부동산노트(64)

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분당을 보면 판교가 보이고,죽전을 보면 동백이 보인다 |부동산노트

2006-01-13 11:32

http://blog.drapt.com/bewhoyou/91137119523307 주소복사

3월 판교 청약을 앞두고 최근 들어 동백태양이 있는 중개업소에

동백지구의 미래시세를 물어보는 문의전화가 급증하고 있다



동백지구의 미래가격 예측 !!



미래가격 예측이 어려운 일이긴 하지만 판교, 분당, 죽전등을

거래사례비교법을 통하여 비교하여 보면 판교발 동백지구의 미래 시세를 예측하여 볼수 있다



강남, 판교, 분당, 죽전, 동백, 동탄

2006년중 집값 상승률이 가장 높을 것이라고 예상되는 지역들....



이들 지역들은 경부고속도로 주위를 동, 서로 포진하고 있다

유망 주거지가 경부고속도로 축을 따라 남진을 하고 있다고 보면 된다



따라서, 아파트 가격은 강남을 정점으로 경부고속도로를 타고 가격이 형성되고

형성된 가격은 새롭게 개발된 지역의 가격을 결정하게 된다.



상기 지역중 ,아직 입주가 시작이 안된 동백지구와 동탄신도시의 아파트 가격도

경부고속도로를 타고 남진하고 있는 아파트 가격추이로 보면 미래가격예측이 가능하게 된다



현 상태에서 아파트 최고가격은 경부고속도로 출발점인 서울 강남에 있고

강남은 전국 아파트의 가격을 결정하는데 기준이 되고 있다



강남 아파트 가격을 기준으로 분당 아파트 가격이 결정되어지고 분당 아파트 가격을 기준으로해서

죽전 아파트 가격이, 죽전 아파트 가격을 기준으로 해서 동백지구 아파트 가격이 나온다



다른 말로 하면, 분당 아파트는 강남보다 비쌀수 없고, 죽전은 분당보다 비쌀수 없으며

동백지구의 입주이후 가격도 죽전보다는 비쌀수 없다는 결과가 나온다



아파트 가격은 심리에 의한 가격 결정이 경제성이나 효율성 보다 더 큰 가격 결정요소로

작용된다 아파트 가격은 해당 지역주민들의 자존심이 가격에 많이 반영되기 때문이다



즉, 강남이 얼마에 거래되었으면 분당은 얼마가 되어야 하고,,,

같은 지역에 있는 H아파트가 거래된 가격을 기준으로 옆에 있는 R단지 주민도 이 정도 가격은 받아야 하겠다는 자존심 가격이 거래사례 비교법이다



이런 사례는 작년초 정자동 주상복합 폭등에서도 찾아 볼 수있다.

판교 분양가 2천만원설이 나왔을때 정자동 주상복합은 판교분양가에 맞추어 시세 폭등이 있었다.



따라서, 아파트로 시세차익을 얻고자 한다면



각 지역 아파트 가격간의 심리적인 가격차(GAP)을 알아야 하고 그 갭이 일반적인 것보다 더 크다고 생각되면 (저평가되어 있다면) 바로 매수하여 시세차익을 획득하는것이 아파트 투자의 핵심이 된다



각 지역별로 형성되어 있는 아파트 가격을 경부고속도로를 따라 비교하여 보면



현재 33평 일반아파트(재건축,주상복합 제외)를 기준으로 볼때



대한민국 아파트 가격의 정점에 있는 강남 빅3인 강남, 서초, 송파는 평당 2천5백에서 2천9백만원

분당은(서현, 정자) 평당 1천8백에서 2천만원 죽전은 평당 1천4백만원에서 1천5백만원정도이다.



강남, 분당, 죽전등의 가격 갭을 볼때 올해 3월에 분양하는 판교의 미래 시세를 예측할수 있다



판교의 입지는 분당 입지보다는 뛰어나고 강남 입지보다는 떨어진다고 평가되며

분당 정자동 주상복합의 입지와 유사 위치에 있다



일반 아파트 가격이 인기 주상복합 아파트 가격에 비해 갭이 많이 발생하나

신도시라는 특징을 감안해보면 분당 정자동 주상복합 시세에 유사가격대를 형성할 가능성이 높다



현재 분당 주상복합 아파트의 평당 가격은 파크 뷰 평당 2천2백~2천3백만을 기준으로 볼때

판교의 입주시 시세를 현재 시세로 환산하여보면 최소 평당 2천 5백~2천 6백



판교가 신도시로서 평당 2천 5백~2천 6백을 형성하게되면

판교를 통하여 강남, 분당, 죽전, 동백등의 아파트 가격은 갭을 유지하기 위하여

새로운 시세를 형성하게 된다



예상시세는



판교를 평당 2천5백~2천6백으로 볼때

강남은 평당 3천~3천3백까지

분당은 평당 2천1백~2천3백

죽전은 평당 1천6백~1천8백



,,그렇다면 동백지구의 시세는??



