부동산노트(64)

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왕 초보들의 비애....잘못된 매수 사례 |부동산노트

2005-11-14 12:37

http://blog.drapt.com/bewhoyou/91131939464523 주소복사

생애최초 주택자금 대출 이 생긴후에 생애 최초로 아파트를 매수하고자
하는 사람들이 늘고 있다



그런데, 이 분들이 말 그대로 생애 최초로 아파트를 구입하려다 보니
경험이 없어서 본의 아니게 매수절차에서 실수 하시는 분들이 많은 것 같다


동백태양이 있는 동백지구에서도 이 분들때문에 있었던 최근 몇가지 잘못된 실제 매수사례가
있어 적어본다



먼저,매수자들이 알아야 할것은 부동산은 심리싸움이라는 것을 이해 하였으면 한다


1.300만원 깍으려다 500만원 결국 더주고 사게된 K씨



K씨는 수회에 걸친 현장답사와 여러 사람의 조언을 얻어서 드디어 마음에 드는 모아파트를 구입하기로 결정하였다 그리고는 인터넷을 보고 해당아파트 해당 평수(아주 심한 사람은 특정동 특정라인 특정층이상)의 매물중 가장 싸게 매물을 올린 부동산 4군데를 골라서 전화를 하였다




K씨 : "지금 제일 싼 가격이 얼마에요?
A중개업소: "000원 입니다"
K씨 : 그럼 그 가격보다 300만원만 깍아주시면 지금 당장 계약할테니 가격 절충해주세요,그리고
가격 절충되면 전화주세요 전화번호는 01x-xxx-xxxx 입니다


그리고 K씨는 다른 중개업소 3군데에도 똑 같은 말을 하고 자신이 목표로 하는

가격대 매물이 나오면 계약을 하려고 전화만 기다렸다..

{300만원이 어디야...나 같은 서민들에게는 큰 돈이지....}



그런데,K씨가 전화를 이렇게 하자 전화를 받은 A중개업소는 자신이 가지고 있는 매물의 소유주한테만 전화를 하는 것이 아니라 부동산 중개업소들의 공동매물 정보망에 있는 모든 중개업소에 전화

를 해서 가격을 깍아 달라고 전화를 하였다



그러자 전화를 받은 모든 중개업소는 불경기에 찾아 온 매수전화라 자신이 가지고 있는 모든 비슷한 가격대 매물 소유자에게 전화를 하게 되었다



그럼 결과는 어떻게 되었을까?



K씨 1인에서 출발한 1개의 매수의사가 4군데의 중개업소를 통하여 4개의 매수의사가 되었고



4개의 중개업소는 자신의 매물에서 가격이 안깍이자 부동산 공동 정보망 (중개업소들만 공유하는 지역 인터넷정보망)에 유사매물을 올린 모든 중개업소에 전화를 하였다



매물 가진 해당지역 모든 중개업소가 매도자에게 전화를 하게되니 매도자 입장에서는 갑자기 여러통의 매수의뢰 전화를 받게 된다



단순 계산으로도 1*4*4=16.



따라서 갑자기 매도자 L씨는 16개의 중개업소에서 매수의뢰를 받게 되었다



갑자기 많은 전화를 받은 매도자 L씨는 생각하기를



{요즘 강남 재건축도 반등해서 가격이 올랐고 일부 지역도 가격이 올랐다고 하더니 드디어 동백지구도 가격이 오르는 가보다 이렇게 매수전화가 많으니 ,,,,,가격을 좀더 올려야 하겠다....}



L 씨는 가격을 깍아주기는 커녕 오히려 가격을 올려서 전에 내놓았던 가격보다 더 비싼가격에

팔겠다고 가격을 500만원 올려 버렸다



L씨가 가격을 올려버리니 16개의 중개업소는 아까 과정의 반대절차를 밟아서 매수자K씨에게 전화를 하였다,

"요즘 매수가 많은가 봐요,해당 가격보다 싼 물건은 커녕 매도자가 가격을 올리네요.구입하시고 싶으면 큰 금액 차이 아니니 500만원 더 주시고 구입하시죠"



K씨는 결국 3백만원을 절약하려다 오히려 5백만원을 더 주고 해당물건을 구입하게 되었다.





2. 계약날 매수자가 매도인을 사라지게 하다.



생애최초로 주택을 구입하기로 한 부동산 초보자 P씨는 드디어 가장 싸고 좋은 물건을 찾아 중개 업소를 통하여 W아파트를 프리미엄 6000만원에 월요일 오후 계약 약속을 하게되었다.



