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구역지정 4월신청을 앞두고^ㅡ^ 관심집중!!! |부동산노트

2005-03-06 11:55

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■ 한강변 재개발 옥수13구역(대림) 투자1순위 지역으로 급부상...

사업초기 단계부터 시공사와 조합추진위가 손을 잡고 사업추진이 가속을 받고있다
내달19일 구역지정 신청을 앞두고 초미의 관심이 집중되고 있으며 동의율은 3/2 67%완료 되었으며 임대아파트 신청역시 지난달19일로 마감되었으며 구역지정를 앞두고 재개발 소형지분은 매물을 확보하기 쉽지않은 상황이며 인,허가 신청를 앞두고 있어 재개발 사업기간이 눈에띄게 단축될 전망이다

이런가운데 재개발 지역중 가장 으뜸으로 꼽히는 옥수13구역은 2.056세대의 대단지이며, 전철역이 단지와직접 연결되는 초역세권으로 재개발 투자1순위 지역으로 손꼽힌다 ,금년에 기본계획 1단계(2004-2005년 사업시작)로 재개발 사업이 확정되면서 관심이 집중되는 지역이다.

◆ 투자가치1순위로 꼽히는이유

첫째-총 세대수 2.056세대의 대단지,(현재조합원 1315세대) 일반분양 30%이상 가능한 지역,
둘째-전철역3호선 금호역이 단지와 접해 있는 초역세권,사통팔달에 교통여건
셋째-주변이 산과 공원 그리고 한강(한강조망확보)으로 둘러쌓인 쾌적한환경
넷째-단지내 초등학교.고등학교
다섯째-입지여건은 뛰어나지만 상대적으로 저평가되어 있어 타지역에 비해 상당한 시세차익 예상

◆, 8000만원~1억2000만원으로 26평형 아파트 확보
다세대주택등 재개발지분 매입을 통해 아파트 분양권을 확보하며,이주비(무이자대출)등 각종 금융지원과 세제혜택 등으로 자녀의 주택마련을 동시에 할수있는 기회를 마련함으로 장래의 부동산 재테크 상품으로 각광받고 있다
◆, 옥수13구역 ?구역지정신청단계(입주2009년 예정)

★ 재개발지역 이라해서 같은것이 같은 것이 아니며 옥석을 가릴줄 알아야 하며 인근 아파트 시세와 비교하여 구역을 선정하는 것도 좋은 방법이 될수있으며 한강조망권이라 하여 같은 같은것이 아니다 재개발구역으로 유입되는 지역사람들의 수준이나 수요도 시세의 편차을 만든는 요인이되며 - 전철역 3호선 역세권과 조망권의 요건을 갖춘 옥수13지구는 으뜸지역으로 볼수있다

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한남뉴타운 VS 금호,옥수 비교분석 |부동산노트

2005-02-28 04:42

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■뉴타운에 대해 살펴보기로 하자■

뉴타운이라 함은 수익성이나 난이도 면에서 자체개발이 불가능 할 경우 정책에 의해 개발되는 형태이고 뉴타운의 개발방식은 수용개발이나 자력개발 둘로 나누어볼 수 있고, 특정 뉴타운에도 1권역, 2권역, 3권역 등으로 나누어 개발방식은 권역마다 개발방식이 각기 다르게 적용된다. 이런점을 고려하여 투자에 참여하여야 할 것이며, 예)왕십리 뉴타운의 경우 1,2,3권역으로 나누어져 있는데 권역 마다 개발방식이 각기 다른 점을 참조하시기 바랍니다.

★뉴타운개발방법★

1 , 수용개발이란? : 말 그대로 관에서 조합원의 주택을 매입 개발하는 것을 말하며 어떠한 방식이 될지 예측이 힘들다

2 , 자력개발이란? : 일반적인 재개발의 방식과 동일한 형태이지만 난이도 면에서 규제 면에서 강화되어있다. 예를 들어 조합원지분이 일정지분을 소유하지 못한 경우 청산대상에 처할 수 있다