동백은 죽전과 여러모로 비교되고 있다.



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                                           죽전                                동백

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입지                         분당과 경계                           죽전에서 차량5분거리

교통                         지하철                                 경전철,경부.영동고속도로 진입수월

면적                        108만평                                 100만평

가구수                     18,500세대                             16,000세대

건설회사                  1군 건설회사                          2군 건설회사

입주시기                  2004년 6월                             2006년 2월

분양시점                  2001년 말                              2003년 7월

주변시세                  분당서현동 평당 1800만          구갈3지구 평당850~950만

자연환경                  불곡산,탄천                          석성산,호수공원,오산천

상 권                      이마트,신세계백화점               쥬네브,이마트

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일반적으로 동백지구는 입지면에서 분당에접한 죽전보다는 떨어지나

대중교통과 자가용을 이용할때는 고속도로 인근으로 죽전보다는 오히려 서울 강남 진입이 쉽다



또한 동백은 호수공원을 포함한 친수환경조성으로 자연환경면에서는 더 높이 평가받고있으며

취락지구가 혼재되어있는 죽전과는 달리 단일 택지개발지구이기 때문에 택지설계 측면에서

죽전보다는 동백을 더 높게 인정해주고 있다



면적과 세대수 또한 비슷해서 죽전과 함께 동백지구는 용인의 쌍두마차로 인정 받을 만하다



단지 동백지구가 지금까지 사람들에게 관심밖에 있었던 이유는 분양당시 5.23조치로 인하여

분양권 전매가 금지되어 지금까지 시세형성이 제대로 되어 있지 않다는 사실이다



동백태양이 생각할때 2월말 부터 동백지구 입주가 시작되어 정상 매매가 가능하게 되면

동백지구의 시세는 상승 될것이라고 예상된다.



우선 동백지구 앞에 위치한 구갈3지구의 시세는 평당 850만~950만 죽전은 평당 1,400~1,500만

따라서 동백지구 시세는 구갈 3지구와 죽전의 중간 가격이 될수 밖에 없다

따라서 동백지구 입주후 시세는 30평대 기준으로 평당 1,200~1,300이 예측되어진다



현재 전매가능한 동백지구 분양권들의 프리미엄 시세가 8천만~1억원이므로

평균 분양가 2억3천에 최대 프리미엄 1억을 합산하여 보면 총매가는 3억3천정도

평당가로 환산하여 볼때 평당 1천만원이다



동백지구 입주후 시세 평당 1,200~1,300만을 예상할때 지금 동백지구 분양권을 구입한다 하여도

30평대 기준으로 평당 200~300만원 총액기준으로 6,000만원~9,000만원까지 시세차익이 보장된다



단, 상기 시세는 입주 직후 2006년 상반기 시세는 될수 없다



입주 직후에는 전세 물량의 과다로 인하여 전세가격이 약세를 보일수 밖에 없어

매매가 상승에 한계가 있으면서, 어떠한 형태로든 입주물량이 나올수 밖에 없기 때문이다



입주 물량이 해소되는 최소 1년후 2007년이 되어야 상기 예측한 미래시세가 나올수 있다



부동산 투자의 고수들은 자신들만의 잣대로 부동산 가격의 미래시세를 예측하고

이익이 예상되면 시장의 작은 흐름은 무시하면서 과감한 투자를 한다.



정확한 미래시세예측 부동산투자의 첫걸음이다.

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재테크에 성공하려면 전세를 살아라 |부동산노트

2005-12-26 11:24

http://blog.drapt.com/bewhoyou/414881135563878980 주소복사

보통 사람들은  아파트 재테크라 하면 실거주겸 투자를 많이 생각한다.
 
본인이 거주하면서 3년보유(2년거주)을 하여 양도세 비과세를 받고 다시 다른 지역으로 이사한다는 것을 투자의 원칙으로 삼는 분들이 의외로 많다
 
동백태양이 있는 중개업소 사무실에 찾아오는 손님을 상담해보면
 
동백지구 아파트 매수 희망자의 현재 거주지가 동백지구에서 차량으로 1시간 거리 이상되는 지역들도 많은데, 동백지구 매수후 이사를 오고자 하는 분들이 상당수가 된다,
 
그러나,동백태양이 볼때 실거주겸 투자는 재테크의 올바른 방법이라고 생각하지는 않는다
 
물론 투자 아파트를 찾아서 수십번씩 이사를 반복하여, 달동네에서 강남주요 아파트까지 이사를
하신분도 있겠지만, 그 동안 가족들의 겪어야 했던 어려움 또한 결코 작지는 않았을 것이다.
 