그런데, 월요일 아침에 일어나서 P씨가 가만히 생각하여 보니 더 싼 물건이 딴 중개업소에도 있을수 있다는 생각이 들었다 {생애 최초로 구입하는 주택이니 제일 싼것을 사야지}



그래서,P씨는 회사 출근도 안하고 아침 일찍 해당지역 중개업소를 순례를 시작했다

먼저,약속한 중개업소는 가지를 않고 해당지역 타 중개업소 2군데를 방문하여 말하였다



"W아파트 00평형 5500만원이면 지금 당장 계약하겠습니다"



이 말을 들은 중개업소 2군데는 부동산 정보 공동망을 통하여 W아파트 00평형의 6000만원대 매물을 가진 모든 중개업소에 전화를 하였다 .



그러자 위 1번과 같은 사례 발생하였다



순식간에 매도자G씨에게도 전화가 많이 갔고 차를 끌고 오던 G씨는 갑자기 생각이 바뀌었다

{매수자가 많은 가 보다 팔지 말아야 하겠다}



1번사례보다 더 안좋은 경우가 발생했다. 매도자가 사라져 버렸으니..



G씨는 휴대폰을 꺼버리고 동백지구입구에 있는 중개업소에는 들르지도 않고 차를 돌려 집으로 가버렸다



결국 매물을 구하지 못한 P씨는 몇시간을 기다리다 계약도 못하고 집으로 돌아 갈수 밖에 없었다.

다음날,처음 계약하려던 물건과 비슷한 물건을 찾았으나 다른 매물은 가격이 더 비싸 결국엔

P씨는 계약을 포기하고 말았다



부동산 초보자들이 저지르는 안타까운 사례들이다.


** 동백태양이 권유하고 싶은 올바른 매수 방법*****



요즘은 모든 중개업소가 부동산 중개업소만 볼수 있는 고유 정보망으로 해당지역 전체 매물을 공유하고 있다,



따라서 매수자 입장에서는 신뢰할수 있는 부동산 중개업소 1군데만 들려도 해당지역 전체 매물을 알수 있고,가장 싼 물건을 살수 있으므로



부동산 중개업소중 신뢰할수있는 중개업소1군데만 선택하여 매수의뢰를 하는 것이 가장 좋은 매수 방법이라 할수 있다

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모델하우스 보는 방법 |부동산노트

2005-11-04 19:09

http://blog.drapt.com/bewhoyou/91131098970511 주소복사

오늘 한 회사의 모델하우스를 갔다 왔습니다
항상 느끼는 거지만 시행사는 PR에 바쁘더군요

피할것은 피하고,알릴것은 알린다는 PR

시행사가 알리고자 하는 것은 이미 언론에 노출되어 있고 모델하우스 곳곳에 자료가 준비되어 있지만, 피하고자 하는 것은 감추어 놨기에 잘 보이지 않습니다

시행사가 숨기고 있는 것을 찾는 동백태양만의 노하우 아닌 노하우를 공개하겠읍니다

1.세대수

세대수는 400세대 이상이 적정합니다 (택지지구는 별도로 함)
400세대 이상은 되어야 단지내 상가도 활성화 되고 생활이 편리하며,관리비도 적게
나옵니다

2.층수

요즘은 10층 이상을 로얄층으로 보기에 층수가 높을수록 좋치요
청약시 당첨되었을 경우 15층은 10층 이상이 1/3 밖에 안되지만 20층은 1/2이라
로얄층 당첨될 확률이 1.5배 높습니다

3.상가면적

상가 투자자는 상가면적이 작을수록 좋치만 청약자 입장에서는 상가면적이 클수록
좋치요,상가면적이 크면 그만큼 생활편의시설이 단지내 상가에 많이 입주하게 됩니다

4.건폐율

작을수록 좋습니다.조망권을 중시하는 요즘 풍토에서는 건폐율이 낮을수로
단지내 조경이 뛰어 납니다

5.주차대수

1가구2차량 가구가 늘고 있습니다.
세대수 만큼만 주차대수를 확보한 단지는 입주후 틀림없이 주차난에 시달립니다

6.분양가격

분양가 산정시는 보통 분양가/공급면적으로 하여 계산하지만,동일 택지지구 내
타 단지 또는 그 이전에 분양했던 아파트와 분양가 비교 계산시는 분양가/전용면적
으로 계산하여야 합니다
공식적으로 발표되는 분양평수는 전용면적 주거공용면적이기에 그렇습니다

7.계약면적

계약면적이 클수록 좋겠지요,서비스 면적이 추가됩니다
분양가격 비교후에는 계약면적 비교도 같이 하시면 좋습니다

8.대지지분

클수록 생활환경이 쾌적합니다.요즘 분양하는 주상복합 및 고층 아파트는 예외

9.계약금 비율

계약금 비율이 높을수록 시행사가 분양성을 자신하는 단지입니다
입주시에도 계약금 비율이 높은 단지는 가격하락이 적습니다 ,
그러나,2003년,2004년처럼 아파트 시장이 과열될때는 계약금 비율이 작을수록
투자 수익률은 높게 나옵니다.

