분석>   1) 2007년 ☞ 상업용지1구역(일반분양가 평당 3800만원 이상, 한화건설)과 3구역(일반분양가 평당 4000만원 이상, 대림산업) 일반분양의 파장효과 ☞ 지구단위계획 개발안 확정 ☞ 산업개발진흥지구 권역지정 효과   2) 2008년 ☞ 서울숲 두산위브아파트 일반분양 효과 ☞ 상업용지4구역 일반분양 효과 ☞ 성수뉴타운(촉진지구) 지정 발표 ☞ 조합설립인가, 사업시행인가에 따른 인허가절차 효과   3) 2009년 ☞ 사업시행인가, 관리처분시점에 따른 입주권 효과 ☞ 성수 현대 힐스테이트 입주 효과   4) 2010년 ☞ 상업용지 주상복합 입주에 따른 파장 ☞ 분당연장선 '서울숲역' 개통 효과   5) 2011년 ☞ 서울숲 두산위브 입주에 따른 파장 ☞ 호텔, 체육시설, 편의시설 등 커뮤니티 형성 효과   6) 2012년 ☞ 특별계획구역 입주에 따른 파장     뚝섬 특별계획구역은 위에 열거된 사항에서 알 수 있듯, 아직 개발초기단계이기 때문에 인허가절차를 걸치며 상승할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 최근 몇년 동안의 지가상승폭만을 보더라도 수익률 분석은 간단하게 계산되기도 합니다.     리스크에 대한 부담없이 환금성을 바탕으로 한 뚜렷한 투자수익창출시기를 객관적으로 도출할 수 있는, 종잣돈 3억원이상으로 접근할 수 있는 가장 확실한 투자처! 뚝섬 특별계획구역으로의 접근을 추천해드리는 바입니다.        저작권자 ⓒ 소장 민권식 http://cafe.daum.net/aptmall

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