동백태양이 동백지구 아파트를 중개하며 실제로 겪었던 다음과 같은 사례들을 보았을때 더욱 그렇다.
 
 
1.청약에서 새로운 투자 유망지를 포기한 K씨 
 
K씨는 서울 강북에 토박이다, 서울에서 여러번  청약 떨어졌던 K씨가 아무생각없이
당첨된 동백지구 S아파트 46평 ,당시 5,23조치 직후라 부동산 시장은 안좋았고 따라서
동백지구는 예상보다 경쟁률이 저조했기에 손쉽게 로얄층에 당첨되었다
 
하지만,몇십년을 살아온 강북지역에서 이사 가기는 싫었고,동백지구 또한 낯선지역이라
3억 5천이나 되는 분양가격이 부담이 되었다
 
K씨는 현재 살고 있는 집을 팔아야만 동백지구를 살수 있는데 토박이라는 말 처럼 이사가기를 싫어한 K씨는 계약을 포기하였다. 지금 계약을 포기한 아파트의 프리미엄은 1억에서 1억 5천을 호가한다.
 
순간의 선택이 현재 K씨가 살고있는 강북  빌라 집값보다 비싼 프리미엄을 포기하게 된것이다. 사무실에 걸려온 전화 상담 손님이었는데, 자신의 결정을 무척 후회한 예이다
 
보통 사람들이 실거주겸 투자를 고집하다 보면 위와 같은 사례가 발생한다
 
당첨 당시 K씨가 실력있는 중개업소 사람을 알고 있었더라면 상기와 같은 케이스는 발생하지 않았을 것이다
 
보통 사람들의 경우 5,23조치(8.31대책)처럼 부동산 상황이 안좋을 때는 현실에 안주하는 경향이 있기 때문에 거주 주택을 처분후 새로운 주택을 매수하기는 쉽지 않다
 
매도를 쉽게 하기 위해서는 소유한 집을 전세로 주고 자신이 살고 싶은지역에서 전세로 살아야 한다. 
 
거주 이전의 불안감을 없애야 만 부동산 매매 판단시 올바른 결정이 나온다
 
 
 
2.생활이 불편하다는 이유로 현장답사를 안 나왔던 L씨 부인
 
L씨는 아파트에 관심이 많아 여러 곳을 답사하던 끝에 동백지구를 매수하기로 결정하였다
 
그런데,문제는 L씨 부인이었다 신도시에서 쾌적한 생활을 하면서 24평 아파트에 만족하던 L씨 부인은 동백지구 매입을 결사 반대한 것이다,
 
자녀들 학교 전학도 문제 있는데다가, 새로운 사람들을 사귄다는 것이 너무 힘들었던 것이다,
그래서 L씨 부인은 현장을 같이 가자는 L씨의 말도 무시하고 있었던 것이다
 
어느날 L씨와 L씨 부인이 사무실에 같이 방문하였길래
 
동백태양은 현재 거주하는 24평 집을 매도후 전세로 살면서 동백지구 46평 매수를 권유하였다
그리고 3년후 동백지구 46평을 매도하면 현재 살고 있는 지역의 34평대 아파트를 무난히 구입
할수 있다고 컨설팅을 해주었다
 
그러자,결사 반대하던 L씨의 부인도 동백지구 매입을 결정하였는데,문제가 발생한것이다
부인이 반대하던 그 1달 사이에 동백지구 시세가 적게는 2,000에서 많게는 5,000만원까지
평형별로 가격 상승이 있었던 것이다
 
보통 사람은 자신이 알던 가격에서 2,000~3,000 심지어는 5,000만원까지 시세가 오르면
본전생각에 매수자는 매수를 못하게 되는 것이다, 결국 L씨는  계약을 포기하게 되었다
 
대부분의 택지개발지구는 입주 초창기 생활환경이 불편한 곳이 많다
이럴때는 부인 및 자녀들의 반대가 많은데 이럴 때는 기존 집에서 거주하면서 새로운 집을 전세로 하는 방법이 있다
 
재테크를 위해서라면 먼지나는 공사현장 있는 아파트를 구입해야 하고,가정의 행복을 위해서는
새롭게 매수한 집을 전세 주면서,자신도 또한 전세로 살아야 한다
 
생활환경이 불편한 지역의 아파트를 매입하여 3년후 생활환경이 좋아졌을 때 매도하면
시세 차익은 당연한 것이고 재테크에도 성공하는 것이다.
 
