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부동산 가격 하락은 끝난 것 같은데 ...급매물건을 어떻게 잡을까? |부동산노트

2005-10-29 19:28

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8.31대책이후 거의 전무 하다시피 했던 매수문의 전화가 갑자기 늘고 있다

전화를 받자 마자 나오는 처음 이야기도 전과는 많이 틀리고

예전에는
요즘 동백지구 시세가 어때요?

하던 전화가, 지금은
급매물 있어요? 로 바뀌었다

중개업소를 운영하는 입장에서 보면
매수자가 좀더 적극적으로 대쉬해오는 느낌이라고 할까?

매수자들의 마음이 약간씩 움직이고 있음을 느낀다
아직 겨울이 오지 않았는데 ....부동산의 매서운 북풍은 끝이 났음을 느낄수 있다

5.23대책,10.29대책등 초강력 부동산 정책을 경험한 국민들이 학습효과로 인하여
8.31대책의 더 독한 항생제주사를 맞고서도 이전보다 더 빨리 반응하는 것 같다

특히,강남 개포동 재건축 반등기사와 오늘 처럼 서울 분양권 소폭상승 기사라도
나오는 날은 문의 전화의 태도가 더욱 적극적이다

사람들에 따라서는 이전에 거래되었던 초급매였던 가격을 물어보고는 지금 시세와 비교해보고 후회를 한다,

그러면서 한마디 한다 "왜 적극적으로 권유 안했냐고"
어떻게 해야 적극적으로 권유하는게 되는지 방법을 알고 싶다
혹시, 아시는 분 있으면 가르쳐 주시길 바랍니다

죄없는 동백태양만 탓하면 무엇하나,,
분명히 나는 급매라고 이야기 했고 다시는 이 시세에 물건 구하기는 힘들 것이라고 분명히 말했는데

불행중 다행인것은 아직은 상승추세가 아니라는 점이다

하락기가 끝나고 바로 상승추세로 돌아서기에는 상승에너지가 약하기에
약 보합기가 한동안 지속 된다는 점이다

따라서,지금 처럼 거래가 많치 않을 때는 언제든지 다시 급매가 나올수 있다,

단지 매수자들에게 급매라고 이야기 해주어도 시세를 모르기에 먼산 뜬 구름 쳐다보듯 너는 떠들어라,나는 듣기만 하겠다는 태도를 보이게 된다면.말하는 중개업자는 지쳐서 아무리 싼 매물이 나와도 더 이상 말을 안해주게 된다

급매를 잡고 싶으신 분들은
관심있는 지역의 중개업소에 들려서 8.31대책이후 현재 거래되고 있는 매매가격을 파악해야 한다

매물장에 있는 호가의 매물이 아니라 실제로 계약서 쓰는 금액을 파악해야 한다

{{보통의 중개업자는 잘 안 가르쳐주죠,,,,

동백태양도 마찬가지랍니다.손님하고 친해지거나 손님의 매매의사가 적극적일때만 알려줍니다 }}

특히,요즘처럼 전화 또는 방문하여
매수가 매도인척 물어보거나,매도가 매수인척 물어보는 분들이 많아 상대방을 신뢰할수 없는 상황이 많이 발생하기에 매도,매수를 중개하여야 하는 중개업자 입장에서는 처음 보는 사람에게 거래시세 그대로 알려주기를 회피하게 된다

따라서, 급매를 잡고 싶은 매수자들은 관심지역에서 성실한 중개업소 한~두군데 정도를 선정하여 사전에 안면이라도 서로 익힌다면 거래 시세도 알수 있고 급매물건이 나올때 제일먼저 연락을 받을 수 있다

연락받은 시세가 이전에 거래되었던 가격보다 싸거나 유사한 가격대라면 결코 후회않는 가격에 급매물건을 샀다고 이야기 할수 있다.

하지만,위 상황은 약 보합장에서만 가능한 것이고,

어떤 요인으로 상승추세로 전환하게 되었을 때는 매물 나와있는 것 중에서
가장 싸고 좋은것을 계약하는 것이 나중에 보면 급매로 사게된 결과를 가져오기에
상황에 따라 행동하는 패턴을 달리해야 한다

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8.31대책이후 그래프로 보는 아파트 가격 미래 예측 |부동산노트

2005-10-27 15:53

http://blog.drapt.com/bewhoyou/414881130396009666 주소복사

아파트 가격 그래프 추이를 볼때 이번 8.31대책은 2003년 10.29대책보다 효과가 약한것으로 나온다
 
10.29대책 발표직후 아파트 매매가격은 급하락을 했고 그 기울기 또한 급하나
8.31대책후 하락선을 볼때 10.29대책 때 보다는 기울기도 완만하고 하락폭 또한 작다
 
그리고 10.29대책때는 -0.2%때에서 상승추세로 바뀌었으나
이번 8.31대책 하락선은 0%선에서 벌써 상승선이 나오고 있다
 
정부의 강도높은 부동산 대책이 국민들의 학습효과로 인하여  그 효력정도가 약해짐을 알수 있다
 
따라서,
동백태양의 생각은 이번 8.31대책이후 아파트 매매가격 하락은 끝났다고 생각한다
더이상의 아파트 가격 추가 하락은 없을 것으로 예상한다
 
가격하락이 없다고 해서 바로 상승으로 아파트 가격이 돌아선다고는 볼수 없다
 
한동안은 약보합으로 가격이 형성될것 같고 약보합으로 아파트 가격이 지속되는 기간은
하락폭이 작기에 그리 길게 볼수는 없다,길어봐야 약 7개월 정도
 