10.중도금 이자

후불제인가 무이자 인가에 따라서 계약자 부담이 많이 차이가 집니다
이것도 계약금 비율처럼 분양시점이 비수기인가 과열기인가를 구분 지어야 합니다
실수요자인 경우 일반적으로는 중도금 이자를 내는 단지가 좋습니다

11.입주예정일 및 중도금 불입 기간

분양을 해놓고 입주시기가 늦은 아파트가 있습니다
여러가지 이유로 입주시기를 일부로 늦춘 아파트가 있습니다 ,
그 이유정도는 모델하우스에서 물어 보셔야 합니다
적정선은 중도금 각 회차별 사이가 3개월이 무난합니다

12.청약접수 장소

모델하우스 접수와 은행접수가 있는데 은행접수 청약 단지가
청약도 편리하고 시행사가 분양을 자신하는 단지입니다


13.계약자 유의사항

처음 내용은 읽어볼 필요없고 뒷 부터 읽어 보세요

14.옵션가격

조금은 억울한 느낌이 드지만 당첨될경우 거의 신청을 해야할 품목이기에
분양가에 합산해서 계산을 하셔야 합니다

15.대형평형의 단지내 위치

어떤 아파트 단지이든 대형평형이 가장 좋은 자리에 있습니다
대형 평형을 기준으로 자신이 청약할 평형의 조망권을 생각하여 보시면
조망권에 대한 답이 나옵니다

16.평형에서 시각처리

보통 사람은 각 평형 유니트에서 출입구에 서서 실내을 봅니다
실내 악세사리를 배치한 사람의 의도 마찬가지입니다.
반대로 보세요, 출입구에서 평형 을 보시지 말고 베란다에서 출입구를 보세요

17.판촉물

수도권은 그렇치 않은데 지방 모델하우스에 가보면 고가의 판촉물을 주는 경우가
있습니다.고가의 판촉물이 제공될수록 모델하우스 관람객에 허수가 많이 나옵니다
판촉물이 비싸면 무조건 좋다고 하시면 안됩니다

18.관람객

아이를 동반한 부부 관람객이 많을수록 실수요자가 많습니다
주부들이 몰려 다니든가, 여자 혼자,남자 혼자 몰려다니는 단지는 실수요가 약합니다

19.주차장 차량번호

안타깝지만 투자의 선수들은 강남에 많이 삽니다
강남 번호와 분당번호가 주차장에 많이 주차되어 있으면 투자에서 1등급 아파트라
할수 있읍니다

20.현장방문은 필수

현장 방문은 필수입니다
모델하우스에서 가져온 카타로그를 땅에 놓고 동서남북을 맞추어서 보시면
각 동별로 위치를 거의 정확하게 찾을 수 있읍니다
남쪽을 모르시겠으면 해를 보세요
낮 12시에 해가 있는 방향이 남향입니다
따라서,오후 3시에 해가 떠있는 방향은 남서향이 됩니다

21.혐오시설 유무

똑같은 혐오시설이라 하더라도 표현 방법에 따라 틀리게 들립니다
정신병원은 알코올 환자 요양시설이 될수 있고, 쓰레기 매립장은 생태공원이 됩니다
직접 확인 하세요,,표현되는 그대로 믿지 마시고요

22.초등학교와 거리

30평형대의 아파트의 주수요층은 30대가 많습니다 .
30대 부모들이 가장관심을 갖는 것은 초등학교 위치입니다
단지내에서 가까울 수록 좋고,길을 횡단 하지않고 학교를 통학할수 있는 단지가
좋습니다


*** 이상은 동백태양이 아는대로 적어 봤습니다
다들 알고 계시겠지만
혹시나 모르시는 분을 위해서,,, 참고 하시기를***





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도로는 물이고 사람은 고기다 -- 토지투자 가이드 |부동산노트

2005-10-30 21:26

http://blog.drapt.com/bewhoyou/91130675160566 주소복사

땅을 구입할때 가장 중요한것은 도로접이다



일단은, 도로접한 땅을 선택한다고 했을때

어떤 도로를 접한 땅을 선택하는것이 도움이 될까?



구분이 쉽지 않고 이해가 어려운 부분이다



이때, 손 쉽게 생각할수 있는 부분이

도로를 물 줄기로 보고 사람을 고기로 보면 된다



빠른 물은 고기가 살지 않고

큰 물은 큰 고기가 살으나 잡기가 쉽지않다



도로접한 땅을 사는 것은 그 물길로 다니는 고기를 잡기 위한 것이다



각 개별 필지에 맞추어 어떤 필지에서 고기가 쉽게 잡힐까 생각하고 또 생각하여

고기를 잡는 것이 똑같은 도로 접이라 하더라도 고기를 많이 잡는 곳을 선택

할수 있는 것,,



길을 걸어갈때 생각하여 보자

나는 물속을 헤엄쳐가는 한마리 고기라 생각하고



고기를 잡을라면 어디에다 그물을 칠것인가를 연구하여 보자

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