재테크 흐름 따라 오늘은 동백으로 내일은 동탄으로 모레는 판교로 광교테크노 밸리로
이사를 간다고 결정하면 가정의 구성원들에게 의견 합의를 보기는 힘들다
 
이럴때도 마찬가지로 살고있는집을 전세를 대안으로 선택해야 한다
 
 
 
3. 갈아 타려면 전(월)세를 거쳐가는 것이 합리적이다
 
P씨는 수도권 변두리에서 시세 1억가는 32평 아파트를 7년째 소유하고 거주를 하고 있다
 
수도권이라 하지만 P 씨가 분양받은 아파트는 97년 분양가 8,200에서 8년동안 가격 상승이
거의 없던 지역이라 재테크 차원에서 이사를 하고 싶었다
 
P씨가 상담을 의뢰했을 때 P씨의 보유자금은 2,000만원
 
동백태양은 P씨에게 우선 현재 보유집을 최저가 시세보다 500만원 싸게 매도를 권유하였다
아무리 비인기지역이라 하더라도 아파트의 경우는 최저가 시세보다 500만원 싸면 매도가 쉽다
 
그리고 9500 매매대금에서 ,동백지구 주변 S단지 33평 월세를 보증금 2,000만원에 월40만에 구하여 주고 ,명의변경 가능한 D아파트 단지 로얄층를 10월 말에 프리미엄 6,000을 주고 구입하게 하였다
 
P씨가 신규로 구입한 아파트의 총 매입자금은 계약금 P 합쳐 8,500
 
월세를 부담스러워 하는 P씨에게 남은 자금 1000만원을 통장에 넣어두고 임대인 계좌로 자동이체시키게 했다.2년간 월세 40*24개월=960만원을 이체 시켜넣으니 생활비에서 월세 걱정은 없다
 
지금 P씨는 프리미엄 6,000만원에 구입하였던 아파트가 2달만에 9,000만원까지 상승한것 보다
 
새롭게 구입한 아파트에  2년후 자신의 아파트에 입주할 모습을 생각하면서,
떠나고 싶었던 동네에서 큰 돈 없이도 이사 나온것에 대해 더 흐뭇해 하고 있다
 
동백태양이 생각할때 부동산은 돈을 모아(저축해서) 사는 것이 아니다.
부동산으로 돈 벌어서, 부동산을 사는 것이다.
사고방식의 전환만 가지고도 희망하는 집을 살수 있는 경우가 의외로 많다
단지, 고정관념이 문제일 뿐이다
 
 
%%동백태양이 보는 재테크 측면에서 전(월)세 아파트 선택요령%%
 
1) 세대수가 많은 단지이어야 한다
    임대인이 집을 비워달라고 요구했을때  같은 단지내에서 쉽게 전세집을
    구할수 있게 대규모 단지를 선택해야한다
 
2) 학군이 좋은 곳을 선택한다  
     결국 재테크에 성공했다 하여도 자녀들의 학업 성취도가 떨어지면
     부모들은 만족스러울 수 없다
 
3) 주거 여건이 안정된 기존 택지지구 또는 신도시를 선택한다
     투자의 유망지가 생활 환경이 우수한 곳은 아니다
     새롭게 개발된 택지지구는 생활이 안정되려면 최소2년 이상은 걸린다
 
4) 자녀들의 학교와 직장과의 거리를 감안 다시는 이사를 안가도 되는 단지를 선택한다
 
5) 임대인이 지방에 거주 하거나 또는 투자용 부동산에 입주한다
     임대인이 지방 거주 하거나 투자용 부동산 같은 경우는 현실적으로 소유주가
      임대기간 만료후 입주 하기 어렵다.
 
6) 새롭게 구입한 집에 2년후 입주를 감안하면 자녀들 진학시 학군이 같은 지역의
    비 인기 아파트를 임차하는 것이 생활의 연속성 측면에서 유리하다.    