★용산 ,한남동의입지★

용산구는 미국부대 입주의 영향에 편승해 발전한 지역임을 알 수 있으며 미국들의 수요에 의해 성장된 지역이었는데 지금은 그 수요층이 평택 등 지역으로 이전확정 된 지역이란 점도 잊어서는 안될 것이며 그 특정 수요층이 빠져나갈 것을 염두에 두면 일반주거 지역으로 바라보아야 할 것이다. 한남동은 대중교통의 문제는 다소 불편함이 있는 지역으로 전철은 국철에 20분에 한번정도이고 강남으로의 접근성은 버스나 승용차만을 사용해야 하는 단점을 지니고 있다는 점을 인지해야 할 것이며 장점으론 강남의 인접지역 이고 남향에 한강 조망권을 바라보는 지역이다. 기존 동래의 인지도로만 보면 한남동이 높지만 성장성이나 수익성에 미래의 가치로 판단되어져야 할 것으로 보여진다. 또 한남동 뉴타운지분시세는 평당2000만원이상입니다
(현재 한남뉴타운 지역은 1종일반과2종일반 주거 혼제지역으로 층수제한과 용적율에 문제을 않고 있는것으로 알려져 있다)

★옥수, 금호동의 입지★

전철3호선 과 대중교통을 통해 강남으로의 접근성은 서울시 어느 곳 보다 비교할 수 없는 우수한 지역이며 성동구 (옥수동 금호동)는 전개발 지역이 남향에 한강 조망권에 들어있으며, 대표적인 기존지역으로는 남산타운, 금호/대우, 옥수풍림아이원 , 대우프르지오를 꼽을 수 있고 이곳의 시세는 이미 압구정의 아파트 시세를 뛰어넘어 있는 것은 입지나 조망권의 값을 인정받은 것으로 볼 수 있으며 개발지역으로는 옥수동의 옥수13지구는 금호역이 재개발구역 내 포함되어 있으며 남산타운 전면에 위치하고 있으며, 초 역세권과 한강 조망권을 고루 겸비한 지역이다 또, 금호14지구는 입지조건은 대우프르지오와 유사하며 구역지정을 마치고 사업시행인가 준비중에 있으며 금호18지구는 금호 역 인근에 위치하고 있고 조합원의 수익성이 탁월한 지역으로 알려져 있고, 또 금호20지구는 금호 프르지오의 입지보다도 높은 평가를 받고있으며 앞으로도 개발중인 지역이 초기단계에 있는 만큼 눈 여겨 봐야할 것으로 생각된다.

또 성동구 전지역이 개발지역으로 지정된 만큼 예전의 달 동래의 이미지에서 벗어나 도심속에 초대형 아파트 시가지로의 면모를 만들어지는 지역으로 읽어주어야 할 것으로 판단된다

★투자자의 성향은?★

보수적인 성향은 : 보수적인 투자자는 아파트나 분양권에 선호하게 되는 것이 일반적이고 아파트란? 투자의 완성형태이며 완성된 아파트는 입주 후 2년을 정점으로 감가비용이 적용됨에 시세는 하락하는 것이다 또 분위기에 편승한 시세차익은 기대 할 수 있어도 보유로 인한 세금 및 금융비용을 감안하여 주거와 투자를 분리하여 생각 해야한다.

한강변재개발 전문가로 10 여년 동안 활동하면서 얻어진 상식에 경험을 통해 몇 자 적어 봅니다. <부동산 투자는 서울의 중앙일수록 안정성이 도모되며 죽전,,용인, 남양주 등의 지역은 분양가액의 프리미엄 500만원전도 밖에안되다 이를 생각하고 계신분 들은 한번 더 생각하시기 바라며 생활의 근거지가 위성지역이나 지방이라 할지라도 전세로 사시고 남은 가용금액을 투자하여야 하며 투자는 서울에 중앙으로 하시기 바라며 투자와 주거를 분리하여 생각하셔야 수익에 극대화를 만들 수 있습니다.>감사합니다.

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흙속에진주를찾아서(3)^^금호18구역~주목하세요 |부동산노트

2005-02-26 00:18

http://blog.drapt.com/aptmall/91130187011109 주소복사

1.한강을 바라보며 뒤편에 금호산을 병풍처럼 두르고 있는 금호18구역. '미래 수변 도시, 무지개 피는 성동구'에 위치해 있는 금호 18구역은 지난 8월 30일 조합설립추진위원회 승인을 받은 후 구역지정을 위해 힘있는 발걸음을 내딛고 있다. 금호 18구역은 교통, 편의 시설, 자연경관 등 주변 환경으로 미뤄볼 때 성동구의 슬로건에 걸맞는 쾌적한 환경 속의 아파트가 건립될 것으로 예상된다. 추진위승인 당시 총 238명의 토지 등 소유자가 등재돼 있는 금호 18구역은 서울특별시 성동구 금호동3가 632번지 일대에 위치해 있으며 구역면적은 2만693.98㎡에 이름다. 지난 6월 발표된 서울시 도시·주거환경정비 기본계획에 따르면 건폐율 60%이하, 용적율 190%이하로 계획돼 있다.