7개월이 지나면 판교 청약이라는 또 한번의 아파트 로또 열풍이 불것이고
다시 한번 아파트 가격은 상승하리라 보나 그 상승폭은 금년초 상승폭보다 작으리라 보여진다
 
상승폭이 작으리라 동백태양이 예측하는 이유는
2003년도엔 아파트 가격 상승율 최대 0.5%을 보여주고 있으나 2004년 상승폭 0.2%와 2005년 금년 상승율 0.3%등 상승폭이 작음을 볼때 아파트 가격 상승에너지가 점차 약해짐을 보여주고 있기 때문이다
 
그런데 문제는 매매가격이 아니라 전세 가격이 문제다
 
전세 그래프는 상기 도면에서 노랑색으로 나타나는데 , 항상 아파트 매매가격과 전세가격이 동행하다가 이번,8.31대책이후는 매매가와 별도로 움직임을 보이고 있다는데 문제가 있다
 
항상 매매가와 함께 동행하던 전세가격이 별도의 움직임을 보이고 있는데는 8.31대책으로 전세가격이 상승할수 있는 별도의 강력한 원인을 제공했기 때문이다
 
전세가격 노랑색 그래프를 보면 아파트 매매가격 그래프 녹색선과  이격거리를 멀리하고 있어
그 상승 추세 힘이 강력함을 알수 있다.
 
따라서, 올 겨울 전세가격 폭등 또한 예측되어진다

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올 겨울 , 전세가 2차 상승이 예고 되어지고 있다 |부동산노트

2005-10-20 14:03

http://blog.drapt.com/bewhoyou/91130187013860 주소복사

8.31대책이후 급상승하였던 용인지역(죽전,동백,구갈3지구등)의 전세가 상승이 숨고르기에 들어갔다 .단 한개의 전세매물도 없던 단지가 여러개의 매물이 나와있고,동백태양이 있는 중개업소에도 전세문의가 현격히 줄었다

이것으로 이번 전세가 상승이 끝이 나면 좋으려만 현장에서 동백태양이 느끼는 감각으로는 그렇치 않은 것 같다.

몇년동안 하락하였던 전세가격이 8.31대책때문에 긴 잠에서 깬 형태라 내년 짝수해에는 많은 사람들이 이사를 할 예정에 있어 올 겨울 이사철에는 전세가격 상승이 사회적 이슈로 제기될 정도로 높은 상승이 예상된다

왜냐하면,다가오는 겨울은 작년 겨울과는 달리 1가구 다주택자의 양도세중과 조치등으로 인해 임대주택의 공급을 주도하던 많은 1가구 다주택 전세 공급자(=소위 말하는 사회적 암인 투기세력??)가 전세대신 매매를 선호하게 되어 전세공급은 줄어들 수 밖에 없고

이사수요에서도 일정비율을 차지하던 주택매수 수요도 1가구 다주택자 양도세 중과 조치와 1가구 무주택자에게 주는 각종 혜택등으로 인해 주택매수에서 전세로 방향을 바꿈으로 인해 전세수요는 늘수밖에 없다고 생각 되어지기 때문이다

전세 공급이 줄어드는 데 전세 수요만 늘게 된다면 전세가격 상승은 당연한 것이 아닌가?

위와 같이 예상할때 발생하는 더 큰 문제는, 전세 공급감소와 전세 수요증가로 전체적인 전세물량이수요량보다 5% 부족하다고 가정 할때 아파트 전세가격이 5%만 상승 하는것이 아니라는데 더 큰문제가 있다

건축기간상 주택의 공급량은 신규수요량에 즉각 반응할수 없는 구조이기에 ,부족한 5%전세물량은 사람들의 심리상 전세 공급욕구 증대 또는 수요욕구 감소로 바뀌어야 만 부족한 5%를 채울수 있다

따라서,전세물량의 5%부족은 전세공급자(투기세력인 1가구 다주택자)가 마음이 바뀌든 가 아니면 전세 수요자가 높은 전세가격으로 매수수요로 마음을 바꿔야 하기에 실제 전세가격 상승은 5%가 아니라 10%,20%,30%도 상승 할수 밖에 없는 구조를 가지고 있다

지금과 같은 부동산 침체기에서는 사람들이 마음 바꾸기가 예전과 달리 쉬울것 같지 않기 때문에 약간의 전세물량 부족도 전세가 상승이라는 큰 파급 효과를 가져올수 있는 것이다

8.31대책이후 소량으로 움직이는 여름철 이사수요에서도 강남,분당,용인 죽전,구갈3지구에서 전세가 급상승이 왔고 그 파동은 수도권 과 전국으로 확산되고 있는데, 이사 수요가 많은 다가오는 짝수해 올 겨울에는 여름철 전세가 1차 상승보다 더 높고 더 넓은 전세가 상승이 있으리라 예상되어진다

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