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초보 부동산 투자자들이 갖어야 할 3가지 원칙 |부동산노트

2005-12-19 19:56

http://blog.drapt.com/bewhoyou/414881134989801999 주소복사

부동산을 투자를 결정할때 중요한 포인트는 3가지가 있읍니다
 
첫째는 ,안정성
 
어떤 투자의 형태이든 가장 중요한 투자의 첫번째 원칙은 안정성입니다
 
안정성을 다른 말로 하면 투자원금의 보장입니다
 
하이 리스크,하이 리턴의 말에서 보듯 리스크가 클수록 그 보답도 크다 하지만 ,
투자원금의 보장이 안된다면 그것은 투자가 아니라 투기라 생각합니다
 
전문적인 투자자 나 거액의 투자자들을 보면 이들이 첫번째로 중요시 하는것은 안정성입니다
기회는 항상 오므로 원금이 보장되는 안정된 곳에 투자를 해야 합니다
 
두번째는 , 환금성
 
부동산 투자를 생각하는 많은 분들이 이 부분에서 중요한 포인트를 놓치고 있읍니다
묻어두기식 투자가 최고라 생각하면서 , 이 부동산을 사면은 몇년간은 심지어 몇십년은
묻어둘테니 걱정 말라고 하십니다
 
하지만, 세상 일은 모든게 뜻대로 되진 않습니다
투자를 하는 것은 이익을 취하는 면도 있지만,현재의 여유돈을 가지고 미래에 쓸수 있게
타용도(투자)에 쓰는 것 입니다
 
즉,현재는 부동산에 여유돈으로 묻어두지만 미래에느 그 돈의 가치가 여유돈이 아니라
꼭 필요한 돈이 될수 있읍니다.오늘의 여유돈이 내일은 급전도 될수 있읍니다
 
따라서,환금성이 없는 
소위,말하는 묻어두기식 투자는 위험합니다
 
내가 필요할때 언제든지 돈으로 바꿀수 있는 부동산에 투자를 하셔야 합니다
 
토지의 경우도 마찬가지로 사람들이 선호하는 지역의 선호하는 땅은 언제든지 현금화가 가능합니다.
 
실수요가 없이  바람(호재,재료등)부는 곳에 가서 토지투자를 하신 분들은  바람이 꺼지면
가격이 떨어지는 것은 말할 것도 없고 심지어는 환금성이 0(제로)가 될수 있다는 사실을 기억해두셔야 합니다
 
항상 현금화가 가능한 부동산에 투자를 하셔야 합니다
 
세번째는 , 수익성
 
기획부동산이 검찰수사,세무조사등 각종 사회적 압력에도 불구하고 꿋꿋하게 살아갈수 있는 요인이 바로 대박심리 때문입니다
 
부동산을 중개하는 현업 중개사인 동백태양 입장에서 보면 아파트도 그렇고 토지도 그렇고 항상 대박은 없습니다,자그마한 이익들이 뭉쳐서 아니면 어느 세월이 흘러서 대박이 된것이지 일순간에 대박의 꿈이 투자의 문외한에게 다가오지는 않습니다
 
확률적으로 경험 많은 전문 투자자들이 10개를 투자했을때 쭉정이도 생기고,본전되는 물건도 있고,대박되는 물건도 있는 것이지,초보자가 단 하나 투자해서 대박은 나오지를 않습니다.
 
초보 투자자일수록 대박을 꿈꾸면서 말도 안되는 지역 말도 안되는 부동산에 투자를 하는 경향이 높습니다.상식적으로 동네 부동산 중개업소에 문의하여 보아도 알수 있는 것을 아는 사람이 소개했다는 이유 하나로,아니면 공인되지 않은 개발 계획도만 보고서 투자를 합니다
 
대박을 노리는 순간 쪽박 찹니다--주의 하세요
 
수의 논리에서 알수 있는 투자 상식입니다 .참고하시기를....
 
이 세상의 모든 수를 곱하면 어떤 수가 되는 지를?
세상의 모든 수를 곱하면 아주 높은 ,어마 어마 한 수가 되는 게 아니라 '0'이 됩니다
 
대박의 심리로 투자에 접근하다,운 좋은 사람은
한~두번은 대박을 찾을 수도 있겠지만,어느 순간 잘못된 선택으로 수익률 0 에 투자 원금 마저 날린다면 모든 투자 재산은 '0'이 되는 것입니다
 
작은 수익률로도 만족하는 정석적인  투자를 해야 합니다
 
같은 방법으로 다시 생각하여 보면
 
이 세상의 모든 수를 더하면 ?그 수는 엄청난 숫자가 됩니다
우리가 표현할수도 없고 말로 할수도 없는 무한대의 숫자가 나오게 됩니다
 
수익률 게임은 곱하기 게임 보다 더하기 게임을 하는 것이 올 바른 선택입니다.
 
한 걸음, 한 걸음 앞으로 전진하는 투자를 하기를  부동산 투자를 꿈꾸는 모든 사람들에게
권하고 싶습니다
 

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