2.금호18구역의 교통 여건은 무엇보다도 서울 중심부에 위치, 시 어느 곳에서 진·출입이 용이하다는 점이다. 인근데 동서당길, 두무개길, 신금호길을 이용, 도심으로 이동이 편리하며 용비교를 이용한 동·북부, 동호대교 및 올림픽3대교를 통해 강남과 고속도로 진입도 쉽게할수 있다는 장점을 가지고 있다. 지하철은 3호선 금호역과 5호선 신금호역을 도보로 5분 정도면 이용할 수 있어 대중교통 체계도 비교적 잘 갖춰진 편이다. 이밖에 금호·금북·옥수·동산초등학교를 비롯, 옥정중, 무학중, 금호여중, 광희중, 무학여고, 장충고, 오산고 등과 한양대, 한양여대, 동국대, 단국대 등이 가까이 위치해 교육여건은 어디에 내놓아도 손색이 없다는 평을 듣고 있다. 뿐만 아니라 금호 18구역은 인근 구역과 함께 서울시 기본계획상 학교확보필요권 역으로 묶여져 있어 사업 완료 후 교육여건은 한층 더 나아질 것으로 기대된다. 금호18구역이 가지고 있는 가장 큰 장점은 금호산을 뒤에 두고 한강을 바라 볼 수 있는 자연환경에 있다. 구역 바로 뒤에 위치한 금호산은 천연 뒷마당 역학을 할 것으로 기대되고 특히 한강을 한 눈에 내려다 볼 수 있는 전경은 조망권의 중요성이 높아지는 현재 추세를 볼 때 금호 18구역의 가치를 한층 더 높일 것으로 보인다. 또 응봉산 암벽등반, 달맞이·무학동·성수·응봉 근린공원 등이 모두 성동구 내 위치해 편리하게 이용할 수 있다.
여기에 '뚝섬 서울 시민의 숲' 사업이 급물살을 타면서 주변환경은 더욱 쾌적해질 전망이다.
인근 대우 푸르지오, 삼성 래미안, 벽산아파트 등 대단지가 자리해 타 구역과 함께 주변에 최첨단 아파트촌이 형성되는 점도 금호 18구역의 가치를 높이는 측면이다. 특히 근처의 한남뉴타운과 왕십리뉴타운사업이 완료되면 금호18구역 또한 성동구 개발라인의 한 축에 속해 보다 현대화된 환경 속에서 아파트가 건립될 것으로 기대된다. 편의시설 또한 금호18구역과 가까운 곳에 위치, 주민들의 이용이 편리하다는 평을 듣고 있다. 순천향병원, 한양대병원, 중앙병원 등과 LG마트, 리빙마트, 압구정 현대백화점 등 현대화된 쇼핑시설 뿐 아니라 금남시장, 금북시장과 같은 재래시장을 이용하기에 편리하다. 또 성동구청과 성동경찰서, 소방파출소등도 멀지 않은 곳에 있어 관공서 방문에도 큰 불편함이 없고 성동 청소년회관 또 한 인접해 있다. 엄경석 추진위원장은 "현재 사업이 2006년부터 시작할 수 있는 2단계로 포함돼 있으나 1단계로 조정하기 위해 최선을 다하겠다."며 "주민들이 살기 좋은 아파트를 건립하는데 총력을 기울이겠다."고 밝혔다.

3.금호동, 옥수동 일대는 외부 투자가들이 많이 진출, 구역에 따라 지분쪼개기가 심한편이나 금호 18구역은 비교적 손바뀜이 심하지 않은 상태다. 추진위원회는 토지등소유자가 238명인데 비해 신축 가구수는 350가구 가량 될 것으로 예상하고 있다. 인근 서울공인 김경렬 공인 중개사는 "2년전에는 시세가 평당 400만~500만원 정도였으나

현재는 다세대를 기준으로 평당 1천400만~1천500만원에 호가를 형성하고 있다"
금호/18구역은 대우/드림월드와 인접지역이며 토지22평정도로 44평대 분양대상 조합원 으로 보여진다

수익성을 생각해보면 금호동의 아파트시세을 보면 재개발지분의 투자는 수익성이 눈에보이는 만큼 확실한 투자처로 관심을 갖져주길 바란다

분양세대:380세대 조합원:280여명 금호역역세권입니다 눈여겨 보세요

1, 토지22평이상 42평 분양대상지역임,
2, 일반분양 35%이상
3, 금호역세권
4, 대우드림인접

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